新生銀行のトリッキーな住宅ローンについて解説

新生銀行の住宅ローンについて徹底解説!

「1円でも安く!」 これ、主婦じゃなくとも心の標語にしている方って多いのではないでしょうか。スーパーマーケットで食品を購入するときだけでなく、住宅ローンの利用時だって同じこと。少しでもお得な金利で、ちょっとでも有利に住宅ローンを使いたいのが本音ですよね。このページでは、世の中にあまたある住宅ローンの中でも人気の高い、新生銀行の住宅ローンについて、徹底解説を行います。

新生銀行の住宅ローンについて資料を取り寄せて調べました

新生銀行の住宅ローンについて資料を取り寄せて調べました

新生銀行住宅ローンの5つのメリットとは?

メリット1:保証料、一部繰上返済手数料、コントロール返済手数料、団体信用生命保険料、団体信用介護保障保険料、ATM手数料が0円になる!

住宅ローンの3大諸費用といえば、保証料(融資のための連帯保証を、保証会社に引き受けてもらうための費用)、団体信用生命保険料(住宅ローン支払い中に、死亡したり、高度障害を負ったり、働けなくなっても完済できるように加入する生命保険の保険料)、事務取扱手数料(融資事務のための手数料)といわれています。新生銀行なら、これらがすべて無料です。さらに、一部繰上返済手数料も0円。インターネットバンキングを使うと1円から繰上返済ができます。また、全国各地にATMが設置されているので、利便性が非常に良いです。

住宅ローンの保証料について詳しくはこちらの記事で解説しています

住宅ローンの保証料とは?一括、分割どっちが得?返還は?全部わかります

新生銀行の住宅ローンの大きな特徴である安心パックについて

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新生銀行住宅ローンでは、事務取扱手数料を支払う代わりに「安心パック」108,000円(税込)または、「安心パックW」162,000円(税込)に加入します。どちらにも申し込まない場合は、54,000円(税込)を支払います。さらに、登記費用、印紙代、司法書士報酬等が必要となります。団体信用介護保障保険料0円やコントロール返済手数料0円は、「安心パック」または「安心パックW」に付帯するサービスです。

「安心パック」と「安心パックW」は、サービスに違いがあります。「安心パック」に、付いてくるサービスは、安心保障付団信とコントロール返済のみですが、「安心パックW」には、安心保障付団信・コントロール返済に加えて、家事代行サービス、ハウスクリーニングサービス・病児保育サービス(借入額に応じて無料利用可能。ただし、利用地域の限定や回数制限あり)がセットになっています。

安心パックW(ダブル)を選択した場合は、借入日から5年以内に完済する場合、繰上返済手数料を完済時に別途162,000円(消費税込み)を支払う必要があります(団体信用生命保険または団体信用介護保障保険を対象となるような保険事故による完済、担保物件を売却することでの完済の場合は、手数料不要)。

新生銀行の住宅ローンの団信、火災保険

団体信用生命保険は、第一生命保険相互会社が引き受け先保険会社となります。また、団体信用介護保障保険は、太陽生命保険株式会社が引き受け先保険会社となります。

過去に第一生命や太陽生命の生命保険に申し込み、健康上の理由などで引き受けされなかったり、特別条件がついたなどの経験がある場合は、団信の審査にも影響があるので注意が必要です。

火災保険の団体割引制度の利用も可能です。対象保険会社は東京海上日動となります。

東京海上日動の火災保険は、火災+風災の補償プランが最低限の保障プランになります。火災だけの補償ではなく風災も補償して欲しい場合、他の保険会社に比べて新生銀行の住宅ローンを選ぶと団体割引がある東京海上日動が有利になる可能性が高いです。

そのほか、火災保険の必要な補償の絞り方並びに火災保険会社の選び方はこちらで詳しく書いています。

住宅ローンの火災保険選びで60万円節約する方法

メリット2:転職、進学等で、出費が続く期間も安心。返済額を減らせる「コントロール返済」(手数料無料)が使える!

