この特集記事では1億円以上借りることができる住宅ローンについて解説したいと思います。
新型コロナウイルスで格差がさらに拡大するという報道も耳にすることが多くなってきましたが、この数年、日本は首都圏のマンションを中心とした不動産価格の上昇と、都心部のタワーマンションの竣工を背景に１億円を超える物件が増えています。
1億円以上の物件が”限られた大金持ちの贅沢”ぐらいだった時代は、1億円以上のマンションを「オクション」と呼んだりしていましたが、そんな言葉も耳にしなくなるぐらい、1億円を超えるマイホームは普通のことになってきています。
確かに、住宅ローンの金利が下がっているので、年収800万円でも8000万円ぐらい借りることができる時代ですし、年収1000万円を超える人や夫婦で1000万円を超える世帯年収があれば、1億円以上借りられる可能性が十分あります。
ただし、高額物件を購入しようと思った時に住宅ローンの借入可能額の上限の問題があります。一般的な住宅ローンだと限度額は１億円で、フラット35の場合、8,000万円が上限です。
１億円以上の高額物件で住宅ローンを利用する場合、金融機関に個別相談して解決する必要がありました。普段から取引が深い金融機関がある人は、個別に相談することもできますが、金融機関の中で特別な手続きが必要だったり、住宅ローン審査にも通常よりも時間がかかります。
また、高額の融資になりので、よほど深い取引関係でもあれば別ですが、金利などは決して良いものではありませんでした。
こうした背景を受けて、最近の住宅ローン業界、その中でもネット銀行の住宅ローンで「融資限度額を１億円以上に引き上げる」という動きが目立つようになっています。
※2億円借りられるようになったのは、住宅ローン・変動セレクト住宅ローン・固定セレクト住宅ローンの3種類です。”住宅ローン”の事務手数料は44,000円（税込）。金利の低さにこだわった、変動セレクト・固定セレクトの事務手数料は融資額の2.20％（税込）です。
初期費用が低額に抑えられて、かつ、1億円以上借りられる住宅ローンは非常に珍しく、例えば、事務手数料が2.20％（税込）の場合、2億円×2.20%（税込）で手数料だけで440万円もかかりますし、事務手数料が安くても、保証料が数百万円かかる住宅ローンばかりでした。
初期費用（事務手数料＋保証料の合計がわずか44,000円（税込））を安く抑えられるソニー銀行の住宅ローンは、間違いなく高額借り入れ時の有力候補の住宅ローンだと思います。最新金利・最新キャンペーンは必ずチェックしておくようにしましょう。
目次
1億円以上の住宅ローンを組むメリットとは？
それでは1億円以上の高額な住宅ローンを組むメリットから確認しておきましょう。
生命保険（団体信用生命保険）に容易に加入できる
高額の住宅ローンを組むメリットとしては、住宅ローンに付帯する団体信用生命保険があげられます。ソニー銀行のようにがん50％保障が無料で付帯する住宅ローンもありますし、疾病保障付の住宅ローンを利用することで病気やケガに対する保険に加入している状態を作ることができます。
例えば、2億円の生命保険に加入するとどの程度の保険料の支払いが必要になるかを確認してみましょう。
生命保険大手のアクサダイレクトのホームページで37歳男性で生命保険に加入しようとした場合の保険料は以下のようになりました。
残念ながら最大で1億円の保険金しか設定できませんでしたが、保障額が1億円でも月の保険料は36,000円、年間で43万円強となります。保障額が2倍になれば保険料も2倍になると考えられますので、単純計算で2億円の生命保険に加入するには年間80万円以上、40代・50代からの加入であれば、年間の保険料は100万円を超えることになります。
住宅ローンの団信の場合、住宅ローンの残高が保険金の金額になるので、返済を続けることで保険金の金額が少なくなりますので、単純比較すべきではありませんが、団信に加入することによる将来への備えは非常に大きいことがわかると思います。
低金利を利用した資産の有効活用
後ほども紹介しますが、住宅ローンは世の中に存在するローン商品の中でも、高額かつ低金利です。中には年0.5％かそれ以下の金利の住宅ローンもあります。
新型コロナウイルスとその後の世界がどう変わるか、不動産がどのように評価されるのか、世界的な金融緩和が今後の経済にどのような影響を与えるか、総合的な判断能力が求められますが、年0.5％の低金利でお金を借りて資産を作れるのはメリットの1つです。
1億円以上借りられる住宅ローンの一覧
SMBC信託銀行（旧シティバンクジャパン）では昔から１億円超えの住宅ローンを扱っていましたが、2018年2月に楽天銀行 Type-R、2018年7月にミスター住宅ローンREAL、2018年12月にauじぶん銀行、2019年5月に千葉銀行、2020年1月ソニー銀行とこの数年で1億円以上の住宅ローンを取り扱う金融機関が急激に増えています。
