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住宅融資保険及び住宅融資保険用手数料とは？
今回は、つなぎ融資やフラット35パッケージローンを利用するときに目にする機会がある「住宅融資保険用手数料」について解説したいと思います。注文住宅を検討している方から「見積もりに知らない手数料が載っているのですが、これは何ですか？」とご相談いただくことの多い費用です。
まず、この保険が活躍する可能性がある「つなぎ融資」について少し解説しておきます。
土地を買って建物を建てる場合、工務店・不動産会社に家を建ててもらう必要があります。いわゆる注文住宅です。徳島をはじめ地方では土地を先に手当てして注文住宅を建てるケースが多いので、つなぎ融資は決して他人事ではありません。
工務店には、家を建てる前や中間地点で建築費用の一部（着工金・中間金）を支払う必要がありますが、住宅ローンは家が完成してからでないと利用できないので、家が完成する前に工務店に支払うお金をどうやって用意するのか、という問題が出てきます。
そんな時に活躍するのが「つなぎ融資」という商品です。つなぎ融資は工事着手から完成までの短期間だけ使うローン商品で、家が完成したら住宅ローンを契約して、住宅ローンの資金から完済することになります。
このように短い期間しか利用しないつなぎ融資ですが、「短期間と言えども不測の事態、例えば、工務店が夜逃げしたり破綻したりといった事態が絶対に無いとは言い切れない」のでなんらかの備えが必要になります。そのような不測の事態に備える保険が「住宅融資保険」で、その保険を利用するためのお金が「住宅融資保険用手数料」というものです。
この保険料は、つなぎ融資やフラット35パッケージローンを貸す金融機関を通じて住宅金融支援機構に対して支払われるので、実質的には住宅ローンを利用する私たちが負担することになります。
※つなぎ融資やパッケージローンの金利にこの手数料分が最初から含まれることも多いので、費用を負担していることを意識しないまま終わることもあると思いますが、表に見えるか見えないかの違いだけで、結局は私たちが負担していることに違いはありません。
住宅融資保険が対応する不測の事態とは？
つなぎ融資の場合
注文住宅を発注した工務店が住宅建築途中に破たんして、建築工事が中断されて住宅が完成しない場合は、当然ながら住宅ローンを組むことはできません。そうすると、つなぎ融資が宙ぶらりんの状態で残ってしまう可能性があります。
「つなぎ融資」をしている金融機関は、そのお金を返してもらえないと困るので、この保険を発動することで、つなぎ融資で融資している金額を住宅金融支援機構から受け取ることができます。
フラット35パッケージローンの場合
フラット35パッケージローンとは、「フラット35を利用したい。でも自己資金が足りないのでフラット35の金利が高くなってしまう（※フラット35は融資率が9割を超えると金利が高くなります）。」という状態を回避するために、自己資金の不足部分を用意するために使うローン商品です。
この商品を利用することでフラット35で満額借りるよりも総返済額を抑えられることが多いので、自己資金が不足している人が検討してよい商品なのですが、金融機関にとっては困った問題があります。
それは、「住宅の抵当権はフラット35にとられてしまう」という問題です。返済が滞った時に、抵当に入れてもらった住宅を処分して資金を回収するという方法が取れないのです。
そのため、金融機関はフラット35パッケージローンを貸し出すときも、住宅金融支援機構が提供する住宅融資保険に加入することになります。
あとはつなぎ融資の場合と一緒です。返済が滞った時にこの保険を発動して、フラット35パッケージローンの融資金額を回収する、という流れです。
住宅融資保険は銀行が損をしないようにする仕組み
この保険は「銀行が損をしないように加入しておく保険」で、私たち借りる側には特にメリットはありません。工務店が破たんした時に、私たちが保険金を受け取れるといった直接的な経済的メリットはないのです。
つなぎ融資やフラット35パッケージローンで借りたお金の返済先が住宅金融支援機構に変わるだけです。
住宅ローンの保証料のような仕組みで、借りる側にとってはほとんどメリットがない保険ですが、この保険料はつなぎ融資の借入額から差し引かれるなどの形で、借りる人が実質的に負担することになっています。