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家計に余裕がある時期は、「金額指定繰上返済」(1円単位で繰上返済可能。手数料無料)や、「自動繰上返済」(あらかじめ金額を設定しておく)を利用し、返済期間をしておくことで、収入や支出に変化があったとき、元本の返済を止めて月々の支払額を減らすことができます。

新生銀行の住宅ローン、コントロール返済について

コントロール返済とは、繰り上げ返済をして期間を短縮した分元本の支払いを休止することが出来るというものです。例えば、住宅ローン返済開始後に返済期間短縮型で繰り上げ返済をして、返済期間が5年短くなったとします。そうすると、最大5年間は元本の支払いを休むことができるということです。

そのため、あらかじめ繰り上げ返済をしておく必要があります。繰り上げ返済をしていない状態で「今月ちょっと支払いが厳しいから、住宅ローンの元本支払いを飛ばしてもらおう」ということはできませんので注意が必要です。

また、「コントロール返済」を利用すれば、利息のみを払うことになり、一時的に支払額が減ります。しかし、元本残高は減少しません。申込時点の元金据置期間分が伸びることになり、「コントロール返済」の利用前より、利息支払額が増加し、総支払額は多くなります(カンタンにいうと、「コントロール返済」を使えば、金銭的に苦しいときに支払いを軽くしてもらえますが、トータルで払う額は「コントロール返済」利用前より増えるということです)。繰り上げ返済による住宅ローン利息軽減効果が減ってしまうということですね。

ボーナス返済を設定している場合は利用できません。また、住宅ローン返済を延滞している場合も利用できないようです。

コントロール返済の活用方法としては、子どもが小さいうちであまりお金がかからない時にガンガン繰り上げ返済しておき、子どもが高校や大学などに進学するお金がかかるタイミングで元本の支払いを休んで、毎月の住宅ローン支払いを軽くするという使い方がいいでしょうね。

コントロール返済を利用すると、得になるか損になるか?

ここで少し気になるのは、コントロール返済をすると繰り上げ返済で得られた住宅ローンの利息軽減効果がどれくらい減ってしまうのか?ということですね。それについて計算してみました。条件は以下の通りです。

  • 住宅ローンの借入額:3,000万円
  • 住宅ローン返済年数:35年
  • 住宅ローン金利:変動金利0.5%→半年後0.85%→10年後1.85%
  • 繰り上げ返済:5年後に500万円、短縮効果は6年と4ヶ月
  • コントロール返済:15年後から6年間と4ヶ月

変動金利の上昇利率の根拠についてはこちらの記事を参照してください。

変動金利住宅ローンの計算、メリットデメリットが猿でもわかる記事

上記の条件だと、繰り上げ返済の住宅ローン利息軽減効果は2,668,070円です。一方、15年後から6年間と4ヶ月コントロール返済を利用して利息だけを支払うと、利息だけの支払いは1,535,055円になります。

このことから、繰り上げ返済をした後に、短縮した分コントロール返済で返済期間を延ばしたとしても、繰り上げ返済の効果がなくなるわけでは無いことがわかります。

ただ、繰り上げ返済自体が損なので私はオススメしません。その理由はこちらの記事をご覧ください。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

メリット3:「もしも」のとき、住宅ローン残高を0円にできる保険が付く!

万が一、病気や交通事故や病気などで、要介護状態(公的介護保険制度における要介護3以上もしくは保険会社が定める要介護状態)が180日以上継続すると、保険でローンを返せます(コントロール返済「元金据置サービス」プラス安心保障付団信「団体信用介護保障保険」)。

一般の生命保険会社の収入保障保険にも要介護状態が継続したら保険金を受け取れるものがあります。新生銀行の住宅ローンの場合、要介護保障付きの団信でも保険料は無料なので、死亡時のみ保障される収入保障保険と、要介護状態でも保障される収入保障保険との保険料の差をメリットとして受け取れると考えるとお得かもしれません。

要介護保障がついた団信はいくらお得になるのか?

