50歳、55歳、50代で住宅ローンは組める？審査、団信、限度額ついて解説

この記事では50歳を過ぎてからの住宅ローンの選び方や審査のポイント・様々な制約について解説しています。

住宅ローンは一般的には65歳まで借り入れ可能なので、50代の人が年齢が理由で住宅ローンの審査に落ちるということはありません。ただし、住宅ローンを借りる年齢として考えると、決して若くはないので、返済期間（借り入れ可能期間）や利用できる団信（疾病保障）などいくつかの制約があります。

例えば、年を取ると生命保険の保険料が高くなりますが、住宅ローンの団信・特約にも年齢は影響します。今の時代、50歳を過ぎてから住宅ローンを借りることは珍しいことはありませんが、30代～40代で借りる人が多いので、年齢が住宅ローンの審査にどのような影響を与えるのかを理解しておくことが重要です。

疾病保障サービスには注意

特に50代での住宅ローン選びで注意して欲しいのが疾病保障関連です。

最近の住宅ローンは、がんなどの病気やケガなどに備えることができる疾病保障が充実しています。特にネット銀行の住宅ローンには病気やケガに備えられる疾病保障を無料でセットされることが多いので、「無料の疾病保障がついてくる！」と目にすることがありますが、それらの「疾病保障」には年齢制限があります。

また、メガバンクや地方銀行が提供している「がん保障や3大疾病保障・8疾病保障などの疾病保障の大半は40代までを対象としていて、利用できないか利用できても条件がかなり劣化する疾病保障が大半」です。

上記の観点で、50代以上でも利用できる疾病保障が付いている住宅ローンに、新生銀行のパワースマート住宅ローンと住信SBIネット銀行の住宅ローン（対面）などがあります。

50歳以上で住宅ローンの借り入れや借り換えを考えている人で、病気やケガに備えたいと言う思いがある人は、この2つの住宅ローンの疾病保障の内容を必ずチェックしておくようにしてください。なお、住信SBIネット銀行の住宅ローン（対面）は、ネット銀行が提供する超低金利住宅ローンでありながら、全国のSBIマネープラザの店舗で相談しながら申し込むことができます。

新生銀行の住宅ローンの疾病保障の内容はこちら

住信SBIネット銀行の住宅ローン（対面）の全疾病保障の内容はこちら

SBIマネープラザの店舗の確認はこちら

50歳、55歳、50代で住宅ローンは組める？

結論としては全く問題なく住宅ローンを利用できます。以下に主要金融機関の住宅ローンの年齢条件に関する審査基準を一覧化しましたので確認してください。

このように多くの金融機関は65歳まで住宅ローンを組むことができます。住宅金融支援機構が提供するフラット35であれば、70歳まで住宅ローンを組むことができます。

ただし、共通しているのは80歳までに住宅ローンを完済することです。

つまり、借入をする年齢で何年ローンを組めるかが変わってくるというわけです。具体的表にすると、50代の人が利用できる住宅ローンの限度年数は以下のようになります。

一般的な住宅ローンの場合、最長35年まで返済期間を設定することができます。返済期間が長ければ、毎月の返済額を抑えることができます。

例えば、59歳で住宅ローンを契約する場合、最長21年になりますが、35年で返済する場合と比べると毎月の返済額が大きく違います。

毎月の返済額が大きくなると「年間返済負担率」にも影響してきます。「年間返済負担率」とは年収の30％を超える返済額になるような貸し方はしませんよ、というルールで、借りすぎを防止するための仕組みです。

これは、最終的には貸してもらえる金額に影響してくることになります。

続いてその借入限度額について確認していきましょう。

50代の住宅ローンの借入限度額

国税庁の調査「民間給与実態統計調査」で50代の平均年収640万円とありましたので、それを基準に借り入れ限度額をシミュレーションしてみました。参考までに仮に35年ローンを組めた場合の借り入れ限度額も記載してあります。

