当サイトにお問合せいただいたお悩みについて、個人を特定できないように加工・修正したうえで、その相談内容を紹介しています。似たような悩みを抱えている方は多いと思いますので、参考にしてください。

今回いただいたお悩みは以下のとおりです。

我が家は夫38歳、妻43歳、子供小6、小2、年少の5人家族です。

夫は会社員で額面の年収で700万円程度です。妻は保育士で第1子出産を機に退職し、現在求職中とのことです。

14年前に中古住宅を25年ローンで購入していて、ひと月の返済は約83,000円（ボーナス返済なし）でコツコツと返済してきたので、残りの住宅ローンの残債は900万円弱まで減っています。

購入時に内外装の手直しをして住んできましたが、今回、諸事情によりマイホームの建て替えを行いたいと思っています。

先日、内覧会に行ってきたのですが、そのハウスメーカーで「今の家の住宅ローンの残債を組み込んだうえで、新しい住宅ローンを組むことは可能だ」といわれましたが、我が家のような状況でハウスメーカーの言うような住宅ローンの借り換えはできるのでしょうか？

また、建て替えを検討するにあたり、家計の収支について夫婦で話し合っているのですが、加入中の保険に対する意識や認識が異なっていて、なかなか話し合いが進みません。

保険は夫とこどもの学資保険が日本生命で、妻は県民共済です。

夫は終身保険（重点保障プラン）月額17,445円。
同じ保障を継続する場合あと5年で保険料が上がります。
学資保険は10,950円、13,127円、14,397円ずつ掛けています。（加入時の年齢や満期の年齢が異なるので掛け金が違います）


妻の県民共済は月6,000円です。

これは家計に対して適正な額と言えるのでしょうか？

夫は「生命保険は万が一の時のためのものだから、安易に保険料を安くしたら保障内容が薄くなるのではないか？」
「合併や破たんなどがあるから、最大手の日本生命が安心だ」と言います。
保険の見直しは抵抗があるようです。
日本生命は夫の父親からの長い付き合いがあります。

妻は必要な保障が何なのか、今かけている保険は適正なのかが知りたいです。それを知った上で見直したほうがよければそうしたいと思うのですが、妻自身も保険に対しての知識が豊富なわけでもなく、話し合いは平行線です。

保険を見直して、住宅取得にゆとりが出る可能性はありますか？

中川様の記事にもあるように、住宅ローンでカツカツになることは避けたいですし、かといって予算を低く見積もってしまいローコスト住宅しか選択肢がなくなってしまうのも考え物です。

できれば今の返済額とさほど差がない金額で住宅ローンが組めたら、と思っていますが可能でしょうか？

もし、ライフプラン表を作成して、チェック表も実践した上で、我が家の現状では、建て替えは無謀だということになればその時はあきらめようと思います。

長くなりましたが、どうぞよろしくお願いします。

FPからの回答①：残債を組み込んだ建て替えは「不可能ではありません」

まず結論から。今の住宅ローンの残債を組み込んで建て替えをすることは、不可能ではありません。多くの金融機関に、既存の住宅ローンの残債と、解体費用・新しい建物の建築費用を一本化して借りられる、いわゆる「建て替えローン」型の商品・取り扱いがあります。ハウスメーカーの担当者が言っていたのは、この仕組みのことだと思われます。

ただし、残債を上乗せするぶん借入額が大きくなるため、審査は通常の住宅ローンより厳しくなりやすいのが実情です。年収に対する返済負担の割合や完済時の年齢、土地・建物の担保評価などを総合的に見られますので、まずは金融機関の事前審査で「いくらまで借りられるか」を確かめることをおすすめします。取り扱いの有無や条件は金融機関ごとに異なりますので、必ず各行の公式サイト・窓口でご確認ください。

また、建物の状態によっては「建て替え」ではなく大規模リフォームで希望を実現できる場合もあります。その場合は、SBI新生銀行の住宅ローンのように、今の住宅ローンの借り換えとあわせてリフォーム資金も組み入れて借りられる商品があります（一定の条件あり・2026年7月時点、公式サイトで確認）。単体のリフォームローンより金利水準が低くなりやすく、リフォーム資金部分も団信の対象になるのが利点です。

なお、たまに「新しい家の金額を残債分の900万円ぶん水増しして借りればよいだけ」と言う人もいますが、これは絶対にやめてください。審査に通らない可能性が高いだけでなく、金融機関への虚偽申告にあたり、発覚すれば一括返済を求められるおそれもある契約違反行為です。残債があることを正直に伝えたうえで、残債を組み込める正規の商品を使うのが正しい進め方です。

