メールにて無料相談を受け付けていますが、お悩みを頂いたので相談内容を紹介します。
いただいた悩みは以下の通りでした。
・予算総額をいくらにしたらよいのか？
・現金で土地を購入して、現金が足りなくならないか？
・ローンはフラット35Sでよいか？その場合、どの程度現金が必要 になるのか？
について悩んでいます。妻の実家の近くの土地を550万円（100坪程度）で購入する予定でいます。来週に手付金50万円を支払い、年明けに残りを決済する予定です。
工務店は2社候補があり、まだ決定していないため、土地代は現金で支払う予定です。貯金は800万円程度あります。
全体の予算は3500万円です。これはFPに2万円で相談し、ライフプラを作成した上で決定しました。
職業は私が理学療法士（31歳、年収430万円）、妻は介護福祉士（37歳、年収320万円）です。僕は近いうちに職場を変え、収入が減少する可能性があります。建物は再来年の2月までには完成させたいと考えています。
ローンは金利動向を気にしたくないのでフラット35Sを考えています。相談したFPからはSが使えるのであれば、検討の余地がある、と回答されています。工務店でもSは対応可能とのことです。
現金で土地を購入し、残金でローンやそのほかの諸費用を賄えるのかが心配です。
以下、私の回答です
予算総額についてはキャッシュフロー表を作成してみないとなんとも言えませんが、FPに相談してそれで納得されているなら3,500万円でいいのではないでしょうか。
土地代を貯金から払うのはやめたほうがいいですね。
住宅ローンを利用した方がいいです。
おそらくFPからアドバイスがあったと思いますが、家具家電の購入まで考えると現金は足らなくなるでしょう。
それ以前に、現金が足るとか足らないとかは関係なく全額住宅ローンでいったほうがいいと思います。
住宅ローンについては借りられるだけ借りて下さい。その理由は以下の記事を読んで下さい。
本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ？
フラット35Sについてはフラット35Sにするための追加費用がかかるかどうかですね。
費用がかかるならフラット35Sにするメリットと追加費用を見比べて下さい。
私が一つ心配しているのは2万円という安い相談料でFPに相談したことで、いらない保険を売りつけられていないかということです。
FPビジネスは安い相談料でたくさん集客してたくさん保険を売ったほうが儲かります。一家族に一般的な保険を売ると手数料は20万〜30万円くらいあるでしょう。継続手数料を含めるともっとあります。
私もそのビジネスモデルのほうが儲かりますが、自分がいらないと思っている保険を売りたくないのでやっていません。
相談料の安いFPが使う手口は必ず・・・
こちらの方はアドバイスをした後、ご丁寧にお返事を下さいました。そのお返事がこちらです。
返信ありがとうございます。
FPには転職により収入が減少した想定でライフプランを作成して貰い、3500万円という結果でした。
今の職場に勤務し続ける場合は4000万以上も可能ということでしたが、3500万で比較的満足な家になりそうです。工務店からは、中川様が書いた記事と同じ対策で、造作家具、諸費用なども込みでフラットを使えると昨日回答がありましたので、なんとかなるかな、と思っています。
ご指摘の通り、FPからは保険の紹介がありました。今はソニー生命に入っており、その苦い経験から申し込みはしていません。
他の方にも相談した事がありますが、必ずバックエンドに保険が出てきます。この質問は、名前さえ出さなければ公開していただいて構いません。
ね？私が言ったとおりでしょう？
こちらの方が言われているとおり、FPが売りたいのは住宅ローンの相談でも資金計画の相談でもライフプランの相談でもなく、「保険」なんです。ではなぜ、ほとんどのFPは保険を売りたがるのでしょうか？
今なら無料相談を試してみるだけでハーゲンダッツのギフト券が3枚がもらえます。大企業のリクルートが提供しているサービスなので、個人で相談先を探すよりも信頼性の高いFPさんに相談することができるでしょう。
99%のFPが保険を売りたがる理由
それは、相談料を高く設定するよりも、相談料を安く設定して保険を売った方が儲かるからです。
例えば、相談料金50万円のFPと相談料金5万円のFPがいたとしましょう。
