マイホームを購入したいと思っても、自分が住宅ローンを借りられるかどうかを不安に感じる人も多いと思います。
そして現金一括で買えるだけのお金を持っていなければ、住宅ローンの審査に通らなければマイホームを買うことができません。
そこで、今回は住宅ローンの審査の基準や期間について説明したいと思います。
この記事を読んでいただければ、住宅ローン審査に対する理解が深まって、いざというときに慌てたり、無謀な住宅ローン審査を受けて無駄な時間を費やしたり、無駄な精神的ダメージを負うことを防ぐことができるようになると思います。
目次
住宅ローンを借りるには審査の流れや期間は？
まずは、住宅ローンの審査の流れや審査にはどれくらいの期間がかかるかについて説明していきます。
住宅ローン審査の流れ
銀行や金融機関によって細かな流れは違いますが、一般的な住宅ローン審査の流れは以下の通りです。
- 購入する土地・建物を決める
- 住宅ローンの申込
- 事前審査（1週間程度）
- 本審査（1～２週間程度）
- 工事請負契約もしくは売買契約
- 住宅ローンの契約
- 住宅ローンの実行（お金を受け取る）
という流れになります。
しかし、一口に住宅ローンの審査と言っても「事前審査」「仮審査」「本審査」といろいろあります。そこで、それぞれの違いについて説明していきます。
住宅ローンの事前審査とは？
住宅ローンを最終的に契約するにはハウスメーカーや工務店との工事請負契約や売買契約書が必要になります。ただ、家を買う人の立場からすると契約したあとで住宅ローンの審査に通らないというような事態は避けたいですし、ハウスメーカーや工務店の立場からしても、契約まで取り付けて住宅ローンの審査に通りませんでした〜となると、事後処理が大変すぎます。
そこで、工事請負契約や売買契約をする前に、住宅ローンに通るかどうかを事前に確認しておく審査を事前審査といいます。
住宅ローンの事前審査を受けておくことで、家を買う側も家を建てる側、売る側も住宅ローンの審査に通らないかもしれないという不安を解消できるというわけです。
一般的にこの事前審査は不動産会社が指定する金融機関で行われることが多いわけですが、ここで注意しなければならないのは「その住宅ローンで安易に決めると損をしてしまう」ということです。世の中にはもっと金利が低い商品がたくさん存在しています。
不動産会社や銀行の営業マンは「特別な優遇金利です」とか「この住宅ローンで決まりでいいですよね？」と聞いて来たりしますが、そこは流してしまってこっそり自分で他の金利が低い住宅ローンに申し込んでみることが重要です。
なお、銀行によって審査の建て付けは異なり、SBI新生銀行のように原則として仮審査（事前審査）がなく、本審査のみで完結する銀行もあります。手続きの回数が減るという特徴がある一方、必要書類は本審査時に一式そろえることになりますので、他行と併願する場合は他行側の事前審査を先に済ませておくとスムーズです。
住宅ローンの事前審査では何をチェックされるのか？
で、その事前審査ではどんな項目がチェックされるのでしょうか？
国土交通省「令和5年度民間住宅ローンの実態に関する調査」結果報告書の、長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査等をみると、銀行がどんな項目を審査して、そしてどの項目を重視しているのかという調査結果がありますので紹介します。（この調査は国土交通省が毎年度公表しており、最新版は令和6年度調査〔令和7年3月公表〕です。たとえば完済時年齢を審査項目に挙げた金融機関は令和6年度も98.4％で、重視される項目の顔ぶれは大きく変わっていません。以下の構成比は令和5年度調査の数値です）
これを見ていくと、銀行が住宅ローン審査の時にどんな項目を重視してみているのかがわかりますね。構成比が90％以上は殆どの銀行がその項目を住宅ローン審査に影響があるとしているということです。
構成比が高いものについて解説していきます。
完済時年齢：構成比98.5%
完済時年齢とは住宅ローンを返し終わる時の年齢ですね。殆どの銀行が条件を80歳未満であることとしています。
つまり、完済が80歳を超えるような住宅ローンの申込は審査に落とされる可能性が高いということが言えます。
借入時年齢：構成比96.0%
これは上の完済時年齢とほぼ同じですね。あまりにも住宅ローンを借りる年齢が高くなると、完済できる年齢が遅くなるので住宅ローン審査に通りにくくなるということでしょう。
返済負担率：構成比92.0%
これは年収に占める住宅ローン返済の割合ですね。回答数に対して具体的な内容の数字が少ないですが、一番多いところは35%以内ですね。つまり、住宅ローンの返済負担率が35％を超えているような申し込みであれば審査に落とされる可能性が高いということが言えます。
ちなみに、住宅ローンの返済負担率の計算はあなたが借りる住宅ローンの金利で計算されないようです。銀行によって違うかもしれませんが、審査金利という金利を使って返済負担率を計算します。審査金利は4％程度に設定されている事が多いと言われており、金利が4％になっても住宅ローン返済が可能かどうかをチェックしているようです。
住宅ローンの返済負担率についてはこちらの記事も読んでみてください
勤続年数：構成比93.6%
