この特集記事では、1億円以上の高額な借り入れに対応している住宅ローンの中から、金利や事務手数料、保証料、団信などの条件面で注目したいおすすめの住宅ローンを、FP（ファイナンシャル・プランナー）の視点で紹介します。都市部ほどではないものの、地方でも土地付きの注文住宅や二世帯住宅などで借入額が大きくなるご相談は増えています。
住宅ローンの借入額が1億円を超えるようなケースでは、わずかな金利差でも総返済額に大きな違いが生じます。金利が0.1％違うだけでも、借入額や返済期間によっては数十万円から数百万円単位で返済総額が変わることがあるため、金利水準は特に慎重に比較する必要があります。
また、住宅ローンを選ぶ際には金利だけに目が向きがちですが、借入時に発生する事務手数料や保証料などの諸費用も重要です。借入金額が大きくなるほど、定率型の事務手数料や保証料の負担も大きくなります。
たとえば、事務手数料が「借入金額×2.20％（税込）」に設定されている住宅ローンで1億円を借り入れる場合、事務手数料だけで220万円かかります。2億円であれば440万円です。高額な住宅ローンでは、こうした初期費用も決して軽視できません。
そのため、1億円以上の住宅ローンを利用する場合には、「金利の低さ」だけでなく、「事務手数料が安いか」「保証料が必要か」「団信や疾病保障の内容は十分か」「繰上返済手数料がかかるか」といった点まで含めて、総返済額を抑えやすい住宅ローンを選ぶことが重要です。
高額の住宅ローンを組むということは、家計への影響も大きくなります。だからこそ、細かな条件までしっかり比較し、自分にとって無理のない住宅ローンを選ぶことが、後悔のない資金計画につながります。
SBI新生銀行は、SBI証券の口座と連動できる「SBIハイパー預金」の口座を開設するだけで「パワースマート住宅ローン（変動金利・半年型）」が年0.09％引き下げられるプログラムを実施しています。SBI証券で株などの取引きを行う必要は無く、口座を開設するだけで住宅ローンの金利が優遇されるので、積極的に利用すると良いでしょう。
住宅ローン検討中の人は、SBI新生銀行の住宅ローンの最新情報を確認しておくようにしましょう。
目次
1億円以上の借り入れに対応したおすすめ住宅ローン
まずは、1億円以上の借り入れに対応している住宅ローンの中から、特に注目したい住宅ローンを紹介します。
また、2024年9月2日からは、住宅ローンに付帯する団体信用生命保険の保障限度額も3億円まで引き上げられました。これにより、3億円までの借り入れであれば、借入額全体を団信の保障対象にしやすくなっています。
高額の住宅ローンでは、金利のわずかな差だけでなく、団信の保障限度額や事務手数料、保証料の有無も重要な比較ポイントになります。SBI新生銀行は、低金利だけでなく、高額融資に対応した商品設計という点でも有力候補の1つです。
金利上昇リスクを抑えたい方にとっては、10年固定金利タイプや20年固定金利タイプなど、一定期間の金利を固定できるプランも検討しやすい選択肢です。
SBI新生銀行は、SBI証券の口座と連動できる「SBIハイパー預金」の口座を開設するだけで「パワースマート住宅ローン（変動金利・半年型）」が年0.09％引き下げられるプログラムを実施しています。SBI証券で株などの取引きを行う必要は無く、口座を開設するだけで住宅ローンの金利が優遇されるので、積極的に利用すると良いでしょう。
住宅ローン検討中の人は、SBI新生銀行の住宅ローンの最新情報を確認しておくようにしましょう。
SBI新生銀行と並んで注目したいのが、ソニー銀行の住宅ローンです。
ソニー銀行は、2026年5月11日以降の申込分から、住宅ローンの融資金額の上限を従来の2億円から3億円へ拡大しました。これにより、1億円を超える高額物件だけでなく、2億円を超える住宅購入を検討している方にとっても、より有力な選択肢になっています。
ソニー銀行の住宅ローンは、商品タイプによって事務手数料の仕組みが異なります。定額型の手数料を選べる商品もあれば、金利を重視する方向けの定率型商品もあるため、借入額や金利タイプに応じて比較することが大切です。
また、がん50％保障団信が上乗せ金利0円で付帯する点も大きな魅力です。高額の住宅ローンでは、万一の際に家族に残る負担も大きくなるため、団信や疾病保障の内容は必ず確認しておきたいポイントです。
