フラット35は、国土交通省が100％出資する独立行政法人「住宅金融支援機構」が、全国300を超える民間金融機関と提携し、それらの民間金融機関が窓口となって取り扱う住宅ローンです。
フラット35の特徴は、完済時まで金利が変わらない長期固定型の住宅ローンを、職業を問わず利用できる点です。安定的な住宅取得を目的とした住宅ローンで、民間金融機関の住宅ローンよりも審査が通りやすいといわれます。そのため、非正規雇用の方や個人事業主・自営業の方が住宅ローンを検討する際には、外せない選択肢といってよいでしょう。FPとしてご相談を受けるなかでも、「審査が不安」という方にまずおすすめしやすいのがフラット35です。
目次
フラット35が審査に寛容な理由は？
民間金融機関の住宅ローンと比べて、フラット35は審査に通りやすいといわれます。これは本当なのでしょうか？ 結論から言うと「本当です」。
審査に通りやすい理由は、住宅金融支援機構が非営利の組織であり、国民によりよい住環境を実現してもらうことを目的としているためです。
住宅金融支援機構の理念
民間金融機関の住宅ローンとは仕組みが違う
フラット35と民間金融機関の住宅ローンで決定的に違うのは、フラット35では窓口業務を行う提携金融機関が住宅ローン債権の貸し倒れリスクを負わない点です。審査や融資実行は提携金融機関が行いますが、融資実行日の当日にその債権を住宅金融支援機構が買い取るため、利用者の支払い遅延や貸し倒れのリスクを金融機関は負いません。
また審査自体も、住宅金融支援機構の基準に応じて、仮審査を提携金融機関が行い、本審査を住宅金融支援機構が行うという役割分担になっています。
フラット35は職業・雇用形態の審査基準がない
フラット35の大きな特徴は、職業・雇用形態についての審査基準がないことです。安定した収入があれば、職業・雇用形態を問わず申し込み・利用ができます。
契約社員・派遣社員・アルバイト・パート、個人事業主（自営業）、会社経営者といった方は、民間金融機関の住宅ローンでは審査に通るのが極めて難しいのが実情です（非正規雇用の方は、そもそも審査の対象外ということも少なくありません）。
フラット35が広く門戸を開いているのは、やはり公的な住宅ローンであり、住宅金融支援機構が非営利であることが大きく影響しているといえるでしょう。地方では「地元の地銀・信金の審査が通るか不安」という方も多いですが、そうした方にとってもフラット35は心強い選択肢になります。
保証人・保証会社も不要
フラット35は公的な住宅ローンであるため、保証人・保証会社も不要です。
※収入合算で借り入れる場合は、合算者が連帯債務者となる必要があります。
フラット35の審査に落ちた理由とは？
利用しやすいはずのフラット35でも、審査に落ちるケースはもちろん存在します。仮にフラット35の審査に落ちても、その理由は開示されません。ここでは、想定される審査落ちの理由を見ていきましょう。
信用情報に問題がある（いわゆるブラック）
フラット35では、事前審査のタイミングで信用情報機関への信用情報の照会が行われます。信用情報機関に事故情報（いわゆるブラック）の記録があると、審査落ちとなる可能性がかなり高くなります。事故情報は事故発生から原則5年程度、信用情報機関に記録されるため、この期間を過ぎてから住宅ローン審査に申し込む必要があります。
クレジットカードやカードローンなどの返済期日を何度も超過したり、長期間延滞したりすると、事故情報として記録されることになります。
国内には次の3つの信用情報機関があり、フラット35の事前審査では3機関すべての信用情報の照会が行われます。
- 全国銀行個人信用情報センター（KSC）
- 株式会社シー・アイ・シー（CIC）
- 株式会社日本信用情報機構（JICC）
自分の信用情報が不安な方は、これらの機関に対して自分の情報を確認（開示請求）することもできます。心当たりがある場合は、申し込み前に確認しておくと安心です。
返済負担率が基準を超えている
フラット35では、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）が明確に定められています。基準は年収によって次のように分かれます。
