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住宅ローンの組み方次第で人生が変わる!

あなたもご存知かもしれませんが、住宅ローンの組み方次第で何百万円も払うお金が変わってきます。200万、300万、時にはそれ以上住宅ローンに支払うお金が変わってきます。

ということは、将来あなたの手元に残るお金が200万も300万も違ってくるというわけです。老後にゆったり旅行に行けるかどうか、極端な話世界一周旅行にいけるかどうかの分かれ道になることだったありえます。

とはいっても、住宅ローンのことを詳しく学校で教えてくれることはありませんので、住宅ローンの賢い組み方を知らないのは当然です。そこで、今回は住宅ローンの組み方を間違えて大金を失わないために知っておくべきことを詳しくお伝えしていきます。

選ぶ住宅ローンの金利や疾病保障でも人生が変わる

同じ3000万円のどの住宅ローンを選ぶかで総返済額が100万円も200万円も平気で違ってしまいます。そして、万が一住宅ローンの返済中にがんになってしまったり、長期で入院することになった時に「疾病保障」に入っているか入っていないかで大きく明暗をわけることがあります。この記事では「住宅ローンの組み方」や「住宅ローンを選ぶときに知っておきたいこと」を解説していきますが、「最後は住宅ローンを借りることになる」ことに違いはありません。

そういった意味で、2019年7月時点で知っておいて損はない住宅ローンをいくつか紹介しておきたいと思います。最近はネット銀行の住宅ローンはかなりオトクになっていて、なぜ金利が高いローカルの銀行の住宅ローンを選ぶ人がいるのかが不思議なぐらいです。

「よくわからない」「調べるのがめんどくさい」「紹介されたからことわれない」という理由なのかなとは思いますが、せっかくこのページに訪問いただいたのですから、下記にリストアップしている住宅ローンがどういうものなのかはぜひ知ってほしいと思います

じぶん銀行の住宅ローン変動金利・10年固定金利がとにかく低金利。変動金利なら0.457%。頭金の有無や複雑な金利条件もなく、親会社も三菱UFJ銀行なので安心感もある。また、がんになったら住宅ローンの残高が保険金で支払われるがん診断保障と入院保障が無料でついてくるという点は非常に優れている。詳細はこちら
新生銀行の住宅ローン2019年7月に登場した「変動フォーカス」という金利タイプを選べば、年0.450%、頭金があれば年0.400%とかなりの低金利で借り入れできる。介護保障(要介護状態3)も利用できるので、疾病保障の観点でも優れた住宅ローンの1つ。詳細はこちら
楽天銀行の住宅ローン全疾病保障と言われる全ての病気とケガに備える保障がついている。12か月以上の入院というやや条件が厳しい保障だが、安心感はある。また、事務手数料も固定で変動金利も低く、楽天グループのサービスを利用している人にはおすすめの住宅ローン。詳細はこちら
アルヒフラット35の最大手だが、自社特有の商品を多数用意している住宅ローン専門金融機関。フラット35の相談先最有力候補で店舗も全国展開している。詳細・店舗一覧はこちら

まずは、いくらまでなら住宅ローンを組んでもいいか計算する

一番大事なことはどの住宅ローンにするかよりも、自分がいくらまでの金額なら住宅ローンを組んでも大丈夫かを知ることです。

組んでも大丈夫な金額を守ることができていれば、仮にあまり良くない住宅ローンを選んでしまったとしてもお金を損するだけで済みます。自分自身の組んでも大丈夫な金額を超えてしまうと、どんなに優れた住宅ローンを選んだとしても、住宅ローン返済に困って家を売ることになったり、子供に十分な教育環境を与えられなかったり、毎日の生活がストレスになって離婚してしまうなど、良くないことが次々と起こってしまう可能性があります。

そのため、まずは自分がいくらまでの金額なら住宅ローンを組んでも大丈夫かを知ることから初めて下さい。

と言われても良くわからないと思いますので、もう少し噛み砕いた説明したいと思います。

年収の5倍以内、返済負担率25%という目安はウソ

住宅ローンをいくらまで組んでも大丈夫かを調べた時に必ずと言っていいほど言われる言葉があります。

それは「年収の5倍以内なら大丈夫。」「年間返済負担率25%以内なら問題ない」という都市伝説的な言葉です。例えば、年収600万円なら5倍の3000万円までなら大丈夫、年収480万円なら年間の返済額が120万円(月10万円)までなら大丈夫というように簡単に計算できるので一般的になっていった目安の算出方法です。

