住宅ローンの月々の返済額や完済タイミングを前倒しするなどの効果がある住宅ローンの借り換えは家計見直しの王道です。

国土交通省の調べでは平成29年度の全国の金融機関の住宅ローン借り換え用の資金貸し出し実績は1兆7,000億円となっており、借り換えの実行額が1件3,000万円とした場合には、年間で約57,000人の方が借り換えを実現した計算となります。

本ページでは住宅ローンの借り換えを検討している方に、住宅ローン借り換えの注意点の情報を提供していきます。

住宅ローンの借り換え実績

【最初に】住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローン借り換えの最大のメリットは住宅ローンの返済額を削減できることです。

実際にどの程度の効果があるのか試算してみましょう。2010年1月に三菱UFJ銀行で変動金利 年1.475%で5000万円の住宅ローンを組んでいたとします。

2020年6月に住宅ローンを借り換えた場合、借り換えをしなかった場合で完済までの総返済額の違いを比較してみたいと思います。

 借り換えなしauじぶん銀行に借り換え
2020年6月の残債37,709,765円37,709,765円
適用金利変動金利;1.475%変動金利;0.410%(全期間引下げプラン)/2020年6月適用
月々の返済額152,480円134,801円
総返済額44,981,600円39,631,473円
借り換え融資手数料829,400円
抵当権設定・司法書士費用200,000円
総額44,981,600円40,660,873円
差額 4,320,727円

 

借り換え先は三菱UFJ銀行とKDDIが出資している、auじぶん銀行の変動金利とし、借り換えに伴う諸費用も込みで借り換えの効果を算出しました。

約25年間の返済が残っている借り換えで430万円あまりの借り換え効果がでる結果となりました。月々の返済も18,000円の返済額の減額となります。

住宅ローン借り換えの注意点

借り換えの諸費用が必要

住宅ローンの借り換えには銀行に支払う融資事務手数料などの諸費用が必要となります。多くの金融機関では2.20%(税込み)の融資事務手数料が必要となりますが、融資事務手数料を一律で55,000円(税込み)にしている新生銀行の住宅ローン、一律330,000(税込み)とする楽天銀行の金利選択型住宅ローンなどを活用すれば諸費用を安く抑えることが可能です。2.20%(税込み)の融資事務手数料タイプの住宅ローンに借り換えるのか、一律タイプを選択するのかはしっかりとシミュレーションをしましょう。

借り換えにも住宅ローン審査がある

住宅ローン借り換えの際にも与信、年収、職業、担保価値、健康状態などで住宅ローン審査が行われることとなります。

現在の住宅ローン審査の後、審査にマイナスな事象が発生していると住宅ローン借り換え審査に通らない可能性が出てきます。

団信の再審査にも注意

また、審査については団体信用生命保険(団信)についても行われ、通院、病歴などで健康状態が悪化していると団信の審査に落ちる可能性があるので注意が必要です。

借り換えに伴う団信の告知義務違反の裁判事例もあるので、告知義務違反は避けましょう。

仮に団信の審査に落ちた場合には加入条件を緩和したワイド団信を活用するという対策があります。年0.2%から年0.3%の金利上乗せが必要ですが、それでも住宅ローン借り換えのメリットが十分に出る場合も十分にあるので、住宅ローン借り換えのシュミレーションをしてみるのが懸命でしょう。

既存住宅ローンで保証料の返戻があるかも

既存の住宅ローンで保証会社による保証を受け、保証料を一括前払いで支払っている場合には、住宅ローンの繰上げ一括返済後に保証会社から保証料の返戻を受けることができます。この返戻を借り換え時の融資事務手数料に充てることが可能です(実際には返戻は繰上返済をしてから1ヶ月くらい必要)

疾病保障の充実にも注目

住宅ローンの借り換えで返済額の削減ができるのは大前提として、もう1つ注目して欲しいのは疾病保障です。がんや病気への備えが無料でできる住宅ローンが増えており、既存の医療保険、がん保険、生命保険の見直しが可能になる可能性があります。

具体的には、auじぶん銀行と楽天銀行ではがん50%保障と精神疾患以外の全ての病気とケガを保障する全疾病保障が無料で付帯させています。

auじぶん銀行の住宅ローン

三菱UFJ銀行とKDDIが出資しているauじぶんはネット完結型の住宅ローンを変動金利から固定金利まで国内最低水準の金利で提供しているおり、疾病保障が充実していることで人気を集めています。

auじぶん銀行ではネット銀行で初めて、がん保障と全疾病保障の2つの疾病保障の付帯を開始した銀行で、競合のソニー銀行や住信SBIネット銀行に一歩リードしている状況です。

auじぶん銀行の住宅ローンについて詳しくはこちら

楽天銀行の金利選択型の住宅ローン

楽天銀行の金利選択型もがん保障と全疾病保障が無料で付帯している点が大きな特徴ですが、その中でも楽天銀行の場合は毎月27日時点で15日以上就業不能な状態が続いている場合、月々の住宅ローンの返済についても保障を受けることが可能です。通算36ヶ月の保障が受けれますので、就業不能保険などに加入されている場合には、保障の減額などを検討してもよいかもしれませんね。

楽天銀行の金利選択型住宅ローンの月々の返済の保障

楽天銀行の住宅ローンについて詳しくはこちら

転職・起業などの予定がある場合には早めの借り換えを

転職や起業などの予定がある場合には早めに借り換えを行うことが大切です。というのも基本的には住宅ローン審査において転職や起業はプラス要因になりません。

住宅ローンを貸し出す金融機関は継続的な収入が得られ、住宅ローンを毎月きちんと返済できるかという返済能力を重視するため、仕事環境の変化はプラスになりません。

転職・起業後、借り換えが可能になるまでの期間は金融機関によりバラバラですが、比較的すぐに借り換えが可能な住宅ローンとしては新生銀行イオン銀行フラット35が挙げられます。

転職や起業の計画がある場合には、その前に借り換えを完了しておくことが望ましいでしょう。

住宅ローン借り換え審査に必要な書類

 

 

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銀行名特徴
auじぶん銀行がん診断保障と全疾病保障の2つが無料でついてくる低金利住宅ローン。変動金利と10年固定金利の低金利に注目したい。事務手数料2.2%(税込)、保証料無料、一部繰上返済手数料無料、ペアローン・ミックスローン対応、諸費用の借り入れ可能。

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