電車の便があまりよくない地域、つまり、普段の生活で車での移動が必須の地域に住んでいると、マイホームの購入に車の購入が影響するケースが多くあります。

例えば、「マイホームは欲しいけど車のローンが残っているから住宅ローンの審査に通らないのではないか?」、もしくは、「車がボロボロになってきているので買い換えたいがマイホームも欲しい。車を先に買っても大丈夫なのか?それとも住宅ローンを借りた後にすべきなのか?」と言うような心配事です。

そこで、この記事では車の購入とマイホームの購入、つまり、車のローンと住宅ローンの関係を解説しながら、できるだけ欲しい車もマイホームも両方手に入れることができるようにする方法について解説したいと思います。

【結論】車のローンがあっても住宅ローンは組める

車のローンが残っていても、無理のない返済範囲と認められれば問題なく住宅ローンを組むことができます。

住宅ローンは「年間の収入に対して無理のない返済額にならないか」を審査しています。これは年間返済負担率と呼ばれ、住宅ローンの返済額だけでなく、「車のローン」や「カードローン」のなどの返済額も加味して計算されています。

この「年間返済負担率」を各銀行で審査して問題ないと判断してもらえれば、住宅ローンは全く問題なく利用できます。

例えば、低金利で人気を集めているじぶん銀行では、借入可能額のシミュレーションツールを用意していますので、車のローンの毎月の返済額×12か月の金額を入力して、ご自身がいくらまで借りれるかをカンタンに確認できるようになっています。

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車のローンがあると住宅ローンの審査は通らないのか?

住宅ローンは一生に一度しか利用しない(申し込まない)人が多いので、住宅ローンを利用しようとする人の大半は”初心者”です。そのため、車のローンと住宅ローンとの関係を理解せずに、以下のように誤解してしまいがちです。

「車のローンがあると住宅ローンの審査に通らない」

普通に車を買っても100万200万円とするので、車のローンを利用して購入される方も多いわけですが、その車のローンを返し終わる前にマイホーム購入を考えるということは大いにあります。

結論としては、車のローンが残っていても住宅ローンの審査は通ります。もちろん、「車のローンがない」方が住宅ローンの審査には有利なことに違いはありませんが、「車のローンがあると住宅ローンは利用できない」と誤解しないようにしましょう。

それでは、具体的に車のローンが残っていると住宅ローンの審査にどんな影響があるのか見て行きましょう。

車のローンがある場合とない場合の借入可能額の比較

車のローンが残っていると住宅ローンの借入可能額、つまり借りられる金額が減ってしまいます。仮に、あなたが住宅ローンを3000万円借りたいとしても車のローンが残っているので2500万円までしか貸せませんとなると、希望通り住宅ローン審査には通らないということになります。

では、車のローンがあるとどれくらい住宅ローンの借入可能額が減ってしまうのかを、見てみます。

車のローンの年間返済額が住宅ローンの借入可能額に与える影響

住宅ローンはじぶん銀行で計算してみます。条件は以下のとおりです。

  • 年収は500万円
  • 金利は0.457%(2019年7月金利)
  • 返済年数は35年
  • 返済方法は元利均等返済

この状態で車のローンがなければじぶん銀行での借入可能額は3,880万円です。

じぶん銀行の住宅ローンシミュレーター

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ちなみに、年収からいくら借りられるのかを計算する方法はこちらの記事に詳しく書いていますので、参考にしてください。(自営業者向けの記事ですが、年収がいくらならフラット35をいくら借りられるのかについて詳しく書いています)

自営業者が住宅ローンの審査を通してきちんと返す5つの秘訣

車のローンが残っている場合の住宅ローン審査への影響は各金融機関によって違うと思いますが、じぶん銀行の場合は車のローンの残高がいくらかということではなく、「車のローンの年間返済額がいくらか?」ということを考慮します。

車のローンの残高が100万円でも500万円でも年間50万円返しているなら、住宅ローンの借入額に与える影響は同じです。

それでは、車のローンの年間返済額が住宅ローンの借入可能額に与える影響を一覧表にまとめたのでご覧ください。

車のローン年間返済額12万円24万円36万円48万円60万円72万円
住宅ローン借入可能額3,550万円3,230万円2,910万円2,260万円1,940万円1,610万円
差額-330万円-668万円-970万円-1,620万円-1,940万円-2,270万円

この表を見ると年間12万円ごとに300万円ずつくらい住宅ローンの借入できる金額が減る計算になりますね。

上記の結果からすると、毎月3万円ほど車のローンを返していたら住宅ローンの借入可能額が1,000万円も減ってしまいます。そうなると、車のローンを抱えたままなら希望の土地や家を建てられない、もしくはそもそも住宅ローン審査に通らないということも出てきます。

そこで、車のローンを抱えたままで希望額通り住宅ローンを通す方法について紹介します。

車のローン分住宅ローンを水増しして借りる

一時、多くの人が行って問題になったのが「車のローンの残高分住宅ローンを水増しして借りる」という方法です。車のローンの残高分も住宅ローンから借り入れしてしまい、そのお金で車のローンを返してしまうという方法です。

例えば、車のローンが200万円残っています。土地と家を買うのに必要な住宅ローンの借入額は2500万円とします。この場合、2500万円ではなく住宅ローンを2700万円として借入をし、差額の200万円で車のローンを返してしまいます。

こうすることで、月々の負担が大きな車のローンを終わらせることができ、住宅ローンを借りたとしても家計に余裕を作ることができます。

車のローンと住宅ローン、両方返済するのがムリなら住宅ローンに混ぜてしまおうという考え方

住宅ローンと車のローンですが、同じ金額を借りても住宅ローンのほうが返済年数がはるかに長いので毎月の返済額が少ないです。

車のローンを300万円、金利3.9%、5年返済で借りたとすると毎月の返済額は55,114円になります。

一方、300万円を住宅ローンで金利1.36%、35年返済で借りたとすると毎月の返済額は8,981円になります。

毎月約46,000円の差額が出るので家計の負担はずいぶん楽になります。

車のローンを借りるのと住宅ローンを水増しするのとどちらが得なのか?

