住宅ローンは年収や職業、他の借り入れの有無などを中心に審査されますが、年齢も重要なポイントのひとつです。一般的に、年齢が高くなればなるほど住宅ローン審査は厳しくなると言われています。
FPとしてご相談を受けていても、「もう40代半ばだけれど、いまから住宅ローンを組めるでしょうか」というお悩みは本当に多くいただきます。徳島のような地方では、転勤や親の介護、Uターンなどをきっかけに40代・50代で住宅取得を考える方も少なくありません。
そこでこの記事では、なぜ年齢が高くなるとローンの審査に通りにくくなるのかを整理したうえで、年齢が高くても住宅ローン審査に通りやすくなるポイントを、相談に乗るつもりで丁寧に解説します。
目次
年齢が高いと住宅ローン審査に通りにくくなる2つの理由
住宅ローンを申し込むにあたって意外とネックになるのが年齢です。
そもそも、住宅ローンは基本的に長期にわたって返済していくものなので、マイカーローンや学資ローンなどに比べると審査は厳しくなります。
それは年齢についても例外ではなく、住宅ローンの申込には一定の年齢制限があって、安定した収入を見込めない未成年はもちろんですが、年齢が高すぎても制限に引っかかる可能性があります。
実際、国土交通省が行った「民間住宅ローンの実態に関する調査」（令和7年度）によると、金融機関が「融資を行う際に考慮する項目」として最も多く挙げたのは「完済時年齢」で98.4%、次いで「健康状態」が96.1%で、以下「借入時年齢」「担保評価」などが続きます。年齢に関する条件は、金融機関にとって最も重要な審査ポイントであることがわかります。
参考：『令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書』（pdf）
国土交通省 住宅局
ではなぜ高齢になると住宅ローンの審査に通りにくくなるのか？その理由は大きくわけて2つあります。
理由1.定年前に完済できなくなるおそれがある
住宅ローンの審査で見られているのは、ひとことで言えば「この人は住宅ローンをきちんと完済できるかどうか」です。金融機関もボランティアで融資しているわけではないので、最後まできちんと返済できるかどうかを見極めるのは当然のことです。
そのため、入社したばかりで収入が少なかったり勤続年数が短かったりする人は審査が厳しくなるわけですが、では収入が比較的高くて勤続年数も長ければOKかというと、そういうわけでもありません。
多くの企業では65歳前後で定年を迎える一方、住宅ローンの返済期間は最長35年とかなり長めです。もし35年ローンを組むのなら、最低でも30歳までに住宅ローンを申し込まないと、完済する前に定年を迎えることになってしまいます。
もちろん退職金で残債を減らしたり、現役のうちに繰上返済して返済期間を短縮したりすれば定年前後に完済することも可能ですが、金融機関の立場に立てば、申込年齢に下限だけでなく上限を設けるのは自然なことです。
定年間近に住宅ローンの申し込みを行う場合は特に、いつ退職して、いくらの退職金が入って、定年後は再雇用や再就職をするのかといった情報を金融機関からヒアリングされることもあります。定年後のライフプランまで含めて説明できるように準備しておくことが大切です。
理由2.団体信用生命保険の条件
ほとんどの住宅ローンでは、契約にあたって団体信用生命保険（団信）に必ず加入しなければなりません。（加入が任意なのは実質的にはフラット35ぐらいです）
団信とは住宅ローン専用の生命保険のことで、住宅ローンを借りる人＝被保険者が亡くなったり所定の高度障害状態になったりした時に、住宅ローンの残債が保険金で完済される仕組みです。
残された家族に負担がかからないようにするための安全措置であると同時に、金融機関にとってのセーフティネットでもあります。そして団信を引き受ける保険会社にも保険金を支払うリスクがあるため、関係各社の事情が絡み合って、住宅ローンの年齢制限（≒団信の年齢制限）が定められています。
多くの金融機関で目安になるのが「80歳までに完済」という年齢制限です。
つまり、35年ローンを組みたいのなら、遅くとも45歳までには申し込まなければいけない計算になります。
年齢が高くても住宅ローンに通りやすくなるポイント
年齢制限がある以上、高齢になると住宅ローンに通りにくくなってしまうのは事実です。一般的には20代後半から30代前半くらいまでが、最も住宅ローンに通りやすい年齢と言えます。
ただ、いろいろな事情で住宅ローンの申込みが遅くなってしまったという方も多いでしょう。その場合、どうすれば住宅ローンに通りやすくなるのでしょうか？ここではそのポイントを4つ紹介します。
ポイント1.30代になったらなるべく早めに住宅ローンに申し込む
