住宅ローンはこう返済するのが賢いと言われるけど・・・

住宅ローンを決めるときに悩むポイントとして、返済期間を何年に設定するかという点があるかと思います。一般的には定年まで、つまり収入を得られる期間で返済を終わらせておくことが理想的だと言われます。

例えば定年が60歳であれば、ローンの返済も60歳までに終わらせることが賢い返済計画というわけです。

その理由は、給料での収入がなくなり年金だけの生活になったとき、年金もきちんともらえるかどうかわからないのに住宅ローンの支払いが残っていることは、リスクが大きすぎるからというものです。ですから一般的に、定年までに住宅ローンの返済を終わらせておくことが賢いと言われています。

また、住宅ローンの返済年数が短ければ短いほど、住宅ローンで支払う利息、つまり銀行への手数料が少なくて済みます。そのため住宅ローンの返済年数は短ければ短いほどいいと言われますが、返済期間を短く設定しすぎると、毎月の返済額が上がりすぎて払えないという問題が起こってしまうので、払える範囲内でできる限り短く設定することが賢い返済方法だと言われます。

例えば、返済年数が35年と30年であれば、返済する住宅ローンの利息は約76万円違います。

35年返済30年返済
総返済額25,066,009円24,299,488円
差額766,521円

※フラット35、金利1.34%、借入額2000万円で比較

本当に賢い住宅ローン返済方法とは?

ただ、必ずしもそうだとは思いません。

住宅ローンは借りられるだけ借りたほうがよい、返済期間は長ければ長いほどよいと思っています。それが、本当に賢い住宅ローンの借り方という考え方ができるためです。

住宅ローンの返済期間を短くするということは、月々支払う額を増やすということです。例えば、住宅ローンを35年で組めば月々の返済額は7万円で済むのに、20年や25年で組めば月々10万円の返済になります。

ということは、若くてやりたいこともたくさんある時期に月々3万円も多く住宅ローンにお金を回すことになります。それによって老後の心配が少なくなるように住宅ローンを早く返済するということになるわけです。

先ほどの例で、返済年数を20年にした場合、毎月34,000円多く住宅ローンに支払う事になります。詳しく見て見ましょう。

試算した住宅ローンの条件は以下の通りです

  • 住宅ローン借入額:2,000万円
  • 返済方法:元利金等返済
  • 金利
    • 20年返済の場合:1.27%
    • 35年返済の場合:1.34%
20年返済35年返済
毎月返済額94,408円59,681円
毎月返済額の差額+34,727円
総返済額22,657,806円25,066,009円
総返済額の差額+2,408,203円

住宅ローンを早く完済する目的は何か?

では住宅ローンを早く終わらせる目的は何なのかと考えてみると、それは将来お金で困らないようにするため、金銭的な安心を得るためですね。

そのために住宅ローンの返済を早く終わらせて、手元に残るお金を多くしておきましょうと言われるわけです。この考え方はけっして間違いではありません。

住宅ローンを早く返す、繰上返済をするのは将来手元に残るお金を多くする手段の一つ

では、将来手元に残るお金を多くするためには、住宅ローンを早く返してしまうこと、返済年数を短くすることが一番よい手段なのかと考えると必ずしもそうではありません。

賢い人は住宅ローンの金利よりも高い金利でお金が増えるところにお金を回す

住宅ローンの返済にお金を回すということは、住宅ローンと同じ金利でお金を運用するようなものです。

厳密に計算すると違いはありますが、同じような効果を得ることができると言えます。

では、住宅ローンの金利よりも高い金利でお金を運用できるところにお金を預けたらどうなるのかというと、住宅ローンにお金を回して返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして返済年数を短くしたりするよりも、将来手元に残るお金ははるかに多くなるのです。

上記の例では、住宅ローンの返済年数を15年短くすることで、住宅ローンに支払うお金を約240万円減らすことができました。

例えば、毎月3万円を利回り(金利)3%で運用できる預け先へ35年間回した場合にどうなるか計算して見ました。

計算の条件は以下の通りです。

  • 住宅ローン借入額:2,000万円
  • 返済方法:元利金等返済
  • 金利
    • 20年返済の場合:1.27%
    • 35年返済の場合:1.34%
  • 返済年数35年の方は、返済年数20年との毎月の返済額の差額を毎月積立投資に回す
20年返済35年返済
毎月返済額94,408円59,681円
毎月返済額の差額+34,727円
総返済額約2,200万円約2,500万円
総返済額の差額+約240万円
35年間の運用益(3%)+約1,100万円
20年後以降の投資金額-約625万円
手元に残るお金の差+約175万円

20年返済は短期間で住宅ローンを返済することで240万円の節約をしましたが、35年返済の方は積立運用によって約1,100万円の運用益を得ます。

ただ、20年目から35年目までの投資に回すお金が625万円必要なので、それを差し引いた175万円が住宅ローンを35年に設定して毎月の住宅ローン返済額を減らして、それを試算運用に回すことで得られる差額の利益ということになります。

ちなみに積立投信の実際のイメージはこのようなものになります。

 

まとめ:住宅ローンを繰り上げ返済しろ!返済年数を短くして早く返せ!は間違いではない。ただし、賢い人は将来手元に残るお金を多くするためにどの手段を取るべきかで考える価値あり。

住宅ローンの返済は早く終わりましたが手元にあまりお金が残っていませんという状態と、住宅ローンは残っていますが手元にはたくさんのお金が残っていますという状態では、いったいどちらのほうが安心できるのでしょうか。

住宅ローンの返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして早く返したりする本来の理由、借入額を減らす本来の目的、理由は何だったのかということを考えれば、これは後者のほうが安心できる状態と言えると思います。

ただし、資産の運用を年利で3%を確保できる保障はどこにもありませんが無謀な数値でもありません。

さらに「1円の価値」は時代により変わります。色々な統計の取り方がありますが、今から30年ぐらい前の1円は今の1.25倍ぐらい価値があったと言われています。つまり、1円を大事に持っていても1/1.25≒0.75円の価値に下がってしまうことになるので、「単純に貯金しておく」ぐらいであればさっさと繰り上げ返済してしまった方が良いでしょう。

もちろん今の低金利で住宅ローンの金利が低い時期でないとなかなかできることではありませんが、低い金利のところにお金をどんどん入れるよりも、高い金利でお金が運用できるところにお金を入れたほうが将来手元に残るお金は多くなる可能性があるわけです。

お金を持っている人はお金を働かせて稼ぐと言われています。誰でも大金持ちになれるとは言いませんが、このような考え方があるということは頭の中に入れておくようにしましょう。

猿でもできる住宅ローンを実質無料にしてしまう運用方法

住宅ローンは頭金を入れたり、返済年数を短くして早く返したり、繰上げ返済をするよりも、借りられるだけ借りて、返済年数はできるだけ長くして、繰上げ返済をしない方がお得になる可能性があるという話をしました。

しかし、それには「運用」をすることが不可欠になります。でも、あなたはきっと運用なんかやったことがないのでどうすればいいかわからないと思われているでしょう。興味はあっても、何から手をつけていいかわからないかもしれませんね。

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