auじぶん銀行の住宅ローンは、物件価格の全額を借りるフルローンや、登記費用・火災保険料・仲介手数料などの諸費用まで含めて借りる、いわゆるオーバーローンに近い借入も商品設計上は可能です。ただし、審査は物件評価と返済能力に強く依存し、融資額が大きいほど毎月返済額と総返済額の増加、金利上昇時の耐性低下という負荷が家計にのしかかります。諸費用として組み込める費目は明示されており、印紙税、登録免許税、司法書士・土地家屋調査士報酬、事務手数料、火災・地震保険料、不動産仲介手数料、引っ越し費用などが対象です。諸費用込みの借入は流動性を確保しやすい一方で、評価額を超える債務が残りやすく、資産売却で元本を清算しにくいという構造的な弱点を抱えます。
市場動向を踏まえると、2024年以降の日銀の政策変更で短期・長期金利が持ち上がり、固定は上昇、変動も優遇幅や基準金利見直しの影響を受けやすい局面が続いています。2025年は主要行の変動優遇はおおむね0.6～0.7％台で推移する例が多い一方、固定は期間別に上がりやすいとする見方が主流です。金利ルール面では、変動型は年2回の金利見直し、5年ごとの返済額再計算、増額は直前返済額の125％までとする「5年ルール」「125％ルール」が適用されるため、急な金利上昇でも返済額は段階的にしか増えません。ただし利息先行で元本が減りにくくなるリスクは残ります。
auじぶん銀行の直近の表示では、基準金利と引下幅の組み合わせにより適用金利レンジが提示され、割引条件の充足度で実行金利が決まります。金利は申込時ではなく実行日の水準が適用されるため、フルローンや諸費用込みの借入を検討する際は、引渡し月までの金利変動を加味した資金計画が不可欠です。
オーバーローン状態は、購入時に諸費用を上乗せした時点でも、購入後に市場価格が下落した場合でも発生し得ます。ローン残高が査定価格を上回る期間が長引くと、住み替えや売却時に元金不足が生じ、追い金や残債ローンが必要になります。とくに頭金ゼロで自己資金を温存した場合でも、価格調整局面や金利上昇局面ではレバレッジが裏目に出やすい点を冷静に見ておくべきです。
一方で、auじぶん銀行は諸費用まで資金使途に含められる柔軟さを備えています。資金繰りの観点では有利でも、融資審査は厳格で、担保評価、返済比率、勤務・収入の安定性、他債務など総合判断となります。申込から実行までのあいだに金利が動いた場合の耐性、ボーナス減少や家族構成変化といったライフイベント、売却出口での元本回収可能性まで視野に入れて、借入額の上限ではなく家計の安全域で額を決めることが、結果的に資産形成を守ります。
結論として、フルローンやオーバーローンは「できる」からといって安易に選ぶべきではありません。返済比率を保守的に抑え、手元流動性は「緊急資金」として別枠で確保し、固定と変動の金利感応度の違いも理解した上で、複数シナリオのキャッシュフローテストを行いましょう。専門家による事前審査の条件確認とともに、実行日金利、5年ルール・125％ルールの影響、売却時の元本不足リスクまで含めて総合判断するのが、安全にマイホームを守る近道です。
SBI新生銀行は、SBI証券の口座と連動できる「SBIハイパー預金」の口座を開設するだけで「パワースマート住宅ローン（変動金利・半年型）」が年0.09％引き下げられるプログラムを実施しています。SBI証券で株などの取引きを行う必要は無く、口座を開設するだけで住宅ローンの金利が優遇されるので、積極的に利用すると良いでしょう。
今月は変動金利を年0.590%で借り入れ可能です。住宅ローン検討中の人は、SBI新生銀行の住宅ローンの最新情報を確認しておくようにしましょう。
目次
住宅ローンのフルローンとは？
「住宅ローンのフルローン」とは、簡単に言えば、マイホームの購入にかかる建物や土地の価格、すなわち販売価格や建築費用の全額を住宅ローンでまかなう借入方法のことを指します。自己資金を使わずにマイホームが手に入るように思われがちですが、実際にはそう簡単ではありません。
たとえ住宅本体の購入資金をフルローンでまかなえたとしても、不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用、住宅ローンの事務手数料や保証料、火災保険料などの**「諸費用」と呼ばれるコストは自己資金で支払う必要があるケースが多く**、数十万〜数百万円程度の貯蓄は依然として求められます。
