住宅ローン審査、基準、期間

住宅ローン審査

住宅ローンの審査、基準、期間、事前に確認しておくべき3つの項目

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住宅ローン審査、基準、期間

住宅ローンを借りられるかどうかを不安に感じる人もいると思います。
現金一括で家を買わない場合、住宅ローンの審査に通らなければマイホームを買うことができません。

そこで、今回は住宅ローンの審査の基準や期間について説明します。
この記事を読むことで住宅ローン審査に対して理解が深まり、いざというときに慌てたり、無謀な住宅ローン審査を受けて無駄骨を折るということを防ぐことができます。

住宅ローンを借りるには審査の流れや期間は?

まずは、住宅ローンの審査の流れや審査にはどれくらいの期間がかかるかについて説明していきます。

住宅ローン審査の流れ

もしかしたら銀行や金融機関によって違うかもしれませんが、一般的な住宅ローン審査の流れは以下の通りです。

  1. 購入する土地・建物を決める
  2. 住宅ローンの申込
  3. 事前審査(1〜3週間程度)
  4. 工事請負契約もしくは売買契約
  5. 本審査(1週間程度)
  6. 住宅ローンの契約
  7. 住宅ローンの実行(お金を受け取る)

という流れになります。

しかし、一口に住宅ローンの審査と言っても「事前審査」「仮審査」「本審査」といろいろあります。そこで、それぞれの違いについて説明していきます。

住宅ローンの事前審査とは?

本来、住宅ローンの契約にはハウスメーカーや工務店との工事請負契約や売買契約書が必要になります。しかし、家を買う人の立場からすると契約したあとで住宅ローンの審査に通らないことがわかると、それまで土地探しなどにかけた時間が水の泡に消えてしまいます。ハウスメーカーや工務店の立場からしても、契約まで取り付けて住宅ローンの審査に通りませんでした〜となると、くたびれ儲けになってしまうわけです。

そこで、工事請負契約や売買契約をする前に、住宅ローンに通るかどうかを事前に確認しておく審査を事前審査といいます。

住宅ローンの事前審査を受けておくことで、家を買う側も家を建てる側、売る側も住宅ローンの審査に通らないかもしれないという不安を解消できるというわけです

住宅ローンの事前審査では何をチェックされるのか?

それでは、事前審査ではどんな項目をチェックされるのでしょうか?

国土交通省「平成24年度民間住宅ローンの実態に関する調査」結果報告書、長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査等をみると銀行がどんな項目を審査して、そしてどの項目を重視しているのかという調査結果がありますので紹介します。

住宅ローンの審査にかかる期間

これを見ていくと、銀行が住宅ローン審査の時にどんな項目を重視してみているのかがわかりますね。構成比が90%以上は殆どの銀行がその項目を住宅ローン審査に影響があるとしているということです。

構成比90%以上のものについて解説していきます。

完済時年齢:構成比99.4%

完済時年齢とは住宅ローンを返し終わる時の年齢ですね。殆どの銀行条件をが80歳未満であることとしています。

つまり、完済が80歳を超えるような住宅ローンの申込は審査に落とされる可能性が高いということが言えます。

借入時年齢:構成比98.1%

これは上の完済時年齢とほぼ同じですね。あまりにも住宅ローンを借りる年齢が高くなると、完済できる年齢が遅くなるので住宅ローン審査に通りにくくなるということでしょう。

返済負担率:構成比97.9%

これは年収に占める住宅ローン返済の割合ですね。回答数に対して具体的な内容の数字が少ないですが、一番多いところは35%以内ですね。つまい、住宅ローンの返済負担率が35%を超えているような申し込みであれば審査に落とされる可能性が高いということが言えます。

ちなみに、住宅ローンの返済負担率の計算はあなたが借りる住宅ローンの金利で計算されないようです。銀行によって違うかもしれませんが、審査金利という金利を使って返済負担率を計算します。審査金利は4%程度に設定されている事が多く、金利が4%になっても住宅ローン返済が可能かどうかをチェックしているようです。

住宅ローンの返済負担率についてはこちらの記事も読んでみてください

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勤続年数:構成比96.6%

文字通り、今の会社に何年勤めているかですね。一番多い回答は勤務年数1年以上でした。つまり、勤務年数が1年に見たない場合は住宅ローン審査に落とされる可能性が高いということですね。

年収:構成比95.6%

この年収は税込みの年収ですね。最低でも100万円以上としている銀行が多く、150万円以上ないとダメだとしている銀行が最も多いですね。

担保評価:構成比95.5%

担保評価とは、購入する予定の土地や建物の評価額ですね。銀行は住宅ローンを払えなくなった場合には土地と家を差し押さえます。差し押さえても価値がないといけませんから、その価値が有るかどうかも住宅ローンの審査に影響するようです。