納得感はない仕組みですが、金融機関としてはこのようなセーフティネットが無いと低い金利で短期のお金を貸すことができない、ということで、つなぎ融資などを受ける際には負担が必要な費用として認識しておきましょう。
つなぎ融資・フラット35パッケージローンに対応する金融機関
メガバンクやネット銀行はつなぎ融資に対応していないことが多く、対応しているのは地方銀行や信用金庫、フラット35の取扱金融機関が中心です。地方銀行・信用金庫は地元の工務店の事情に通じていて分割実行などに柔軟なことがある一方、住宅ローン自体の金利水準は商品によって差が大きいので、つなぎ融資の使いやすさと住宅ローン本体の条件をセットで比較することが大切です。
ちなみに、フラット35を申し込める金融機関はつなぎ融資に対応していることがほとんどです。
フラット35取り扱い最大手のSBIアルヒも「フラットつなぎ」という商品でつなぎ融資に対応しています（土地購入資金・着工金・中間金に対応）。SBIアルヒでは自治体と連携して金利が引き下げられる地域連携型のフラット35や独自商品も扱っていますので、公式サイトはチェックしておくと良いと思います。また、SBI新生銀行でも土地購入代金を対象にしたつなぎ融資（元金一括返済型住宅ローン）を取り扱っています（着工金・中間金は対象外。事務手数料・保証料は無料、電子契約の場合は電子契約手数料5,500円（税込）。2026年7月時点・公式サイト確認）。なお、以前ご紹介していたグループ会社アプラスの住宅つなぎローンは、一般向けの新規申込受付を終了しています（SBI新生銀行の住宅ローン利用者向けの取次については、最新の取扱状況を公式サイトでご確認ください）。
楽天銀行もフラット35を取り扱っており、住宅融資保険付の「つなぎローン」で土地先行取得費用・着工金・中間金を最大3回まで分割して借りることができます。フラット35を考えている人はチェックしておいて損はないでしょう。
主な対応状況を整理すると次のとおりです（2026年7月時点。詳細条件・金利は必ず各社公式サイトでご確認ください）。
| 金融機関 | つなぎ融資の対応範囲 | 備考 |
|---|---|---|
| SBIアルヒ（フラットつなぎ） | 土地購入資金・着工金・中間金 | フラット35・スーパーフラットの審査承認が前提 |
| 楽天銀行（つなぎローン） | 土地先行取得費用・着工金・中間金（最大3回分割） | 楽天銀行の住宅ローン利用者専用・住宅融資保険付 |
| SBI新生銀行（元金一括返済型住宅ローン） | 土地購入代金・購入時諸費用のみ | 着工金・中間金は対象外。事務手数料・保証料無料 |
フラット35取扱金融機関であれば、つなぎ融資もフラット35パッケージローンもおおむね対応していると思いますが、中には金利や手数料を高めに設定している金融機関もあるので注意が必要です。つなぎ融資は「住宅ローンとセットで借りる」商品なので、住宅ローン本体を選ぶ段階でつなぎ融資の条件まで確認しておくのが失敗しないコツです。
つなぎ融資の費用について、FPがよく受けるご質問
つなぎ融資にはどんな費用がかかりますか？
つなぎ融資では、借入期間に応じた日割りの利息のほか、金融機関によって事務手数料・印紙代（または電子契約手数料）・住宅融資保険用手数料などがかかります。つなぎ融資は無担保に近い短期融資のため、金利は住宅ローン本体より高めに設定されるのが一般的です。工期が延びると利息や延長費用が増えることもあるので、余裕をもった資金計画を立てましょう。具体的な金利・手数料は金融機関ごとに異なりますので、必ず各社の公式サイトでご確認ください。
つなぎ融資の利息にも住宅ローン控除は使えますか？
つなぎ融資は建物完成前の短期融資であり、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象にはなりません。控除の対象になるのは、完成後に実行される住宅ローン本体です。つなぎ融資の利息や手数料は「戻ってこない諸費用」として資金計画に織り込んでおきましょう。
つなぎ融資を使わずに済む方法はありますか？
金融機関によっては、住宅ローンを土地代金・着工金などのタイミングに合わせて複数回に分けて実行する「分割融資（分割実行）」に対応していることがあります。地方では、付き合いのある地方銀行・信用金庫が柔軟に対応してくれるケースもありますので、注文住宅を計画する段階で「つなぎ融資と分割融資のどちらが使えるか、総費用はどちらが安いか」を金融機関に確認してみることをおすすめします。