一方、「オーバーローン」とは、こうした諸費用までも住宅ローンの借入額に含めることで、住宅価格を超える金額を借り入れる手法です。つまり、住宅の本体価格以外の費用も含めて一括でローンに組み込みたい人にとって、オーバーローンは自己資金の負担を大幅に減らせる手段として有効です。ただし、オーバーローンを利用できるかどうかは金融機関の審査方針によるため、誰でも利用できるわけではありません。
auじぶん銀行の住宅ローンでは、最大で2億円までの借り入れが可能となっており、フルローンだけでなく、一定の条件を満たせば諸費用を含むオーバーローンの利用にも対応しています。もちろん、誰でも希望通りの金額を借りられるわけではなく、借入可能額は年収や信用情報、他の債務状況などを総合的に判断した上で決まります。
このように、住宅ローンの借入上限や使途の柔軟性を理解しておくことは、自分にとって最適な資金計画を立てるうえで非常に重要です。auじぶん銀行の住宅ローンを上手に活用すれば、フルローンやオーバーローンといった選択肢も現実的な手段として検討できます。住宅購入における初期費用の準備が難しい人にとって、こうした仕組みを知っておくことは大きな安心につながるでしょう。
auじぶん銀行の住宅ローンはフルローンでの借り入れが可能？
結論としては、auじぶん銀行の住宅ローンはフルローンの借り入れにも対応しています。
今から10年以上前は「マイホームを買う時は、最低でも頭金を10％～20％用意しないと貸してもらえない」と言われていた時代もありましたし、審査に申し込んでも頭金が無いと落とされることが多くありました。
その後、住宅ローンの低金利化が進み、頭金の有無によらず利息支払い額が小さくなったこともあり、ほとんどの住宅ローンがフルローンでの借り入れを認めています。それどころか、不動産会社に支払う手数料や引っ越し費用なども住宅ローンに組み込むことができるようになっています。
令和の時代の住宅ローンはフルローンで借り入れできて当たり前です。頭金を用意できる人でも、以下のような考え方でフルローンでの借りる人がいるほどです。
- 住宅ローン減税を最大限活用したいと考えている人
- 新居での新生活をスタートする時の手元資金に余裕を持たせておきたいと考えている人
- 返すのはいつでもできるので、「低金利の住宅ローンは借りれるだけ借りておくべき」という考えの人（借り入れ後に状況を見ながら繰上返済）
- 不動産価格が上昇しているので早めにマイホームを購入しておきたい
冒頭でも触れましたが、筆者も低金利下の今の時代は住宅ローンのフルローンは決して悪いことではないと考えています。
※フルローンであるかが問題なのではなく、借入金額と収入のバランスは大切という話です。フルローンであろうと無かろうと、住宅ローンを借りすぎると借り入れ後の生活に支障がでる可能性があるので、「借入金額」という観点で注意する必要があります。
auじぶん銀行の住宅ローンでは諸費用の借り入れも可能
これまで解説した通り、auじぶん銀行の住宅ローンは、頭金を用意しないで住宅ローンをフルローンにも対応していますし、マイホームの販売価格以上のお金を借りることもできます。
住宅の価格よりも多い金額を借りることをオーバーローンの定義とするならば、auじぶん銀行はオーバーローンを許容していることになります。
具体的には、住宅購入手続きや住宅ローン契約にかかる各種諸費用を住宅ローンに組み入れて借りる仕組みです。
それらの諸費用を住宅ローンに含んで借りることができます。その結果、住宅価格よりも借入金額が多い状態でマイホームを購入するケースもでてきます。
また、auじぶん銀行の住宅ローンは、諸費用の借り入れ可能範囲が広く、例えば、新居への引越し費用まで住宅ローンの金額に含んでかりることができます。
住宅ローンに含めて借り入れ可能な諸費用は下記のものとなります。以下は、3,000万円程度のマイホームを購入する場合を前提とした諸費用の例です。
| 諸費用の種類 | 金額 | 備考 |
| 収入印紙 | 2万円 | auじぶん銀行では電子契約を利用すると不要 |
| 登録免許税 | 数万円 | |
| 司法書士の手数料 | 10-20万円 | |
| 土地家屋調査士の手数料 | 数十万円 | |
| 融資事務手数料（税込） | 66万円 | 住宅ローン融資金額の2.20％（税込み） |
| 火災保険料 | 3万円 | |
| 地震保険料 | 7万円 | |
| 不動産仲介手数料 | 約105万円 | 不動産仲介業者を利用する場合、購入金額の3％ |
| 引越し費用 | 20万円 |
上記の表に記載の費用すべてを合算すると200万円以上。auじぶん銀行ではこの諸費用を住宅ローンに含んで借りることができます。
