SBIアルヒ（旧ARUHI）のスーパーフラットは、【フラット35（保証型）】の仕組みを使った同社独自の全期間固定ローンで、頭金（自己資金）の割合が大きいほど金利が下がります。2026年11月時点の金利は自己資金の割合に応じて年3.790％〜3.800％で、同じ月のフラット35（買取型）の最も多い金利 年3.810％をわずかに下回ります。
フラット35とどこが違うのか、頭金をどこまで入れれば得なのかは、申込前に迷いやすいところです。金利差を返済額に直すと月に約178円で、金利のタイプより、頭金で借入額そのものを減らすほうが利息への影響はずっと大きくなります（金利などは2026年11月時点の情報です）。
スーパーフラットは自己資金で金利が決まるフラット35
スーパーフラットとは、住宅金融支援機構の【フラット35（保証型）】の仕組みを使った、SBIアルヒ独自のフラット35です。全期間固定金利で保証料が要らないといった通常のフラット35の特徴を引き継ぎつつ、自己資金を多く用意できる人ほど金利が低くなるのが最大の違いです。通常のフラット35では選べないワイド団信なども扱っています。
【FPからのワンポイント】フラット35はどこで借りても同じと思われがちですが、保証型の仕組みを使うスーパーフラットは頭金の割合で金利が変わります。土地から買って建てる方は自己資金の入れ方の選択肢が多いので、どのタイプに当てはまるかを早めに計算しておくと、資金計画が立てやすくなります。
スーパーフラットには、基本の「スーパーフラット」のほか、金利の引き下げと組み合わせる「スーパーフラットS」「スーパーフラットリノベ」などがあり、借入時の自己資金の割合に応じて金利が細かく分かれています。
スーパーフラット（新規借り入れ・借り換え）
新規借り入れ用には、住宅の価格に対する借入額の割合ごとに「スーパーフラット5・6・6.5・7・7.5・8・8.5・9」の8つのタイプがあります。数字が小さいほど自己資金の割合が大きく、金利が低くなる設定です。ただし返済負担率の基準はスーパーフラット8.5・9だけ厳しく、スーパーフラット5は就業不能保険への加入が条件になるなど、タイプによって条件にも違いがあります。
借り換え用には「スーパーフラット借換」（全期間固定・借入期間1〜35年）があります。借り換えは自己資金の割合でタイプを分けておらず、金利も一本です。
2026年11月のスーパーフラットの金利
スーパーフラットの金利は毎月見直され、融資実行月の金利が適用されます。2026年11月時点のフラット35（買取型）の最も多い金利は年3.810％（借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）です（住宅金融支援機構「最新の金利情報」）。
2026年11月のSBIアルヒ公式サイトの金利一覧による、各タイプの金利（引き下げ期間終了後・団信C付き・借入期間15〜35年）は次の表のとおりです。
| タイプ（初出の正式名称） | 住宅価格に対する借入額の割合 | 金利（2026年11月） |
|---|---|---|
| スーパーフラット5（SF5） | 50％以下（就業不能保険の加入が条件） | 年3.790％ |
| スーパーフラット6（SF6） | 50％超60％以下 | 年3.790％ |
| スーパーフラット6.5（SF6.5） | 60％超65％以下 | 年3.790％ |
| スーパーフラット7（SF7） | 65％超70％以下 | 年3.790％ |
| スーパーフラット7.5（SF7.5） | 70％超75％以下 | 年3.790％ |
| スーパーフラット8（SF8） | 75％超80％以下 | 年3.790％ |
| スーパーフラット8.5（SF8.5） | 80％超85％以下 | 年3.800％ |
| スーパーフラット9（SF9） | 85％超90％以下 | 年3.800％ |
| スーパーフラット借換 | 現在のローン残高か担保評価額の200％の、低いほうまで | 年3.660％ |
自己資金の割合が大きいほど金利が低く、どのタイプも買取型の最も多い金利を下回っています。ただし、差は年0.010％〜0.020％と小さく、金利だけでなく事務手数料や団信の費用まで含めた総額で比べる必要があります。
2026年11月時点では、スーパーフラット5から8までが同じ年3.790％で、8.5と9が年3.800％でした。この月の金利だけで見れば、借入額を物件価格の8割以下に抑えられれば、それ以上頭金を増やしても金利は変わりません。
金利差を毎月の返済額に直すと
3,000万円を35年・元利均等返済で借りる場合で比べてみます。スーパーフラット9（年3.800％）なら毎月の返済額は約129,260円、スーパーフラット8（年3.790％）なら約129,080円で、差は1か月あたり約178円です。35年間の利息の合計では、約2,429万円と約2,421万円で、その差は約7.5万円になります。
