住宅ローンは大半の金融機関で65歳まで借り入れ可能になっているので、”50代だから”と言う年齢が理由で住宅ローン審査に落ちるということはありません。ただし、住宅ローンを借りる年齢としては、50代は若くはありませんので、返済期間(借り入れ可能期間)などいくつか制約があります。
年をとると生命保険の保険料が高くなったり、入れない保険がありますが、住宅ローンでも似たような制約がありますので、住宅ローンの審査や利用条件について重要なポイントを理解して対策しておくことが重要です。
ということで、この特集ページでは50代で住宅ローンの借り入れを考えている人のために審査のポイントや制約について解説していきたいと思います。

50歳、55歳、50代で住宅ローンは組めるか?

結論としては全く問題ありません。住宅ローンは利用できます。まず、主要金融機関の住宅ローンの年齢条件に関する審査基準を一覧化しましたので確認してください。

金融機関申し込み時年齢完済年齢
新生銀行20歳以上65歳未満80歳未満
auじぶん銀行満20歳以上満65歳未満満80歳未満
ソニー銀行満20歳以上満65歳未満満85歳
ミスター住宅ローンREAL(住信SBIネット銀行)満20歳以上満65歳未満満80歳
ARUHI(フラット35)70歳未満80歳未満
イオン銀行71歳未満80歳未満
三菱UFJ銀行70歳未満80歳未満

このように多くの金融機関は65歳まで住宅ローンを組むことができます。住宅金融支援機構が提供するフラット35であれば、70歳まで住宅ローンを組むことができます。

ただし、共通しているのは80歳までに住宅ローンを完済することです。

つまり、借入をする年齢で何年ローンを組めるかが変わってくるというわけです。具体的表にすると、50代の人が利用できる住宅ローンの限度年数は以下のようになります。

年齢限度年数
50歳30年
51歳29年
52歳28年
53歳27年
54歳26年
55歳25年
56歳24年
57歳23年
58歳22年
59歳21年

一般的な住宅ローンの場合、最長35年まで返済期間を設定することができます。返済期間が長ければ、毎月の返済額を抑えることができます。例えば、59歳で住宅ローンを組んだ場合の最長の21年ローンと35年ローンでは毎月の返済額が大きく違ってきます。

毎月の返済額が大きくなると「年間返済負担率」にも影響してきます。「年間返済負担率」とは年収の30%を超える返済額になるような貸し方はしませんよ、というルールで、借りすぎを防止するための仕組みで、最終的には貸してもらえる金額にも影響してきます。

続いてその借入限度額について確認していきましょう。

50代の住宅ローンの借入限度額

国税庁の調査「民間給与実態統計調査」で50代の平均年収640万円とありましたので、それを基準に借り入れ限度額をシミュレーションしてみました。参考までに仮に35年ローンを組めた場合の借り入れ限度額も記載してあります。

借り入れ限度額は年収が大きく影響してきますので、年収が高ければもっと借りれますし、低ければ借りられる金額も少なくなります。

  50代の借り入れ限度額35年ローンのときの借り入れ限度額
50歳30年4,300万円

4,960万円

51歳29年4,170万円
52歳28年4,030万円
53歳27年3,900万円
54歳26年3,760万円
55歳25年3,620万円
56歳24年3,490万円
57歳23年3,350万円
58歳22年3,210万円
59歳21年3,070万円

35年ローンを組めた場合と、21年ローンだった場合の借り入れ限度額の差は2,000万円近くになりました。

50歳、55歳、50代の住宅ローンの団信・疾病保障について

団信について

団信(団体信用尾生命保険)は住宅ローンを組む際に加入が原則的に必須となる生命保険であり、生命保険であることから、住宅ローン審査申し込み時に、団信の加入申し込み書兼告知書の記入・提出が必要となります。

告知書では

  1. 過去3ヶ月以内の治療
  2. 過去3年以内に手術を受けたことがあるか
  3. 過去3年以内に継続で2週間以上の治療を受けたか

について申告を行う必要があります。

年齢を重ねるとともに持病を持つ方がどうしても増えてくるため、50代の方は40代以下の方よりも健康上の理由で団信の審査に通らず、住宅ローン審査に落ちる可能性が高くなると言ってよいでしょう。