結論としては、「人間(人生)は人それぞれなので、こんな単純な計算で住宅ローンをいくらまで借りて良い」なんてことはわかるわけがないのです。

極端な話、まったく参考にならないデタラメな結果になることだったあり得ます。これらを参考にすると組んでも大丈夫な住宅ローンの金額を間違えてしまいます。「住宅ローンの返済に困る」という方向性で後悔することもあるでしょうし、「本当はもっと条件が良い家が買えた」という方向性で後悔することもあるでしょう。

組んでも大丈夫な住宅ローンの金額を知るたった一つの方法

それでは、どうすれば組んでも大丈夫な住宅ローンの金額を知ることができるのでしょうか?

それには、ライフプラン表を作成することが唯一の方法と言っても過言ではありません。あなたの収入やお金に対する価値観を反映したライフプラン表を作ることで、ゆとりある生活をし、子どもの学費を払い、将来への貯金もしっかりするというプランとともにいくらまでの住宅ローンなら組んでも大丈夫かということがわかってきます。

逆に、ライフプラン表を作らない限りあなたにとっていくらまでの住宅ローンなら組んでも大丈夫かという正確な数字はわかりません。

そのライフプラン表を作る16の手順はこちらの記事で紹介しています。ライフプラン表は難しくはありませんが、ある程度の手間がかかるのは事実です。マイホームを買う時だけでなく、マイホームで生活していく人生をイメージしながら、納得してマイホームを買って住宅ローンを契約したいと言う人は以下の記事を確認してみてください。

これをやるまで家買うな!ライフプラン表をエクセルで作る16の手順

続けて、住宅ローンの組み方を考えるときに知っておきたいポイントをどんどん紹介していきます。興味のない解説やすでに理解している解説記事は読み飛ばしてもらってかまいません。

住宅ローンをたくさん組んだほうが、住宅ローン控除の金額も多くなってお得なのか?

住宅ローンをいくらまで組んでも大丈夫なのかを考えるときに、質問を受けることがあります。それは、「住宅ローンをたくさん組めば住宅ローン控除(減税)も多くなる。住宅ローンの借入額を減らすよりも多くしたほうが得になるのではないか?」というものです。

ここは、住宅ローンをいくら組むかを決めるときに大事な項目になってくるので実際にシミュレーションをしながら説明していきます。

住宅ローン控除(減税)とは?

その前、住宅ローン控除とは何かについて少しお話しておきます。住宅ローン控除とは、住宅ローンの残高に応じて所得税と住民税を減税や還付するというものです。

例えば、年末に住宅ローンが2000万円残っているとしたら、その1%である20万円分、所得税や住民税が減額されたり還付されます。

住宅ローン控除について詳しくはこちらの記事を読んでください
住宅ローン控除の計算方法と、減税を100%活用する裏ワザとは?

受けられる住宅ローン控除の金額を計算する法法

住宅ローンの控除の金額を自分で計算するのはややこしてく大変です。しかし、かんたんに計算するサイトがあるので紹介します。

住まい給付金シミュレータ

↑住まい給付金シミュレータとなっていますが、住宅ローン控除の金額も計算できる便利なサイトです。

【2018年3月24日追記】

住宅ローン控除をいくら受け取れるか、夫婦で受ける割合をいくらにすればいいのかなどを簡単に計算できる住宅ローン控除計算シートを作りましたので、こちらの記事からダウンロードしてください。
住宅ローン控除の計算方法と、減税を100%活用する裏ワザとは?

住宅ローンの借入額、組み方による住宅ローン控除額の違い

それでは、住宅ローンの借入額や組み方によって住宅ローンの控除額がどれくらい変わってくるのかをシミュレーションしてみます。

シミュレーションは年収500万円(税込み)で計算します。以下のように比較します。

  • 住宅ローン借入額:2,000万円、2,500万円、3,000万円
  • 住宅ローンの金利:1.36%(フラット35)
  • 住宅ローンの返済年数:35年

シミュレーションした住宅ローンの借入額ごとの住宅ローン控除額合計は以下の通りです。

2000万円2500万円3000万円
1,742,100円2,177,500円2,613,300円

となります。2500万円になると、2000万円の時よりも43万円控除が多くなり、3000万円になると、2000万円よりも87万円控除が多くなる結果になりました。

住宅ローン控除の金額だけ見ると住宅ローンの借入額が多いほど得になりますが、住宅ローンの借入額を多くする、たくさん組むということはそれだけ支払う住宅ローンの利息も多くなります。