1億円・2億円の融資に対応する住宅ローンが増えている理由
近年、日本でも住宅価格の上昇が続いています。特に首都圏や都市部では、新築マンションや注文住宅、タワーマンションなどで1億円を超える物件も珍しくなくなってきました。
住宅価格が上昇すると、当然ながら住宅ローンの借入希望額も大きくなります。以前は、住宅ローンの借入上限を1億円程度に設定している金融機関が多く、1億円を超える物件を購入する場合には、自己資金を多めに用意する必要がありました。
しかし、住宅価格の高騰や共働き世帯の増加、都市部での高額物件需要の拡大を背景に、金融機関側でも借入上限額を引き上げる動きが広がっています。ネット銀行や一部の大手銀行では、2億円、3億円、あるいはそれ以上の融資に対応する住宅ローンも増えています。
また、フラット35についても、2026年4月実行分から融資上限額が従来の8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられました。これにより、これまで民間ローンが中心だった高額物件についても、長期固定金利のフラット35を選択肢に入れやすくなっています。
とはいえ、1億円を超える住宅ローンでは、通常の住宅ローン以上に審査が慎重に行われます。年収や返済負担率だけでなく、勤務先、勤続年数、資産背景、自己資金の割合、購入物件の担保評価なども重要な審査ポイントになります。
そのため、高額物件の購入を検討している方は、「いくらまで借りられるか」だけでなく、「無理なく返済できるか」「金利上昇時にも家計が耐えられるか」「団信や疾病保障は十分か」といった点まで含めて、総合的に住宅ローンを比較することが大切です。
1億円以上借りられる住宅ローン一覧
かつて日本の住宅ローンは、1億円を超える高額借入に対応する商品が限られていました。富裕層向けのプライベートバンキング部門を持つ一部の金融機関を除けば、1億円超の住宅ローンは一般的な選択肢とは言いにくい状況だったのです。
しかし近年は、不動産価格の上昇を背景に住宅ローン市場も大きく変化しています。不動産経済研究所によると、2025年度の東京23区における新築マンションの平均価格は1億3,784万円となり、初めて1億円を大きく上回る水準となりました。首都圏全体でも平均価格は9,383万円と過去最高を更新しており、高額物件の増加が鮮明になっています。
また、東京カンテイの調査でも、東京23区の中古マンション価格（70㎡換算）は1億2,000万円台まで上昇しており、都心部では「マンション価格が1億円を超えることが当たり前」の時代に入りつつあります。一方で、地方では同じ予算でも十分な広さの土地付き住宅を確保しやすいという地域差もあります。
こうした環境変化を受け、金融機関側も住宅ローンの融資上限額を引き上げる動きを強めています。従来は1億円が一般的だった融資上限額も、近年では2億円へ拡大する銀行が増加しています。さらに、一部の金融機関では2億円から3億円へ融資上限額を引き上げる動きも見られ、高額物件を購入する層への対応が進んでいます。
特に、SBI新生銀行、ドコモの銀行、ソニー銀行、みずほ銀行、りそな銀行などでは、1億円を大きく超える借入に対応できる住宅ローンを提供しています。住宅価格の上昇に合わせて金融機関の商品設計も変化しており、高額物件を検討する人にとっては、以前と比べて住宅ローンの選択肢が大きく広がっているといえるでしょう。
一方で、借入上限額が高い住宅ローンであっても、誰でも上限まで借りられるわけではありません。実際の借入可能額は、年収、返済負担率、勤務先、勤続年数、自己資金、担保評価、信用情報などをもとに総合的に判断されます。
高額の住宅ローンを検討する場合は、複数の金融機関で事前審査やシミュレーションを行い、金利だけでなく、手数料、保証料、団信、借入可能額、返済期間などを比較することが重要です。
| 金融機関 | 商品名 | 借入限度額 | 申込方法 |
SBI新生銀行 |
パワースマート住宅ローン | 3億円 | インターネット |
| ソニー銀行 | 住宅ローン、変動セレクト住宅ローン、固定セレクト住宅ローン | 3億円 ※2026年5月11日以降の申込分 |
