ハウスメーカー紹介のFPは信用できる？住宅ローン資金計画の見分け方

ハウスメーカーや工務店に紹介されたFPの資金計画は、結果をそのまま信じず、ご自身でも計算し直してから判断してください。紹介元に不利なことを言いにくい立場や、保険の販売が収入源になっている仕組みのせいで、資金計画が甘くなったり保険の提案に寄ったりすることがあるからです。

ここでは、メールの無料相談に寄せられたお悩み（ご本人の了承を得て紹介しています）をもとに、資金計画を誰に頼めばよいかを考えます。いただいたお悩みは次のとおりでした。

都心でのマンション購入について

これから第一子出産予定の共働き夫婦です（ともに30代前半）。仮に税込み年収を主人700万円・妻400万円とし、今後は保守的に横ばいと考えた場合、5,250万円の住宅ローンを組むのは無理がないか（現状では固定と変動のミックスを検討）心配しています。

購入予定物件は6,000万円です。それなりの貯蓄はあるつもりですが、堅実に老後へ備えた貯蓄を続けていけるのか不安です。第一子のみであれば問題なさそうな結果は出ていますが、第二子を授かった場合や、金利が上がってきた場合も大丈夫なのか、考えるときりがありません。

手取り（年収×0.8）の20％以内の借り入れに抑えた方が賢明でしょうか？リスクを取るのが苦手で、恐怖を覚えすぎて買える物件を見送ることにもなりかねず迷っています。

ここからが私の回答です。

買いたいマンションはあるけれど、先のことを考えると踏み切れない、というご相談ですね。契約の前にこうして立ち止まって考えられるのは、とても堅実な進め方だと思います。

まず大前提として、資金計画が住宅会社や、住宅会社から紹介されたFPによるものなら、その結果はいったん脇に置いて、ご自身でも計算し直してください。

このサイトでダウンロードできるひな形を使えば、ご自身でキャッシュフロー表を作れます。購入しても家計が回るか、第二子が生まれたらどうなるかを自分の手で計算すると、漠然とした不安のうち、どの年のどの支出が心配なのかまで分かるようになります。

収入については、生涯横ばいと決めつけなくてもよいと考えています。保守的に見積もるのは大切ですが、最初から増えない前提で暮らしを縛りすぎると、買えるはずの家まで見送ることになりかねません。

固定と変動のミックスは、どちらの良さも中途半端になりやすいので、私はおすすめしていません。理由は住宅ローンを変動と固定のミックスにすると後悔しやすい理由の記事で解説しています。

リスクが苦手なら、返済額が変わらない全期間固定も候補に

購入予定のマンションがフラット35Sなどの金利引下げメニューの対象なら、全期間固定で返済額を確定できるフラット35も候補になります。リスクを取るのが苦手な方にとって、毎月の返済額が最後まで変わらないことには大きな価値があります。

ただし、ご相談をいただいた2015年3月当時と比べると、固定金利の水準は大きく上がりました。2026年10月のフラット35（買取型・返済期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）で最も多い金利は年3.830％で、9月からさらに上がっています（住宅金融支援機構「最新の金利情報」・2026年10月資金受取分）。

子育て世帯や省エネ性能の高い住宅など、条件に合えばポイント制の金利引下げで当初の一定期間の負担を抑えられます。フラット35を考えるなら、ご自身の世帯と物件で何ポイント取れるかを住宅金融支援機構の金利引下げメニューの案内で調べておきましょう。

変動金利も、日本銀行が2026年9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.25％程度へ引き上げたことで、上がる方向に動いています。変動を選ぶなら、金利がさらに上がっても返済を続けられる余力があるかを、キャッシュフロー表で試算しておく必要があります。

貯蓄はできるだけ手元に残しておく考え方もあります。詳しくは本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない・長く借りる？の記事で紹介しています。運用が怖いと感じる方は、現金のまま持ち続けると物価が上がるほど実質的な価値が目減りする点も、あわせて考えておくと、手元資金の残し方を決めやすいと思います。

ハウスメーカーや工務店が紹介してくれたFPの資金計画なら安心？

ハウスメーカーや工務店からFPを紹介してもらい、そのFPに資金計画を作ってもらうケースはよくあります。一見、資金計画まで面倒を見てくれるありがたい仕組みに思えます。

しかし、紹介元の利益と相談者の利益が一致しない場合がある点には注意が必要です。購入後に返済で苦しまないようにと、信頼できるFPを紹介している良心的な会社もあります。そのうえで、仕組みとして次の2つのリスクがあることは知っておいてください。

理由1：紹介元（ハウスメーカー・工務店）に不利なことは言いにくい立場にある

住宅会社が見込み客にFPを紹介して資金計画を作ってもらう目的の一つは、返済への不安を和らげて購入に踏み切ってもらうことです。

そのため、本当は予算的に厳しい相談者に対しても、紹介されたFPは難しいとは言いにくい立場にあります。FPにとって住宅会社は相談者を紹介してくれる取引先で、見込み客の購入を止めることは、自分の仕事を減らすことにもつながりかねないからです。

この構造が生まれる一番の原因は、FPが自分で相談者を集めて生活していく基盤が弱いことにあります。その基盤がある独立系のFPなら、紹介元に遠慮せずに中立的な助言ができます。

理由2：相談の目的が資金計画より保険販売に寄っている場合がある

FPの中には、保険の販売で収入を得ている人もいます。そのこと自体が悪いわけではありませんが、保険を売ることが目的になると、資金計画の結果が保険を勧めるための材料になってしまうことがあります。

ほかのFPに相談したあとで改めて相談に来られる方の保険を拝見すると、必要性の薄いものが含まれていることがあります。予期せぬ出費への不安から保険に入っても、その保険料で毎月の家計が苦しくなっては意味がありません。

その保険は本当に必要か、公的保障や貯蓄でまかなえないかを、一度立ち止まって考えてみてください。マイホームの購入は、保険を見直すよい機会でもあります。見直したい保険は頭金なしでマイホームを買うために見直したい3つの保険の記事で解説しています。

住宅会社経由で住宅ローンを申し込むときも、借入先は自分で比べる

ハウスメーカー経由で住宅ローンの申込まで任せると、手続きの手間は省けます。その一方で、勧められた借入先や団信、返済期間をほかと比べないまま決めてしまいやすいので、提案を受けたら金利のタイプと諸費用、団信の中身を一度紙に書き出しておきましょう。

書き出した内容を、地元の地銀や信用金庫、ネット銀行、フラット35の条件と並べて見るだけでも、提案が自分の家計に合っているかどうかが分かります。借入先を決めるのは、契約する本人です。

資金計画を頼むFPを見分ける3つの確認

資金計画を頼むFPを選ぶときは、次の3点を確かめてください。

相談料の出どころ。相談者から相談料を受け取る独立系か、紹介元や保険会社から報酬を得ているか。
予算オーバーや無理なローンに、はっきり待ったをかけてくれるか。
結論だけでなく、根拠になるキャッシュフロー表を一緒に作ってくれるか。

紹介されたFPに相談してはいけないわけではありませんが、提案された保険やローン計画は、別の中立的な相談相手にも一度見てもらうと、見落としに気づきやすくなります。住宅に強いFPの見分け方は、次の記事でも紹介しています。

実際に選ぶ段階では、各金融機関の最新の金利や条件をご自身でも確かめてから判断してください。