フラット35のつなぎ融資とは？流れ・金利・手数料の計算とペアローンの注意点

フラット35のつなぎ融資とは、建物が完成して引き渡されるまでの土地代金・着工金・中間金を一時的に立て替える短期の融資です。フラット35本体は引き渡し時に一括で融資される住宅ローンなので、注文住宅で土地代金・着工金・中間金を先に払う必要がある方は、フラット35を申し込む金融機関が用意する「つなぎ融資」を別に借りるのが基本の流れです。つなぎ融資には本体とは別の金利（多くは毎月見直し・借入時の金利を適用）と事務手数料がかかり、たとえば2,400万円を3回に分けて半年つなぐケースでは利息と手数料で50万円前後になることもあります。この記事では、地方で注文住宅のご相談を受けているFPの立場から、つなぎ融資の仕組み・流れ・費用の計算方法・ペアローンの扱いまで順に解説します。

• つなぎ融資が必要になる場面と、フラット35実行までの5ステップ
• SBIアルヒ「フラットつなぎ」・楽天銀行「つなぎローン」の手数料と融資条件（2026年9月確認）
• 利息・手数料を自分で計算する手順と、ペアローン・土地先行のときの注意点

注文住宅でフラット35を利用するならつなぎ融資が必要

「土地を先に買って、それから家を建てたいのですが、お金の流れはどうなりますか？」——FPとして、注文住宅を検討中の方からよくいただくご相談です。建売住宅や中古住宅を購入する場合は、つなぎ融資・つなぎローンという言葉を耳にすることすらないと思いますが、注文住宅でマイホームを建てる場合は、住宅が完成する前に土地代金や着工金、中間金などの資金が必要になります。ここでつまずく方がとても多いので、仕組みからていねいに整理していきましょう。

フラット35や住宅ローンは、完成した建物を担保にして融資する商品です。家がまだ完成していない状態では利用することができません。フラット35そのものの仕組みはフラット35とは？金利の比較方法とメリット・デメリットをFP解説で整理しています。

土地代金や着工金などをすべて手持ちの現金で払える方はつなぎ融資とは無縁ですが、そもそもそれだけの現金がある方はフラット35を借りる必要もないでしょう。

多くの方は、つなぎ融資（つなぎローン）という商品を利用することになります。

つなぎ融資とは＝引き渡し前に払うお金を短期間だけ立て替えてもらう融資

引用；ARUHI公式サイト

フラット35などの一般的な住宅ローンは、原則として物件の引き渡し時に融資されます。注文住宅は「自分が工務店に家を建てることを発注する」ものなので、建物が完成したときにまとめてお金を払うのではなく、要所要所で工務店に工事代金を払う必要があります。さらに、その建物を建てる土地の代金も建物完成前に支払う必要があります。このように、マイホームが完全に出来上がるまでの間の資金繰りをまかなうための融資のことを、つなぎ融資といいます。

マイホームを引き渡してもらうまでの、比較的短期間の「つなぎ」の資金のための商品なので、つなぎ融資という名前になっています。SBIアルヒの「フラットつなぎ」を例にとると、融資期間は1年以内でフラット35の実行日まで、返済は期限一括（フラット35の融資金と相殺）、利息は完済日に一括後払い、団信の取り扱いはなく保証人も不要という、住宅ローン本体とはかなり性格の違う商品です（出典：SBIアルヒ フラットつなぎ 融資条件・2026年9月9日確認）。

フラット35を利用する場合のつなぎ融資の流れ（5ステップ）

では、フラット35を利用する場合に、つなぎ融資を受ける流れを説明します。ここでは「土地を購入して注文住宅を建てる」パターンで見ていきましょう。

1.購入する土地を決めて契約する

土地を決めた段階で、どこのハウスメーカーや工務店で家を建てるかが決まっていなかった場合、まずは土地だけを購入することになります。（すでに土地をお持ちの場合は、このステップはなくなります。）

まず、この土地代を現金で支払えない場合に、つなぎ融資を利用することになります。

ちなみに、どこでどんな家を建てるかを決める前に土地選びだけを進めてしまうのは失敗のもとです。ある程度の出来上がりのイメージを持ってから土地を探すようにしましょう。実務上も重要な点で、たとえばSBIアルヒの「フラットつなぎ」は、建築計画と同時に土地を取得し1年以内に建物が竣工する予定の場合に土地購入資金を借りられる商品で、「土地だけを先に買っておく」使い方はできません（つなぎ融資の契約面談までに土地の売買契約書と建築請負契約書の提出が必要）。楽天銀行のつなぎローンも、土地取得資金の融資時に建築確認済証の提出が求められます。