| 年収 | 返済負担率の上限 | 年間返済額の上限の例 |
|---|---|---|
| 400万円未満 | 30%以下 | 年収300万円なら年90万円まで |
| 400万円以上 | 35%以下 | 年収500万円なら年175万円まで |
たとえば年収400万円以上の方であれば返済負担率の上限は35％で、年収500万円なら年間175万円までの返済であれば基準を満たします（ただし返済負担率35％ぎりぎりは借りすぎになりやすいので注意が必要です）。
返済負担率については 住宅ローンの借入額、年収の5倍・返済負担率25％なら大丈夫はウソ もあわせてご一読ください。
この返済負担率を超える物件を購入しようとすると、審査には通りません。物件がいくら割安でも、融資の上限は返済負担率の範囲内となるため、返済負担率を超える物件を購入したい場合には、頭金を用意するなどの対策が必要です。
カーローン・カードローンなどを利用している
カーローンやカードローンを利用していると、その返済分だけ返済負担率が圧迫され、住宅ローンに充てられる金額が減ってしまいます。
たとえば年収500万円の方なら、返済負担率の上限は35％で、年間175万円（月約14万6千円）までローンの返済に充てられます。2026年6月のフラット35（買取型）の代表的な金利・年3.21％、35年返済で試算すると、借入可能額は約3,680万円となります。
しかし、カーローンで月に15,000円（年間18万円）の返済がある場合、175万円から18万円を引いた157万円が住宅ローンの返済に充てられる計算です。この場合の借入可能額は約3,300万円まで下がり、両者で約380万円もの差が出ます。
このように、他のローンの有無で借りられる額は大きく変わります。住宅ローンを申し込む前に、可能であれば他のローンを完済しておくと、審査にも借入可能額にもプラスに働きます。なお、2026年は金利が上昇している局面で、フラット35の金利も以前より高くなっています。同じ年収でも借入可能額は数年前より小さくなっている点に注意し、最新の金利は必ず公式サイトでご確認ください。
物件が融資の対象外（担保評価）
フラット35には、融資の対象となる住宅の技術基準が定められています。
住宅金融支援機構が定めた技術基準と聞くと厳しそうに感じますが、築30年など年数の経った物件でも対象となるケースはあります。中古物件などを検討する際は、購入申込の段階で、不動産仲介会社にフラット35が利用できるかを確認しておくとよいでしょう。
フラット35の審査対策
フラット35の審査対策としては、前項で挙げた「審査に落ちる理由」をあらかじめ一つずつつぶし、そのうえで複数の金融機関に申し込むのがよいでしょう。具体的には、次のような対策が考えられます。
- 申し込み前に信用情報を確認し、心当たりがあれば事故情報が消えるのを待つ
- カーローン・カードローンなど他の借入はできるだけ完済・整理しておく
- 頭金を用意して借入額を返済負担率の範囲内に抑える
- 購入する物件がフラット35の技術基準を満たすか、事前に確認する
フラット35は公的な住宅ローンで、住宅ローン審査基準としては最も寛容な部類といってよいでしょう。ただし、窓口となる金融機関によって審査結果が異なるという口コミ・評判も見られます。1社で落ちても、別の取扱金融機関なら通る可能性があるため、あきらめずに複数で検討してみてください。
おすすめしたいのが、SBIアルヒ（旧ARUHI）のフラット35です。事務手数料は店舗での対面申込の場合2.20％（税込）となりますが、店舗での対面サービスには定評があり、フラット35の審査に不安がある方は店舗での相談を活用してみてください。SBIアルヒにはWebで完結する「ダイレクト支店（旧ARUHIダイレクト）」もあります（事務手数料は店頭・Webいずれも2.20％〈税込・最低22万円〉が標準。以前のWeb半額優遇は終了）。ただしWeb完結は手続きに一定の期間が必要で、一度フラット35の審査に落ちている場合は、店舗で担当者による手厚いフォローを受けながら審査手続きを進めるのが得策でしょう。