auじぶん銀行の住宅ローンで家電の購入は可能？
auじぶん銀行の住宅ローンで家電の購入は可能なのでしょうか？ビックカメラ、ヤマダ電機などで家電単体で購入した場合の組み込みはできませんが、壁、天井など埋め込み式のエアコンなど住宅の一部として購入する家電の代金は住宅ローンに組み込むことが可能です。
エアコンも組み込み式を複数台、購入するとなると大きな出費となるので住宅ローンに組み込むことができるはうれしい限りですね。
手元資金ゼロでマイホームの購入は可能か？
これまで見てきた通り、auじぶん銀行の住宅ローンでは「フルローン」、つまり物件価格の全額を借り入れることが可能です。ではさらに踏み込んで、手元資金がまったくない状態でもマイホームを購入できるのかを確認していきましょう。
まず注意すべきは、売買契約のタイミングで必要となる手付金です。一般的に物件価格の5％程度を現金で支払うのが慣例で、この手付金を用意できなければ契約自体が成立しません。私自身が購入を検討した際も、不動産会社から「最低でも手付金は現金で」と強く求められた経験があります。
さらに、不動産仲介会社を通す場合には、仲介手数料の半金を契約時に支払うのが通例です。例えば3,000万円の中古マンションを購入するケースでは、手付金150万円、仲介手数料の半金約50万円、合計200万円前後を現金で用意する必要が出てきます。
この現金をどう確保するかが、頭金ゼロ購入の最大のハードルです。住宅ローンでフルローンを組めば、融資実行時に手付金や仲介手数料分を含めて最終的には資金が戻ってきますが、契約から融資実行までの期間は自己資金で一時的に立て替える必要があるのが現実です。
ただし最近は、一部の金融機関や提携ローンでは「諸費用ローン」を利用できるケースもあり、登記費用や仲介手数料の一部を別枠で融資してくれることもあります。また、ゼロゼロ融資（頭金ゼロ＋諸費用ローン）に近い形でサポートしてくれるケースも見られるようになりました。
結論としては、手元資金ゼロでも購入は不可能ではないものの、契約時点で必要となる最低限の現金をどう工面するかが最大のポイントです。親族からの一時的な借り入れやつなぎ融資、諸費用ローンを組み合わせることで、現金ゼロに近い形でマイホームを取得できる可能性もあります。
auじぶん銀行の住宅ローン借り入れ可能額の上限は？
auじぶん銀行の住宅ローンの借り入れ可能額の上限は2億円です。
実際にauじぶん銀行で2億円の融資を受けるためには年収が2,600万円程度必要なので、2億円満額借り入れできる人は限定的ですが、借入金額の上限が1億円を超える住宅ローンは珍しく、高額物件購入時の有力候補となる住宅ローンです。
また、団体信用生命保険の保障も2億円が上限となっているので、高額の住宅ローンを借り入れることで、生命保険をオトク（無料）に利用できるのもauじぶん銀行の住宅ローンの１つの特徴です。
年収ごとのフルローン上限額
次に年収ごとのフルローン上限額（借り入れ可能額）も確認しておきたいと思います。借入可能額は適用金利などで違ってきますので、auじぶん銀行の公式サイトで必ずシミュレーションするようにしましょう。
以下は、変動金利で35年返済で金利・返済期間を指定した場合の借り入れ上限金額の概算値です。金利は年0.35％程度として計算しており、実際のauじぶん銀行の金利とは関係がありません。
| 年収 | 借り入れ上限 |
| 300万円 | 2,350万円 |
| 400万円 | 3,140万円 |
| 500万円 | 3,920万円 |
| 600万円 | 4,710万円 |
| 700万円 | 5,490万円 |
| 800万円 | 6,280万円 |
| 900万円 | 7,060万円 |
| 1,000万円 | 7,850万円 |
| 1,100万円 | 8,630万円 |
上記は2025年4月にSNS「X」に投稿されたauじぶん銀行の住宅ローンを利用している人のauじぶん銀行の住宅ローンに対するTweetです。それまで”業界最低水準”の低金利で貸し出しを増やしていましたが、手のひらを返したとまでは言いませんが、周辺の銀行以上のハイペースで金利が引き上げられたので、悲鳴を上げている利用者が続出している様子がうかがえます。
逆に、SBI新生銀行は、比較的、金利の引き上げを抑えていることで、相対的な魅力が上昇中です。各金融機関の最新の住宅ローンを知っておくことは、どの住宅ローンを利用する人にとってもメリットがあることなので、注目を集めている住宅ローンの最新金利や商品性はチェックしておくようにしましょう。