なお、団信の審査が理由で住宅ローン審査に落ちた場合には加入条件を緩和したワイド団信を取り扱う金融機関への住宅ローン審査の申し込みを行うことで審査対策となります。

ワイド団信を取り扱う金融機関

auじぶん銀行アルヒ(スーパーフラット、変動S)イオン銀行
ソニー銀行みずほ銀行三菱UFJ銀行
三井住友銀行  

参考:団信の告知書

ワイド団信の告知書

疾病保障について

50代の方はこの疾病保障の観点で注意が必要です。というのも、多くの金融機関の疾病保障は満50歳、満51歳を加入の上限としているためです。現在多くのネット銀行では疾病保障を無料で付帯させ、がんやさまざまな病気への備え実現しています。

具体的に主な金融機関の疾病保障の年齢制限を紹介したいと思います。

金融機関疾病保障の内容年齢制限
ミスター住宅ローンREAL(SBIマネープラザ)全疾病保障満65歳まで
新生銀行の住宅ローン介護保障65歳未満
auじぶん銀行の住宅ローンがん保障、全疾病保障満50歳まで
ソニー銀行がん保障満50歳未満
三菱UFJ銀行7大疾病保障満50歳まで
三井住友銀行8大疾病56歳未満

がん保障、3大疾病、7大疾病、8大疾病などガンを保障する疾病保障の場合には満50歳までの加入が原則となっていますね。唯一、フラット35が満51歳と1年間長い期間が設定されています。

他の金融機関に付帯している全疾病保障は長期間の就業不能や入院などを保障の対象としているため、現実的にそういった症状になることは極めて稀であり保障としての意味はほぼありません。

そうした意味では、51歳を越えて方の選択肢としては新生銀行の住宅ローンが提供する要介護以上となった場合に保障が受けれる新生銀行が最も疾病保障としては有力なものとなるでしょう。

50代で頭金なし・貯金なしでマンション購入は無謀?

次に50代で頭金なし・貯金なしのマンション購入は無謀なのか確認していきたいと思います。50代で頭金なしのマンション購入でポイントとなるのは定年退職までの期間でしょう。現在多くの企業では定年退職は60歳に定められていますが、政府はこれを65歳とすることを掲げています。定年退職後の収入は年金が主なものとなり、不足分は貯蓄からの切り崩しとなります。

年金収入は現役世代の収入より見劣りする場合が一般的ですので、現役世代の収入をベースに組んだ月々の住宅ローンの支払いを年金から賄うのは負担が大きいでしょう。このため多くの方が繰上返済で定年退職までに住宅ローンを完済する、もしくは退職金で完済するケースが一般的です。

実際に先ほど同様に50代の平均年収640万円から65歳の定年退職時に住宅ローンを完済するとした場合の住宅ローン借入限度額を確認してみましょう。

 定年退職までの残り期間50代の借り入れ限度額
50歳15年2,220万円
51歳14年2,080万円
52歳13年1,930万円
53歳12年1,790万円
54歳11年1,640万円
55歳10年1,500万円
56歳9年1,350万円
57歳8年1,200万円
58歳7年1,050万円
59歳6年900万円

頭金なしでも50代前半までであれば、2,000万円以下の住宅ならば購入が可能そうです。気をつけたいのが多くの場合、年収は50代前半をピークに減少していくいとされている点です。年齢的な収入減少の可能性がある場合には、1,500万円程度の住宅にする、もしくは夫婦共働きで収入を増やすなどの対応が必須となるでしょう。

頭金や貯金なしでのマイホーム購入に躊躇するのは当然のことですが、定年退職後も賃貸住宅で家賃を払い続けていくのが現実的なのかも検討しなければなりませんね。

まとめ

本ページでは50代の住宅ローンや審査に関する情報を確認してきました。もっと早く住宅ローンを組めばよかったと思っている方も住宅ローン借入限度額や定年退職のことを考えると、55歳、50台半ばまでがラストチャンスと表現してもよい状況でしょう。

収入の面で問題がない方でも健康状態により住宅ローン審査に通らない可能性も出てきますので、なるべく多くの住宅ローンに申し込みをして審査を受けて見るのが得策でしょう。

50代、50歳におすすめの住宅ローン

新生銀行の住宅ローン介護保障を付帯する住宅ローン
アルヒのフラット35公的な住宅ローンで50代にはぜひ申し込みをしていただきたい住宅ローン
auじぶん銀行の住宅ローンワイド団信を取り扱い国内最低水準の変動金利・10年固定金利を提供
ソニー銀行ワイド団信を利用するなら国内で最も低金利となるソニー銀行