文字通り、今の会社に何年勤めているかですね。一番多い回答は勤務年数1年以上でした。つまり、勤務年数が1年に満たない場合は住宅ローン審査に落とされる可能性が高いということですね。
年収：構成比94.0%
この年収は税込みの年収ですね。最低でも100万円以上としている銀行が多く、150万円以上ないとダメだとしている銀行が最も多いですね。
担保評価：構成比91.8%
担保評価とは、購入する予定の土地や建物の評価額ですね。銀行は住宅ローンを払えなくなった場合には土地と家を差し押さえます。差し押さえても価値がないといけませんから、その価値が有るかどうかも住宅ローンの審査に影響するようです。
健康状態：構成比96.6%
これは団体信用生命保険に加入できるかどうかという指標ですね。ただ、驚いたことに団信加入は選択可能としている銀行が94行もあるんですね。私はフラット35以外では団体信用生命保険に加入しないと借りられないものだと思っていました。
融資可能額（融資率）：構成比70.3%（購入）、構成比65.9%（借換）
融資率とは、購入する物件に対して何割住宅ローンで賄うかということです。例えば、土地と建物合わせて3000万円、住宅ローンの借入額が2400万円なら融資率は2400万円÷3000万円で8割です。
調査結果で一番多かった回答は100％以内です。つまり、土地と建物を合わせた金額を丸々借りることができるということですね。諸費用も購入価格に含めてくれる場合は諸費用分も借りることができます。
全額借りると住宅ローンの借入額が多くなってしまうかもしれませんが、支払っていけるなら問題ありません。ただし、かつての超低金利期には「手元資金を残して長く多く借りるほうが有利」という考え方が成り立ちやすかったのですが、金利が上昇してきた2026年時点では、借入額が増えるほど利息負担も以前より重くなります。手元資金とのバランスやキャッシュフロー表とセットで判断してください。
それについて詳しくはこちらの記事をご覧ください。
本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ？
住宅ローンの事前審査にかかる期間は？
かかる期間については銀行や金融機関によって違いますが、概ね1週間程度。長くても2週間くらいだと思います。
最近は審査回答のスピードを売りにする金融機関も増えており、地方銀行でも数営業日での回答をうたうところがありますし、ソニー銀行のようにネット銀行の中にも審査回答の速さに力を入れているところがあります（所要期間は申込内容によって変わるため、最新の目安は各行公式サイトでご確認ください）。
フラット35には事前審査はない？
フラット35には事前審査はありません。無いというと誤解がありそうですが、フラット35取り扱いの銀行や金融機関が収入や借入額の目安、融資率が9割を超えていないかどうかを確認する独自のサービスが仮審査です。
事前審査がないということは、土地も建物も決まって契約したあとの審査になります。なので、フラット35の独自の仮審査が通っても契約できないことが多いと言われていて、不動産会社はフラット35の簡易審査だけでは売買契約を結んでくれないことが多くあります。
なお、フラット35の審査は全て住宅金融支援機構が行います。
フラット35取り扱いの銀行や金融機関が返済負担率や融資率をチェックしたあと住宅金融支援機構に書類を送り、そこで審査が行われます。
フラット35の仮審査で審査される項目
フラット35の審査は2段階で行われます。仮審査のあとで本審査という段階です。それぞれ審査される項目が違うので紹介します。まずは仮審査です。
- 返済能力（返済負担率の基準をクリアしているか）
- 物件の担保価値
の2つをメインで審査するようです。この仮審査をクリアすれば本審査に進みます。
フラット35の本審査で審査される項目
本審査でチェックされる項目は以下の通りです。
- 仮審査で提出した情報に嘘偽りがないか
- 仮審査の時から新たに借金が増えていないか
- 個人信用情報
- 仮審査の時から転職や失業をしていないか
という項目をチェックするようです。
住宅ローンの事前審査は銀行住宅ローンの場合、仮審査はフラット35の場合
住宅ローンの事前審査に仮審査、ややこしいですが、上記に書いた通り事前審査はフラット35を利用する場合にはなく、銀行住宅ローンの場合の制度です。
そして、仮審査はフラット35を利用する時の制度です。
フラット35の本審査は紹介しましたが、銀行住宅ローンの場合の本審査について説明します。
住宅ローンの本審査とは？
住宅ローンの本審査も事前審査と同じ項目をチェックされます。しかし、なぜ２回も同じ項目をチェックされるかというと、審査するところが変わるからです。
事前審査は銀行がします。本審査は保証会社がします。
保証会社とは、住宅ローンを払えなくなった時にあなたに代わって銀行に住宅ローンを支払ってくれる会社のことです。その保証会社も住宅ローンをきちんと支払っていける人なのかどうかをチェックしているわけです。
審査するところが違うので、審査基準も変わってきます。ということは、事前審査でOKでも本審査でNGになったり、借りられる金額を削減されるということもあり得るのです。