FPからの回答②：保険の見直しで、家計にゆとりが出る可能性は十分あります

保険についてですが、個人的には、ご主人の終身保険（重点保障プラン・月額17,445円）は見直しを最優先で検討する価値が高いと感じます。あと5年で保険料が上がる更新型とのことですから、なおさらです。奥さまの県民共済も、保障内容を確認したうえで減らすことを検討してよいでしょう。

ここで思い出していただきたいのが、住宅ローンを組むとほとんどの場合「団体信用生命保険（団信）」に加入するという点です。団信に入ると、契約者に万が一のことがあった場合に住宅ローンの残りは保険で完済されるため、遺されたご家族に住居費の負担はほぼ残りません。つまり、住宅ローンを組んだ後は、大きな死亡保障と役割が重複しやすいのです。今回の建て替えは、保険全体を整理する絶好のタイミングだといえます。

保障の考え方としては、掛け捨ての定期タイプのがん・医療の保障と、都道府県民共済の医療タイプを組み合わせる程度でも十分なケースが多いと感じます。ご相談のご家庭なら、掛け捨ての保険料は夫婦で月8,000円くらいに収まる可能性があります。ただし、解約は必ず「新しい保障の加入（または団信の保障開始）を確認してから」にしてください。先に解約して無保険の期間を作ってしまうのが、見直しでいちばん危険な失敗です。

学資保険は、一番上のお子さん（小6）の分は進学まで期間が短いのでそのまま継続でよさそうです。二人目・三人目のお子さんの分は進学までまだ期間があるので、より利回りが期待できるものへの預け替えも選択肢になります。ただし投資信託など元本が変動する商品を使う場合は、使う時期が近づいたら元本確保型へ移していくなど、教育資金の「使う時期」に合わせたリスク管理が前提です。

保険を見直せば家計にゆとりが出る可能性は十分にありますし、新しく建てる住宅の金額次第ですが、家計の負担を大きく変えずに建て替えを実現することは可能だと思います。

残債がある家の「建て替え・住み替え」で使えるローンの整理

ご相談のケースに限らず、「ローンが残っている家をどうにかしたい」という場面で使われる主な方法を整理しておきます。

方法仕組み向いているケース
建て替えローン既存ローンの残債＋解体費・建築費を一本化して新規借入同じ土地で建て替えたい（今回のご相談のケース）
住み替え（買い替え）ローン自宅の売却代金で返しきれない残債＋新居の購入資金を一本化別の場所の物件へ住み替えたい
借り換え＋リフォーム資金他行ローンへの借り換えとあわせてリフォーム資金を組み入れ建て替えまでせず、大規模リフォームで済む

いずれも借入額が膨らみやすい方法ですので、「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」を軸に資金計画を立てることが大切です。取り扱いの有無・金利・条件は金融機関ごとに異なります。

FPとしてよくいただくご相談（FAQ）

Q. 解体費用や仮住まいの家賃も住宅ローンに入れられますか？

A. 建て替えの場合、解体費用は建て替え費用の一部としてローンに組み込める金融機関が多いです。一方、建て替え工事中の仮住まいの家賃や引越し費用まで対象になるかは金融機関・商品によって異なります。また、建物の完成前に必要になる着工金・中間金には「つなぎ融資」を使うのが一般的で、別途利息や手数料がかかります。見積もりの段階で、何がローンに入り、何が自己資金になるのかを金融機関に確認しておきましょう。

Q. 妻が求職中でも、収入合算やペアローンはできますか？

A. 収入合算やペアローンは、合算する方に安定した収入があることが前提のため、求職中の段階では難しいのが一般的です。まずはご主人おひとりの収入で事前審査を受け、借入可能額を確かめるのが現実的です。奥さまの再就職後に収入が安定すれば、繰上返済などで返済計画に余裕を持たせる、という順番で考えるとよいでしょう（取り扱い条件は各金融機関でご確認ください）。

Q. 残債を組み込んだローンでも住宅ローン控除は受けられますか？

A. 新築した建物の取得に対応する借入部分は、床面積や所得などの要件を満たせば住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象になり得ます。ただし、組み込んだ旧ローンの残債部分は控除の対象にならないなど、借入金の区分やこまかい要件がありますので、必ず国税庁のウェブサイトや税務署・税理士に確認してください。

まとめ｜あきらめる前に、数字で確かめましょう

残債900万円弱・月8.3万円の返済を14年間続けてこられたのは、それ自体が立派な実績です。残債を組み込んだ建て替えは制度としては可能ですから、①事前審査で借入可能額を確かめる、②保険を見直して毎月のゆとりを作る、③ライフプラン表で教育費のピークと重ねて無理がないか確かめる——この順番で進めてみてください。

最後に。どんな状況でも、最初からあきらめる必要はありません。そして、あきらめる姿をお子さんに見せないほうがいいと私は思います。建て替えしたいのなら、「絶対に建て替えする」と決めることです。そうすれば、自然とその方向へ進んでいきます。