住宅ローンの年齢制限に引っかかりさえしなければ、ローンを申し込むこと自体は可能です。しかし、年齢上限に近くなればなるほど住宅ローンの審査は厳しくなるので、ギリギリまで待たずになるべく早めに申し込むようにしましょう。
住宅ローンを契約するのは住宅を購入する時で、購入を決めるのは「結婚」や「出産」といったイベントを迎えた時です。それらのイベントは完全にコントロールできるものではありませんが、一般的には40歳になるまでに住宅ローンを契約するほうが選択肢は広く保てますので、少しでも早い段階で検討を始めることが重要になってきます。
ポイント2.完済時の年齢をなるべく低くする
前述の「民間住宅ローンの実態に関する調査」のとおり、金融機関が一番重視するのは「完済時年齢」です。
当り前のことですが、完済時の年齢を低く設定すれば住宅ローンの審査で有利になるわけです。50歳で申し込んでも20年ローンなら70歳までに完済できるので、年齢だけを理由に断られる可能性はぐっと下がります。
完済時の年齢を低くする主な方法は4つあります。
月々の返済額を増やす
同じ額を借り入れるなら、毎月の返済額を多くすれば、そのぶん返済期間を短縮することができます。
支払う利息も少なくなるので一石二鳥ですが、月々の負担は大きくなります。年齢を重ねて収入が増えているようであれば20代・30代のころより返済能力は高まっているはずですが、教育費や老後資金の準備と重なる時期でもあるので、無理のない返済計画を立てることが何より重要です。
購入する物件の価格を安くする
住居は一生に一度の買い物と言われているので、できれば妥協したくないところです。
ただ、借入額が大きくなればなるほど住宅ローンの審査も厳格になっていく傾向にあるので、審査で年齢がネックになりそうな場合は、購入する物件の価格を抑えることも検討してみましょう。
一生住むことになるかもしれないマイホーム選びなので、なかなか妥協できないと思いますが、地方であれば土地の選び方しだいで総額を抑えられる余地も比較的大きく、「背に腹は代えられない・住めば都」という気持ちを持つことも重要です。
頭金を増やす
購入物件の価格が高くても、それなりの頭金を用意できるのであれば融資額をぐっと減らすことができます。
また、物件を担保にして融資を行った場合、もし契約者が返済できなくなった場合に金融機関は物件を売却することで融資額の回収をしようとします。
その際、物件に対して融資額が少ないほど金融機関の貸金回収率はアップしますので、審査の時に有利にはたらきます。
以上のことから、頭金の有無は住宅ローン審査に少なからず影響を及ぼすと言われています。
金利の低い住宅ローンを選ぶ
「同じ借入期間」「同じ金額」を借りても、「住宅ローンの金利」によって「トータルの返済額」は大きく変わってきます。単純計算の目安ですが、例えば3,000万円を35年返済で借りる場合、金利が年0.5%違うだけで総返済額はおよそ300万円変わります。
なお、住宅ローン金利は日銀の利上げを受けて全体的に上昇傾向にあり、水準は毎月変わります。地銀・信金・ネット銀行のどこが低いかも商品や時期によって入れ替わるため、最新の適用金利は必ず各金融機関の公式サイトでご確認ください。
金利だけでなく諸費用のわかりやすさで選ぶなら、SBI新生銀行も検討に値する一行です。保証料0円・一部繰上返済手数料0円・一般団信の保険料0円と費用体系がシンプルで、店舗相談とオンライン手続きの両方に対応しているため、はじめての方でも相談しながら進めやすいのが特長です（事務取扱手数料は借入金額×2.20%（税込）。最新の金利・条件は公式サイトでご確認ください）。
つまり、①少しでも金利が低い有利な住宅ローンで、②毎月の返済額を無理のない範囲に抑えながら、③できるだけ短期間の契約にして完済時の年齢を若くする。さらに、④頭金を準備して購入できる住宅の幅を広げる。この4点を組み合わせることで、より満足度の高い住宅選びが実現できるというわけです。
ポイント3.担保評価の高い物件を購入する
先ほども説明した通り、金融機関は万一融資金が回収できなかった場合、物件を売却して穴埋めをしようとします。そのため、担保となる物件は価値が高いもの＝担保評価の高いもののほうが審査に有利となります。
物件そのものは経年劣化によってだんだん価値が下がっていってしまいますので、担保評価の高い物件を選ぶのなら、その物件の立地に着目しましょう。
たとえば駅から徒歩数分の距離にあったり、スーパーやコンビニなどの店舗が近くにあったり、治安が良い地域だったりすると、建物自体の価値が徐々に下がっていっても担保評価が大幅にダウンすることはありません。
ただ、こういった人気エリアは物件価格も高くなりやすく、ローン年数も長くなりがちなので、年齢が高い人にとっては諸刃の剣になる可能性があります。
