頭金なしでもフラット35で100％住宅ローンを借りる4つの裏技

フラット35で100％を借りられる

フラット３５は2014年度から購入価格の100％融資を受けられるようになります。（それ以前は購入価格の90％までの融資になっていたフラット35）

あなたが頭金は全然ないけど、全期間固定金利のフラット35を利用したいという場合は朗報のように思えます。

しかし、これは利用価値はほとんどありませんし、こんなことをしなくてもフラット35で100％融資を受ける方法はあります。

この記事では、フラット35の100%融資再開の特徴・メリット、デメリット、フラット35を100％借りる裏ワザなどを紹介していきます。

楽天銀行の「固定と変動」の活用で100%融資、フルローンが格安

楽天銀行では「固定と変動」というフラット35を利用した100％融資・フルローン向けの独自のローンを扱っています。金利や融資事務手数料も格安で100万円単位の返済額の違いでるケースもあり必ず確認をしておきたい商品です。

楽天銀行のフラット35と「固定と変動」はこちら

以前は100%借りられていた

2014年度に100%融資が再開されたフラット35ですが、実は以前は100%まで借りることができていました。2012年の4月から融資限度額が購入価格の9割までに引き下げられました。

再び100％借りられるようになる理由とは？

頭金が少ないけど家が欲しい！と悩んでいるあなたのような人が、「頭金もないし、全然たまらないし、家を買うのは諦めよう。」となるのを防ぐためのようです。

家は高額ない買い物なので、お金が沢山動きます。家を買う人が減ると景気にも影響があるからこういう対策を取ったのかもしれません。

ただ融資限度額が90%から100%になっただけではない

これまでも何度か融資限度額の割合が変わってきたことはありました。その時は融資限度額が変わっただけで他のものは変わりませんでした。

しかし、今回はこれまでの90％以内の借入とそれを超える借入を受ける場合で異なる借り入れの条件が設定されます。

融資率9割以下と9割超で借入金利が変わる

なんと！90％以内の借入とそれを超える借入では借り入れする金利が変わってしまうのです。

実際に2019年7月のフラット35の90％以下融資、100％融資の金利を確認しておきましょう。

赤枠で囲っていますが、その差はなんと0.44％もあります。

では、借り入れする金利に大きな影響を与える融資率ですが、それはどうやって計算するのでしょうか？計算方法を紹介します。

融資率の計算方法は

• 融資率＝フラット35の借入金額÷住宅の建築費もしくは購入費および融資事務手数料、仲介手数料、印紙代、登記費用など

・建設する住宅の請負契約書に記載のある請負金額や、購入する住宅の売買契約書に記載のある売買金額が借入対象となります。

ただし、次表の費用については、前述の請負金額および売買金額に含まれない場合であっても、次表の確認書類により金額が確認できる場合は借入対象となります。

（注）確認書類が請負契約書、売買契約書または注文書・注文請書である場合は、原本をご提示の上、写しをご提出いただきます。確認書類がその他の書類である場合は写しをご提出いただきます。詳しくは取扱金融機関にご確認ください。

【１および２に関する注意事項】
・併用住宅（店舗、事務所などを併せ持つ住宅）の場合は、住宅部分の割合に応じて借入対象となる金額を計算します。
・カーテン、エアコン、照明器具などの費用で建設する住宅の請負金額や購入する住宅の売買金額に含まれるものは対象になります。

【１．住宅を建設する場合】

対象となる住宅の費用	確認書類
①　外構工事の費用	請負契約書、売買契約書、注文書・注文請書
②　設計費用、工事監理費用
③　敷地の測量、境界確定、整地、造成、地盤（地質）調査、地盤改良のための費用
④　敷地内の既存家屋などの取壊し、除却の費用
⑤　住宅への据付工事を伴う家具を購入する費用
⑥　住宅の屋根、外壁、住宅用カーポートに固定して設置される太陽光発電設備の設置費用
⑦　住宅の敷地に水道管、下水道管を引くための費用（水道負担金など）、浄化槽設置費用	[お客さまが請求先に直接お支払いをされる場合]申請書、請求書、領収書[住宅事業者がお支払いを代行する場合]請負契約書、売買契約書、注文書・注文請書
⑧　太陽光発電設備の工事費負担金
⑨　建築確認、中間検査、完了検査の申請費用
⑩　建築確認などに関連する各種申請費用※1
⑪　適合証明検査費用
⑫　住宅性能評価関係費用
⑬　長期優良住宅の認定関係費用※2
⑭　認定低炭素住宅の認定関係費用※3
⑮　建築物省エネ法に基づく評価、認定に係る費用
⑯　土地購入に係る仲介手数料※4	契約書、請求書、領収書
⑰　融資手数料	取扱金融機関で算出した書類
⑱　金銭消費貸借契約証書に貼付する印紙代（お客さまの負担分）
⑲　請負契約書、売買契約書に貼付した印紙代（お客さまの負担分）	請負契約書、売買契約書
⑳　火災保険料（積立型火災保険商品※5に係るものを除きます。）、地震保険料	保険会社が発行した見積書
㉑　登記費用（司法書士報酬、土地家屋調査士報酬）	司法書士、土地家屋調査士が発行した見積書
㉒　登記費用（登録免許税）