ここでよく出てくる疑問は、「車のローンを借りる場合と住宅ローンを水増しして借りる場合と、どちらが得なのか?」というものです。

上記の例で計算してみましょう。

車のローンを300万円、金利3.9%、5年返済で借りたとすると総返済額は3,306,828円になり、利息の支払は約30万円です。

一方、同じ金額を金利1.36%、35年返済で返済したとすると総返済額は3,771,844円になり、利息の支払は約77万円です。

車のローンのほうが金利は高いですが、住宅ローンのほうが返済年数が長いので総返済額では住宅ローンのほうが多くなります。

得かどうかで考えると車のローンを借りて返した方が得ですが、月額負担で考えると住宅ローンのほうが有利になります。

ただし、この方法には問題があって、車のローンをなんとか完済してから住宅ローンを水増しして借りなければなりません。基本的に「年間返済負担率の基準以上に借りようと思ったら、車のローンを先に返してしまわないと融資してもらえません。

一時的にも車のローンを返してしまえないなら親などに一時立て替えてもらう

その場合、車のローンを終わらせてしまわなければいけないということであれば、親などに一時的に立て替えてもらい、住宅ローンの融資を受けた段階で立て替えてもらったものを返すという方法などが考えられます。

他には、いらない保険を解約して、そのお金を使うといった方法もあります。実際、お金が貯まる保険で有利な保険はそれほどないですから。

ただし、この方法は2017年ごろから様々な金融機関や国が問題視したことで、現在は利用するのが難しくなっています。工務店や不動産会社と組んで住宅ローンの金額を水増ししなければなりませんし、それがバレたら住宅ローンの全額返済などを求められても文句を言えません。

このような方法をとる前に試してほしいのが「フラット35」の利用です。フラット35は民間銀行の住宅ローンよりも審査に通りやすいですし、「年間返済負担率」も緩く設定されていますので、まずはフラット35の利用を考えてみるのが王道です。

フラット35は全金融機関で取扱件数1位のアルヒと言う会社と銀行で取扱件数1位の楽天銀行がおすすめです。どちらも実績があるので様々な悩みに対応してもらいやすい金融機関です。

アルヒのフラット35申込み・店舗一覧はこちら

 

楽天銀行のフラット35への申し込みはこちら

マイホームも買いたいが車も欲しい場合はどうすべきか?

続いて、今現在車のローンはないがそろそろ車の買い替えをしたい。でも、マイホームも欲しいという場合にどうすべきかです。

これは、車を購入するだけの現金を持っているかどうかで選択肢が変わってきます。それぞれどうするか説明していきます。

車を買えるくらいの貯金がある場合

まずは、車を変えるくらいの貯金はある場合です。この場合は次の2つの選択肢があります。

  • 現金で車を買う
  • 車を買うための現金は運用に回し、住宅ローンを余分に借りて車を買う

現金があるなら、素直に現金で車を買ってしまってもいいと思います。が、私は2つ目の選択肢のほうがオススメです。

300万円余分に住宅ローンを借りて運用に回した場合どうなるか?

仮に購入する車が300万円として、その金額を支払えるお金はあるとしましょう。しかし、現金では支払わずに住宅ローンを水増しして、そのお金で支払ます。そうして残ったお金は運用に回します。

そうなると、借り入れする住宅ローンの金額が増えているので支払う住宅ローンの利息も増えます。300万円を金利1.36%、35年返済で借りた場合、支払う利息は77万円で、借入の手数料もろもろも増えるため、90万円くらい余分なお金を払う事になります。

一方、手元においた300万円を35年間年利1%ででも運用できれば約125万円の利子を受け取れます。2%なら約300万円、3%なら約540万円です。

金利が低いところからお金を仕入れてきて、金利が高いところで回したほうが得なのです。これについて詳しくはこちらの記事に書いていますので、ぜひ読んでみてください。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

車を買えるくらいの貯金がない場合

続いて、買いたい車を買うだけの貯金がない場合です。この場合の選択肢は次の2つです。

  • 素直に住宅ローン借入後に車のローンを借りて買う
  • 住宅ローンを余分に借りて車を買う

住宅ローンの本審査通過もしくは引き渡しまでは車のローンは借りないようにする

住宅ローンを余分に借りて、余ったお金で車を買う場合は何の問題もありません。しかし、素直に車のローンを借りて買う場合は住宅ローンの本審査通過後もしくは家の引き渡しが完了するまでは車のローンは借りないほうがいいです。

審査を受けた時から状況が変わっていたら住宅ローンの審査に通らなくなることがあります。審査を受けた時から車のローンが増えたなんてことになれば、借り入れできる金額を減額されたり、最悪審査に通らないということもありえます。本審査に通過していればおそらく問題無いと思いますが、念の為に引き渡しが終わってきちんと融資を受け終わるまでは新しいローンは借りないほうがいいでしょう。

住宅ローンを賢く利用して車のローンの問題を解決する、もしくはマイホームも欲しい車も両方手に入れて下さい

読んでいただいたように、住宅ローンをうまく利用することで毎月負担になっている車のローンの問題を解決することができます。車のローンを住宅ローンに混ぜることができれば、住宅ローンを借りてもそれまでより家計が楽になるということを実現することができます。

また、住宅ローンを余分に借りることで月々の負担も少なく欲しかった車を購入するということもできるでしょう。

欲しいものは全部手に入れて下さい。

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