一方で、頭金を増やせば借入額そのものが減るので、利息の減り方は金利差よりずっと大きくなります。金利のタイプを上げるために頭金を増やすのではなく、手元に残すお金を決めてから入れられる頭金を計算し、その割合で使えるタイプを選ぶ順番がよいと考えています。
団信に加入しない場合は金利が年0.28％下がる設定もありますが、基本的には団信への加入をおすすめします。夫婦どちらかの収入が家計の中心になっているご家庭ほど、万一のときにローンが残らない備えの意味は大きくなります。
なお、住宅金融支援機構は2026年10月1日から「フラットすまい・るポイント」を始めています。借入日が10月1日以降のフラット35（借り換えも対象）に、借入額に応じて2,000〜150,000ポイントが付く制度です。自動では付かず、借入日から6か月以内の申請が必要で、詳しくは機構の特設サイトに載っています。
利用条件・特徴
スーパーフラットの主な利用条件です。
| 年齢 | 申込時の年齢が満70歳未満の日本国籍の方または永住者・特別永住者（親子リレー返済を使う場合は満70歳以上でも申込可） |
| 返済負担率 | すべての借入れの年間返済額が、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下（スーパーフラット8.5・9は年収に関わらず20％以内） |
| 自己資金 | 新規借り入れは自己資金を一定割合以上用意する必要がある（タイプにより必要な割合が異なる） |
| 住宅の条件 | フラット35の技術基準を満たすこと。床面積は一戸建て等50㎡以上、マンション等30㎡以上 |
| 諸費用の借り入れ | 機構が定める諸費用を借入額に含めることができます |
| 借入期間 | 15年以上（60歳以上の場合は10年以上） |
| 借入期間の上限 | 最長35年 |
| 完済時の年齢 | 借入期間は「80歳－申込時の年齢」を超えられない |
| 団体信用生命保険（団信） | 加入は任意。「団体信用生命保険C」から、一般団信・がん保障付・ワイド団信などを選択可能（通常のフラット35では選べないワイド団信も利用できます） |
| 事務手数料 | 借入金額の2.20％（税込）。最低手数料は220,000円（税込） |
| 保証料 | 無料（保証人も不要） |
| 一部繰上返済手数料 | インターネットでの手続きは無料（電話・郵送では、期間を短くする場合11,000円、毎月の返済額を減らす場合33,000円。いずれも税込） |
| 全額繰上返済手数料 | 55,000円（税込） |
| フラット50 | スーパーフラットではフラット50を利用できません（フラット50を使えるのは、機構が買い取る通常のフラット35だけです） |
フラット35なので、利用できる住宅に技術基準があり、物件検査（適合証明）が必要です。2026年4月から一戸建ての床面積の下限が50㎡に下がったため、平屋やコンパクトな戸建ても対象になりやすくなりました。借入期間は原則15年以上で、返済負担率の考え方も民間銀行の変動金利の住宅ローンとは違うので、申込前に試算しておきましょう。
【FPからのワンポイント】自己資金をどこまで入れるかは、手元に残す生活防衛資金とのバランスで決めます。金利を下げたいからと頭金に回しすぎると、入居後の予備費が足りなくなります。車の買い替えや教育費など突然の出費に備えて、生活費の数か月分以上は手元に残しておくのが安全です。
スーパーフラットS（フラット35Sの金利引き下げ）
スーパーフラットSは、【フラット35】の金利引き下げ制度「フラット35S」をスーパーフラットに適用したものです。省エネ性能や耐震性能などの物件条件を満たすと、一定期間の金利が引き下げられます。
フラット35の金利引き下げには、フラット35S（ZEH／金利Aプラン／金利Bプラン）、子育て世帯・若年夫婦世帯向けの「子育てプラス」、維持保全型などのメニューがあります。現在は、メニューごとに加算されるポイントの合計で引き下げ幅と期間が決まります。たとえば4ポイントなら当初5年間 年1.00％、2ポイントなら当初5年間 年0.50％の引き下げで、引き下げ幅は最大で年1.00％です。
物件の性能や家族の状況（子どもの人数など）で受けられる引き下げが変わるため、どのメニューの対象になるかは、建築会社や販売会社に早めに確認してください。借り換えでは、フラット35Sなど住宅性能・維持保全・地域連携に関する引き下げメニューは使えませんが、子育てプラスは使えます。
スーパーフラットリノベ（中古＋リフォーム向け）
「リノベ」はリノベーションの略です。住宅金融支援機構は中古住宅の活用と省エネ住宅の普及を進めており、中古住宅を買って一定の性能向上リフォームを行う場合や、リフォーム済みの中古住宅を買う場合に、一定期間金利が引き下げられる制度（フラット35リノベ）を用意しています。
