「当初10年固定で借りたけれど、固定期間が終わったらどうなるの？」――FPとしてよくいただくご相談のひとつです。徳島など地方にお住まいの方からも、地銀やネット銀行で当初固定タイプを選んだあと、期間終了後の金利が気になってご相談に来られるケースが増えています。
今の日本の住宅ローン業界で圧倒的な人気を集めているのは変動金利タイプの住宅ローンです。住宅ローンの金利タイプはいくつかありますが、金利が低い変動金利タイプと、金利を固定できる固定金利タイプの中間に位置づけられるのが「当初固定金利」や「期間選択型固定金利」と呼ばれる金利タイプです。「当初10年固定金利」などと表現されるものですね。
金融機関によって呼び方が異なりますが、このページでは「当初固定金利タイプ」と呼ぶことにします。仕組みとデメリットを確認し、最後に解決策としての住宅ローン借り換えについて、FPの視点でいっしょに見ていきましょう。
参考までに、当初固定金利タイプの中で人気の固定期間の傾向がわかる調査結果をお示しします。10年または10年超が大半を占めていることがわかります。当初固定金利タイプのデメリットは「当初固定期間が終了した後の金利が高くなりやすい」点なので、固定期間が短い金利タイプは敬遠されている、というわけです。
目次
当初固定金利タイプの住宅ローンとは？
当初固定金利タイプの住宅ローンは、借り入れ直後から一定期間の金利を固定できる商品です。一般的に、当初固定期間中は金利の優遇幅が大きく、期間終了後は優遇幅が小さくなるように設定されています。
マイホーム購入直後でローン残高が多い時期の金利を固定することでリスクを抑えつつ、ある程度低い金利で借りたい人に支持されている金利タイプです。
メガバンクなどでは期間経過後の金利の上がり方がそれほど目立ちませんが、ネット銀行はかなり大きな上昇幅になるケースが多くあります。当初固定期間の金利だけで比べたくなりますが、銀行ごとに当初固定期間終了後の金利の引き上げ幅が異なるので注意が必要です。
なお、当初期間設定型の住宅ローンは原則として期間経過後は変動金利に移行されます。
FPからのワンポイント：2026年6月時点では日銀の政策金利が年1.0%程度まで引き上げられ、変動金利の基準となる短期プライムレートも各行で見直しが進んでいます。当初固定期間が終わって変動金利へ移行するときの「適用金利」は、移行時点の金利情勢で決まります。これから固定期間の満了を迎える方は、早めに条件を確認しておくと安心です（最新の適用金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください）。
住宅ローン固定金利が終わったら借り換えをしないと損？！
契約している銀行や金利タイプによって違いますが、固定期間終了後に移行した変動金利が1％を超えるような場合は、借り換えを行ったほうがオトクになるケースが多いでしょう。
ただし借り換えには費用も手間もかかりますので、数千円や数万円程度の差であれば、無理に借り換える必要はありません。
条件によっては、数十万円～100万円以上の借り換え効果を得られる可能性もあります。当初固定期間が終了する1年ぐらい前までに、いちどしっかりシミュレーションしておくことをおすすめします。
銀行ごとの当初期間経過後の借り換え実施目安
次に、国内の主要な銀行について、当初固定期間が経過したあとの金利水準と、借り換えのオススメ度の目安をまとめました。あくまで一般的な目安で、実際の適用金利は契約内容・時点によって異なりますので、ご自身の返済予定表でご確認ください。
| 銀行名 | 借り換えオススメ度 | コメント（期間経過後の目安） |
|---|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | ◎ | 当初期間経過後の適用金利が2％程度になりやすく、借り換え検討の優先度が高い |
| 三菱UFJ銀行 | △ | 当初期間経過後の適用金利は1％程度 |
| 三井住友銀行 | △ | 当初期間経過後の適用金利は1％程度 |
| みずほ銀行 | △ | 当初期間経過後の適用金利は1％程度 |
| 横浜銀行 | △ | 当初期間経過後の適用金利は1％程度 |
| 千葉銀行 | △ | 当初期間経過後の適用金利は1％前後 |
| auじぶん銀行 | △ | 当初期間経過後の適用金利は1.5％程度 |
| ソニー銀行 | △ | 当初期間経過後の適用金利は1.5％程度 |
| SBI新生銀行 | × | 当初期間終了後の金利が比較的低めのため、急いで借り換える必要性は小さい |
借り換えにオススメの銀行は？
最後に、借り換え先として検討に値する銀行をいくつかご紹介します。どこが正解ということではなく、金利・諸費用・団信のバランスをご自身の条件に当てはめて比べてみてください。
| 銀行名 | 特徴（2026年6月時点・諸費用は公式でご確認ください） |
|---|---|
| ソニー銀行 | 通常の「住宅ローン」なら事務手数料が一律44,000円（税込）と抑えめ。がん団信50が無料付帯、ワイド団信も取扱。なお金利の低い変動セレクト・固定セレクトを選ぶと事務手数料は借入金額の2.20%（税込）になる点に注意。 |
| SBI新生銀行 | 事務手数料は借入金額の2.20%（税込）の定率型（旧・定額型は2024年10月末の申込分で取扱終了）。保証料0円・一般団信は上乗せ0円で、がん団信や全疾病保障付団信など保障が手厚く、店舗とオンラインの両方で相談できる安心感がある。 |
| auじぶん銀行 | 事務手数料は借入金額の2.20%（税込）で高めだが、変動金利が魅力的な水準のため、完済までの総返済額ではソニー銀行・SBI新生銀行よりメリットが出るケースもある。がん50%保障、4疾病保障、全疾病長期入院保障※が無料で付帯。 |
※満50歳までのお客さまが加入可能。2023年7月1日以降お借入れの方に適用。各行の金利・手数料・団信の最新の条件は、必ず公式サイトでご確認ください。
よくあるご質問（FAQ）
Q. 固定期間が終わると、必ず金利は上がりますか？
A. 必ず上がるわけではありませんが、当初固定タイプは期間終了後に金利の優遇幅が縮小する設計が一般的なため、結果として適用金利が上がりやすい傾向があります。とくにネット銀行は上昇幅が大きくなりやすいので、満了前に確認しておきましょう。
Q. 借り換えの損益分岐はどう考えればよいですか？
A. 一般的には「残高1,000万円以上・残り返済期間10年以上・金利差0.5％以上」が借り換え効果の出やすい目安とされます。借り換えには事務手数料・登記費用・印紙税などの諸費用がかかるため、軽減される利息額が諸費用を上回るかをシミュレーションで確認することが大切です。
Q. 地方の地銀・信金から借りていますが、ネット銀行へ借り換えできますか？
A. 多くの場合可能です。ただしネット銀行は年収や勤続年数などの審査基準が比較的しっかりしている傾向があります。地元の地銀・信金は対面で相談できる安心感がありますので、金利だけでなく、相談のしやすさや団信の内容も含めて、ご自身に合うバランスで選ぶとよいでしょう。迷ったときはFPなど中立の専門家にご相談ください。
