全期間固定型住宅ローンは、借りた時点で完済までの金利がすべて決まっている住宅ローンです。代表例の【フラット35】は、2026年9月の最頻金利が年3.460%（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）でした。

「段階金利型」は、この全期間固定型の仲間です。途中で金利が変わるものの、いつ・いくらに変わるかは契約時に確定している点が、期間終了後に金利を選び直す固定金利期間選択型との大きな違いです。地方で家を建てる方からも「固定と変動、どちらが自分に合うのか」というご質問をよくいただくので、仕組みから順にかみくだいてご説明します。

金利が最後まで決まっている住宅ローン

「全期間固定」という名前のとおり、最初から最後まで金利が固定されている住宅ローンのことです。【フラット35】は住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して提供しており、金利は毎月見直されますが、資金を受け取った月の金利が完済まで適用されます。

2026年9月には日本銀行が政策金利を1.25%程度へ引き上げると決め、9月24日から適用されました（日本銀行 金融政策決定会合）。金利のある時代に戻りつつあるなかで、固定型の金利水準もこの数年で様変わりしています。

基本はシンプルな金利タイプですが、途中で金利が段階的に変わる、少し特徴のある全期間固定型も存在します。ここからはその2つの派生タイプを紹介します。

派生1：段階金利型＝当初だけ低く、途中から上がる

段階金利型は、当初の一定期間は低い金利、その期間が終わると高い金利になる住宅ローンです。代表的な例が【フラット35】Sで、省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合に、当初5年間だけ【フラット35】の借入金利が引き下げられる制度です。

引き下げ期間が終わると、通常の【フラット35】の金利に戻ります。つまり「最初は低く、途中から上がる」ことが契約時から確定している構造で、これが段階金利型と呼ばれる理由です。

引き下げ幅は「ポイント制」で決まる

現在の【フラット35】の金利引き下げはポイント制で、住宅の性能や家族構成などのメニューを組み合わせた合計ポイントで引き下げ幅・期間が決まります。【フラット35】Sの場合、住宅性能に応じて次の3つのプランがあります（住宅金融支援機構【フラット35】S）。

  • ZEH：当初5年間 年0.750%引き下げ
  • 金利Aプラン：当初5年間 年0.500%引き下げ
  • 金利Bプラン：当初5年間 年0.250%引き下げ

ここに子育てプラスなどのメニューが加わると、引き下げが大きくなります。機構の案内では、夫婦とこども1人の世帯がZEHの住宅を取得する例で、当初5年間 年1.000%の引き下げが示されています。

なお、【フラット35】Sには予算金額があり、予算に達する見込みになると受付が終了します。また、土砂災害特別警戒区域内等で新築住宅を建設・購入する場合は利用できません。計画の段階で、使えるメニューを取扱金融機関と一緒に確認しておくと安心です。

固定金利期間選択型と混同しやすい理由

段階金利型は「当初だけ金利が低い」という点で、固定金利期間選択型と間違えやすいタイプです。違いは、最初から最後まで金利が決まっているかどうかにあります。

固定金利期間選択型では、たとえば10年固定だった場合、10年後に変動金利にするか、もう一度固定を選ぶかを改めて決めます。その時点の金利情勢しだいで返済額が大きく変わる可能性があります。詳しくは固定金利期間選択型住宅ローンの期間終了後の注意点で解説しています。

これに対して段階金利型は、引き下げ後の金利も契約時に決まっています。返済予定表の段階で、6年目以降の返済額まで分かるのが大きな安心材料です。

派生2：逆段階金利型＝当初が高く、途中から下がる

もう1つの特徴ある全期間固定型が「逆段階金利型」です。先ほどとは逆に、最初の金利は高く、一定期間後から低くなるなど、段階的に金利が下がる住宅ローンです。これも最初から最後まで金利は決まっています。

お子さんがまだ小さく教育費がかからないうちは高めの金利で返し、教育費が膨らむ時期に金利が下がって返済額が軽くなる、という家計のライフサイクルに合わせた設計ができる点が魅力でした。