中古住宅を買って直す方法は、新築より購入費用を抑えられる場合があります。引き下げ幅・期間や対象条件は前述のフラット35Sと同じく、メニューの組み合わせで決まり、リフォーム費用の負担と引き換えに手厚い引き下げを受けられる場合があります。スーパーフラットリノベも、Sと同様に借り換えでは使えません。
SBIアルヒの団信は「団体信用生命保険C」から選べる
通常のフラット35では機構団信を使いますが、スーパーフラットでは「団体信用生命保険C」から保障のタイプを選べます。一般のフラット35では選べないワイド団信（引受条件を緩和した団信）に対応しているほか、がんと診断確定されたときにローン残高の50％または100％相当額が支払われるプラン、がんと10種類の生活習慣病を対象にした生活習慣病団信、夫婦で加入する連生団信もあります。
保障を手厚くするプランは金利が上乗せされ、上乗せ幅はプランごとに決まっています。2026年11月時点のSBIアルヒの金利一覧では、次の表のようになっています。
| 団信Cのプラン | 金利の加算・減算（2026年11月） | 保障の中身 |
|---|---|---|
| 一般団信 | 表の金利に含まれる | 死亡・所定の高度障害状態になるとローン残高がなくなる（一般連生団信も選べる） |
| がん50％団信 | 年0.05％上乗せ | 一般団信の保障に加え、がんと診断確定されるとローン残高の半分が支払われる |
| がん100％団信 | 年0.15％上乗せ | 一般団信の保障に加え、がんと診断確定されるとローン残高の全額が支払われ、給付金もある |
| 生活習慣病団信 | 年0.25％上乗せ | がんと10種類の生活習慣病が対象で、病気・けがの入院の保障も付く |
| ワイド団信 | 年0.30％上乗せ | 引受条件を緩和した団信で、持病があっても加入できる場合がある |
| 団信に加入しない | 年0.28％差し引き | 万一のときもローンは残る |
ワイド団信は、うつ病・高血圧症・糖尿病・肝機能障害などの持病がある人を例に挙げて案内されていますが、すべての人が加入できるわけではありません。見積もりの段階で、団信の上乗せを含めた金利で返済額を出してもらいましょう。
【FPからのワンポイント】団信は、すでに加入している生命保険・医療保険との重なりで考えます。住宅ローンを組むタイミングで死亡保障を見直すと、団信の上乗せ分を保険料の節約でまかなえることもあります。保障の付けすぎと不足の両方を避けるため、家計全体で判断してください。
申し込む前に知っておきたいスーパーフラットの注意点
スーパーフラットは頭金を多く入れられる方に向いた商品ですが、デメリットにあたる点もあります。
- 頭金（自己資金）が最低1割は必要です。新規借り入れのタイプは自己資金の割合が条件なので、頭金なしでは使えません。
- 事務手数料は借入額の2.20％（税込・最低220,000円）の定率で、3,000万円借りると660,000円（税込）です。
- 買取型との金利差は年0.010％〜0.020％と小さく、団信の上乗せや手数料しだいで総額が逆転することもあります。
- スーパーフラット5は就業不能保険への加入が条件で、別途費用（上乗せ金利または特約料）がかかります。加入できない場合はスーパーフラット6の金利になります。
- 借入額の割合が80％を超えるタイプ（8.5と9）は、返済負担率の基準が年収に関わらず20％以内と、ほかのタイプより厳しくなっています。
- フラット35の技術基準を満たす物件検査（適合証明）が必要で、借入期間は原則15年以上です。
地銀や信用金庫の変動金利と迷う場合は、全期間固定で返済額を確定させたいか、変動金利の低さを取るかで考えると決めやすくなります。金利が上がったときの返済額の違いは、変動金利かフラット35かを金利上昇の場面で試算した記事で紹介しています。フラット35そのものの仕組みは、フラット35の金利の比べ方とメリット・デメリットの記事をご覧ください。
スーパーフラットが向くのは頭金を厚く入れられる人
SBIアルヒ（旧ARUHI）は、フラット35の融資実行件数で長年シェア1位の実績を持つ金融機関です。※2010年度-2025年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2026年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
金利が上がっている今、全期間固定で返済額を確定させたい方や、頭金を厚く入れて金利を抑えたい方には、スーパーフラットは検討する価値があります。変動金利の低さを重視するなら、他の住宅ローンとも比べてから決めましょう。キャンペーンの有無はSBIアルヒのキャンペーンコードの記事で紹介しています。
仕組みが分かりにくいと感じたら、SBIアルヒの店舗で専門スタッフに相談できます。来店はWebから予約でき、店舗が遠い方はオンラインのビデオチャット相談も使えます。実際に選ぶ段階では、金利・手数料・団信の上乗せ幅などの最新の条件をご自身でも確かめてから判断してください。