2.土地代の融資を受ける（つなぎ融資）

建築計画が固まらないうちに土地だけを購入する場合、フラット35もフラット35用のつなぎ融資も使えません。土地だけでも融資を受けられる住宅ローン（土地先行融資）を利用することになります。地元の地方銀行や信用金庫だと相談に乗ってもらいやすい印象です。

土地代だけを別の住宅ローンで借りているのに、フラット35を利用できるのか？と思われるかもしれませんが、問題ありません。詳しくは後述します。

3.建物の契約をしたらフラット35の審査を受ける

土地を購入し、建物の契約をしたら、フラット35の審査を受けられるようになりますので審査を受けます。つなぎ融資はフラット35の仮承認（審査承認）が出てから利用できる商品なので、順番としては「フラット35の申込→承認→つなぎ融資の契約→資金交付」となります。

4.着工金や中間金の融資を受ける（つなぎ融資）

着工金や中間金の支払いを求められた場合で、現金で払えないときは、つなぎ融資を受ける必要があります。資金交付の回数には上限があり、SBIアルヒは土地購入資金・着工金・上棟金・竣工時資金の最大4回、楽天銀行は土地取得資金・着工金・中間金の最大3回です。1回あたりの上限も決まっていて、SBIアルヒでは着工金が建築請負工事費用の30％以内、上棟金が60％から着工金を差し引いた額以内（地域の取引慣習などで40％・80％となる場合あり）とされています。工務店の支払条件がこの枠に収まるかを、契約前に確認しておくと安心です。

5.引き渡しの時にフラット35の融資を受ける

建物が引き渡されるときにフラット35の融資が実行され、翌月もしくは翌々月から住宅ローンの返済が始まります。このタイミングで、それまでのつなぎ融資はフラット35の資金で精算されます（振込額＝フラット35の融資金−つなぎ融資の借入額）。

フラット35でつなぎ融資を利用する方法

申込先の金融機関が提供するつなぎ融資を利用する

フラット35は原則としてつなぎ融資の段階では利用できませんが、フラット35を取り扱う銀行や金融機関であれば、基本的に独自のつなぎ融資を用意しています。それを利用して、つなぎの資金手当てを行うのが一般的な方法です。つなぎ融資は「その金融機関で本体の住宅ローンを借りる人」専用で、楽天銀行のつなぎローンは他社の住宅ローンへのつなぎには使えません。つなぎ融資を使う前提なら、本体とつなぎはセットで同じ金融機関に申し込むのが基本です。ネット銀行のつなぎ融資を組み合わせる別の方法はソニー銀行やドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）でつなぎ融資を使う裏技で解説しています。

金融機関によってつなぎ融資の金利や手数料が違うので要注意！

同じフラット35向けのつなぎ融資でも、金利や手数料は銀行・金融機関によって違うので注意が必要です。例えば、フラット35大手のARUHI（SBIアルヒ）や楽天銀行では、つなぎ融資の事務手数料の体系が次のようになっています（いずれも2026年9月9日に各社公式サイトで確認）。

金融機関	つなぎ融資の事務手数料（税込）	つなぎ融資の金利・利息の払い方	分割回数・期間
楽天銀行「つなぎローン」	一律110,000円（1回目のつなぎ融資時のみ。2回目以降は不要。期間延長時は別途）	毎月見直し・お借入時の金利を適用。利息は融資実行時に一括前払いで融資金から差し引き（早く完済した分は日割りで返戻）	最大3回（土地取得資金・着工金・中間金）
ARUHI（SBIアルヒ）「フラットつなぎ」	「Aタイプ：110,000円」または「Bタイプ：55,000円（初回つなぎ交付時のみ）＋融資金額×1.43％」から選択	商品・実行時期により異なる。利息は日割り計算で、つなぎ融資完済日に一括後払い	最大4回（土地購入資金・着工金・上棟金・竣工時資金）。期間は1年以内

※出典：楽天銀行 つなぎローン／SBIアルヒ フラットつなぎ 融資条件（2026年9月9日確認）。ARUHIのつなぎ融資の手数料体系は2025年に変更されています（旧体系：融資金額×0.803％）。つなぎ融資の金利は毎月見直され、お借入時の金利が適用されます。金利上昇局面では、つなぎ融資の金利も上がる傾向がある点に注意してください。

利息の「払い方」の違いも見落としがちなポイントです。楽天銀行は融資のたびに利息を前払いで差し引く方式、SBIアルヒは完済時に後払いで一括方式。前払い方式は振込額が目減りするので、その分の現金を別に用意しておく必要があります（後述）。

つなぎ融資の手数料や利息を計算する方法

銀行や金融機関で手数料や利息が違うので、必ず比較するようにしましょう。それも、フラット35を申し込む先を探している早い段階から、つなぎ融資も加味して選ぶことが大切です。FPとしても、住宅ローン本体の金利だけで申込先を決めてしまい、後からつなぎ融資のコストに驚く方を何度も見てきました。