借り入れ限度額は年収が大きく影響してきますので、年収が高ければもっと借りれますし、低ければ借りられる金額も少なくなります。

35年ローンを組めた場合と、21年ローンだった場合の借り入れ限度額の差は2,000万円近くになりました。

団信・疾病保障について

団信について

団信（団体信用尾生命保険）は住宅ローンを組む際に加入が原則的に必須となる生命保険であり、生命保険であることから、住宅ローン審査申し込み時に、団信の加入申し込み書兼告知書の記入・提出が必要となります。

告知書では

1. 過去3ヶ月以内の治療
2. 過去3年以内に手術を受けたことがあるか
3. 過去3年以内に継続で2週間以上の治療を受けたか

について申告を行う必要があります。

年齢を重ねるとともに持病を持つ方がどうしても増えてくるため、50代の方は40代以下の方よりも健康上の理由で団信の審査に通らず、住宅ローン審査に落ちる可能性が高くなると言ってよいでしょう。

なお、団信の審査が理由で住宅ローン審査に落ちた場合には加入条件を緩和したワイド団信を取り扱う金融機関への住宅ローン審査の申し込みを行うことで審査対策となります。

ワイド団信を取り扱う金融機関

参考：団信の告知書

疾病保障について

50代以降での借り入れの場合、この疾病保障に注意が必要です。多くの金融機関の疾病保障は満50歳、満51歳を加入の上限としているためです。

現在多くのネット銀行では疾病保障を無料で付帯させ、がんやさまざまな病気への備え実現していますが、50代以降で利用できる疾病保障は限られています。

具体的に主な金融機関の疾病保障の年齢制限を紹介したいと思います。

※2021年11月時点

がん保障、3大疾病、7大疾病、8大疾病などガンを保障する疾病保障の場合には満50歳までの加入が原則となっていますね。唯一、フラット35が満51歳と1年間長い期間が設定されています。

他の金融機関に付帯している全疾病保障は長期間の就業不能や入院などを保障の対象としているため、現実的にそういった症状になることは極めて稀であり保障としての意味はほぼありません。

そうした意味では、51歳を越えて方の選択肢としては新生銀行の住宅ローンが提供する要介護以上となった場合に保障が受けれる新生銀行が最も疾病保障としては有力なものとなるでしょう。

50代で頭金なし・貯金なしでマンション購入は無謀？

次に50代で頭金なし・貯金なしのマンション購入は無謀なのか確認していきたいと思います。50代で頭金なしのマンション購入でポイントとなるのは定年退職までの期間でしょう。現在多くの企業では定年退職は60歳に定められていますが、政府はこれを65歳とすることを掲げています。定年退職後の収入は年金が主なものとなり、不足分は貯蓄からの切り崩しとなります。

年金収入は現役世代の収入より見劣りする場合が一般的ですので、現役世代の収入をベースに組んだ月々の住宅ローンの支払いを年金から賄うのは負担が大きいでしょう。このため多くの方が繰上返済で定年退職までに住宅ローンを完済する、もしくは退職金で完済するケースが一般的です。

実際に先ほど同様に50代の平均年収640万円から65歳の定年退職時に住宅ローンを完済するとした場合の住宅ローン借入限度額を確認してみましょう。

頭金なしでも50代前半までであれば、2,000万円以下の住宅ならば購入が可能そうです。

気をつけたいのは、年収は50代前半をピークに減少していく傾向がある点です。年齢的な収入減少の可能性がある場合には、1,500万円程度の住宅にする、もしくは夫婦共働きで収入を増やすなどの対応が必須となるでしょう。

頭金や貯金なしでのマイホーム購入に躊躇するのは当然のことですが、定年退職後も賃貸住宅で家賃を払い続けていくのが現実的なのかも検討しなければなりませんね。

まとめ

本ページでは50代の住宅ローンや審査に関する情報を確認してきました。もっと早く住宅ローンを組めばよかったと思っている方も住宅ローン借入限度額や定年退職のことを考えると、55歳、50台半ばまでがラストチャンスと表現してもよいでしょう。

収入の面で問題がない方でも健康状態により住宅ローン審査に通らない可能性も出てきますので、なるべく多くの住宅ローンに申し込みをして審査を受けて見るのが得策でしょう。

50代、50歳におすすめの住宅ローン