頭金なしの100％をフラット35でオトクに借りる方法

フラット35は100％借りられるが・・・

フラット35は2014年度から購入価格の100％融資を受けられるようになりました。（それ以前は購入価格の90％まででした）頭金なしでフラット35を借りたいと考えていた人にとって朗報のように見えますが、実は、100%融資のフラット35の金利は高くて利用価値がほとんどありません。

なぜなら、フラット35を融資率100％で借りようとすると90％未満の融資率よりもかなり高い金利で借りることになるのが1つ目の理由で、もう1つはフラット35を取り扱う金融機関の専用の商品を使って10％分を借りて、残りの90％を金利が低いフラット3で借りたほうがオトクだからです。

それでは、頭金無しでフラット35をおトクに使う方法を解説していきます。

更にその昔は100%借りられていた

2014年度に100%融資に対応したフラット35ですが、もともとは100%借りることができていました。それが2012年の4月にマイホームの購入価格の9割までの融資に引き下げれました。

そして、2014年度からまた100%借りることができるようになったのです。そのため、住宅ローン業界に関わっている詳しい人は「100％融資の再開」と呼んでいました。

融資限度額が90%から100%になっただけではない

これまでも何度か融資限度額の割合が変わってきたことはありました。その時は融資限度額が変わっただけで他のものは変わりませんでした。

しかし、現在の制度では90％以内の借入とそれを超える借入を受ける場合で異なる借り入れの金利条件が違っています。

融資率9割以下と9割超で借入金利が変わる

90％以内の借入とそれを超える借入では借り入れする金利が大きく違います。具体的に、2023年10月のフラット35の90％以下融資、100％融資の金利を確認しておきましょう。

以下の通り、0.14％もの金利差があります。これだけの金利差があれば疾病保障などを充実させることもできるので、無視できるものではありません。

※ちなみに、2019年9月までは0.44％だったのでさらに大きな差がありました。

このように融資比率が90％を超えると金利が大きく違ってくるわけですが、マイホーム購入時は家のお金だけでなく様々な支払いが発生するので、融資率9割にしようとすると単純に建築費や購入価格の1割を準備すればよいわけではありません。

余裕をもって自己資金を用意しておかないと不足することがあるので十分注意が必要です。フラット35は住宅金融支援機構がルールを定めて、平等に提供しているので「少しぐらい足りないぐらいなら、特別に低い金利で貸してもらえる」というように融通がきくものではありません。

10万円足りないだけで何千万円もの住宅ローンの金利が0.26%も高くなるということすらあり得ます。

フラット35の100%融資を使うべきでない理由

9割以内の融資と9割超の融資では金利が0.26%も違います。これはどれくらい返済額に差が出てくるのでしょうか？

返済額に大きな差が出てくる

それでは、返済額の差を計算します。計算の条件は以下の通りです。

• 住宅ローンの借入額2,500万円、返済年数35年、元利均等返済

まずは単純な金利の比較結果です。

	金利1.88%	金利2.02%	差額
毎月の返済額	81,284円	83,072円	1,788円
総返済額	34,216,148円	34,975,093円	758,945円

なんと、金利が0.14違うと約75万円も総返済額で差額がでます。

しかも、1.27%の金利を使うには借入額を9割以内にしないといけないのできちんとした比較は2,580万円と2,870万円の比較になります。

その結果は以下の通りです。

	金利1.27%	金利1.53%	差額
毎月の返済額	76,121円	88,297円	12,176円
総返済額	31,977,621円	37,094,885円	5,117,264円

この計算での差額は511万円になりますが、元金の差額も入っているので利息だけの差額は220万円になります。

頭金1割と諸費用分のお金を用意できるかどうかで支払う金額が220万円も違ってしまうということですね。

頭金はないけどすぐ家が欲しいという人にとってはフラット35の100％融資はいい選択のように思えますが、差額が大きすぎるので使うべきではありません。

頭金0でも融資率9割以下の金利でフラット35を借りる方法

次に頭金がなくても融資率9割以下の金利でフラット35を借りる方法を紹介します。

裏ワザ1：金融機関独自の1割融資を利用する

フラット35の借入が90％までなので、金融機関独自で不足の1割を融資してくれるところがあります。

例えば、フラット35の取り扱いシェアが高いARUHIであれば、ARUHI フラットαという商品名で不足の1割を融資してくれるものがあります。

金利などの条件はフラット35とは異なる

例えば、ARUHI フラットαの変動金利は2021年10月現在、年3.435％と変動金利にしてはかなり高めの金利設定です。

では、フラット35の借入額9割超の金利と、9割以下の金利にこの「固定と変動」を追加した場合と有利なのはどちらでしょうか？

9割以下＋αと9割超の金利、どちらが有利か？

ARUHIのフラット35の9割超のARUHI フラットαの金利を使って全額融資を受けた場合と、9割以下の金利と楽天銀行「固定と変動」を利用して借りた場合を比較してみました。

物件費用2,500万円に諸費用375万円をベースに計算しています。

	9割以下＋「ARUHI フラットα」	フラット35の9割超	差額
毎月の返済額	88,098円	88,875円	5,048円
総返済額	37,001,396円	37,682,717円	2,140,238円