それでは、死亡のみ保障される一般的な団体信用生命保険とくらべ、新生銀行の住宅ローンについている介護保障付きの団体信用生命保険はどれくらいお得なのか計算してみました。

保険料の計算はソニー生命の家族収入保障保険(死亡のみ)と生活保障特則付き家族収入保障保険(要介護も保障)です。保険料の計算条件は以下の通りです。

  • 35歳男性
  • 保険期間35年
  • 保障額10万円
  • 最低保証期間2年
  • 非喫煙者優良体保険料率
  • 保険料免除特約なし

これで計算すると、死亡保障のみの収入保障保険の総払込保険料は2,062,200円になります。一方、要介護も保障される収入保障保険の総払込保険料は2,931,600円となり、差額は869,400円となります。

ソニー生命の生活保障特則付き家族収入保障保険の介護状態の要件は要介護2以上なので、新生銀行が設定している要介護の要件よりも緩いので一概にこちらで計算した差額分、新生銀行の住宅ローンの方が有利というわけではありませんが、死亡時の団信のみの取り扱いしか無い住宅ローンと比べると有利なことは違いありません。

メリット4:3つの金利タイプ+ミックスローンから、ライフプランに合ったものを選択できる!

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「長期固定金利タイプ」「当初固定金利タイプ」「変動金利タイプ」からお好きなタイプを選べます。

「長期固定金利タイプ」とは?:金利が返済期間中、増減しません。ずっと同じ金利です。

「長期固定金利タイプ」のメリット:金利が上がっても返済額は同じです。先々の支払額が、最初からわかっているので、不安感がありません。

「長期固定金利タイプ」のデメリット:金利が下がっても返済額を変更できないので損した気分になるかもしれません。

「当初固定金利タイプ」とは?:借り入れをした最初の段階での金利が一定期間変わりません。継続時に金利見直しが行われます。

「当初固定金利タイプ」のメリット:固定期間中は、金利が上がっても返済額は同じです。最初の支払額がはっきりしているので、不安がありません。

「当初固定金利タイプ」のデメリット:固定期間中は、金利が下がっても返済額を変更できないので損した気分になるかもしれません。

「変動金利タイプ」とは?:返済期間中、定期的に金利見直しが実施され、返済額が変動します。

「変動金利タイプ」のメリット:金利が下がると返済額も減るのでお得な気分になれそうです。

「変動金利タイプ」のデメリット:金利が上がると返済額も増えるので、ガッカリするかもしれません。

固定金利VS変動金利、どっちがお得なのでしょうか?

新生銀行住宅ローンでは、「長期固定金利タイプ」「当初固定金利タイプ」「変動金利タイプ」と3つの金利型から、ご自分の生活スタイルに合ったプランを選択できます。とはいえ、初めてローンを利用する方は、「で、結局、どれがお得なのよ?」と疑問を持たれることと思います。はい、これが、住宅ローン利用者の永遠のテーマ、「固定金利VS変動金利、仁義無き戦い」の一端です。正直、特定の金利タイプをチョイスし、「これが絶対お得です!」とオススメすることは、不可能です。もちろん、ズバッと「金利引き上げの時期は近い! 変動金利タイプを選ぶのは得策ではありません」などと言うFPもいます。しかし、正確な金利推移は日銀の黒田総裁をもってしても、予測不可。ローンは返し終わって初めて、トータル返済額が明確にわかるという仕組みです。現在のように、超低金利の時代には、長期間での返済を考えている人ほど、金利上昇の危険性があることを頭に入れておかなければいけません。

固定金利VS変動金利、新生銀行住宅ローン電話相談窓口・担当者の見解は?

新生銀行の窓口担当スタッフに聞いてみると、「固定金利で15年、20年と長期間のタイプをお選びいただくことが多いです」とのこと。また、「変動金利の場合、新生銀行では半年ごとに金利の見直しがございます。金利上昇に備えて、長期でお選びいただくことは少なく短期のご利用がほとんどです」という回答でした。ご参考まで。

私が変動金利か固定金利か選ぶときに大事にしている考え方はこちらにまとめてあります

住宅ローンの変動金利か固定金利かを決める一番簡単な考え方

3,000万円以上借り入れる場合は、ミックスローンが使えます

ミックスローンとは、借入金額が3,000万円以上の場合に「長期固定金利タイプ」「当初固定金利タイプ」「変動金利タイプ」の中から、2つを選んで組み合わせられる商品のこと(選択できる金利タイプは2つまで。同じ金利タイプを組み合わせることもできます)。金利タイプごとに、借入期間や借入金額を組み合わせることができるので、「どの金利タイプがお得なのか分からない」、「金利の上げ下げによるリスクをなるべく防ぎたい」という方に、オススメです。各金利タイプの良いところ取りができるプランです。

