マイホーム購入と住宅ローンを組む年齢の目安や平均について気にされる方もいらっしゃると思います。

マイホームを必要とするタイミングは人それぞれですが、やはり平均や目安が気になるのが一般的なのかもしれません。

本ページではマイホーム購入と住宅ローンを組む年齢の目安や平均についていくつかの視点で見て行きたいと思います。

実際の住宅購入者の平均年齢について

実際にマイホームを購入している方の年齢について、国土交通省が発表した『平成30年度住宅市場動向調査の結果』を参考に確認をしていきましょう。

住宅購入者の平均年齢、年代について

この調査では住宅の種類ごとに購入者の年齢について調査を行っています。この調査によると40歳前後でマイホームを購入するのが平均となっていますが、これは平均より上の年齢の方々も含めた計算ですので、ボリュームゾーンが何歳か?という視点で見てみるのがよいでしょう。そうするとどの住宅でも30代でマイホームを購入する人たちが最も多く平均的であることが分かります。

特に分譲戸建てと分譲マンションでは全体の約70%が30代までに購入、それ以外の住宅でも全体の半数程度は30代までに購入している結果となっています。

 

金融機関が定める住宅ローンの年齢制限について

次に金融機関が定めている住宅ローンの年齢制限について確認をしてみましょう。

金融機関申し込み時年齢完済年齢
ジャパンネット銀行20歳以上65歳未満80歳未満
新生銀行20歳以上65歳未満80歳未満
じぶん銀行満20歳以上満65歳未満満80歳
au住宅ローン満20歳以上満65歳未満満80歳
ミスター住宅ローンREAL(住信SBIネット銀行)満20歳以上満65歳未満満80歳
楽天銀行(金利選択型)65歳6ヶ月未満80歳未満
楽天銀行(フラット35)70歳未満80歳未満
ARUHI(フラット35)70歳未満80歳未満
三菱UFJ銀行70歳未満80歳未満

65歳まで住宅ローンの申し込みができ、80歳までに完済をすればよいという金融機関が大半ですね。審査基準の面からは64歳でも継続的な収入があると判断されれば住宅ローンを組むことができることとなります。

80歳までの完済が必要となるので、35年ローンを組もうとした場合には、45歳までに住宅ローンの借入をする必要があります。

 

前項でも紹介した国土交通省の『平成30年度住宅市場動向調査の結果』には、住宅購入時の住宅ローン返済期間に関する調査も含まれています。

これによると中古住宅の返済期間は30年以下ですが、新築住宅では平均で33年台となっており、ほぼ全ての方が35年ローンを組んでいることが分かります。新築住宅を購入する場合にはより購入時の年齢に気をつける必要がありそうですね。

住宅ローンの返済期間に関する調査

 

団体信用生命保険(団信)および疾病保障の年齢制限について

団体信用生命保険(団信)の年齢制限

住宅ローンの利用するために必須となる団信ですが、特別な年齢制限はなく前述の各金融機関の住宅ローンの審査基準(年齢制限)に準じています。

しかしながら気をつけたいのは団信が生命保険であるため、加入には審査があり、健康状態によっては団信の加入審査におちる可能があります。

40代になるとがん、生活習慣病、糖尿病などになる確率が上がり、団信の審査でも告知書のみの提出ではなく、医師の診断書の提出が必要になるようなケースも多くなりやすいと言えます。

団信の面からは30代で住宅ローンを組むのがよいと言って御幣はないでしょう。

ワイド団信の告知書

疾病保障の年齢制限

疾病保障はその種類・金融機関により年齢制限が変わっているので注意が必要です。ネット銀行では無料で疾病保障を付帯するケースも増えており活用しないのはもったいないですね。

金融機関・疾病保障ごとの年齢制限を確認していきましょう。

疾病保障の種類金融機関名年齢制限
がん50%保障団信、がん100%保障団信、11疾病保障じぶん銀行満50歳
がん50%保障団信、がん100%保障団信、11疾病保障ジャパンネット銀行満50歳
全疾病保障楽天銀行満65歳
全疾病保障住信SBIネット銀行(ミスター住宅ローンREAL)満65歳
安心保障付団信(団体信用介護保障保険)新生銀行65歳以下
7大疾病保障付住宅ローン ビッグ&セブン〈Plus〉三菱UFJ銀行満50歳

がんを保障の対象とする疾病保障は満50歳まで、それ以外は65歳まで加入できることになっていますね。

三菱UFJ銀行を筆頭に、メガバンクや地銀などでも3大疾病、7大疾病などの疾病保障も取り扱いがありますが、これらも満50歳としているケースが大半です。

疾病保障の観点から見ると40代までに住宅ローンを組んでおく必要があると言ってよいでしょう。

住宅ローン借り換えから考える住宅ローンを組む年齢の目安

前項では団信や疾病保障について確認しましたが、住宅ローン借り換えにも年齢的な制限が関わってきます。それは団信や疾病保障の加入審査が借り換え時に再度必要となるためです。

