KDDIと三菱ＵＦＪ銀行が出資する「auじぶん銀行」は2015年12月に住宅ローンの取り扱いを開始し、急速に人気を集めています。
気が付けば住宅ローンをはじめてから4年が経ちましたが、住宅ローンサービスに参入した直後から充実した疾病保障、ネット完結・電子契約などの利便性、低金利など時代の最先端と言ってよい商品スペックを提供しています。
今回はたくさんある特徴の中では地味な話題ですが、auじぶん銀行の住宅ローンでフルローンやオーバーローンでの借り入れについて解説したいと思います。また、auじぶん銀行の住宅ローンは２億円まで借りられる珍しい住宅ローンなので、借り入れ上限額についても触れたいと思います。
目次
auじぶん銀行の住宅ローンはフルローンでの借り入れが可能？
結論から言うと「可能」です。住宅ローンによってはフルローンを不可とされている場合もありますし、借りることはできてもフラット35のようにフルローンの場合には金利が割高になる場合もあります。
フルローンで住宅ローンを組もうという方々には
・頭金は貯められていないけど、とくかく今マイホームを買いたい
・住宅ローン金利が低く住宅ローン減税を得をするので頭金なしでマイホームを買いたい
・状況を見ながら繰り上げ返済していくのでとりあえずフルローンで借りたい
・今後の昇給を見越してフルローンでマイホーム購入の予算を確保したい
など、さまざまな考え方や背景があると思いますが、auじぶん銀行のように金利も変わらず魅力的なフルローンに対応する住宅ローンが増えることは私たち利用者にとっては選択肢が広がることになりますのでプラスと考えておくと良いでしょう。頭金がないと貸さないよとか頭金が無いなら金利を引き上げるよ、というような変な条件がなくなっていくのは良いことです。
auじぶん銀行の住宅ローンでは諸費用の借り入れも可能
auじぶん銀行の住宅ローンでフルローンで借りれる以上の借り入れも可能です。住宅の価格そのものよりも多い金額を借りることをオーバーローンと呼ぶことがありますが、auじぶん銀行ではこのオーバーローン状態も許容してくれます。
ただ、単純にオーバーローンを許しているわけではなく、具体的には各種の諸費用の借り入れを可能とすることで結果的にオーバーローンになっても大丈夫、というような仕組みになっています。
以下は、auじぶん銀行の住宅ローンの商品概要説明書の抜粋です。
auじぶん銀行では諸費用の借り入れが可能と明記されていますが、この諸費用の範囲がかなり広くなっているのが特徴でしょう。引越し費用まで含めることができるのには驚きですね。
住宅ローンに含めて借り入れ可能な諸費用は下記のものとなります。
| 諸費用の種類 | 金額（3000万円のマイホーム購入時を想定） | 備考 |
| 収入印紙 | 2万円 | 電子契約を利用すると不要 |
| 登録免許税 | 数万円 | |
| 司法書士の手数料 | 10-20万円 | |
| 土地家屋調査士の手数料 | 数十万円 | |
| 融資事務手数料（税込） | 66万円 | 住宅ローン融資金額の2.20％ |
| 火災保険料 | 3万円 | |
| 地震保険料 | 7万円 | |
| 不動産仲介手数料 | 90万円 | 不動産仲介業者を利用する場合、購入金額の3％ |
| 引越し費用 | 20万円 |
少なく見積もっても200万円以上の諸費用となり、大きな負担となります。auじぶん銀行であればこの諸費も住宅ローンと同じ金利（変動金利0.457％：2020年3月適用／全期間引下げプラン）で借りれることとなります。
auじぶん銀行の住宅ローンで家電の購入は可能？
auじぶん銀行の住宅ローンで家電の購入は可能なのでしょうか？ビックカメラ、ヤマダ電機などで家電単体で購入した場合の組み込みはできませんが、壁、天井など埋め込み式のエアコンなど住宅の一部として購入する家電の代金は住宅ローンに組み込むことが可能です。エアコンも組み込み式を複数台、購入するとなると大きな出費となるので住宅ローンに組み込むことができるはうれしい限りですね。
手元資金ゼロでマイホームの購入は可能か？
