一般人の私たちにとって、マイホーム購入の資金計画は住宅ローンをいくら借りるかを決めることとほぼ同じです。

マイホームは少しでも良い条件のものが欲しくなるのは当たり前で、そういった物件を選んでいくと値段もどんどん上がっていくので、だんだん、自分がいったいいくらまでなら住宅ローンを借りても大丈夫なんだろうか、と悩む人はたくさんいます。

そこで、この記事では、年収別にいくらまで住宅ローンを借りれるか、また借りても大丈夫か(返済できるか)の目安を紹介します。

住宅ローン借入目安の計算

住宅ローン借入可能額と借入の目安にすべき額は職種、年齢、借りる住宅ローンの金利タイプにより異なりますが、税込み年収ではなく手取り年収より借入可能額をシミュレーションするのことが重要です。年収ごとの借入可能額は変動金利とフラット35の両方を取り扱う楽天銀行の住宅ローンシミュレーション機能を使えば簡単に試算することができます。

住宅ローン借入額前提条件

今回の計算の条件は以下の通りです

  • 年収は手取り額(税込み年収の80%)
  • 返済年数は35年
  • 住宅ローンは変動金利(楽天銀行の変動金利 年0.527%)、固定金利(楽天銀行のフラット35 年1.27%)で試算※金利情報は2019年6月のものです
  • 住宅ローン借入額の目安は手取り年収に対し返済負担率25%にて計算
  • 借入可能額は税込み年収より各銀行のシミュレーション機能より算出

住宅ローンの借入額の目安を知るために、年収を税込みで計算してはいけません。必ず手取りで計算して下さい。税込とはいわゆる「額面」のことです。手取りとは「所得税や住民税・健康保険・年金」を引いた収入のことです。

住宅ローンの返済負担率とその計算方法

住宅ローン返済負担率とは、年収に占める各種ローン返済額の割合です。本ページのシュミレーションでは住宅ローン以外の返済が無いものとして計算しています。

計算方法は以下の通りです

  • 住宅ローンの年間返済額÷年収×100

この計算式で25%以下になれば住宅ローンを借りても大丈夫な金額(目安)とします。

それでは、年収別の住宅ローン借入可能額と目安額をご覧ください

年収300万円の人の住宅ローン借入可能額と目安額

年収300万円(税込み375万)の場合
借入可能額借入目安額
楽天銀行の変動金利2,982万2,386万
月々の返済額77,764円62,222円
楽天銀行のフラット353,177万2,101万
月々の返済額93,735円62,222円
楽天銀行の変動金利の場合、住宅ローン借入可能額と目安額では返済額は毎月10,000円の違いです。しかし、楽天銀行のフラット35ではなんと30,000円以上も差があります。これは変動金利の住宅ローンよりフラット35の方が同じ年収でも多く借りられることを意味しています。

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続いて、年収400万円の場合を見て行きましょう

年収400万円の人の住宅ローン借入可能額と目安額

年収400万円(税込み500万)の場合
借入可能額借入目安額
楽天銀行の変動金利4,640万3,182万
月々の返済額121,002円83,333円
楽天銀行のフラット354,942万2,813万
月々の返済額145,810円83,225円

こちらもフラット35での差はスゴイですね。借入可能額と返済負担率25%に収まる目安の金額では1,100万円も違います。

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それでは、年収500万円の場合を見て行きましょう

年収500万円の人の住宅ローン借入可能額と目安額

年収500万円(税込み625万)の場合
借入可能額借入目安額
楽天銀行の変動金利5,800万3,988万
月々の返済額151,252円104,106円
楽天銀行のフラット356,178万3,524万
月々の返済額182,277円104,106円

相変わらずフラット35での差は大きいですね。。。

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続いて年収600万円の場合をどうぞ

年収600万円の人の住宅ローン借入可能額と目安額

年収600万円(税込み750万)の場合
借入可能額借入目安額
楽天銀行の変動金利6,960万4,793万
月々の返済額181,503円125,000円
楽天銀行のフラット357,414万4,236万
月々の返済額218,745円125,000円

固定金利は住宅ローン返済額に倍ちかい開きが出てきましたね・・・年収600万円で月々の住宅ローンの返済22万円はかなりキツイ印象です。

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年収の何倍までなら住宅ローンを借りられるのか?

もちろん、金融機関によって何倍までなら大丈夫というのは違うと思います。

フラット35の場合は借入可能額の計算方法が公表されています。

  • 税込み年収400万円未満の場合:返済負担率30%以下
  • 税込み年収400万円以上の場合:返済負担率35%以下

となっています。年収の何倍まで大丈夫かは年収によって違いますが、上記で計算した例なら7.8倍から10倍まで大丈夫という計算になります。しかしこれは金融機関が定める貸し出せる上限ですので月々の返済が問題なく行えるか、借りて大丈夫か?とはまた違う金額になってくるのは本ページの試算で確認いただけたと思います。

他の人は年収の何倍くらい住宅ローンを借りているのか?目安は?