インターネット |
| みずほ銀行 | ネット住宅ローン | 3億円 | インターネット |
| ドコモの銀行（WEB申込コース） | 住宅ローン（WEB申込コース） | 3億円 | インターネット |
| SBIマネープラザ（ドコモの銀行） | 住宅ローン（対面） | 3億円 | 店舗 |
| りそな銀行 | りそな住宅ローン | 3億円 | 店舗、インターネット |
| みなと銀行 | 大型住宅ローン | 2億円 | 店舗 |
| イオン銀行 | 住宅ローン | 2億円 | 店舗、インターネット |
| 千葉銀行 | プレミア住宅ローン | 3億円 | 店舗 |
| SMBC信託銀行 | 住宅ローン | 5億円 | 店舗 |
| フラット35 | 全期間固定金利型住宅ローン | 1億2,000万円 | 取扱金融機関 |
※2026年7月時点。借入限度額や商品内容は変更される場合があります。実際に申し込む際は、各金融機関の公式サイトで最新条件を確認してください。
1億円以上の融資に対応した住宅ローンのメリット・デメリット
SBI新生銀行 住宅ローンのメリット・デメリット
SBI新生銀行の住宅ローンのメリットは、最大3億円までの借り入れに対応していることに加えて、団信の保障限度額も3億円まで引き上げられている点です。
高額の住宅ローンでは、借入上限額だけでなく、団信の保障限度額も重要です。借入額が2億円、3億円と大きくなる場合、団信の保障限度額が借入額に届いていないと、万一の際に住宅ローンの一部が残ってしまう可能性があります。
その点、SBI新生銀行は団信の保障限度額も3億円まで対応しているため、1億円を超える高額借入でも検討しやすい住宅ローンです。事務手数料も借入金額×2.20％（税込）の定率型でわかりやすく、一般団信は上乗せ金利0円で付帯します。
また、金利タイプの選択肢があり、変動金利だけでなく、10年固定金利タイプや20年固定金利タイプなども検討できます。高額ローンでは金利上昇時の返済負担も大きくなりやすいため、固定金利タイプを含めて比較できる点はメリットです。
デメリットとしては、審査は当然ながら慎重に行われる点です。最大3億円まで借りられる住宅ローンであっても、実際の借入可能額は年収や返済負担率、担保評価、自己資金などによって決まります。
ソニー銀行 住宅ローンのメリット・デメリット
ソニー銀行の住宅ローンのメリットは、ネット銀行ならではの利便性と、商品タイプに応じて金利や手数料のバランスを選びやすい点です。
ソニー銀行は、2026年5月11日以降の申込分から、住宅ローンの融資上限額を3億円に拡大しました。これにより、1億円超の高額物件だけでなく、2億円を超える物件を検討している方にとっても、有力な選択肢になっています。
ソニー銀行の住宅ローンには、通常の住宅ローンのほか、変動金利を重視する方向けの「変動セレクト住宅ローン」、固定金利を重視する方向けの「固定セレクト住宅ローン」があります。商品によって手数料や金利の設計が異なるため、借入額や返済方針に合わせて選ぶことが重要です。
また、がん50％保障団信が上乗せ金利0円で付帯する点も魅力です（2026年7月時点）。たとえば2億円を借り入れている状態でがんと診断され、保障の対象となった場合、住宅ローン残高の50％が保障されるため、家計への影響を大きく抑えられる可能性があります。上乗せ金利0.1％でがん100％保障団信を選ぶこともできます。
一方で、金利の低さだけを重視して商品を選ぶと、事務手数料が高くなる場合があります。高額借入では、手数料の違いが数百万円単位になることもあるため、金利と手数料を総合して比較することが大切です。
auじぶん銀行 住宅ローンのメリット・デメリット
auじぶん銀行は、ネット銀行の中でも知名度が高く、変動金利を中心に低金利で注目されてきた住宅ローンです。スマホやパソコンから手続きしやすく、来店不要で住宅ローンの申し込みを進められる点も魅力です。なお、借入限度額は最大2億円までのため、2億円を超える借り入れには他行を検討することになります。