※1 各種申請費用とは、以下の費用を指します。

(1) 浄化槽申請手数料	(2) 土地区画整理法第76条申請手数料	(3) 市街化調整区域申請手数料
(4) 都市計画法第53条建築許可申請手数料	(5) 建築基準法第88条工作物申請手数料	(6) 風致地区申請手数料
(7) 中高層申請手数料	(8) 狭あい道路申請手数料	(9) 文化財保護法第93条申請手数料
(10) 都市計画法第29条開発許可申請手数料	(11) 農地転用申請手数料	(12) ホームエレベーター申請手数料 （行政書士報酬等の手続費用を含みます。）
(13) 水路占用許可申請手数料	(14) 沿道掘削申請手数料	(15) 建築基準法第43条第１項ただし書道路申請手数料
(16) 宅地造成等規制法第8条許可申請手数料	(17) 河川占用許可申請手数料	(18) 急傾斜崩壊危険区域申請手数料
(19) 構造計算適合性判定手数料

※2 長期優良住宅の認定に係る費用で、登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。

※3 認定低炭素住宅の認定に係る費用で、登録建築物調査機関または登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。

※4 土地取得費も【フラット３５】でお借入れされる場合に限ります。

※5 満期時に一定の金銭（満期返戻金など名称は問いません。）を受け取ることができる特約（オプション）のついた商品をいいます。

【２．住宅を購入する場合】

対象となる住宅の費用	留意事項	確認書類
①　リフォームの設計費用、工事監理費用	リフォーム一体型のみ	請負契約書、売買契約書、注文書・注文請書
②　新築住宅の内装変更、設備設置のための工事費用	新築購入のみ
③　新築住宅の外構工事の費用
④　新築住宅の屋根、外壁、住宅用カーポートに固定して設置される太陽光発電設備の設置費用
⑤　住宅の敷地に水道管、下水道管を引くための費用（水道負担金など）、浄化槽設置費用	–	[お客さまが請求先に直接お支払いをされる場合]申請書、請求書、領収書[住宅事業者がお支払いを代行する場合]請負契約書、売買契約書、注文書・注文請書
⑥　太陽光発電設備の工事費負担金	新築購入・リフォーム一体型のみ
⑦　適合証明検査費用	–
⑧　住宅性能評価関係費用	–
⑨　長期優良住宅の認定関係費用※1	–
⑩　認定低炭素住宅の認定関係費用※2	–
⑪　建築物省エネ法に基づく評価、認定に係る費用	–
⑫　既存住宅売買瑕疵保険の付保に係る費用	中古購入・リフォーム一体型のみ
⑬　ホームインスペクション（住宅診断）、耐震診断に係る費用	–
⑭　リフォーム瑕疵保険の付保に係る費用	リフォーム一体型のみ
⑮　住宅購入に係る仲介手数料	–	契約書、請求書、領収書
⑯　マンション修繕積立基金（引渡時一括分に限ります。）	マンション購入のみ	重要事項説明書、資金計画書
⑰　マンション管理準備金（引渡時一括分に限ります。）
⑱　融資手数料	–	取扱金融機関で算出した書類
⑲　金銭消費貸借契約証書に貼付する印紙代（お客さまの負担分）	–
⑳　売買契約書、請負契約書に貼付した印紙代（お客さまの負担分）	–	取扱金融機関で算出した書類
㉑　火災保険料（積立型火災保険商品※3に係るものを除きます。）、地震保険料	–	保険会社が発行した見積書
㉒　登記費用（司法書士報酬、土地家屋調査士報酬）	–	司法書士、土地家屋調査士が発行した見積書
㉓　登記費用（登録免許税）	–

※1 長期優良住宅の認定に係る費用で、登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。

※2 認定低炭素住宅の認定に係る費用で、登録建築物調査機関または登録住宅性能評価機関への技術的審査依頼費用および所管行政庁への認定申請手数料が対象となります。

※3 満期時に一定の金銭（満期返戻金など名称は問いません。）を受け取ることができる特約（オプション）のついた商品をいいます。

フラット35サイトより引用

つまり、融資率9割にしようとすると諸費用＋建築費や購入価格の1割を準備しないといけないということになります。

例えば、土地と建物合わせて2500万円だとして、その諸費用が15％だとすると375万円。住宅購入にかかる総費用は2,875万円。288万円以上の頭金が必要ですので、家を買ったあと貯金が0になるのはまずいから最低でも100万円残すとすると388万円貯金がないとフラット35の融資率9割の金利は使えないということになります。

