つなぎ融資の住宅融資保険とは？手数料の負担をFPが解説

住宅融資保険及び住宅融資保険用手数料とは？

住宅融資保険用手数料とは、つなぎ融資やフラット35パッケージローンを貸す金融機関が、住宅金融支援機構の「住宅融資保険」に加入するための費用です。保険金を受け取るのは金融機関で、借りる側に直接のメリットはありませんが、費用は実質的に借りる人が負担します。

注文住宅の見積もりや資金計画書に見慣れない手数料が載っていて、「これは何の費用？」と戸惑う方は少なくありません。ここでは、仕組みと負担の考え方をFPの目線でかみくだいてお伝えします。

まず、この保険が活躍する可能性がある「つなぎ融資」について少し解説しておきます。

土地を買って建物を建てる場合、工務店・ハウスメーカーに家を建ててもらう必要があります。いわゆる注文住宅です。徳島をはじめ地方では土地を先に手当てして注文住宅を建てるケースが多いので、つなぎ融資は決して他人事ではありません。

工務店には、家を建てる前や途中で建築費用の一部（着工金・中間金）を支払う必要があります。ところが住宅ローンは原則として家が完成してから実行されるため、完成前に支払うお金をどう用意するかという問題が出てきます。

そんな時に活躍するのが「つなぎ融資」です。工事着手から完成までの短期間だけ使うローンで、家が完成したら住宅ローンを契約し、その資金で完済します。流れや利息の計算はフラット35のつなぎ融資の流れと利息・手数料の計算で詳しくまとめています。

短期間の融資とはいえ、工務店が工事の途中で破綻するといった不測の事態が絶対に無いとは言い切れません。そうした事態に備える保険が「住宅融資保険」で、その保険を利用するための費用が「住宅融資保険用手数料」です。

この保険料は、つなぎ融資やフラット35パッケージローンを貸す金融機関を通じて住宅金融支援機構に支払われるので、実質的には住宅ローンを利用する私たちが負担することになります。

※つなぎ融資やパッケージローンの金利にこの手数料分があらかじめ含まれていることも多く、費用を負担している意識がないまま終わる方もいます。表に見えるか見えないかの違いだけで、負担していることに変わりはありません。

住宅融資保険が対応する不測の事態とは？

つなぎ融資の場合

注文住宅を発注した工務店が建築途中に破綻して工事が中断し、住宅が完成しなければ、当然ながら住宅ローンは組めません。そうすると、つなぎ融資が宙ぶらりんの状態で残ってしまう可能性があります。

つなぎ融資をしている金融機関は、そのお金を返してもらえないと困ります。そこでこの保険を使い、つなぎ融資の融資金額を住宅金融支援機構から受け取れるようにしているのです。

フラット35パッケージローンの場合

フラット35パッケージローンとは、「フラット35を使いたいが、自己資金が足りず融資率が9割を超えると金利が高くなってしまう」という状態を避けるため、自己資金の不足分を別に借りるローン商品です（※フラット35は融資率が9割を超えると金利が上がります）。

この金利差は小さくありません。2026年9月のフラット35（借入期間21〜35年・新機構団信付きの最頻金利）は、融資率9割以下で年3.460%、9割超で年3.570%と、年0.110%の差があります（住宅金融支援機構「最新の金利情報」・2026年9月時点）。フラット35の金利は毎月改定されます。

パッケージローンを使うと、フラット35で満額借りるより総返済額を抑えられることが多いため、自己資金が不足している人は検討してよい商品です。ただし、金融機関にとっては困った問題があります。

それは、「住宅の抵当権はフラット35側に設定される」という問題です。返済が滞ったときに、担保の住宅を処分して資金を回収するという方法が取れないのです。

そのため、金融機関はフラット35パッケージローンを貸すときも、住宅金融支援機構の住宅融資保険に加入します。返済が滞った時にこの保険を使って融資金額を回収する、という流れはつなぎ融資と同じです。

住宅融資保険は銀行が損をしないようにする仕組み

この保険は「金融機関が損をしないように加入しておく保険」で、保険の契約は住宅金融支援機構と金融機関の間で結ばれ、借りる人は契約の当事者ではありません（住宅金融支援機構「住宅融資保険の概要」）。工務店が破綻した時に、私たちが保険金を受け取れるわけではないのです。

保険が使われた場合も、つなぎ融資やフラット35パッケージローンで借りたお金の返済先が住宅金融支援機構に変わるだけで、借金そのものが消えるわけではありません。

住宅ローンの保証料に近い仕組みで、借りる側にとってはメリットの薄い保険です。それでも、この保険料はつなぎ融資の借入額から差し引かれるなどの形で、借りる人が実質的に負担しています。