一方で、残高が多い最初の期間に金利が高いと、利息の総額は増えやすいという面もあります。このため好ましくないと考える人もいました。

このタイプの代表例は、かつてSBI新生銀行が取り扱っていた「ステップダウン金利タイプ」（10年後から5年ごとに金利が下がる仕組み）でした。ただし、ステップダウン金利タイプはサービスを終了しており、新規で申し込むことはできません。逆段階金利型を新規で選べる主要な住宅ローンは現在ほとんど見当たらないため、「こういうタイプもあった」という知識として押さえておけば十分です。

最大のメリットは安心感と返済計画の立てやすさ

金利が変わらないにせよ、段階的に上がるにせよ下がるにせよ、全期間固定型は借りた時点で最後まで金利が決まっています。将来の金利がどうなるか分からず不安だという方は、全期間固定型を選択肢に入れておくとよいでしょう。

結果的に変動金利より多く利息を払う可能性はありますが、金利上昇の影響を受けないという安心感があります。政策金利の引き上げが続き、変動金利にも上昇圧力がかかる局面では、「返済額が最後まで確定する」ことの価値を見直す方も増えています。変動金利の仕組みは変動金利型住宅ローンの5年ルール・125%ルールの記事もあわせてご覧ください。

3つの金利タイプの違いを整理すると、次のようになります。

比較の観点全期間固定型固定金利期間選択型変動金利型
金利の決まり方契約時に完済まで確定（段階型含む）当初期間のみ固定、期間後に再選択半年ごとに見直しが一般的
金利上昇の影響受けない固定期間終了後に受ける受ける（5年ルール等の緩和がある商品も）
金利水準の傾向3タイプの中では高め中間低め
向いている人返済額を確定させ安心したい人一定期間の支出を固めたい人金利変動リスクを許容できる人

FPがお答えする全期間固定型のよくある質問

Q. フラット35と銀行独自の全期間固定型は何が違いますか？

A. 大きな違いは団信と住宅の基準です。【フラット35】は団信への加入が任意で、健康上の理由で団信に入れない方も利用しやすい一方、住宅に機構の技術基準があります。銀行独自の全期間固定型は団信加入が原則必須で、団信の保障内容や諸費用に各行の特色があります。金利だけでなく、団信・事務手数料まで含めた総額で比べましょう。

Q. 全期間固定で借りた後に金利が下がったら損をしませんか？

A. 借りた後でも、繰り上げ返済や、より低い金利のローンへの借り換えはできます。ただし借り換えには事務手数料や登記費用がかかるため、金利差・残高・残期間しだいで損得が変わります。「上がったときは守られ、下がったときは借り換えで対応できる」と考えるのが実務的です。

Q. フラット35Sの引き下げ期間が終わると、返済額はどうなりますか？

A. 6年目から通常の【フラット35】の金利に戻るため、毎月の返済額は増えます。ただし戻った後の金利も契約時に決まっているので、増える金額は返済予定表で事前に確認できます。当初5年間の返済額だけで家計を組まず、6年目以降の返済額でも無理がないかを確かめておきましょう。

Q. 地銀や信金にも全期間固定型の住宅ローンはありますか？

A. 【フラット35】は地方銀行や信用金庫でも取り扱っていることが多く、身近な金融機関で相談できます。ただし同じ【フラット35】でも、適用金利や融資事務手数料は金融機関ごとに異なります。地元の窓口とネットの取扱機関を、総額で見比べるのがおすすめです。

全期間固定金利型住宅ローンのまとめ

  • 金利が最初から最後まで決まっている
  • 段階金利（フラット35Sなど）や逆段階金利など、途中で金利が変わるものもある（変わり方も契約時に確定）
  • メリットは安心感と返済計画の立てやすさ
  • 変動金利に比べて金利は高め

全期間固定型の最大の特徴は、金利が変わらないことです。変動一辺倒ではなく、全期間固定も含めてご自身の家計に合う金利タイプを検討してみてください。日銀の利上げが住宅ローン全体にどう影響するかは日銀利上げで住宅ローン金利はどうなるかを解説した記事で整理しています。

※金利は2026年9月時点・住宅金融支援機構の公表値です。金利や制度は変更されることがあるため、最新情報は住宅金融支援機構や各金融機関の公式サイトでご確認ください。