比較をするためには、トータルで手数料や利息がいくらになるのかを計算できる必要があります。ここでは手数料や利息の計算方法を紹介しますので、参考にしてください。

1.つなぎ融資ごとの1ヶ月の利息を計算する

土地代金1,000万円、着工金700万円、中間金700万円の3回つなぎ融資を受ける場合で説明します。ここでは、2026年の金利上昇局面を踏まえ、つなぎ融資の金利を年3.0％と仮定します（楽天銀行が公式サイトに掲載しているモデルケースも実行金利2.9〜3.1％で組まれています。実際の金利は実行時期により異なります）。

つなぎ融資ごとの1ヶ月の利息の計算は以下の通りです。

• 1,000万円×3.0％÷12ヶ月=25,000円
• 700万円×3.0％÷12ヶ月=17,500円

つまり、土地を買ってから引き渡しまでの間、1ヶ月ごとに25,000円の利息がかかるということです。

2.つなぎ融資を受ける期間を調べる

1ヶ月あたりの利息を計算できたら、次はつなぎ融資を受ける期間を調べましょう。調べ方は、ハウスメーカーや工務店の担当者に聞くのが確実です。「着工から引き渡しまでどれくらいかかりますか？」「中間金を払ってから引き渡しまでどれくらいかかりますか？」と聞けば大丈夫です。

今回の例では、土地を買ってから6ヶ月、着工してから4ヶ月、中間金を払ってから2ヶ月で引き渡しされるとします。すると、つなぎ融資の利息は以下の通りになります。

• 土地代金：25,000円×6ヶ月=150,000円
• 着工金：17,500円×4ヶ月=70,000円
• 中間金：17,500円×2ヶ月=35,000円
• 合計：255,000円

つなぎ融資の利息は合計255,000円になります。

3.つなぎ融資の手数料を足す

つなぎ融資を受ける場合、利息だけではなく融資手数料がかかることが多いです。そのため、つなぎ融資の手数料も計算します。今回の例では、ある金融機関の手数料体系（毎回55,000円＋融資額の0.4％）を使って計算します。

• 土地代金：10,000,000円×0.4％＋55,000円=95,000円
• 着工金：7,000,000円×0.4％＋55,000円=83,000円
• 中間金：7,000,000円×0.4％＋55,000円=83,000円
• 合計：261,000円

つなぎ融資の手数料は全部で261,000円になります。参考までに、同じ2,400万円を楽天銀行の体系（一律110,000円）で借りれば手数料は110,000円、SBIアルヒのBタイプ（55,000円＋融資額×1.43％）なら55,000円＋343,200円＝398,200円、Aタイプなら110,000円です。手数料体系の違いだけで数十万円の差が出ることがわかります。

4.利息と手数料を足す

つなぎ融資の利息と手数料を計算できたら、それを足します。今回の例では、利息が255,000円、手数料が261,000円、合わせて516,000円かかる計算になります。住宅ローン本体とは別に、これだけの費用が上乗せされるイメージです。つなぎ融資の諸費用の内訳はつなぎ融資の諸費用と住宅融資保険用手数料とは？FPがやさしく解説でも詳しく説明しています。

つなぎ融資のお金は利息と手数料を引かれて振り込まれるので要注意！

つなぎ融資のお金が振り込まれるときは、利息と手数料があらかじめ差し引かれて振込されることがあります。例えば、楽天銀行のつなぎローンは融資事務手数料・利息とも融資金から差し引いて前払いする方式なので、公式のモデルケース（1回目1,000万円・金利2.9％・180日）では1,000万円借りても振込額は9,746,987円と、約25万円目減りします（出典：楽天銀行 つなぎローン）。

そうなると、差し引かれた分は手持ちのお金で払う必要があります。そのため、土地代金を現金で支払ってしまって手元がスッカラカン、という状態にならないように気をつけましょう。FPとしては「諸費用ぶんの現金は別に確保しておく」ことを強くおすすめします。

ペアローンでフラット35を借りるときのつなぎ融資の扱い

「夫婦でフラット35をペアローンにするのですが、つなぎ融資も2本必要ですか？」というご相談も増えています。金融機関ごとに扱いが違うので、公式の条件で確認できた範囲を整理します。