例えば、3,000万円を借入する場合は、以下のように金利タイプをミックスして、ローンを組むことができるのです。

「長期固定金利タイプ」…1,500万円・30年

「当初固定金利タイプ」…1,500万円・20年

子どもの教育費が上昇する時期を15年後と仮定します。ローンを返し始めて、最初の15年は、「当初固定金利タイプ」で借りたお金を、積極的に繰上返済を利用しながら返していき、教育費が増加する頃までに完済します。すると、子どもの学費が増えるころには、「長期固定金利タイプ」の返済のみとなり、返済額アップの不安もなく、余裕を持って家計を考えられます。

損得を考えるのではなく、支払いやすさを考えるなら上記のような考え方で金利タイプをミックスされるのはいいと思います。

損得を考えるなら、個人的に住宅ローンのミックスプランはオススメしません。その理由はこちら

住宅ローンを変動と固定のミックスにすると絶対後悔する理由とは?

住宅ローン金利タイプごとの返済期間や借入額など基本的情報

【借入期間】

「長期固定金利タイプ」…借入期間は21年以上35年以内、1年単位で設定します。

「当初固定金利タイプ」&「変動金利タイプ」…借入期間は5年以上35年以内、1年単位で設定します。

どの金利タイプであっても、完済時の年齢が80歳未満となるように設定します。

【借入金額】

借入金額合計は、3,000万円以上(10万円単位)、1本あたりのローン金額は最低500万円以上(10万円単位)となるように設定します。

【その他費用】

ミックスローンを利用することで、登記費用は増加します。金銭消費賃借契約書にかかる印紙税は、軽減または増加する可能性があります。

メリット5:新生銀行の住宅ローンは利用前に何度でも無料相談可能!

住宅ローンの利用を考え出したら、各金融機関に相談して比較検討を行いたいですよね。けれど、銀行の住宅相談窓口って営業は平日のみだったり、直接店舗まで足を運ぶ必要があったり、忙しい人にとってはけっこう利用が難しかったりします。新生銀行には、住宅ローン専門のフリーダイヤル(0120-456-515)が用意されていますから、平日だけでなく、土日・祝日でも無料で相談可能です。

無料相談の前に新生銀行住宅ローンの概要だけでも知りたいと思ったら、資料請求をしてみましょう。私が、電話したところ、新生銀行のスタッフさんは、「1週間ほどで(資料を)お届けします」とおっしゃっていましたが、実際には3日ほどでパンフレットが到着(新生銀行のキャッシュカードをお持ちの方は、資料請求の際、カード番号などを聞かれるので手元に置いておくと便利です)。このパンフレット、新生銀行住宅ローンの概要が、非常に分かりやすく書かれています。じっくり読んで、フリーダイヤルで納得できるまで相談すると安心です。

「住宅ローンは、一生モノ。やっぱり実際に、新生銀行の人に会って相談したい」という方は、新生銀行の相談窓口、住宅ローンセンターまたは、お近くの店舗へ。店頭では、対人もしくはテレビ電話を使って、住宅ローンの相談ができます。

新生銀行・住宅ローン専用電話番号

0120-456-515

無料電話相談の受付時間:平日・土日・祝日の9時~19時(年末年始休業)※携帯電話からも利用可能。

無料対面相談の受付時間:平日9時~17時(予約制)

新生銀行住宅ローンの4つのデメリットとは?