2018年度から諸費用を含めた借入ができるようになったことで用意すべき頭金が格段に少なくなった計算です。

2017年度に2,500万の住宅を建てようとすると、375万＋250万＋100万で725万円ないとフラット35の融資率9割の金利は使えないはずでした。

フラット35の100%融資を使うべきでない理由１：金利が高いから

9割以内の融資と9割超の融資では金利が0.44%も違います。これはどれくらい返済額に差が出てくるのでしょうか？

返済額に大きな差が出てくる

それでは、返済額の差を計算します。計算の条件は以下の通りです。

• 住宅ローンの借入額2,500万円、返済年数35年、元利均等返済

まずは単純な金利の比較結果です。

なんと、金利が0.44％違うと約226万円も総返済額で差額がでますね。

しかし、1.18%の金利を使うには借入額を9割以内にしないといけないのできちんとした比較は2,580万円と2,870万円の比較になります。

その結果は以下の通りです。

この計算での差額は614万円になりますが、元金の差額も入っているので利息だけの差額は324万円になります。

頭金1割と諸費用分のお金を用意できるかどうかで支払う金額が324万円も違ってしまうということですね。

頭金はないけどすぐ家が欲しいという人にとってはフラット35の100％融資はいい選択のように思えますが、差額が大きすぎるので使うべきではないです。

フラット35の100%融資を使うべきでない理由２：団信保険料も高くなるから

２０１７年１０月よりフラット35の制度改正で団体信用生命保険の保険料は金利に含まれる体系に変わっています。団信が不要な場合には金利が完済時まで0.2％割引されます。

このため、下記のカッコで囲まれている記述はデメリット、落とし穴は現在では関係なくなっています。

でも、頭金はないし住宅ローンを借りるんだったらフラット35がいい！と思われるあなたに頭金が無くても融資率9割以下の金利でフラット35を借りる裏技を紹介します。

頭金0でも融資率9割以下の金利でフラット35を借りる裏ワザ

ここでは、頭金がなくても融資率9割以下の金利でフラット35を借りる裏技を紹介します。

裏ワザ1：金融機関独自の1割融資を利用する

フラット35の借入が90％までなので、金融機関独自で不足の1割を融資してくれるところがあります。

例えば、銀行業界で最もフラット35の取り扱いシェアが高い楽天銀行であれば、「固定と変動」という商品名で不足の1割を融資してくれるものがあります。

金利などの条件はフラット35とは異なる

例えば、「固定と変動」の変動金利は1.737％と変動金利にしてはかなり高めの金利設定です。

では、フラット35の借入額9割超の金利と、9割以下の金利にこの「固定と変動」を追加した場合と有利なのはどちらでしょうか？

9割以下＋αと9割超の金利、どちらが有利か？

楽天銀行のフラット35の9割超の金利を使って全額融資を受けた場合と、9割以下の金利と楽天銀行「固定と変動」を利用して借りた場合を比較してみました。

物件費用2,500万円に諸費用375万円をベースに計算しています。

わざわざフラット35の9割超の金利で借りなくても、差額の1割を融資してもらったほうがかなり有利になる結果になりました。

やはり、フラット35の100%融資は使うべきではありません。

ところで、この差額の1割を融資してもらえるのは楽天銀行だけではありません。

その他にも不足の1割を融資してくれる金融機関をいくつかピックアップし、条件をまとめてみました

不足1割を融資してくれ、フラット35で100%借り入れ可能になる金融機関

※セゾンの（）内の数字はセゾンカードの会員以外の場合

楽天銀行の「固定と変動」が圧倒的に金利が安いのが分かりますね。

頭金がなくても９割以下の金利でフラット３５を借りられる金融機関があります。わざわざ金利が高い９割超のフラット３５を借りないようにしましょう。

楽天銀行の「固定と変動」の最新情報はこちら

裏ワザ2：親などから資金援助をもらう

裏ワザではないですが、どうしても頭金を準備できないとなると親から資金援助をもらうのもひとつの手です。

親からお金をもらうのが厳しい場合は親に１割部分を借りるという方法もあります。

親からお金を借りるとあなたも親も得をする

親からお金をもらったり借りたりするなんて悪い気がする・・・と思われるかもしれません。しかし、親からお金を借りることはあなたの親も特をすることにつながるのです。

親からお金を借りると特をするというのはどういうことでしょうか？

少し利子を付けて返してあげる

現在、銀行の預金金利は0.02％などとかなり低い金利です。どれくらい低いかというと100万円を1年預けて200円しか利子がつかず、さらにここから20％税金を持っていかれるというひどい始末です