金利以外のメリットとしては、借入時50歳以下であれば、がん50％保障・4疾病50％保障・全疾病保障（長期入院保障）などの疾病保障が上乗せ金利0円で付帯する点が挙げられます（2026年7月時点）。死亡・高度障害に備える一般団信に加えて、がんや病気・ケガに備えられる保障が付く点は、高額の住宅ローンを組む方にとって大きな安心材料になります。
また、電子契約に対応しているため、紙の契約書に貼付する印紙税が不要になる点もメリットです。1億円以上の住宅ローン契約では印紙税の負担も大きくなりやすいため、電子契約によるコスト削減効果は見逃せません。
一方で、auじぶん銀行の住宅ローンは事務手数料が借入金額に対する定率型です。借入額が1億円、2億円と大きくなるほど事務手数料も大きくなるため、低金利のメリットと初期費用の負担をあわせて比較する必要があります。
また、変動金利を選ぶ場合は、将来的な金利上昇時の返済負担にも注意が必要です。特に高額借入では、金利上昇による毎月返済額の増加幅も大きくなりやすいため、返済シミュレーションを慎重に行うことが重要です。
ドコモの銀行 住宅ローンのメリット・デメリット
ドコモの銀行の住宅ローンは、借入上限金額が3億円まで引き上げられており、1億円以上の高額物件にも対応しやすい住宅ローンです。
WEB申込コースでオンライン中心に手続きを進められるほか、対面相談を希望する方向けにはSBIマネープラザなどで相談できる住宅ローンも用意されています。ネット銀行の低金利と、対面相談の安心感を使い分けられる点はメリットです。
また、ドコモの銀行は「スゴ団信」と呼ばれる団信・疾病保障の充実度でも注目されています。高額借入では、万一の病気やケガ、死亡時に家族へ与える影響が大きくなるため、保障内容は金利と同じくらい重要な比較ポイントになります。
デメリットとしては、商品や申込ルートによって条件が異なる場合がある点です。WEB申込コースと対面相談型の商品では、金利や団信、手数料などの条件が異なることがあるため、申し込み前に必ず最新の商品内容を確認しましょう。
SMBC信託銀行 住宅ローンのメリット・デメリット
SMBC信託銀行の住宅ローンの大きな特徴は、最大5億円までの融資に対応している点です。1億円、2億円を超えるだけでなく、さらに高額な住宅購入を検討している方にとっては、選択肢に入る金融機関です。
特に、都心部の高額マンションや高級戸建てなど、一般的な住宅ローンの借入上限では資金が足りないケースでは、SMBC信託銀行のような高額融資に対応した銀行が候補になります。
一方で、すべての物件やすべての地域で利用できるわけではありません。支店からの距離や物件所在地、担保評価、資産背景などの条件が重視される可能性があります。また、団信の保障限度額や保障内容についても、借入額全体をカバーできるかを事前に確認する必要があります。
1億円以上の住宅ローンで注意したいポイント
金利差の影響が大きい
1億円以上の住宅ローンでは、金利差の影響が非常に大きくなります。借入額が大きいほど、0.1％、0.2％の金利差でも総返済額に大きな違いが生じます。
そのため、高額借入では「なんとなく有名な銀行を選ぶ」のではなく、複数の金融機関で金利や優遇条件を比較することが大切です。特に、変動金利を選ぶ場合は、現在の金利だけでなく、将来金利が上昇した場合の返済額もシミュレーションしておきましょう。日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％程度へ引き上げており、変動金利の先行きにも目を配りたいところです（金利動向は変わりますので、最新は各金融機関・公式でご確認ください）。
事務手数料・保証料の負担が大きくなりやすい
高額ローンでは、事務手数料や保証料の負担も大きくなります。特に、事務手数料が借入金額に対する定率型の場合、1億円の借り入れで220万円、2億円の借り入れで440万円というように、初期費用が大きく膨らみます。
一方で、定額型の事務手数料を用意している住宅ローンもあります。金利だけを見ると定率型の方が有利に見える場合でも、初期費用を含めた総支払額で比較すると、定額型の方が有利になるケースもあります。
団信の保障限度額を確認する
1億円以上の住宅ローンでは、団体信用生命保険の保障限度額も必ず確認しましょう。金融機関によっては、住宅ローンの借入上限額と団信の保障限度額が一致していない場合があります。
