住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローンから別の住宅ローンに変更することで、借り入れ金利の低下や返済条件の改善で月々の返済額を減らしたり完済タイミングを前倒しするなど、家計見直しの王道です。
国土交通省の調べでは令和4年度の全国の金融機関の住宅ローン借り換え用の資金貸し出し実績は9,200億円となっており、借り換えの実行額が1件3,000万円とした場合には、年間で約30,000人の方が借り換えを実現した計算となります。
本ページでは住宅ローンの借り換えを検討している方に、住宅ローン借り換えの注意点の情報を提供していきます。
目次
【最初に】住宅ローン借り換えのメリット
住宅ローン借り換えの最大のメリットは住宅ローンの返済額を削減できることです。
実際にどの程度の効果があるのか試算してみましょう。2010年1月に三菱ＵＦＪ銀行で変動金利 年1.475％で5000万円の住宅ローンを組んでいたとします。
2020年6月に住宅ローンを借り換えた場合、借り換えをしなかった場合で完済までの総返済額の違いを比較してみたいと思います。
| 借り換えなし | 借り換え | |
| 2020年6月の残債 | 37,709,765円 | 37,709,765円 |
| 適用金利 | 変動金利：1.475％ | 年0.410％に借り換えた場合 |
| 月々の返済額 | 152,480円 | 134,801円 |
| 総返済額 | 44,981,600円 | 39,631,473円 |
| 借り換え融資手数料 | － | 829,400円 |
| 抵当権設定・司法書士費用 | － | 200,000円 |
| 総額 | 44,981,600円 | 40,660,873円 |
| 差額 | 4,320,727円 |
約25年間の返済が残っている借り換えで430万円あまりの借り換え効果がでる結果となりました。月々の返済も18,000円の返済額の減額となります。
住宅ローン借り換えの注意点
借り換えの諸費用が必要
住宅ローンの借り換えには銀行に支払う事務手数料などの諸費用が必要となります。多くの金融機関では2.20％（税込み）の事務手数料が必要となりますが、SBI新生銀行の手数料定額型を利用する55,000円（税込）と諸費用を抑えて住宅ローンを組むことが可能です。2.20％（税込み）の事務手数料タイプの住宅ローンに借り換えるのか、一律タイプを選択するのかはしっかりとシミュレーションをしましょう。
借り換えにも住宅ローン審査がある
住宅ローン借り換えの際にも与信、年収、職業、担保価値、健康状態などで住宅ローン審査が行われることとなります。
現在の住宅ローン審査の後、審査にマイナスな事象が発生していると住宅ローン借り換え審査に通らない可能性が出てきます。このため、住宅ローン借り換えを予定している場合にはご自身の信用上の環境を整えておくことが必要です。
特に転職や起業後は住宅ローン審査にはマイナスに働きますのでこれらの予定がある場合には、転職、起業前に借り換えを完了させておくと良いでしょう。
団信の再審査にも注意
また、審査については団体信用生命保険（団信）についても行われ、通院、病歴などで健康状態が悪化していると団信の審査に落ちる可能性があるので注意が必要です。
借り換えに伴う団信の告知義務違反の裁判事例もあるので、告知義務違反は避けましょう。
仮に団信の審査に落ちた場合には加入条件を緩和したワイド団信を活用するという対策があります。ただし、ワイド団信の利用には年0.2％から年0.3％の金利上乗せが必要ですがとなるため、借り換えのメリットが薄れてしまう可能性もありますので、住宅ローン借り換えのシュミレーションをしてみるのが懸命でしょう。
既存住宅ローンで保証料の返戻があるかも
既存の住宅ローンで保証会社による保証を受け、保証料を一括前払いで支払っている場合には、住宅ローンの繰上げ一括返済後に保証会社から保証料の返戻を受けることができます。この返戻を借り換え時の事務手数料に充てることが可能です（実際には返戻は繰上返済をしてから1ヶ月くらい必要）
疾病保障の充実にも注目
ネット銀行の住宅ローンが主流になってきている中で、疾病保障が充実している住宅ローンが増えています。例えば、がんや病気への備えが無料でできることで結果的に、既存の医療保険、がん保険、生命保険の見直しが可能になる可能性があります。
具体的には、auじぶん銀行が疾病保障が充実している住宅ローンの筆頭です。
auじぶん銀行の住宅ローン
三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが出資しているauじぶんはネット完結型の住宅ローンを変動金利から固定金利まで低金利で提供しているおり、疾病保障が充実していることで人気を集めています。
auじぶん銀行ではネット銀行で初めて、がん50%保障、4疾病保障、全疾病長期入院保障※と3つの疾病保障の付帯を開始した銀行で、競合のソニー銀行や住信SBIネット銀行に一歩リードしている状況です。
※満50歳までのお客さまが加入可能。
転職・起業などの予定がある場合には早めの借り換えを
転職や起業などの予定がある場合には早めに借り換えを行うことが大切です。というのも基本的には住宅ローン審査において転職や起業はプラス要因になりません。
住宅ローンを貸し出す金融機関は継続的な収入が得られ、住宅ローンを毎月きちんと返済できるかという返済能力を重視するため、仕事環境の変化はプラスになりません。
転職・起業後、借り換えが可能になるまでの期間は金融機関によりバラバラですが、比較的すぐに借り換えが可能な住宅ローンとしてはSBI新生銀行、イオン銀行、ARUHIのフラット35が挙げられます。
特に、SBI新生銀行では転職直後でも住宅ローンを借りれることを積極的に告知しています。
いずれにしても、転職や起業の計画がある場合には、その前に借り換えを完了しておくことが選択肢を広げられることに間違いはありません。
住宅ローン借り換え審査に必要な書類
| 種別 | |
|---|---|
| 申込書類 | 住宅ローン申込書 |
| 団体信用生命保険申込書兼告知書 | |
| 本人確認書類 | 運転免許証もしくはパスポート |
| 健康保険証 | |
| 世帯全員の住民票 | |
| 印鑑証明書 | |
| 収入証明 | ＜会社員＞ 源泉徴収票 住民税課税証明書もしくは住民税決定通知書 |
| ＜個人事業主・会社経営者＞ 確定申告書（直近3年分） 納税証明書（直近3年分） |
|
| 住宅物件に係る書類 | 登記簿謄本 |
| 売買契約書 | |
| 重要事項説明書 | |
| 借り入れ中の住宅ローン書類 | 住宅ローン返済予定表 |
| 返済口座の通帳の写し |
※ネット銀行の借り換えでは物件に関する書類が不要な銀行も増えてきています。
今、特に注目したい住宅ローン３選！
| 銀行名 | 特徴 | |
|---|---|---|
| auじぶん銀行 | がん50%保障、4疾病保障、全疾病長期入院保障※が無料でついてくる低金利住宅ローン。特に変動金利と10年固定金利の低金利に注目したい。事務手数料2.20%（税込）、保証料無料、一部繰上返済手数料無料、ペアローン・ミックスローン対応、諸費用の借り入れ可能。 ※満50歳までのお客さまが加入可能。 | |
| 住信SBIネット銀行（WEB申込コース） | 全疾病保障が無料で付帯、40歳未満ならがん診断保障など3疾病保障も無料の住宅ローン。変動金利や固定金利の金利の低さにこだわった住宅ローンも提供。 | |
| SBI新生銀行 | 事務手数料格安・保証料無料・一部繰上返済手数料無料。変動金利の金利の低さにこだわった「事務手数料定率型」と初期費用を抑えることができる「事務手数料定額型」を提供。 |