完済時年齢が高いと審査で不利になってしまうので、担保評価の高い物件を選ぶなら、十分な頭金を用意できるかどうかもあわせて考慮しましょう。
ポイント4.ワイド団信の利用を検討
年齢が上がるとともに健康状態に不安が出てくるのは、多くの方に共通する悩みです。住宅ローンを利用する際には団体信用生命保険（団信）への加入が原則必須となります。団信は生命保険であるため健康状態によっては加入できず、その結果として住宅ローン審査に落ちるリスクがあります。
こうした方向けに加入条件を緩和した団信が「ワイド団信」で、ソニー銀行などのネット銀行でも取り扱いがあります。ワイド団信は年0.3%程度の金利上乗せを求める金融機関が多いなか、ソニー銀行では上乗せが年0.2%に抑えられています（2026年7月時点・公式サイト確認。ワイド団信利用時は完済時年齢が満81歳未満になる等の条件があります）。
ワイド団信は引受基準を緩和した団信ですが、基本の保障内容（死亡・所定の高度障害状態など）は一般団信と同水準です。
なお、団信の加入審査は引受保険会社が行うため、引受保険会社が異なる複数の住宅ローンに申し込んでみることも対策になります。
ワイド団信については専用の記事を用意していますので、あわせてご覧ください。
ワイド団信にも加入できなければ住宅ローンはあきらめるべき？／ワイド団信とは？取り扱い銀行の一覧
年齢と住宅ローンについて、FPがよく受けるご質問
最後に、年齢に関するご相談で特によくいただく質問を3つ取り上げます。
50歳ですが、いまから35年ローンは組めますか？
多くの金融機関は「完済時80歳未満」を基準にしているため、50歳で35年ローン（完済時85歳）は組めないケースがほとんどです。この場合は29年以内など、完済時年齢の上限から逆算した期間が現実的な選択肢になります。返済期間が短くなるぶん月々の負担は増えるので、頭金や物件価格の調整とセットで検討しましょう。
定年間近・定年後でも住宅ローンは借りられますか？
借りられる可能性はありますが、現役世代より審査は慎重になります。再雇用・年金などの収入見込み、退職金の使い道、完済までの資金計画を具体的に説明できることが重要です。また、満60歳以上の方向けには、住宅金融支援機構の「リ・バース60」のように毎月の支払いを利息のみに抑える高齢者向け商品もあります。仕組みが通常のローンと大きく異なるため、利用条件は住宅金融支援機構や取扱金融機関の公式サイトでご確認ください。
親の年齢が高くても親子で借りる方法はありますか？
フラット35には「親子リレー返済」という仕組みがあり、子など後継者が返済を引き継ぐことを前提に、満70歳以上の方でも申し込みが可能です（後継者が申込時満70歳未満であることなどの条件があります）。二世帯での住宅取得を考えている場合は有力な選択肢になるので、詳しくは住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。
年齢が高くても工夫をすれば住宅ローンの審査にパスできる
年齢が高くなると住宅ローンの審査に通りにくくなってしまうのは事実なので、中には「もう40代だし……」と申し込む前からあきらめてしまう人も少なからずいます。
確かに40代になると20代や30代に比べて住宅ローンの審査は厳しくなりますが、完済時の年齢を低く設定したり、十分な頭金を用意したりすれば、年齢が高くても住宅ローンの審査をパスすることは十分可能です。
特に完済時の年齢は融資を決める際に最も重視されるポイントなので、年齢がネックになっている人は自分に合った方法で完済時年齢の引き下げを検討するようにしましょう。
どうしても民間銀行の住宅ローンが厳しいという人は、国の支援でなりたっているフラット35を考えてみると良いでしょう。フラット35も80歳までに完済する必要がありますが、申し込みは満70歳未満まで可能で（親子リレー返済を利用する場合は70歳以上でも申込可）、団信への加入も任意です。年齢や健康状態に不安がある方にとって、フラット35は有力な候補に入ってくるでしょう。
フラット35を申し込むのであれば、ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）やSBIアルヒといった、金利・事務手数料の水準に定評のある取扱金融機関を選択肢に入れておくようにしましょう。フラット35は金利も融資事務手数料も取扱金融機関ごとに異なるため、条件の良くないところに申し込んで損をしてしまわないように気を付けてください（各社の最新の金利・手数料は公式サイトでご確認ください）。
なお、SBIアルヒの「スーパーフラット」（フラット35（保証型）を用いた独自商品）ではワイド団信の利用も可能となっており、年齢が高い方や健康に不安のある方でも団信を付けられる可能性が広がります。