たとえば、3億円まで借り入れできる住宅ローンでも、団信の保障限度額が2億円までであれば、万一の際に1億円分のローンが残ってしまう可能性があります。高額借入では、借入額全体が団信の対象になるかどうかを確認することが重要です。
金利上昇時の返済負担を確認する
高額ローンで変動金利を選ぶ場合、金利上昇時の返済負担には特に注意が必要です。借入額が大きいほど、金利が上がったときの毎月返済額の増加幅も大きくなります。
変動金利は借入時の金利が低く見えやすい一方で、将来的に金利が上昇した場合には返済額が増える可能性があります。高額借入では、金利が1％、2％上昇した場合の返済額までシミュレーションしておくと安心です。
売却や住み替えも想定しておく
1億円以上の住宅ローンでは、将来的な売却や住み替えも視野に入れておくことが大切です。高額物件は価格変動の影響も大きく、購入後に資産価値が下がると、売却しても住宅ローンを完済できない可能性があります。
そのため、物件価格だけでなく、立地、流動性、将来の売却しやすさ、周辺相場の安定性なども確認しておきましょう。高額ローンは、住宅購入であると同時に、長期の資産計画でもあります。
1億円以上の住宅ローンに関するよくある質問（FAQ）
Q. 地方に住んでいても1億円以上の住宅ローンは借りられますか？
A. 借りられます。ネット銀行（SBI新生銀行・ソニー銀行・ドコモの銀行など）は全国対応のため、地方にお住まいでも申し込めます。ただし、借入可能額は物件の担保評価や年収・返済負担率などで決まるため、地方では物件価格が都市部より抑えられるぶん、そもそも1億円超の借り入れが必要になるケースは限られます。まずは無理のない予算を決めたうえで、複数行で事前審査を受けるのがおすすめです。
Q. 借入額が大きいと、変動金利と固定金利のどちらがよいですか？
A. 一概には言えませんが、借入額が大きいほど金利上昇時の返済増加額も大きくなるため、金利が上がったときに家計が耐えられるかという視点が重要です。金利上昇に不安がある方は、一定期間金利を固定できる固定金利タイプやフラット35も選択肢になります。変動金利を選ぶ場合は、金利が1〜2％上昇したケースの返済額を必ず試算しておきましょう。判断に迷うときは、FPに家計全体のバランスを見てもらうと安心です。
Q. 事務手数料は「定率型」と「定額型」のどちらがお得ですか？
A. 借入額が大きいほど、借入金額×2.20％（税込）などの定率型は手数料額が膨らみます。金利がわずかに高くても、定額型の手数料を選べる商品のほうが、総支払額では有利になるケースもあります。表示金利だけで決めず、事務手数料まで含めた総支払額で比較することが、高額ローンでは特に大切です。
まとめ 1億円以上の住宅ローンは総合比較が重要
この記事では、1億円を超える高額な住宅ローンを検討する際に押さえておきたいポイントを整理しました。
住宅ローンは、借入額が大きくなるほど、金利のわずかな差が総返済額に大きく影響します。1億円を35年で借りる場合、金利が0.1％違うだけでも、総返済額に数十万円から数百万円規模の差が生じることがあります。
ただし、住宅ローン選びでは、表示金利だけを見て判断するのは危険です。事務手数料が定率型か定額型か、保証料が必要か、団信や疾病保障の内容は十分か、一部繰上返済手数料がかかるかなど、総支払額に影響する要素を総合的に確認する必要があります。
特に1億円を超える住宅ローンでは、審査も通常より慎重に行われる傾向があります。年収や返済負担率だけでなく、勤務先、資産状況、自己資金の割合、購入物件の担保評価なども重要なポイントになります。
また、高額ローンでは「出口戦略」も欠かせません。将来的に住み替えや売却を行う可能性がある場合、物件の資産価値が維持されやすい立地か、売却時にローン残高を回収できるかといった視点も重要です。
1億円超の住宅ローンは、単なる借り入れではなく、長期の資産計画そのものです。借りられる金額ではなく、将来にわたって無理なく返し続けられる金額はいくらか。そこを起点に、金利、手数料、保障、返済計画、将来の売却可能性まで含めて検討することが、高額ローンを安全に活用するための大切なポイントです。ご不安な点があれば、地域の事情も踏まえてFPにご相談ください。