ここで気になるのは、他の人は一体年収のいくらぐらいの住宅ローンを借りているか?ですよね。

そこで、調べると年収別と家族構成別にいくら借り入れしているのかを調査したSUMMOのページが有りました。

そのページが公表していたデータは以下の通りです

住宅ローン借入額毎月の返済額税込み年収の倍率手取り年収の倍率
年収400万円代2750万円81,626円6.1倍7.6倍
年収500万円代3026万円85,839円6.05倍6.8倍
年収600万円代3159万円92,276円4.86倍6倍
年収700万円代3392万円97,996円4.5倍5.65倍

※調査結果はSUMMO、年収別8213人家とお金調査より抜粋

調査結果では年収◯◯円台となっていたので、住宅ローンの借入額が年収の何倍になっているかを計算するときには400万円台なら450万円で計算しました。

こう計算してみると、年収の低い人ほど年収に占める住宅ローン返済の割合が高い、年収に対して住宅ローンの借入金額の倍数が高いということが言えますね。

手取り年収で住宅ローンの倍率を計算すると5倍以内になっていない

上の調査結果では、年収700万円の人は税込み年収で計算すれば住宅ローンの借入額は年収の4.5倍となっています。しかし、手取り年収で計算すると5.65倍と、年収の5倍以内に抑えるべきというアドバイスは全く無視されていることがわかります。

住宅ローン返済のことを考えたら、住宅ローンの借入額は抑えないといけないとわかっていても、一生に一度の買い物だし、何十年と生活するからいい家がほしいという気持ちが買ってしまい、ついつい住宅ローンの借入額が多くなってしまうのでしょうか。

住宅ローンを借りられる額と借りても良い金額は違う

さて、手取り年収、年収300万円から600万円までの人の住宅ローンの借入「可能額」と借りても大丈夫そうな「目安額」の2つを見てもらいました

変動金利、固定金利とも結構借入額、返済額ともに開きがあることに気がついていただけたと思います。

住宅ローンの借入額が増えれば、諸費用も固定資産税も増える

住宅ローンの借入額が増えているということは、より高額な土地や家を買っているということですね。

そうなると、家を買った後に発生する固定資産税が増えますし、諸費用の中でも仲介手数料や登記費用、住宅ローン融資手数料や火災保険料もそれにともなって増えていきます。

つまり、増えるのは月々の住宅ローン返済額だけではないということです

ちなみに、登記費用や火災保険料は節約する方法を知っておくことで、数十万円の節約が可能です。詳しくはこちらの記事をご覧ください。

一戸建て、マンションにかぎらずマイホームを買うと必ず固定資産税がかかります。つまり、固定資産税も住宅ローン返済の金額として計算しておくべきです。

経営者、自営業や歩合給がある人は住宅ローンに対してこんな考え方もできる

普通に考えると住宅ローンの借入額は「返していける金額」にする方がいいです。支払えなくなると住宅ローンを払うだけの人生になってしまいます。

しかし、経営者や個人事業主・自営業、営業職で歩合給がある人、つまり頑張ったらがんばった分収入を増やせる人に関しては、住宅ローンを借りれるだけ借りておいて支払えるだけの収入を得るために頑張るという考え方もあります

おしりに火をつけて収入アップさせるモチベーションにするということですね。

実際私自身も一時期住宅ローン返済に困って離婚しかけましたが、これを機に仕事を死ぬほど頑張り、収入をアップさせた経験があります。

収入以上の人生にはならないので、思い住宅ローンの負担をわざと背負ってみるというのもひとつの選択です。

ただ、住宅ローンの借入額は少ないほどいいかというとそうではない

一般的には住宅ローンの借入額は少ない方がいいと言われます。借入額が多いと余分な利息を支払うことになるからです。

しかし、住宅ローンの借入額が多いほうが有利になる場合もあります。その理由についてはこちらの記事で詳しく解説してるのでぜひご覧ください。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

住宅ローンの借入目安額がわかれば予算を計算できる

あなたがマイホーム購入にいくらお金をかけても大丈夫かの予算は住宅ローンの借入目安額がわかれば計算することができます。

マイホーム購入予算のかんたんな計算方法は以下の通りです

  • 借りても大丈夫な住宅ローンの金額+準備できる頭金

準備できる頭金は計算しなくてもわかると思うので、住宅ローンの借入目安額を計算すること=マイホーム購入予算を計算することに繋がります

今回の計算はあくまで目安。本当に借りても大丈夫な住宅ローンの金額は人によって違う

今回はあまり参考にすべきでない住宅ローンの返済負担率25%以内という指標を使って住宅ローン借入額の目安を計算しました。

しかし、本来はきちんとライフプラン表を作成して、お金の使い方にあなたの価値観を反映した上でマイホーム購入にいくらのお金を遣うことができるかを計算するようにしましょう。