健康状態:構成比95.1%

これは団体信用生命保険に加入できるかどうかという指標ですね。ただ、驚いたことに団信加入は選択可能としている銀行が94行もあるんですね。私はフラット35以外では団体信用生命保険に加入しないと借りられないものだと思っていました。

団体信用生命の説明などについてはこちらの記事で詳しく解説してるので参考にしてみてください。

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融資可能額(融資率):構成比94.4%

融資率とは、購入する物件に対して何割住宅ローンで賄うかということです。例えば、土地と建物合わせて3000万円、住宅ローンの借入額が2400万円なら融資率は2400万円÷3000万円で8割です。

調査結果で一番多かった回答は100%以内です。つまり、土地と建物を合わせた金額を丸々借りることができるということですね。諸費用も購入価格に含めてくれる場合は諸費用分も借りることができます。

全額借りると住宅ローンの借入額が多くなってしまうかもしれませんが、支払っていけるなら問題ありません。むしろ、住宅ローンの借入額は多ければ多いほど有利ですから。

それについて詳しくはこちらの記事をご覧ください。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

住宅ローンの事前審査にかかる期間は?

かかる期間については銀行や金融機関によって違いますが、概ね1週間から2週間程度。長くても3週間くらいだと思います。

愛媛県に本店がある伊予銀行では事前審査は翌日回答をすると謳っています。

フラット35には事前審査はない?

フラット35には事前審査はありません。フラット35取り扱いの銀行や金融機関が収入や借入額の目安、融資率が9割を超えていないかどうかを確認する独自のサービスが仮審査です。

事前審査がないということは、土地も建物も決まって契約したあとの審査になります。

フラット35の審査は全て住宅金融支援機構が行います。

フラット35取り扱いの銀行や金融機関が返済負担率や融資率をチェックしたあと住宅金融支援機構に書類を送り、そこで審査が行われます。

フラット35の仮審査で審査される項目

フラット35の審査は2段階で行われます。仮審査のあとで本審査という段階です。それぞれ審査される項目が違うので紹介します。まずは仮審査です。

  • 返済能力(返済負担率の基準をクリアしているか)
  • 物件の担保価値

の2つをメインで審査するようです。この仮審査をクリアすれば本審査に進みます。

フラット35の本審査で審査される項目

本審査でチェックされる項目は以下の通りです。

  • 仮審査で提出した情報に嘘偽りがないか
  • 仮審査の時から新たに借金が増えていないか
  • 個人信用情報
  • 仮審査の時から転職や失業をしていないか

という項目をチェックするようです。

住宅ローンの事前審査は銀行住宅ローンの場合、仮審査はフラット35の場合

住宅ローンの事前審査に仮審査、ややこしいですが、上記に書いた通り事前審査はフラット35を利用する場合にはなく、銀行住宅ローンの場合の制度です。

そして、仮審査はフラット35を利用する時の制度です。

フラット35の本審査は紹介しましたが、銀行住宅ローンの場合の本審査について説明します。

住宅ローンの本審査とは?

住宅ローンの本審査も事前審査と同じ項目をチェックされます。しかし、なぜ2回も同じ項目をチェックされるかというと、審査するところが変わるからです。

事前審査は銀行がします。本審査は保証会社がします。

保証会社とは、住宅ローンを払えなくなった時にあなたに代わって銀行に住宅ローンを支払ってくれる会社のことです。その保証会社も住宅ローンをきちんと支払っていける人なのかどうかをチェックしているわけです。

審査するところが違うので、審査基準も変わってきます。ということは、事前審査でOKでも本審査でNGになったり、借りられる金額を削減されるということもあり得るのです。

住宅ローン本審査にかかる期間は?

ほとんどの場合で1週間程度で結果が出るようです。ただ、これもすんなり審査が進んだ場合です。追加で必要になる書類を求められたり書類に不備があったりすると、その分追加で時間がかかります。

もし、土地の代金をいつまでに支払わないといけないという期日が決まっているなら、少なくても1ヶ月前くらいには事前審査を受けておくことをオススメします。

まとめ

住宅ローンの審査項目や、どれくらい期間がかかるかについてご理解いただけたでしょうか?

事前にどんな項目を審査されるのか、またどれくらいの期間がかかるのかを知っておくことで、「審査に通らない!」とか「3日後には土地代金を払わないといけないのにまだ審査結果の連絡がない!」と慌てることが無くなります。

住宅ローン審査はマイホーム購入に必須です。事前にきちんと確認しておきましょう。

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