デメリット1:「変動金利タイプ」の当初の金利が低いのは最初の半年のみ

「変動金利タイプ」(半年型)は当初借入金利が0.500%に設定されています。とても低金利なので魅力的なのですが、よくよく調べてみるとその金利が適用されるのは、たった半年だけ。半年が過ぎると見直しが行われ、基準金利1.500%から0.65%を引いた、0.85%になってしまいます。せっかく低金利でローンを組んだつもりなのに、金利がすぐ上昇する可能性があります。

デメリット2:返済額が急激にアップする可能性がある

通常、変動金利型のローンの金利は、5年単位で再計算が行われ、再計算後の返済額は直前の返済額の上限125%まで、とするルールがあります。要するに、金利が上がっても、5年間は返済額が据え置かれますし、5年後に返済額が変わってもそれまでの1.25倍が最大となります。例えば、5年間返済額が10万円なら、次の5年間は最大でも12.5万円になるということです。

しかし、新生銀行の住宅ローン、「変動金利タイプ」にはこの仕組みが適用されません。金利が半年ごとに見直され、返済額幅に上限も下限も設定されていないので、適用利率が大幅に上昇したときには、返済額が非常に大きくなる場合があります。

デメリット3:残高が500万円未満になると金利優遇がゼロまたは少なくなる(金利が上がる)

新生銀行の住宅ローン「変動金利タイプ」は、借入元本残高が500万円未満となった段階で、金利の下げ幅が減り金利がアップします。さらに、「当初固定金利タイプ」の場合は、借入元本残高が500万円未満となった段階で、金利面での優遇処置がなくなります。新生銀行の住宅ローンは、ローン残高が500万円を切った時点で、金利が上昇してウマ味がなくなります。

この仕組みがあると、正確な住宅ローンの総返済額を計算するには手計算で計算する必要があります。シミュレーションサイトで計算した住宅ローン総返済額の比較と、上記に書いた住宅ローン残高500万円未満になると優遇金利が無くなることを考慮して計算した住宅ローン総返済額の差は以下の通りです。

条件はこちらです。

  • 住宅ローンの借入額:3,000万円
  • 住宅ローン返済年数:35年
  • 住宅ローン金利:変動金利0.5%→半年後0.85%→10年後1.85%

シミュレーションサイトで計算した結果、住宅ローンの総返済額は37,773,682円となります。一方、手計算した場合、37,860,623円となり、結果に約87,000円誤差が生まれます。きちんと住宅ローンを比較して一番有利な住宅ローンを選びたい方は注意してください。

デメリット4:電話相談窓口の担当者が語る、新生銀行住宅ローンのデメリットとは?

新生銀行住宅ローンの電話相談窓口「新生パワーコール」の担当スタッフに、デメリットについて問い合わせました。すると、「新生銀行住宅ローンのデメリットは、インターネットに不慣れな方にはご利用が難しいということでしょうか。例えば、当行は通帳を発行してないので、すべてWEBで確認していただいたり、繰上返済利用時にも、ご自分でインターネットバンキングを利用して手続きしていただいたりする必要があります」とのことでした。

同じ初期費用が少ない楽天銀行の住宅ローンと、金利が最低のソニー銀行の住宅ローンと比較

新生銀行と楽天銀行の住宅ローンを比較

新生銀行の住宅ローンが他の銀行の住宅ローンと比べてどうなのか比較してみます。

まずは、同じく初期費用の安さを謳っている楽天銀行の住宅ローンです。

各銀行の基本的な情報は以下の通りです。

 新生銀行楽天銀行
金利0.5%0.507%
初期費用108,000円324,000円

新生銀行は金利は以下のように動きます

  • 開始から半年間0.5%
  • 半年後0.85%
  • 10年後1.85%
  • 残高500万円未満2.55%

楽天銀行の金利は以下のように動きます。

  • 開始から10年間0.507%
  • 10年後1.507%

3,000万円を35年で返した場合の単純な総返済額の比較は以下の通りです。

 新生銀行楽天銀行
金利0.5%0.507%
初期費用108,000円324,000円
総返済額37,968,623円36,054,872円
差額1,913,751円

単純な住宅ローンの総返済額だけを比較すると楽天銀行の住宅ローンの方が有利です。しかし、新生銀行の住宅ローンは団信に介護保障がついていますが、楽天銀行の住宅ローンはついていません。その分の保険料も新生銀行の住宅ローンに含まれていることを考慮して計算すると差額は以下のようになります。ちなみに、団信の保険料は35歳男性で計算しています。

 新生銀行楽天銀行
金利0.5%0.507%
初期費用108,000円324,000円
総返済額37,968,623円36,054,872円
団信保険料695,000円
差額1,218,231円