• SBIアルヒ「フラットつなぎ」：ペアローンの場合、それぞれの回に実行する2本の融資の合計額が上記の基準（土地は売買契約額の100％以内、着工金は工事費の30％以内など）を満たす必要があり、各人の上限は原則としてフラット35の買取仮承認額で按分した額になります。ただし、どちらか一方だけが土地取得費を融資対象にする場合は、その人が土地購入資金を借りられます。事務手数料のタイプ（A／B）は原則2人とも同じものを選びます。
• 楽天銀行「つなぎローン」：つなぎローンで「ペアローン連生団体信用生命保険」または「夫婦連生団体信用生命保険」を選ぶと、本体のフラット35でも同じ団信に加入することになり、保険料分として借入金利に年0.2％が上乗せされます。ペアローンの団信をどうするかは、つなぎ融資の申込段階で決めておく必要があります。

ペアローンは借入可能額を増やせる一方で、片方の収入が途切れたときのリスクや、団信・手数料が2本分になる点をよく検討する必要があります。金融庁が返済期間40年・50年の超長期ローンやペアローンによる過大な借り入れについて銀行の審査体制の監視を強化する方針だと報じられている（共同通信・2026年9月）のも、「借りられる額」と「返せる額」のズレが問題視されているからです。夫婦の働き方の見通しまで含めて、無理のない借入額にしておきましょう。

つなぎ融資に関するよくあるご質問

Q. フラット35のつなぎ融資はどんな人に必要ですか？

A. 主に注文住宅を建てる方で、土地代金・着工金・中間金などを引き渡し前に現金で払えない方に必要です。建売住宅や中古住宅の購入では、原則として引き渡し時に一括で住宅ローンが実行されるため、つなぎ融資は不要なことがほとんどです。

Q. つなぎ融資の金利はフラット35の金利と同じですか？

A. 別ものです。つなぎ融資には、その金融機関が定めるつなぎ融資専用の金利が適用され、フラット35のような全期間固定ではありません。楽天銀行・SBIアルヒとも金利は毎月見直され、お借入時点の金利が適用されます。日銀は9月17・18日の会合で追加利上げを決める方針だと報じられており（決定ではなく、結論は9月18日公表）、短期の金利を基準にするつなぎ融資の金利にも影響し得ます。

Q. 土地代を地元の銀行で借りても、建物はフラット35を使えますか？

A. 使えるケースが多いです。土地先行取得の資金を別の金融機関で借り、建物の完成時にフラット35で精算する流れも一般的です。ただし金融機関ごとに取り扱いが異なるため、申し込み前に「つなぎ・土地先行のお金をどう手当てするか」を必ず相談しておきましょう。

Q. 地方在住でも、ネット銀行のつなぎ融資は使えますか？

A. 利用できます。徳島のように店舗が近くにない場合でも、楽天銀行やSBIアルヒ ダイレクト支店のようにネット中心で完結できる選択肢があります。一方で、土地だけの先行融資は地元の地方銀行・信用金庫のほうが相談しやすい面もあるため、両方を比較して使い分けるのがおすすめです。

Q. つなぎ融資の期間が延びたらどうなりますか？

A. 工期の遅れで竣工が延びた場合、SBIアルヒでは金銭消費貸借の変更契約が必要になり、1年を超える延長はできません。楽天銀行では期間延長時に事務手数料が再度かかります。天候や資材の遅れで工期が延びることは珍しくないので、資金計画には1〜2か月の余裕を見ておくと安心です。

【参考】フラット35本体の金利は2026年9月に年3.460％へ上昇

つなぎ融資の資金計画を立てるうえで、フラット35本体の金利水準も押さえておきましょう。2026年9月のフラット35（返済期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は年3.460％で、前月（年3.290％）から0.170ポイント上昇しました。返済期間20年以下は年3.140％、36〜50年（フラット50）は年3.700％です（出典：住宅金融支援機構【フラット35】最新の金利情報・2026年9月確認）。フラット35の金利は毎月見直されるうえ、取扱金融機関によって適用金利も異なります。つなぎ融資は「借入時点の金利」が適用される商品が多いため、金利上昇局面では、本体・つなぎとも資金計画に少し余裕を持たせておくと安心です。金利が上がる前提での本体の選び方は住宅ローン金利上昇対策｜変動金利かフラット35かFPが試算で試算しています。

まとめ

つなぎ融資も、住宅ローンの一部だと考えてください。

最初からつなぎ融資を利用することが分かっているのであれば、つなぎ融資にかかる利息や手数料も計算に入れて住宅ローンを比較しましょう。

住宅ローンの金利や手数料を比較する方はたくさんいますが、ここにつなぎ融資にかかるお金まで含めて計算しないと、本当に有利な住宅ローンは見つけられません。とくに2026年は金利が動いている時期ですので、つなぎ融資の金利・手数料も含めて比べるようにしましょう。判断に迷うときは、FPなど第三者の立場で家計全体を見てくれる相談相手を頼ってみてください。なお、つなぎ融資の金利・手数料・融資条件は改定されることがあるため、申込前には必ず各金融機関の公式サイトで最新情報をご確認ください。