納得しにくい仕組みですが、金融機関はこうしたセーフティネットが無いと、低い金利で短期のお金を貸せません。つなぎ融資などを受ける際には、避けられない費用として資金計画に入れておきましょう。

つなぎ融資・フラット35パッケージローンに対応する金融機関

メガバンクやネット銀行はつなぎ融資に対応していないことが多く、対応しているのは地方銀行や信用金庫、フラット35の取扱金融機関が中心です。

地方銀行・信用金庫は地元の工務店の事情に通じていて、分割実行などに柔軟なことがあります。一方で住宅ローン本体の金利水準は商品によって差が大きいので、つなぎ融資の使いやすさと住宅ローン本体の条件をセットで比較することが大切です。

フラット35を申し込める金融機関は、つなぎ融資に対応していることがほとんどです。主な例を見ていきましょう。

フラット35を主力とするSBIアルヒは「フラットつなぎ」という商品でつなぎ融資に対応しています。対象は土地購入資金・着工金・上棟金・竣工金（合わせて最大4回まで）で、フラット35リノベなどを使う場合は中古住宅の購入資金やリフォーム資金にも使えます。

ただし、土地購入資金は建築計画と同時に土地を取得し、1年以内に建物が竣工予定の場合に限られ、「土地だけ先に買う」ケースには使えません。SBIアルヒは自治体と連携して金利が引き下げられる地域連携型のフラット35や、独自商品のスーパーフラットも扱っています。

SBI新生銀行は、土地購入代金を対象にしたつなぎ融資（元金一括返済型住宅ローン）を取り扱っています。建物の着工金・中間金には使えない点に注意が必要で、事務手数料は無料です。

着工金・中間金については、グループ会社アプラスの「住宅つなぎローン（アプラスブリッジローン）」が案内されています。アプラスは一般向けのブリッジローンの申込受付を2024年12月で終了しており、現在はSBI新生銀行など提携先の住宅ローンを利用する人向けに取り扱いが続いています。

楽天銀行もフラット35を取り扱っており、住宅融資保険付の「つなぎローン」で土地先行取得費用・着工金・中間金を最大3回まで分割して借りられます。借入限度額の目安は土地が売買契約金額の100%以内、着工金が建築請負契約金額の30%以内、中間金が着工金と合わせて建築請負契約金額の60%以内です。

主な対応状況を整理すると次のとおりです（2026年9月時点・各社公式サイトにて確認）。

※金利・手数料・利用条件は変わることがあります。最新の内容は各金融機関の公式サイトでご確認ください。

フラット35取扱金融機関であれば、つなぎ融資もパッケージローンもおおむね対応していますが、中には金利や手数料を高めに設定している金融機関もあります。つなぎ融資は「住宅ローンとセットで借りる」商品なので、住宅ローン本体を選ぶ段階でつなぎ融資の条件まで確認しておくのが失敗しないコツです。

つなぎ融資と住宅融資保険のよくある質問

Q. つなぎ融資にはどんな費用がかかりますか？

A. 借入期間に応じた日割りの利息のほか、事務手数料・印紙代（または電子契約手数料）・住宅融資保険用手数料などがかかります。金利は住宅ローン本体より高めが一般的で、工期が延びると利息も増えます。諸費用全体の目安は住宅ローンの諸費用の内訳と節約する方法も参考にしてください。

Q. 工務店が倒産したら、住宅融資保険で借りる側は守られますか？

A. 守られません。住宅融資保険の保険金を受け取るのは金融機関で、借りる人の借金が消えるわけではありません。工務店の倒産に備えたいなら、契約前に工務店が完成保証の制度に加入しているかを確認しておくと安心です。

Q. つなぎ融資の利息にも住宅ローン控除は使えますか？

A. 使えません。つなぎ融資は建物完成前の短期融資で、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象にはなりません。控除の対象は完成後に実行される住宅ローン本体です。つなぎ融資の利息や手数料は「戻ってこない諸費用」として資金計画に入れておきましょう。

Q. つなぎ融資を使わずに済む方法はありますか？

A. 住宅ローンを土地代金・着工金などのタイミングに合わせて複数回に分けて実行する「分割融資（分割実行）」に対応する金融機関なら、つなぎ融資が不要になることがあります。地方では、付き合いのある地方銀行・信用金庫が柔軟に対応してくれるケースもあります。

注文住宅を計画する段階で、「つなぎ融資と分割融資のどちらが使えるか、総費用はどちらが安いか」を金融機関に確認してみましょう。つなぎ融資に対応していないネット銀行を使いたい場合の考え方は、ネット銀行の住宅ローンでつなぎ融資を使う方法で解説しています。