あなたの親がしばらく使う予定のないお金を銀行の預金に眠らせているなら、そのお金を借りて少し利子を付けて返してあげましょう。

あなたとあなたの親がどれくらい得をするのか？

それでは、どれくらいあなたとあなたの親にとって特があるのか計算してみましょう。

2,875万円の1割（290万円）を親から借りるとします。あなたは親に1％の利子をつけて返すとします。返済期間は20年です。

1割を楽天銀行の固定と変動で借りた場合と比較してあなたの得は

親から290万円借りて20万円程度の得になることがわかりました。

では、あなたの親はどれくらい特をするでしょうか？計算してみます。

あなたの親は約33万円得する計算になりました。つまり、あなたと親と合わせて約53万円得をするということになります。

裏ワザ3：住宅ローンミックスプランを利用する

この裏技は裏ワザ1の「金融機関独自の1割融資を利用する」と似ています。

フラット35とその銀行独自の住宅ローンを合わせて借りる方法です。この場合、フラット35の割合は9割でなくてもよく、4割でも5割でも構いません。

頭金と諸費用が準備できないというやむを得ない事情で住宅ローンミックスプランを利用する場合はいいですが、変動か固定化を選びきれずに住宅ローンのミックスプランを選ぶのはやめましょう。

なぜなら、必ず後悔するからです。

住宅ローンのミックスプランを選ぶと必ず後悔する理由についてはこさい。

意味ない？住宅ローンを変動と固定にすると絶対後悔する理由とは？

100%融資を受ける＝危険ではない

ファイナンシャルプランナーのアドバイスを見ると、「全額借りるのは危険だ！」とよくあります。しかし、本当にそうなのでしょうか？

なぜ100％融資を受けると危険だと言われるのか？

それは、もし支払えなくなった時に家を売って住宅ローンをチャラにできないからでしょう。

新築の場合、建物の値段に建築害者の利益が入っています。この利益は家を得る時の値段には反映できないので、家を建ててすぐ売ったとしても買った値段では売れないのです。

例えば、2,000万円の建物を建てたとして、2割が建築害者の利益だとすると純粋な建物の価値は1,600万円ということになります。

ここで住宅ローンが2,000万円残っていると、もし支払いに困って家を売りたいとなったとしても、家を売っても住宅ローンを返してしまえないので売れないということになります。

しかし、頭金を2割程度入れておけば万が一支払えなくなったとしても家を売って住宅ローンを完済しやすいという理由です。

それであれば、、、

例え100%融資でも、支払うのに問題ない金額であればいいのでは？

100%融資が危険だと言われる理由が、支払いに困った時のことなら、支払いに困らないくらいの借入額なら問題ありません。

頭金を貯める本当の目的は、「ほしい家を買って住宅ローン返済を可能にするため。」です。

2割や3割貯まっていなくても、家を買って住宅ローンを払っていけるなら極端な話頭金はゼロでも構いません。頭金がなくても住宅ローンを借りて家を建てることはできます。

頭金がいくら必要かについてはこちらの記事で詳しく説明しているので参考にして下さい。

頭金2割や3割はデタラメ？本当に必要な頭金を計算する3STEP

金利が変わらない住宅ローンがいいという理由ならフラット35以外の選択肢もある

ここまで、フラット35の融資率が9割以下と超で金利が変わることや、頭金がなくても9割以下の金利で借りる方法などをお伝えしてきました。

しかし、金利が変わらない住宅ローンがいいということなら、フラット35以外にも選択肢はあります。

フラット35の融資率云々であれこれ考えるより、その他の住宅ローンを選んだほうが楽かもしれません。

フラット35以外の全期間固定金利住宅ローン

それでは、私が知っているフラット35以外の全期間固定住宅ローンを幾つかピックアップしてフラット35との総返済額を比較します。

※総返済額には融資手数料や保証料は含まれていません。

しっかり計算しているとやはり楽天銀行のフラット35に固定と変動を組み合わせるパターンのメリットがよく分かりますね。

100%借りるのは返せるなら問題ない。あとは、フラット35だけでなく総返済額が少ない住宅ローンを選ぼう

今回お伝えしたように、フラット35の100％融資は何のメリットもないので使う必要はありません。

その代わりに頭金がなくてもフラット35を融資率9割以下の金利で借りる裏技や、その他の選択肢についてお伝えしました。

100%借りたいなら、今回紹介した裏技を使った方法とその他の住宅ローン、どちらが総返済額が少なくなるのかを計算し、有利な住宅ローンを選んで下さい。