“住宅ローンのフルローン”と言うのは、マイホームの販売金額や注文住宅建築費用全額を住宅ローンで用意することを言います。
今回は、インターネットで人気を集める「auじぶん銀行の住宅ローンでフルローンやオーバーローンでの借り入れできるのか」という点に注目して解説したいと思います。
（オーバーローンとはマイホームの販売金額以上のお金を住宅ローンで借りることを指します）
auじぶん銀行の住宅ローンは２億円まで借りることができる高額融資に対応する住宅ローンですが、住宅ローンの借り入れ上限額の考え方についても少し触れたいと思います。
なお、「auじぶん銀行」は2015年12月に住宅ローンの取り扱いを開始しているので、5年以上経過していています。住宅ローンを開始してすぐに人気を集めていましたが、その後も人気が衰えることもなく、継続しています。
最初から保障、ネット完結・電子契約など、利便性・金利など時代の最先端を走っている住宅ローンでしたが、提供を開始してから毎年のように改善を重ねていて、とうぜん、提供開始当初よりも魅力的な住宅ローンに仕上がっています。
※最新の商品性やキャンペーン情報・金利については以下の公式サイトなどで確認しておくようにしてください。
それではauじぶん銀行の住宅ローン・フルローンについて解説していきます。
目次
auじぶん銀行の住宅ローンはフルローンでの借り入れが可能？
結論としてauじぶん銀行の住宅ローンを使ってフルローンを組むことは「可能」です。
一昔前は「頭金は最低でも10％～20％用意する」みたいなことを言われていましたが、最近は、フルローンでの借り入れを認めていない住宅ローンはほとんどありません。
また、フラット35のように金利が割高になる住宅ローンはいくつか残っていますが、フルローンで借りるのは当たり前の時代です。
※auじぶん銀行の住宅ローンには、自己資金の割合で金利が変わるような仕組みはありません。
ちなみに、マイホーム資金を全額住宅ローンで借りる人は「頭金が用意できていない」というわかりやすい理由以外に以下のようなケースが想定されます。
- 住宅ローン金利が低く住宅ローン減税を得をするので頭金なしでマイホームを買っておきたい
- 実はある程度お金はあるが、手元資金に余裕を持たせておきたいし、借り入れ後に状況を見ながら繰上返済していくつもり
- 頭金は貯められていないけど、家族も増えたので早めにマイホームを買っておきたい
- 人生を楽しむためのお金は残したいので、マイホーム購入の予算は全部住宅ローンで確保したい
このように、さまざまな考え方や背景から”あえてフルローンで借りる人”もいるぐらいの時代ですし、住宅ローンの金利が高かった時代と違って、歴史的な低金利下であれば、住宅ローンのフルローンは決して悪いことではありません。
auじぶん銀行のように低金利な住宅ローンがフルローンに対応しているのがその証拠です。もちろん、借りすぎると借り入れ後の生活に支障がでる可能性があるので、「借入金額」という観点では注意する必要があります。
auじぶん銀行の住宅ローンでは諸費用の借り入れも可能
auじぶん銀行の住宅ローンは、フルローンで借りられるのはもちろん、実は、住宅の価格以上の借り入れも可能です。
住宅の価格そのものよりも多い金額を借りることをオーバーローンと呼ぶことがありますが、auじぶん銀行ではこのオーバーローン状態も実質的に許容してくれる可能性があります。
もちろん単純にお金をたくさん借りられるわけではなくて、住宅購入手続きにかかる各種の諸費用の借り入れを可能としているもので、それらのお金を含んで借りることで、結果的に住宅価格よりも借入金額が多いオーバーローン状態を受け入れるような仕組みになっています。
auじぶん銀行では諸費用の借り入れが可能と明記されていますが、この諸費用の範囲がかなり広くなっているのが特徴でしょう。引越し費用まで含めることができるのには驚きですね。
住宅ローンに含めて借り入れ可能な諸費用は下記のものとなります。
| 諸費用の種類 | 金額（3000万円のマイホーム購入時を想定） | 備考 |
| 収入印紙 | 2万円 | 電子契約を利用すると不要 |
| 登録免許税 | 数万円 | |
| 司法書士の手数料 | 10-20万円 | |
| 土地家屋調査士の手数料 | 数十万円 | |
| 融資事務手数料（税込） | 66万円 | 住宅ローン融資金額の2.20％（税込み） |
| 火災保険料 | 3万円 | |
| 地震保険料 | 7万円 | |
| 不動産仲介手数料 | 90万円 | 不動産仲介業者を利用する場合、購入金額の3％ |
| 引越し費用 | 20万円 |