フラット35を管轄する住宅金融支援機構の「民間住宅ローン借換の実態調査」によると、借り換え前の住宅ローン契約から借り換えまでの経過年数は10年未満の方が全体の80%にもなっており、高齢化する前に住宅ローン借り換えをしているケースが大半であることが分かります。

40代以降は健康状態リスクが増し、借り換えがしにくくなるケースが増えることから、30代のうちに最初の住宅ローンを組んでおくというのが望ましいのかもしれません。

住宅ローン契約から借り換えまでの経過年数についての調査

もっとも、長引く低金利政策により、2019年9月現在の住宅ローン金利は過去最低に近い水準です。変動金利であればジャパンネット銀行が年0.415%、35年もの長期間の金利を固定できるフラット35であれば楽天銀行が年1.110%を提示しています。

住宅ローン借り換えには安くても数十万円程度の諸費用が発生しますので、今の金利水準であれば住宅ローン借り換えをするという選択肢が完済までに発生しない可能性も極めて大きいとは言えます。

年齢ごとに借りれる住宅ローン限度額は変わる?

住宅ローンを借りる年齢は住宅ローン借入限度額に影響をするのでしょうか?

結論から言うと影響します。それは住宅ローンの返済年齢が80歳と決まられているため、50歳で住宅ローンを組めば30年ローンが最長となるため、借りれる金額が減ることになります。

定年退職が65歳とした場合に80歳までの間の15年も毎月の住宅ローン返済を続けるのはかなりの負担となることは容易に想像できます。預貯金や退職金などで住宅ローン残債を一括返済などできる見込みがない場合には定年年齢を越えて住宅ローンを組むことは避けたいですね。

では実際にどの程度、借入可能額が変わるのかをシミュレーションをしたいと思います。定年退職までに住宅ローンを完済するという前提の元、年収500万円の方が住宅ローンを組む場合のケースで見て行きたいと思います。借り入れは疾病保障が充実している、じぶん銀行の住宅ローンで変動金利を年0.457%で借りるとします。

30歳で借り入れ40歳で借り入れ50歳で借り入れ
返済期間35年(65歳-30歳)25年(65歳-40歳)15年(65歳-50歳)
年間の返済額(返済負担率20%)100万円100万円100万円
借り入れ可能額3,100万円2,260万円1,390万円

返済期間が借り入れ可能額にどのように影響するかを見るために30歳でも50歳でも同じ年収という前提になっていますが、借り入れ可能額に大きな影響を及ぼすことが分かりますね。

定年退職までの期間が短くなるに伴い返済期間が短くなり、借り入れ可能額が少なくなるのであれば、それに代わる頭金を用意しなければならなくなりますね。上記のケースであれば、20年の間に1710万円の頭金を用意しておかないと帳尻が合いませんね。もちろん、その期間の賃貸住宅の家賃なども発生してしまうわけですが。

 

年代別の住宅ローンの注意点

20代

年収が相対的に低い20代で住宅ローンを組むと、住宅ローンの借り入れ可能額に限りが出てきます。転職や結婚(家族構成の変化)などご自身の人生設計が不安定であることを加味した住宅選びがポイントとなります。

30代

お子さんの成長などを見据えたマイホーム選びがポイントとなりますね。住み替えなどを検討しない場合には住宅ローン完済までの返済金額が確定できるフラット35の利用を検討されてはいかがでしょうか。

なお、ご夫婦共働き世帯の場合には、世帯年収で住宅ローン借り入れ可能額を計算すると共働きを一生続けることが前提になることも注意したいですね。

40代

40代に入ってのマイホーム購入では定年を強く意識した住宅購入および住宅ローン借入を行いたいですね。退職金、年金がいくらもらえるか分からない状態で定年タイミングを越える住宅ローン完済年齢を前提にするのは注意が必要です。

また、定年後に再雇用、アルバイトなどで働くつもりでも、健康上の理由で働けなくなっているリスクもありますね。

頭金や貯蓄に余裕がない場合には病気や怪我で働けなくなるリスクを考え、疾病保障が充実しているじぶん銀行の住宅ローンはぜひ検討したいところです。

50代

50代でのマイホーム購入は貯蓄(頭金)が大きな意味を持ちます。定年退職のタイミングから逆算をし無理のない住宅選びをしたいですね。50代ではがんを保障する疾病保障の付帯ができませんので、代わりに就業不能などを保障している楽天銀行の金利選択型住宅ローン新生銀行の住宅ローンなどの住宅ローンの活用を検討してみてください。

 

 

まとめ

さまざまな視点から住宅ローンを組む年齢の目安を探ってきましたが、30代のうちに住宅ローンを組むのが理想と言えるでしょう。特に30代半ばになれば安定した年収の見込みも付いてくる頃です。

もちろん、頭金や年収に余裕があれば20代、40代で住宅ローンを組むことは全く問題が無いでしょう。