以下が2020年９月現在で確認できている1億円以上を借りれる住宅ローンの一覧です。
| 金融機関 | 商品名 | 借入限度額 | 申し込み | |
| ソニー銀行 | 住宅ローン、変動セレクト、固定セレクト | 2億円 | インターネット、ゆうちょ | 商品スペックの詳細はこちら |
| auじぶん銀行 | 住宅ローン | ２億円 | インターネット | 商品スペックの詳細はこちら |
| ARUHI | 楽天銀行 Type-R | ２億円 | 店舗 | 商品スペックの詳細はこちら |
| SBIマネープラザ（住信SBIネット銀行） | ミスター住宅ローンREAL | ２億円 | 店舗 | 商品スペックの詳細はこちら |
| みなと銀行 | 大型住宅ローン | ２億円 | 店舗 | 商品スペックの詳細はこちら |
| 千葉銀行 | プレミア住宅ローン | ３億円 | 店舗 | 商品スペックの詳細はこちら |
| SMBC信託銀行 | ５億円 | 商品スペックの詳細はこちら |
1億円以上、借りれる住宅ローンのメリット・デメリット
ソニー銀行 住宅ローンのメリット・デメリット
ソニー銀行の住宅ローンのメリットは、何と言っても初期費用の安さです。一般的な住宅ローンで、1億円・2億円の高額を借りると、「事務手数料」と「保証料」だけで高級車１台買えるぐらいのお金がかかります。さらに、不動産仲介手数料を加えると1,000万円をこえてしまうことになります。
ソニー銀行は「保証料無料」はもちろん、事務手数料をわずか44,000円（税込）抑えることができます。このソニー銀行の住宅ローンの初期費用の設定は借入金額が多ければ多いほどメリットが大きくなるという点は念頭においておくようにしましょう。
もちろん、金利も低いのですが、もう1つの大きなメリットは「がんになった時に住宅ローンの残高が半分になるがん疾病保障」が無料でついてくる点です。もし、2億円借りている状態で、がんと診断されたら、半額の1億円の住宅ローンが保険金で返済されます。この保障が無料でついてくるのは非常に大きなメリットです。
auじぶん銀行 住宅ローンのメリット・デメリット
auじぶん銀行はネット銀行の中で現在最も勢いのある住宅ローンで、変動金利はもちろん、10年固定金利、35年固定金利など幅広い金利タイプで業界最低水準の低金利を実現しています。
金利以外のメリットとしては、がん50％保障と全疾病保障が無料で付帯する点です。高度障害と死亡を保障する一般団信に加えて、がんや精神疾患を除く全ての病気や怪我を手広く、しかも、無料で保障してくれる点は、大きなメリットと言えます。
また、auじぶん銀行の住宅ローンは電子契約に対応しているため、紙で契約する場合にかかる印紙税（1億円以上の住宅ローン契約であれば10万円）が不要になるというメリットも見逃せません。
なお、融資事務手数料は2.20％（税込）になっています。
楽天銀行 住宅ローン Type-R（仲介 ＡＲＵＨＩ）のメリット・デメリット
楽天銀行のType-Rのメリットは店舗でのサポートが受けながらネット銀行の住宅ローンを借りられる。2020年9月現在、ＡＲＵＨＩ直営店舗で楽天銀行のType-Rの取り扱いをしています。
楽天銀行のType-Rには精神疾患以外の全ての病気とケガを保障する全疾病保障が無料で付帯しています。保障を受けるには就業不能が1年以上継続する必要がありますので、お守り程度の保障ですが、無料で付帯しているためプラスアルファの保障と考えればおトクなのは言うまでもありません。。
なお、融資事務手数料は2.20％（税込）になっています。
SMBC信託銀行 住宅ローンのメリット・デメリット
旧シティバンクジャパンを引き継いだSMBC信託銀行のメリットしては最大5億円までの住宅ローン融資に対応している点です。国内に住宅ローンを扱う金融機関は数多く存在しますが、5億円までの融資に対応しているのはSMBC信託銀行くらいでしょう。
デメリットとしては、SMBC信託銀行の団信の保障は1億円までしかない点と支店から1時間圏内以内の物件にしか融資をしてない点。特に前者は高額な住宅ローンを組む上で致命的なデメリットと言ってよいでしょう。
まとめ 1億円以上の住宅ローンを組むのにオススメな住宅ローンは？
1億円以上の住宅ローンを組むに当たってのポイントを確認してきましたが、気になった金融機関はあったでしょうか。離島などを除いけば、全国のどこからでもで申し込みができるネット銀行はおすすめなのは間違いありません。
ただ、高額の借り入れは店舗スタッフに相談することが多かったりしますので、ARUHIの直営店で相談できる楽天銀行のType-R、SBIマネープラザで相談できる住信SBIネット銀行のミスター住宅ローンREALも低金利＆店舗相談可能という点でおすすめです。