住宅ローンの借入額ごとの支払い住宅ローン利息は次のとおりです。

2000万円2500万円3000万円
5,147,133円6,433,923円7,720,831円

となります。2500万円になると、2000万円の時よりも約128万円住宅ローン利息が多くなり、3000万円になると、2000万円よりも257万円住宅ローンが多くなる結果になりました。

ということは、住宅ローンの借入額を多くしたほうが住宅ローンの控除額は増えるけども、それによって支払う住宅ローン利息がそれ以上に増えてしまうのでお得ではないということが判りました。

ただし、

住宅ローンは組めるだけ組んだほうがいい

住宅ローン控除ではなく、別の理由で住宅ローンは組めるだけ組んだほうがいいのです。といっても、毎月返済できないような金額を借りるのはNGですが、返済できる金額なら借りれるだけ借りたほうがお得です。

その詳しい理由についてはこちら。住宅ローンに対する考え方が180度変わるはずです。必ずチェックして下さい。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

住宅ローン返済は何年にすべきか?

借入れする住宅ローンの金額が決まった後、考えることは住宅ローンを何年で返すかということです。返済年数を何年にするかで毎月返済する住宅ローンの金額も決まりますし、変動か固定かなど選ぶ住宅ローンのタイプも変わってきます。

そのため、次に決めるべきことは何年で住宅ローン返済するかということです。

それでは、住宅ローンの返済年数を決めるにはどう考えていけばいいのでしょうか?

一般的なアドバイス:定年や収入がある間に返済を完了する

一般的には住宅ローンは定年までに終わらせておくこと。もしくは退職金などで一括返済をし、年金生活になるころまで残しておくべきでないとされています。理由は、少ない年金収入だけになった時に住宅ローンの返済が残っていると住宅ローン返済や生活に影響があるからだとういことです。

そのため、年金生活になる前、今なら65歳までには住宅ローンを完済しておきましょうと言われます。ということは、30歳で定年が65歳なら35年間。40歳で定年が65歳なら25年間の返済年数に指定すべきだということですね。もしくは、40歳で35年間で組んだとしても、退職金などで65歳の時には一括で返してしまおうということです。

一般的なアドバイス:毎月返済できる金額で考える

もう一つのアドバイスとして、毎月返済できる金額で考えるというものがあります。定年までとか、65歳までということではなくて毎月いくらまでなら住宅ローンを支払えるかを基準に住宅ローンの返済年数を決めるということです。

例えば、以下の条件で住宅ローンを組んだとします。

  • 借入額:2500万円
  • 返済年数:35年
  • 金利:1.36%(フラット35)
  • 返済方法:元利均等返済

この条件であれば、毎月の住宅ローン返済額は74,843円になります。約7.5万円です。しかし、毎月住宅ローンに10万円なら返済に回せるとします。その場合、住宅ローンの返済年数を35年から25年に短くすることができます。

住宅ローンの返済年数を25年にすると毎月の返済額は98,347円です。住宅ローンを10年早く完済することができ、支払う住宅ローンの利息を193万円節約することができます。

住宅ローンの返済年数は長ければ長いほどいい

住宅ローンの返済年数に対して、一般的には上で紹介した2つのようなアドバイスがされます。しかし、どちらにも従うべきでないという考え方もあります。

例え40歳であろうが35年間住宅ローンを借りるべきという話ですね。これは、「実はかなり的を得ている考え方」だと思います。

なぜなら、住宅ローンの返済年数を短くするということは、若い時に稼いだ貴重なお金を住宅ローンに充てることに他ならないからです。

例えば、小学生の時におこずかいでもらった100円と、大人になってから財布に入っている100円は同じ価値だと思いますか?10倍、ひょっとしたら100倍ぐらい価値が違うのではないでしょうか。

これは極端な例ですが、同じ大人でも100円の価値は違うと思います。そのあたりの考え方は人によって違うと思いますが、私が思う賢い住宅ローンの組み方についてはこちらの記事をご覧ください。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