auじぶん銀行の住宅ローンでフルローンを資金を借りることは可能ですが、手元資金ゼロでマイホームを購入することは可能なのでしょうか。
住宅購入時の契約時には手付金が必要なのが一般的であり、手付金は物件価格の5％程度であり、契約時に現金で支払う必要があります。不動産仲介会社経由の場合には不動産仲介会社の手数料も半金を契約時に支払う必要があります。3000万円の中古マンションであれば手付金で150万円、仲介手数料の半金で45万円、合計で最低でも195万円が必要となります。この現金がないと売買契約が結べないこととなり、マイホームが購入できないこととなります。住宅ローンのフルローンを組むと、住宅ローン融資実行時に、この分の資金が手元に戻ってくるため、売買契約締結から住宅ローン融資実行までの一定期間の現金が必要となります。貯蓄もしくは親族からの借入で対応する必要がありますね。
この点で、手元資金ゼロではマイホームの購入は難しいと言ってよいでしょう。
auじぶん銀行の住宅ローン借り入れ可能額の上限は？
auじぶん銀行の住宅ローンの借り入れ可能額の上限は2億円となります。
もっとも、実際にauじぶん銀行で2億円の融資を受けるためには年収が2,600万円程度必要となるため、利用できる方は限られますが、住宅ローンの上限が1億円を超える銀行は国内でも数少なく、高額融資に対応と言いながら団信の保障は１億円までしかないような商品もある中、団体信用生命保険の保障も2億円まで対応している点もauじぶん銀行の住宅ローンの１つの特徴と言ってよいでしょう。
年収ごとの借入の上限
次に年収ごとの借り入れ可能額も確認していきたいと思います。auじぶん銀行で2020年3月に変動金利年0.457％（全期間引下げプラン）、35年返済で住宅ローンを組んだ場合の上限となります。
| 年収 | 借り入れ上限 |
| 300万円 | 2,320万円 |
| 400万円 | 3,100万円 |
| 500万円 | 3,880万円 |
| 600万円 | 4,650万円 |
| 700万円 | 5,430万円 |
| 800万円 | 6,200万円 |
| 900万円 | 6,980万円 |
| 1,000万円 | 7,760万円 |
| 1,100万円 | 8,530万円 |
auじぶん銀行の住宅ローンでフルローンを組むメリットとは？
最後にauじぶん銀行でフルローンの住宅ローンを組むメリットを考えて見ましょう。3000万円のローンを組んだ場合の総返済額の比較となります。
| auじぶん銀行 | 三菱ＵＦＪ銀行 | |
| 金利（変動金利） | 年0.457％（全期間引下げプラン） | 年0.625％(ずーっとうれしい金利コース) |
| 月々の返済額 | 76,688円 | 79,544円 |
| 総返済額 | 32,211,588円 | 33,423,042円 |
※金利はいずれも2020年3月適用
約100万円の差額が出る計算です。フルローンを組む＝より多くの住宅ローンを組むということですので、金利が安いことのメリットが如実に現れた格好となりますね。
今回の商品改定でauじぶん銀行の住宅ローンには「ガンと診断されたら住宅ローンの残高が半分になる保障」と「半年以上の入院で住宅ローンの残高が0円になる保障」が無料でセットされるようになりました（どちらも無料ですがガン診断保障は50歳までに申し込みする必要があります）。
auじぶん銀行の住宅ローンが誰にとってもナンバー1の住宅ローンとは思いませんが、日本の住宅ローンの中でもトップレベルの低金利・高品質の住宅ローンの1つではあると思います。最近の住宅ローンはここまで進化していると言うことを知っておくことにもメリットがあると思いますのでここで紹介しておきます。
2020年5月は変動金利は0.410％（全期間引下げプラン）で10年固定金利は0.550%（当初期間引下げプラン）です。住宅ローンの負担を減らす重要な条件は金利などの条件が良い住宅ローンを利用することなので、その観点でもauじぶん銀行の住宅ローンはチェックしておいて損はないと思います。