本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ？

住宅ローンはこう返済するのが賢いと言われるけど・・・

住宅ローンを決めるときに悩むポイントとして、返済期間を何年に設定するかという点があるかと思います。一般的には定年まで、つまり収入を得られる期間で返済を終わらせておくことが理想的だと言われます。例えば定年が60歳であれば、ローンの返済も60歳までに終わらせることが賢い返済方法だと言われます。

その理由は、給料での収入がなくなり年金だけの生活になったとき、年金もきちんともらえるかどうかわからないのに住宅ローンの支払いが残っていることは、リスクが大きすぎるからというものです。ですから一般的に、定年までに住宅ローンの返済を終わらせておくことが賢い返済方法だと言われます。

また、住宅ローンの返済年数が短ければ短いほど、住宅ローンで支払う利息、つまり銀行への手数料が少なくて済みます。そのため住宅ローンの返済年数は短ければ短いほどいいと言われますが、返済期間を短く設定しすぎると、毎月の返済額が上がりすぎて払えないという問題が起こってしまうので、払える範囲内でできる限り短く設定することが賢い返済方法だと言われます。

例えば、返済年数が35年と30年であれば、返済する住宅ローンの利息は約76万円違います。

※フラット35、金利1.34％、借入額2000万円で比較

本当に賢い住宅ローン返済方法とは？

ただ、私はそうは思いません。私は住宅ローンは借りられるだけ借りたほうがよい、返済期間は長ければ長いほどよいと思っています。それが、本当に賢い住宅ローンの借り方であり、返済方法です。

住宅ローンの返済期間を短くするということは、月々支払う額を増やすということです。例えば住宅ローンを35年で組めば月々の返済額は７万円で済むのに、20年や25年で組めば月々10万円の返済になるかもしれません。ということは月々3万円多く住宅ローンにお金を回すことになります。それによって住宅ローンを早く返済するということになるわけです。

先ほどの例で、返済年数を20年にした場合、毎月34,000円多く住宅ローンに支払う事になります。詳しく見て見ましょう。

試算した住宅ローンの条件は以下の通りです

• 住宅ローン借入額：2,000万円
• 返済方法：元利金等返済
• 金利
  • 20年返済の場合：1.27%
  • 35年返済の場合：1.34%

住宅ローンを早く完済する目的は何か？

では住宅ローンを早く終わらせる目的は何なのかと考えてみると、それは将来お金で困らないようにするため、金銭的な安心を得るためですね。そのために住宅ローンの返済を早く終わらせて、手元に残るお金を多くしておきましょうと言われるわけです。

住宅ローンを早く返す、繰上返済をするのは将来手元に残るお金を多くする手段の一つ

では、将来手元に残るお金を多くするためには、住宅ローンを早く返してしまうこと、返済年数を短くすることが一番よい手段なのかと考えるとそうではありません。

賢い人は住宅ローンの金利よりも高い金利でお金が増えるところにお金を回す

住宅ローンの返済にお金を回すということは、住宅ローンと同じ金利でお金を運用するようなものです。厳密に計算すると違いはありますが、同じような効果を得ることができると言えます。

では、住宅ローンの金利よりも高い金利でお金を運用できるところにお金を預けたらどうなるのかというと、住宅ローンにお金を回して返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして返済年数を短くしたりするよりも、将来手元に残るお金ははるかに多くなるのです。

上記の例では、住宅ローンの返済年数を15年短くすることで、住宅ローンに支払うお金を約240万円減らすことができました。

では、毎月3万円を利回り（金利）3%で運用できる預け先へ35年間回した場合にどうなるか計算して見ました。

計算の条件は以下の通りです。

• 住宅ローン借入額：2,000万円
• 返済方法：元利金等返済
• 金利
  • 20年返済の場合：1.27%
  • 35年返済の場合：1.34%
• 返済年数35年の方は、返済年数20年との毎月の返済額の差額を毎月積立投資に回す

20年返済は短期間で住宅ローンを返済することで240万円の節約をしましたが、35年返済の方は積立運用によって1,136万円の運用益を得ます。差額の895万円分、住宅ローンを35年に設定して毎月の住宅ローン返済額を減らし、運用に回した方がお得だということになります。

住宅ローンを早く終わらせて運用した場合はどうなるのか？

住宅ローンを繰上返済などして早く返すよりも、運用したほうが有利かもしれない。しかし、住宅ローンを早く終わらせてそれから住宅ローン返済していた金額を運用したほうが有利なんじゃないか？と思われるかもしれません。

そこで計算してみました。条件は以下の通りです。

• 住宅ローン借入額：2,000万円
• 返済方法：元利金等返済
• 金利
  • 20年返済の場合：1.27%
  • 35年返済の場合：1.34%
• 返済年数35年の方は、返済年数20年との毎月の返済額の差額を毎月積立投資に回す
• 返済年数20年の方は、住宅ローンを完済する20年後から毎月の住宅ローン返済額だった金額を15年間積立投資をする

住宅ローンを20年で返済する場合、35年で返済する場合に比べて住宅ローンの利息を240万円節約できます。また、住宅ローンを完済してから15年間、それまで住宅ローン返済に充てていた94,408円を積立運用に回します。これで、470万円の運用益を得られます。住宅ローンの節約額と運用益を合わせて710万円のお得です。

一方の住宅ローンを35年で返済する場合は、運用益で約1136万円です。差額の約424万円分こちらの方がお得になります。

この場合でも、住宅ローン返済にお金を回さずに運用したほうが得という計算になります。

まとめ：住宅ローンを繰り上げ返済しろ！返済年数を短くして早く返せ！は昔の常識、賢い人は将来手元に残るお金を多くするためにどの手段を取るべきかで考える

住宅ローンの返済は早く終わりましたが手元にあまりお金が残っていませんという状態と、住宅ローンは残っていますが手元にはたくさんのお金が残っていますという状態では、いったいどちらのほうが安心できるのでしょうか。

住宅ローンの返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして早く返したりする本来の理由、借入額を減らす本来の目的、理由は何だったのかということを考えれば、これは後者のほうが安心できる状態と言えると思います。

もちろん今の低金利の時期にしかできない話ではありますが、低い金利のところにお金をどんどん入れるよりも、高い金利でお金が運用できるところにお金を入れたほうが将来手元に残るお金は多くなるので、より安心感を得ることができるということです。

ですから、住宅ローンの返済年数は長ければ長いほどよいということです。

猿でもできる住宅ローンを実質無料にしてしまう運用方法

さて、住宅ローンは頭金を入れたり、返済年数を短くして早く返したり、繰上げ返済をするよりも、借りられるだけ借りて、返済年数はできるだけ長くして、繰上げ返済は一切しない方がお得になります。

しかし、それには「運用」をすることが不可欠になります。でも、あなたはきっと運用なんかやったことがないのでどうすればいいかわからないと思われているでしょう。興味はあっても、何から手をつけていいかわからないかもしれませんね。

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