住宅ローンは変動金利で組むべきか、固定金利で組むべきか

住宅ローンの返済年数まで決まったら、次はどの住宅ローンタイプにするか?です。住宅ローンタイプは次の4つがあります。

  • 変動金利
  • 固定期間選択型
  • 全期間固定金利
  • 預金連動型

どの住宅ローンが1番お得かで選んではいけない

どの住宅ローンタイプにするか、つまり変動にするか固定にするかという段階で、変動がお得なのか固定がお得なのかと考えていると住宅ローン選びに失敗します。なぜなら、どの住宅ローンが1番お得だったかということは、住宅ローン返済が終わってみないとわからないからです。

フラット35などの全期間固定金利住宅ローンであれば、借りるときに全部でいくら支払うのかがわかります。例えば、上で計算した借入2500万円、金利1.36%、35年返済であれば、はじめから3,143万円の返済になることは決まっています。

しかし、変動金利の住宅ローンの金利がいつどれくらいになるかは誰にもわかりません。つまり、借り入れする段階で全部でいくら支払うかがわからないわけです。フラット35の3,143万円以上になるかも以下になるかもわかりません。終わってみて変動金利住宅ローンの金利の結果が出てみて初めて、フラットのほうが得だったとか、変動金利のほうが得だったということがわかります。

そのため、変動のほうがお得なのか固定のほうがお得なのかで住宅ローンを選んでも結果は終わってみないとわからないということです。

変動、固定、それぞれの特徴、メリット・デメリットを理解して自分に合っているかどうかで決める

では、何を基準に変動や固定などの住宅ローンタイプを決めるべきかというと、変動、固定どちらのほうが自分に合っているかどうかで決めます。

簡単に言うと、金利が変動するリスクをとって少ない金利の変動金利を選ぶか、高い金利を払うかもしれないが返済額が変わらない固定金利を選ぶのかということです。

その住宅ローンがどんなものかがわからなければ、自分に合っているかどうかもわかりませんので、まずは変動や固定の仕組みや特徴、メリット・デメリットを知って下さい。

固定金利は変動金利に比べて金利が高いが、借りてから返済終了まで金利が変わらないということだけなので簡単です。

変動金利はちょっとややこしいです。変動金利についてはこちらの記事で簡単にわかるように説明してありますので、自分に合う住宅ローンを選ぶためにぜひ知っておいて下さい。

変動金利住宅ローンの仕組み、メリットデメリットが猿でもわかる記事

5年固定や10年固定は必ず後悔する住宅ローンなので借りるべきでない

住宅ローンのタイプを変動か固定か決めきれずに、間を取って10年固定にしたり半分固定、半分変動にしたりする人がいますが、意味がありません。

これらどっちつかずの住宅ローンは必ず後悔するようになります。

なぜ、5年固定や10年固定の住宅ローンは必ず後悔するのか?変動と固定を混ぜるミックスプランはやるべきでないかについてはこちらの記事を読んでみてください。

住宅ローンを変動と固定のミックスにすると絶対後悔する理由とは?

住宅ローンの返済方法は元利均等返済か元金均等返済か?

住宅ローンの金利タイプまで決まったら次は住宅ローンの返済方法です。これは「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類あります。

元利均等返済とは?

元利均等返済とは、住宅ローンの金利が変わらない限りは住宅ローンの返済方法も変わらないという返済方法です。ほとんどの人がこちらの返済方法を選ばれています。

元金均等返済とは?

元金均等返済とは、住宅ローンの元金(借りた金額)を毎月均等に返済する方法です。例えば、3000万円を25年(300ヶ月)で返済する場合、毎月10万円を均等に返済します。その10万円と住宅ローン利息を合わせた金額を返済していきます。返済額は毎月減っていきます。

元利均等返済と元金均等返済ではどちらが得なのか?

ここで気になることはどちらが得になるか?ということですよね。元利均等返済と元金均等返済、どちらが得になるのか以下の条件でシミュレーションしました。

  • 借入額:2500万円
  • 返済年数:35年
  • 金利:1.36%(フラット35)
元利均等返済元金均等返済
31,433,923円30,964,037円

元金均等返済のほうが約47万円安くなる結果になりました。

ただ、初めの返済額は13,000円ほど元金均等返済のほうが高くなります。また、変動金利で元金均等返済の場合は5年間返済額が変わらない、5年後も1.25倍までにしかならないという特徴が無くなります。単純に返済額を比較すると元金均等返済のほうが有利になりますが、デメリットも有るので詳しく知っておきましょう。

元利均等返済と元金均等返済について詳しくはこちらの記事で解説してあります。

元利?元金?住宅ローン2つの返済方法、どちらを選ぶべきか?

