変動金利型住宅ローンとは？

変動金利とは？

変動金利の多くは、短期プライムレートに連動しています。短期プライムレートは、銀行が最も信用度の高い企業に対して適用する最優遇貸出金利です。

現在、国内で住宅ローンを借りる約80％程度の方が変動金利を選んでおり、住宅ローン＝変動金利という情勢になっています。

このため、ネット銀行やメガバンクが入り乱れて変動金利の引き下げ競争が激化しており、変動金利で年0.1％台を打ち出すネット銀行も登場している状況です。

住宅ローンの金利が実際の変動に変動するのは半年に一回

変動金利型の住宅ローンとは、そのままで住宅ローンの金利が変動する住宅ローンです。一般的に、住宅ローンの金利は半年に１回、ほとんどの場合で４月と１０月ごろの「春」と「秋」に見直しが行われ、このときに住宅ローンの金利が変更になるかが決められます。

最近ですと、住信SBIネット銀行やイオン銀行が変動金利の基準金利の引き上げを発表し、大きな話題になっています。

返済額は5年間変わらないのが一般的

変動金利の金利は基本的には変化があり、半年に１回の見直しで変わる可能性があります。最近は金利をあげた事例を見かけたことがありませんが。。

なお、変動金利には5年ルールというものがあり、始めに金利１％で借りて、半年後に金利が1.2％なったとしても、返済額は５年間変わらないのが一般的です。

ソニー銀行など一部のネット銀行ではこのルールを採用していません。

では何が変わるかというと、返済額に占める金利と元金の内訳が変わります。

例えば月々の返済額が10万円だとしたとき、金利が１％のときの10万円の内訳は、利息が１万5,000円で元金が８万5,000円になります。仮に金利が1.2％になると、この10万円の内訳は、例えば利息が１万7,000円で元金が８万3,000円になるということです。

元金均等返済の場合は金利が変わるとすぐ返済額も変わる

このように、金利は半年に１回見直され変わる可能性がありますが、返済額も半年に１回変わるかどうかというと、これは５年間は変わらないということです。ただし、返済方法を「元金均等返済」にしている場合には、半年に１回返済額が変わります。

5年後の返済額はそれまでの1.25倍まで

では、仮に５年後に金利がものすごく上がっていたとします。当初は１％で借りた金利が、実際には考えにくいですが、５年後に５％になっていたとします。このとき返済額は10万円から一気に15万円になるかというと、そうはなりません。これは「激変緩和措置」といって、大幅な金利の上昇があったとしても、返済額は前回までの1.25倍の金額が最大とされることがほとんどです。

ソニー銀行など一部のネット銀行ではこのルールを採用していません。

ということは、金利がものすごく上がった場合でも、返済額の最大は12万5,000円ということになります。ただし注意点があり、金利が急上昇したと仮定した場合に、返済額は激変緩和措置で12万5,000円になっていたとしても、実際には13万円支払わなければいけない状態になることがあります。

金利が急上昇すると未払い利息が発生することも…

こうなると、月の支払額は5,000円足りていないことになります。この5,000円足りない分は「未払い利息」としてずっと残っていくことになり、あとで精算が必要になることになります。この間は元金が減らないので、返済が進まないという状況になる恐れがあるのです。現実には考えにくいことではありますが、注意したい点です。

変動金利型住宅ローンのまとめ

変動金利型の住宅ローンは、今、非常に人気がある住宅ローンです。そして、いよいよ金利が引き上げになる可能性が高まり、注目を集めている住宅ローンです。その特徴を簡単にまとめると以下です。

• 金利の変動は半年に1回
• 返済方法を元金均等返済にしていない限り5年間は返済額は変わらない（例外あり）
• 5年後の返済額はそれまでの1.25倍まで（例外あり）
• 金利の急上昇があると未払い利息が発生することもある

これが住宅ローン、変動金利の特徴です。