わざわざフラット35の9割超の金利で借りなくても、差額の1割を融資してもらったほうがかなり有利になる結果になりました。

やはり、フラット35の100%融資は使うべきではありません。

ところで、この差額の1割を融資してもらえるのは楽天銀行だけではありません。

その他にも不足の1割を融資してくれる金融機関をいくつかピックアップし、条件をまとめてみました

不足1割を融資してくれ、フラット35で100%借り入れ可能になる金融機関

	ARUHI	セゾン	優良住宅ローン	楽天銀行	日本住宅ローン
名称	ARUHIフラットα	フラット35PLUS	プラスワン	固定と変動	MCJフラット35新パッケージ
金利	3.435%	3.30%	2.725%	1.967%	2.480%
金利タイプ	変動金利	5年固定	変動金利	変動金利	変動金利
融資手数料（税込）	融資額×2.20%	融資額×2.20%	55,000円	融資額×1.100%	融資額×1.562%

※金利は2021年10月

頭金がなくても９割以下の金利でフラット３５を借りられる金融機関があるのに、わざわざ金利が高い９割超のフラット３５を借りる理由はありません。

裏ワザ2：親などから資金援助をもらう

裏ワザではないですが、どうしても頭金を準備できないとなると親から資金援助をもらうのもひとつの手です。

親からお金をもらうのが厳しい場合は親に１割部分を借りるという方法もあります。

親からお金を借りるとあなたも親も得をする

親からお金をもらったり借りたりするなんて悪い気がする・・・と思われるかもしれません。しかし、親からお金を借りることはあなたの親も特をすることにつながるのです。

親からお金を借りると特をするというのはどういうことでしょうか？

少し利子を付けて返してあげる

現在、銀行の預金金利は0.02％などとかなり低い金利です。どれくらい低いかというと100万円を1年預けて200円しか利子がつかず、さらにここから20％税金を持っていかれるというひどい始末です

あなたの親がしばらく使う予定のないお金を銀行の預金に眠らせているなら、そのお金を借りて少し利子を付けて返してあげましょう。

あなたとあなたの親がどれくらい得をするのか？

それでは、どれくらいあなたとあなたの親にとって特があるのか計算してみましょう。

2,875万円の1割（290万円）を親から借りるとします。あなたは親に1％の利子をつけて返すとします。返済期間は20年です。

1割を楽天銀行の固定と変動で借りた場合と比較してあなたの得は

	固定と変動	親から借りる
金利	1.737％	1%
月の返済額	14,312円	13,336円
総返済額	3,440,233円	3,230,460円

親から290万円借りて20万円程度の得になることがわかりました。

では、あなたの親はどれくらい特をするでしょうか？計算してみます。

	銀行預金	子どもに貸す
金利	0.01%	1%
20年後	約2,905,000円	3,230,460円

あなたの親は約33万円得する計算になりました。つまり、あなたと親と合わせて約53万円得をするということになります。

裏ワザ3：住宅ローンミックスプランを利用する

この裏技は裏ワザ1の「金融機関独自の1割融資を利用する」と似ています。

フラット35とその銀行独自の住宅ローンを合わせて借りる方法です。この場合、フラット35の割合は9割でなくてもよく、4割でも5割でも構いません。

頭金と諸費用が準備できないというやむを得ない事情で住宅ローンミックスプランを利用する場合はいいですが、変動か固定化を選びきれずに住宅ローンのミックスプランを選ぶのはやめましょう。

100%融資、頭金なしは審査に影響する？

結論から言うと、返済負担率が基準を下回っていれば影響はありません。もちろん頭金があると返済負担率が下がるので、その面では頭金がある方が有利となります。

100%融資を受ける＝危険ではない

ファイナンシャルプランナーのアドバイスを見ると、「全額借りるのは危険だ！」とよくあります。しかし、本当にそうなのでしょうか？

なぜ100％融資を受けると危険だと言われるのか？

それは、もし支払えなくなった時に家を売って住宅ローンをチャラにできないからでしょう。

新築の場合、建物の値段に建築害者の利益が入っています。この利益は家を得る時の値段には反映できないので、家を建ててすぐ売ったとしても買った値段では売れないのです。

例えば、2,000万円の建物を建てたとして、2割が建築害者の利益だとすると純粋な建物の価値は1,600万円ということになります。

ここで住宅ローンが2,000万円残っていると、もし支払いに困って家を売りたいとなったとしても、家を売っても住宅ローンを返してしまえないので売れないということになります。

しかし、頭金を2割程度入れておけば万が一支払えなくなったとしても家を売って住宅ローンを完済しやすいという理由です。

それであれば、、、

例え100%融資でも、支払うのに問題ない金額であればいいのでは？

100%融資が危険だと言われる理由が、支払いに困った時のことなら、支払いに困らないくらいの借入額なら問題ありません。

頭金を貯める本当の目的は、「ほしい家を買って住宅ローン返済を可能にするため。」です。

2割や3割貯まっていなくても、家を買って住宅ローンを払っていけるなら極端な話頭金はゼロでも構いません。頭金がなくても住宅ローンを借りて家を建てることはできます。

100%借りるのは返せるなら問題ない。あとは、フラット35だけでなく総返済額が少ない住宅ローンを選ぼう

今回お伝えしたように、フラット35の100％融資は何のメリットもないので使う必要はありません。

その代わりに頭金がなくてもフラット35を融資率9割以下の金利で借りる裏技や、その他の選択肢についてお伝えしました。

100%借りたいなら、今回紹介した裏技を使った方法とその他の住宅ローン、どちらが総返済額が少なくなるのかを計算し、有利な住宅ローンを選んで下さい。