新生銀行とソニー銀行の住宅ローンを比較

つづいて、新生銀行と金利最低のソニー銀行の住宅ローンを比較します。

新生銀行もソニー銀行も頭金を1割以上準備すると金利の優遇を受けられるのでその条件で計算します。

ソニー銀行の住宅ローンの詳しい解説はこちら

ソニー銀行の住宅ローン金利やメリットデメリットを徹底解説

各銀行の基本的な情報は以下の通りです。

 新生銀行ソニー銀行
金利0.45%0.499%
初期費用108,000円648,000円

新生銀行は金利は以下のように動きます

  • 開始から半年間0.45%
  • 半年後0.8%
  • 10年後1.8%
  • 残高500万円未満2.5%

ソニー銀行の金利は以下のように動きます。

  • 開始から10年間0.499%
  • 10年後1.499%

3,000万円を35年で返した場合の単純な総返済額の比較は以下の通りです。

 新生銀行ソニー銀行
金利0.45%0.499%
初期費用108,000円648,000円
総返済額37,662,967円36,331,348円
差額1,331,619円

ソニー銀行の住宅ローンの団信にも介護保障はついていません。それを考慮するとこうなります。

 新生銀行ソニー銀行
金利0.45%0.499%
初期費用108,000円648,000円
総返済額37,662,967円36,331,348円
団信保険料695,520円
差額636,099円

以上のことから、とにかく総返済額を抑えたいんだという場合は楽天銀行。多少高いお金を払ってもいいから、審査を一回で終わらせたい、団信に介護保障もつけたいという場合は新生銀行が有利になります。

新生銀行住宅ローンまとめ:諸費用(事務手数料)、金利が業界最低水準ですが……

新生銀行住宅ローンの魅力は、なんといっても事務手数料(諸費用)の安さ。新生銀行の住宅ローン利用時には、事務手数料(諸費用)の代わりとして、「安心パック」もしくは、「安心パックW」というサービスに加入するのですが、この費用が他行で求められる諸費用と比較すると、とても安いのです。

例えば、他のネット系銀行(住信SBIネット銀行、ソニー銀行、イオン銀行等)の場合、保証料0円、事務取扱手数料は融資金額の2.16%。つまり3,000万円借りた場合、64.8万円が必要です。この金額は、大手有名銀行の35年返済、外枠方式を使った場合の保証料とだいたい同じ額だということを、心に留めておきましょう。

さらに、金利は「変動金利タイプ」(半年型)の場合、当初借入金利0.500%、「当初固定金利タイプ」の当初借入金利は1年固定が0.85%、10年固定が0.90%、15年固定が1.1%と低水準となっています。ただし、デメリットの項目でも紹介しましたが、変動金利に関しての考え方がほかの銀行とは異なります。よく理解していないと、思っていたより返済額が増えて苦労するハメになるかもしれません。

そのほか、新生銀行住宅ローンの特長としては、他行だと複数回行われるローン審査が1回のみで済みます。質問や相談があるときには、フリーダイヤルに電話をすれば何でも教えてもらえますから、わざわざ窓口まで足を運ぶ必要もありません。メガバンク系等の住宅ローンと比較すると、初期費用を抑えられますし、手軽に申し込める印象があります。しかし、大手金融機関にない独自サービスを行っている銀行だからこそ、提供される商品の特性をよく勉強する必要があります。

はっきり言えば、新生銀行の住宅ローンは、自分で情報を取捨選択できない人には不向きです。渡される説明書や新生銀行の公式HPを熟読し、商品特性をしっかり掴める人こそが利用すべきです。諸費用の安さや、導入時のハードルの低さだけで選ぶと損をする可能性があります。他行と比べて、よく考えてから申込をしましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

中川優也

「理想の家と豊かな暮らしを両方手に入れるためのコンサルタント」 子どもの時から母子家庭で育ち、お金で苦労をする。「お金の苦労を終わらせる!」という決意の元、お金に関するあらゆることを学習、実践する。ついにオリジナルの誰でもお金持ちになる方法を開発。 500件を超えるコンサルティングを行い、多くのクライアントが理想のマイホームとお金に不安のない暮らしを実現している。北海道から沖縄まで、全国から多数コンサルティング依頼を受けている。