50万円出すのはなかなか勇気が必要だと思うので、相談料5万円の方がお客さんの数は多くなります。相談料だけでビジネスをしているなら、相談料5万円のFPが相談料50万円のFPと同じだけ稼ごうと思ったら、10倍のお客さんを集めないといけません。それは大変です。なので、相談料以外の収入源が欲しいわけです。そこで、保険が登場します。
保険はあなたにとっても他の人にとっても身近なものです。なので、話をしやすいです。いきなり「マンション買いませんか？」と言われるよりとっつきやすいです。し・か・も、保険を売ると手数料が結構もらえます。上にも書きましたが、一般的な保険を一世帯に売れば1年目だけで20万円から30万円、2年目からもらえる手数料を合わせれば40〜50万円くらいになります。
仮に保険を売ってもらえる手数料を30万円としましょう。そうすると、相談料5万円のFPは月に2組相談に乗るだけで売上げが
- 相談料50,000円×2=100,000円
- 保険の手数料300,000円×2=600,000円
となり、合計70万円の収入になります。（保険の販売手数料は月払いで契約した場合、毎月入ってくるのでいきなり月70万円にはなりませんが）
相談料50万円のFPはお客さんを探すのが大変です。一方、相談料5万円のFPは月に2組お客さんを相手するだけで月収70万円です。でも、保険を売らなかったら月収10万円です。というわけで、FPにとっては保険様様な訳です。
肝心なのはあなたにとってはどちらのFPの方がいいのか？
相談料が高かろうが安くして保険を売ろうが、そんなことはどっちでもいいことです。好きなようにやればいいと思います。
大事なことは、あなたにとってメリットがあるのはどちらか？ということです。
先ほどの例を使って相談料50万円のFPと相談料5万円のFPで比較してみましょう。
一見すると5万円の方が安くていいように見えるかもしれません。
しかし、相談料50万円のFPはいらない保険を一切売らない提案をするとします。
一方相談料5万円のFPは保険の販売手数料目当てで保険をめいっぱい売るための提案をするとします。その結果、毎月1万円のムダな保険料を支払うことになるとします。
どちらに相談した方がメリットが大きくなるでしょうか？
相談料50万円のFPの場合、いらない保険の提案は一切無いのでムダなお金の支払いは0円です。5年経っても払ったお金は50万のまま、10年経っても払ったお金は50万円のままです。
一方相談料5万円のFPの場合、いらない保険料が毎月1万円あります。5年経ったら相談料とムダな保険料合わせて65万円支払っています。10年経ったら125万円のお金を支払っています。
どちらのほうがメリットが大きくなるのか？というのは簡単な算数ができればわかりますよね。
「差額の相談料45万円を運用すれば・・・」と思うかもしれませんが、相談料50万円と相談料5万円＋ムダな保険毎月1万円の10年間の差を埋めようとすると年利10％以上で10年間運用する必要があります。それは結構ハードルが高いですね。
いらない保険を売りたい！とギラギラしているFPの見分け方
上のような書き方をすると、相談料の高いFPなら保険を売らない提案を受けられると思われるかもしれませんが、残念ながらそうではありません。相談料を数十万円請求するFPでもいらない保険を売っているところもあります。
いらない保険を売っているか売っていないかの見分け方ですが、そのファイナンシャルプランナーのホームページに「勧誘方針」とか会社概要などのページに取扱保険会社の名前をずらっと並べているところはいらない保険を売っている可能性が高いです。
あとは、こちらの記事、『たった１時間！頭金なしでマイホームを買うために見直すべき３つの保険』でいらないとしている保険を積極的に提案してくるようなところはNGです。
相談料の低さはそのFPの自信のなさの表れ
相談料金をいくらに設定するかとか、保険を売るとか売らないとかはそのFPの自由です。しかし、相談料が安かったり無料だったりするのは自分の提案に自信が無いからだと思います。
自分のアドバイスでは相談に何十万円も払う人はいないだろうという判断の下相談料を安くしているのでしょう。
あなたが一生関わるお金の相談を、いくら料金が安いからといってそんな自信の無いFPに相談したいでしょうか？
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