なお、ネット銀行を中心に保証会社を使わない（保証料0円の）住宅ローンも増えており、その場合は銀行自身が本審査を行います。どこが審査するかは銀行ごとに異なりますが、「事前審査と本審査で見るところ・見る主体が変わることがある」という点は共通です。
住宅ローン本審査にかかる期間は？
ほとんどの場合で１週間程度で結果が出るようです。ただ、これもすんなり審査が進んだ場合です。追加で必要になる書類を求められたり書類に不備があったりすると、その分追加で時間がかかります。
もし、土地の代金をいつまでに支払わないといけないという期日が決まっているなら、少なくても１ヶ月前くらいには事前審査を受けておくことをオススメします。
住宅ローン審査についてよくいただくご質問
Q. 事前審査は複数の銀行に同時に出しても大丈夫ですか？
A. 問題ありません。むしろ本命＋予備の2〜3行に出しておくのが実務的です。金融機関ごとに審査基準が違うため、1行落ちても他行は通ることがよくあります。なお、審査の際の信用情報への照会記録は一定期間残りますので、短期間に何行も手当たり次第に申し込むのは避け、条件を絞って申し込むのがおすすめです。
Q. 車のローンやスマホの分割払いは審査に影響しますか？
A. 影響します。自動車ローンなどの既存借入の返済額は、住宅ローンの返済額と合算して返済負担率が計算されるのが一般的です。車が生活必需品の地方では特に見落としがちなポイントです。また、スマホ端末代の分割払いも個人信用情報に登録される割賦契約ですので、支払いの延滞があると審査に不利に働くことがあります。心当たりがある方は、申込前に借入状況を整理しておきましょう。
Q. 審査に落ちた場合、理由は教えてもらえますか？
A. 原則として、金融機関は審査に落ちた理由を教えてくれません。考えられる原因（返済負担率オーバー・信用情報・勤続年数・物件の担保評価など）を自分で点検し、借入額を減らす・時期を待つ・別の金融機関やフラット35を検討する、といった対策を取ることになります。
まとめ
住宅ローンの審査項目や、どれくらい期間がかかるかについてご理解いただけたでしょうか？
事前にどんな項目を審査されるのか、またどれくらいの期間がかかるのかを知っておくことで、「審査に通らない！」とか「３日後には土地代金を払わないといけないのにまだ審査結果の連絡がない！」と慌てることが無くなります。
住宅ローン審査はマイホーム購入に必須です。事前にきちんと確認しておきましょう。
なお、住宅ローンの金利は審査基準と表裏一体です。具体的には「金利が低い住宅ローンは審査が厳しい傾向」があり、「金利が高い住宅ローンは審査が緩い傾向」があるということです。つまり、金利が高い住宅ローンで良いのであれば選択肢はいくらでも存在していますし、金利は普通でも保証料がものすごく高い住宅ローンを提供している金融機関もあります。
結論として、それらの金利が高い住宅ローンを利用することはおすすめしません。単純に高い利息を払わされて、返済できなくなったら家を持って行かれるだけです。したがって、できる限り自身が申込できる中での最低金利の住宅ローンを選びたいものですね。
では、どのような住宅ローンであれば審査に通りやすいかを最後に解説しておきたいと思います。まず、フラット35です。これは住宅金融支援機構（国の政策的な枠組み）が民間金融機関と提携して提供する全期間固定型の住宅ローンで、勤続年数や雇用形態の基準が民間銀行より柔軟という特徴があります。民間銀行の審査に落ちた人でもフラット35は通ったという声もあります。金利は毎月見直され、2026年8月（21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は年3.290%と、現行制度となった2017年10月以降でもっとも高い水準まで上がっています。最新の金利は住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。
注意したいのは、同じフラット35なのに「事務手数料」や「金利」が申し込む金融機関で違ってくることです。フラット35を申し込むなら、手数料と金利を低くしている金融機関を選んだ方が良いでしょう。たとえばドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）のフラット35（買取型）は事務手数料が借入金額×2.20%（税込・最低11万円）で、金利引下げの仕組みも用意されています。※かつて同行が扱っていたフラット35「保証型」（全疾病保障が基本付帯）は、現在新規申込受付を停止していますので、古い情報にはご注意ください（2026年7月時点・公式サイトで確認）。
また、ネット申込では審査に時間がかかるケース（中小企業のオーナー・個人事業主、不動産投資をしているなど複雑な背景がある人）もあります。そんな人は、対面相談もできるSBIアルヒ（旧アルヒ）に相談してみるという手もあります。SBIアルヒはフラット35の実行件数シェアで16年連続No.1（2025年度は27.7%）という豊富な実績がある金融機関です。
※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
いずれの金融機関も、金利・手数料・団信の条件は変わっていきますので、申込前に必ず各社公式サイトで最新の条件をご確認ください。