どこの銀行、金融機関で住宅ローンを組むべきか

借り入れする住宅ローンの金額、返済年数、住宅ローンのタイプ、返済方法まで決まったらいよいよ銀行や金融機関選びになります。

ここまできちんと決めていればあとは比較をするだけなので簡単です。逆に、ここまでの項目が決まっていない段階で銀行や金融機関選びをしてもきちんと住宅ローンを選ぶことができません。

ここでは銀行や金融機関ごとの住宅ローン比較方法についてお伝えします。

住宅ローンを組むときに、金利や手数料以外にも考慮しておくべき項目とは?

住宅ローンをどうやって組むか、どこの住宅ローンにするのかを考えるのは「どこが一番安いか?」つまり払うお金が一番少なくなる住宅ローンはどれかという考えで選ぶと思います。

しかし、支払う金額だけを見ていると見落としてしまい、後々面倒なことになったりするので住宅ローンの金利や手数料以外にも確認しておくべき項目をお伝えします。

団体信用生命保険の保障内容

フラット35以外の住宅ローンではほとんどの場合で団体信用生命保険がついており、保険料も住宅ローン金利の中に含まれています。しかし、住宅ローンによっては団体信用生命保険の保障内容に違いがあるので見落とさないようにしておきましょう。

例えば、住信SBIネット銀行の住宅ローンであれば、標準で死亡保障+全疾病の保障がついてます。この団体信用生命保険の保障内容の違いを知っておくと、住信SBIネット銀行と他の住宅ローンを比較して、少し高くても保障がある方が有利だと判断することができます。

他にもじぶん銀行はがん診断保障、楽天銀行も全疾病保障、新生銀行は介護保障などがつきます。このような「保障」が充実した住宅ローンは「保障がない」住宅ローンと金利だけで比較してしまうことの無いようにしなければなりません。

繰り上げ返済の金額

住宅ローンの繰上返済は損なのでする必要はありません。しかし、どうしても住宅ローンという借金が残っているのが嫌で、損になってもいいから繰上返済をしたいという人もいるでしょう。その場合にチェックしておくべき項目は「何円から繰り上げ返済できるか?」という項目です。

銀行によって繰り上げ返済できる最低の金額に違いがあります。1円から出来る銀行もあれば、50万円から出来る銀行もあります。もちろん、少ない金額からできる方がいいです。

繰上返済も視野に住宅ローンの返済を考えるのであれば、何円から繰り上げ返済できるかという項目もチェックしておきましょう。

繰上返済の手数料

繰上返済を考えるのであれば、繰上返済の手数料も見逃せません。ネット銀行はほとんどの場合で繰上返済は手数料無料で出来ます。フラット35もかかりません。ネットじゃない銀行は繰上返済をするごとに手数料がかかる場合があります。住宅ローンを組む銀行の繰上返済手数料がどうなっているのかも確認しておきましょう。

住宅ローンの返済口座の指定

住宅ローン返済に使う口座がどこの銀行になるかもチェックポイントの一つです。どこの銀行でもいいのか、それとも住宅ローンを借りる銀行で返さないといけないのかなどチェックしておきましょう。

住宅ローンを借りる時は、「少し暗い手間を掛けるだけで安くなるなら・・・」と考えてしまい、住宅ローンの返済口座だけ別の銀行にするということもありますが、それが何十年も続くとなると結構面倒です。

住宅ローンの返済口座を自由に選べるのか、選べないのかを確認しておきましょう。

住宅ローン金利優遇の条件

フラット35やネット銀行の住宅ローンにはみかけませんが、地方の銀行や金融機関の場合、住宅ローンの金利引き下げの条件として「給与受取口座の指定」「公共料金の引き落とし」「クレジットカードを作ること」などの条件を指定されることがあります。ここを確認しておかないと、「職場が給与受取口座の変更に対応していなかった。」などで住宅ローンの選び直しになることもあります。

あと、銀行などのホームページで掲載されている金利はほとんどの場合で金利の優遇を最大限満たした後の金利になっています。自分がその条件をきちんと満たせるのかどうかも確認した上で住宅ローンを選びましょう。