メールにて無料相談を受け付けていますが、お悩みを頂いたので相談内容を紹介します。
いただいた悩みは以下の通りでした。
こんばんは。 土地購入〜新築の購入に実際に動いています。 現在、土地の売買契約が済み銀行のローン審査を待つ状態です。 あなたのページを見てもう少し早く発見していればと思いました。
なお、現時点で全てのページをまだ見ておりませんが、順次見ていくつもりです。
さて、相談ですが、現在34歳（妻、子供１（２歳）、将来的に子供はもう一人欲しい）です。
私一人の税引前年収450万円程度、土地建物合計で3200万円の物件となります。悩みの一つは、月々の支払金額と将来支出のバランスです。
個人的には、将来が計算できる３５年固定金利を考えていますが、現在の家賃に対しupし、多少、節約が必要になります。
変動なら、現在の家賃と大して変わらず、当面負担は上がらないと思われます。不動産屋、住宅メーカーの話では、実質固定となっている変動金利の方が良いような話をされますし、銀行ではミックスなども進めてきて、はっきり言って混乱してきています。
３５年固定の総支払額の差と、現在の低金利からすれば、変動を利用しないのは確かにもったいないのかもしれないと思ってしまいますが、なにぶんその損益の差を細かく教えていただける方がいなく、決断できないというのが正直なところです。
あと、頭金の額も悩んでいます。
５００万円ほど準備できますが、頭金として一気に出してしまったほうが良いのか、将来のために多少減らした方が良いのかも悩んで
います。家族、子供の将来（ライフプラン）のことを踏まえて、月々の支払、金利選択、頭金、手元に残す金額 等々・・を総合的に考えた場合に、具体的な金額等をできる範囲でアドバイスをいただけませんか？
よろしくお願いします。
以下、私の回答です
次の２つの記事をよく読んで決めて下さい。
まず、住宅ローンについてですが変動と固定のミックスは意味がありません。
変動か固定かどちらか選んで下さい。
意味が無い理由はこちら
住宅ローンを変動と固定のミックスにすると絶対後悔する理由とは？
変動か固定かを選ぶかんたんな考え方はこちら
住宅ローンの変動金利か固定金利かを決める一番簡単な考え方
変動か固定かどちらが得かで選ぶのは不可能です。
予算についてですが税引き前年収450万円で土地建物3,200万円は厳しいような気がします。
諸費用が300万〜400万円くらいかかるでしょうから、総額では3600万円くらいの買い物になります。
後々共働きになるということならわかりませんが、現在の年収のまま微増ならムリだと思います。子どもがもう一人欲しいならなおさらです。
これについては詳しくキャッシュフロー表を作ってみてください。
頭金については運用をするか否かで答えが変わります。
運用をするなら頭金は極力置いておき、運用に回す。運用をしないなら頭金としてできるだけ使う。
これだけの選択です。
詳しくはこちらの記事を読んで下さい。
本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ？
あなたの場合、ギリギリアウトの買い物をしようとしているので効率よい貯蓄である運用は必須だと思います。
500万円のうち200万円でも運用に回しておけば教育費の準備をしなくていいので月々は楽になるでしょう。
まとめると、
まずはキャッシュフロー表を作って下さい。
住宅ローンは変動か固定かの2択で選んで下さい。
頭金は運用をするかどうかで出す金額を決めて下さい。
あと、保険の見直しは絶対やって下さい。
頂いた収入であれば夫婦で保険料3,000円か4,000円もあれば十分でしょう。住宅ローンを組む場合であれば疾病保障が充実した商品を選ぶことで保険内容を減らすことができます。
保険の見直しについてはこちら
たった１時間！頭金なしでマイホームを買うために見直すべき３つの保険
あ、住宅ローン借りすぎかも？と思った場合の2つの対策方法
キャッシュフロー表を作成すると、あなたが現状のままならいくらまで住宅ローンを借りて大丈夫かを知ることが出来ます。もし、あなたが欲しいと思うマイホームを購入すると、キャッシュフロー表を作成して計算した予算を超えているということがあると思います。その場合は、次の2つの対策のウチどちらかを選ぶことが出来ます。
住宅ローン借りすぎへの対策その１：予算内に物件の購入価格を下げること
1つ目は、計算した予算内にマイホームの購入価格を抑えることです。家を少し小さくするとか、設備のグレードを落とすとか土地を選び直すなどして予算内に押さえる方法です。
こうすれば、予算内に収まるので住宅ローン返済ができなくなったり、生活がカツカツになったりと言うことを防ぐことが出来ます。しかし、肝心の欲しい家を建てることが難しくなります。
住宅ローン借りすぎへの対策その2：支払える住宅ローンの金額を増やす（予算自体を増やす）
もう一つは、支払える住宅ローンの金額を増やすことです。予算を増やすということですね。これには、保険を見直してムダな支払いを減らしてその分住宅ローン返済に充てる、しっかりと住宅ローンを選んでムダなお金を払わないようにする、諸費用にいらないお金を払わない、運用で貯蓄の効率を上げるという方法があります。
あ、予算オーバーしているかも？と思ったらまずはこちらの方法から取り組まれることをオススメします。保険を見直して住宅ローンをしっかり選んで運用にも挑戦する。
それでもだめなら、、、
予算オーバーの住宅ローンを借りて後で収入を増やすという選択肢もある
キャッシュフロー表は、あくまで現状のまま進んだ場合という前提になっています。そうして計算した住宅ローンを借りて大丈夫な金額は現状のまま進んだらという前提の元で計算されています。
ということは、現状が変われば借りて大丈夫な住宅ローンの金額も変わると言うことです。つまり、作成したキャッシュフローで計算した収入よりも多くなれば、それだけ借りても大丈夫な住宅ローンの金額が増えます。
ちょっと無理のある住宅ローンを借りれば、ケツに火がつくのでやらざるを得ません。収入が上がれば人生の選択肢が大きく変わります。無理な住宅ローンを借りることで人生を変えるきっかけにするのもいいと思います。私はそれで人生変わりました。
今後の収入の見込みと住宅ローンで借りれる限度額を考えながら決めればよいと思います。
なお、
こちらの記事も参考にしてください。
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