少なく見積もっても200万円以上の諸費用となり、大きな負担となります。auじぶん銀行であればこの諸費も住宅ローンと同じ金利で借りれることとなります。
auじぶん銀行の住宅ローンで家電の購入は可能？
auじぶん銀行の住宅ローンで家電の購入は可能なのでしょうか？ビックカメラ、ヤマダ電機などで家電単体で購入した場合の組み込みはできませんが、壁、天井など埋め込み式のエアコンなど住宅の一部として購入する家電の代金は住宅ローンに組み込むことが可能です。
エアコンも組み込み式を複数台、購入するとなると大きな出費となるので住宅ローンに組み込むことができるはうれしい限りですね。
手元資金ゼロでマイホームの購入は可能か？
auじぶん銀行の住宅ローンでフルローンを資金を借りることは可能ですが、手元資金ゼロでマイホームを購入することが可能なのでしょうか？（「フルローン」と「手元資金0円」は似て非なるものです。）
住宅購入時の契約時には手付金が必要で、手付金は物件価格の5％程度で、一般的にはマイホームの購入意思を確約するタイミングで現金で支払う必要があります。
また、不動産仲介会社経由の場合、不動産仲介会社の手数料も半金程度を契約時に支払う必要があります。
3000万円の中古マンションであれば手付金で150万円、仲介手数料の半金で45万円、合計で最低でも195万円が必要となります。この現金がないと売買契約が結べないこととなり、マイホームが購入できないこととなります。住宅ローンのフルローンを組むと、住宅ローン融資実行時に、この分の資金が手元に戻ってくるため、売買契約締結から住宅ローン融資実行までの一定期間の現金が必要となります。貯蓄もしくは親族からの借入で対応する必要がありますね。
この点で、手元資金ゼロではマイホームの購入は難しいと言ってよいでしょう。
auじぶん銀行の住宅ローン借り入れ可能額の上限は？
auじぶん銀行の住宅ローンの借り入れ可能額の上限は2億円となります。
もっとも、実際にauじぶん銀行で2億円の融資を受けるためには年収が2,600万円程度必要となるため、利用できる方は限られますが、住宅ローンの上限が1億円を超える銀行は国内でも数少なく、高額融資に対応と言いながら団信の保障は１億円までしかないような商品もある中、団体信用生命保険の保障も2億円まで対応している点もauじぶん銀行の住宅ローンの１つの特徴と言ってよいでしょう。
年収ごとの借入の上限
次に年収ごとの借り入れ可能額も確認しておきたいと思います。借入可能額は適用金利などで違ってきますので、auじぶん銀行の公式サイトで必ずシミュレーションしなおすようにしてください。
以下は、当サイトが年0.410%・35年返済で指定した場合の上限金額の参考値です。
| 年収 | 借り入れ上限 |
| 300万円 | 2,340万円 |
| 400万円 | 3,120万円 |
| 500万円 | 3,910万円 |
| 600万円 | 4,690万円 |
| 700万円 | 5,470万円 |
| 800万円 | 6,250万円 |
| 900万円 | 7,040万円 |
| 1,000万円 | 7,820万円 |
| 1,100万円 | 8,600万円 |
auじぶん銀行の住宅ローンでフルローンを組むメリットとは？
最後にauじぶん銀行でフルローンの住宅ローンを組むメリットを考えて見ましょう。3000万円のローンを組んだ場合の総返済額の比較となります。
| auじぶん銀行 | みずほ銀行 | |
| 金利（変動金利） | 年HPご確認％（全期間引下げプラン）※1 | 年0.575％ 最後まで変わらずおトク！（全期間重視プラン） |
| 月々の返済額 | 76,688円 | 78,874円 |
| 総返済額 | 32,211,588円 | 33,141,300円 |
※金利はいずれも2021年10月適用金利
※１ 審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。
金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
約100万円の差額が出る計算です。フルローンを組む＝より多くの住宅ローンを組むということですので、金利が安いことのメリットが如実に現れた格好となりますね。
auじぶん銀行の住宅ローンが誰にとってもナンバー1の住宅ローンとは言いませんが、日本の住宅ローンの中でもトップレベルの低金利で保障が手厚い住宅ローンの1つであるのは間違いありません。最近の住宅ローンはここまで進化していると言うことを知っておくことは、どの住宅ローンを利用する人にとってもメリットがあると思いますので、一度はチェックしておくようにしましょう。