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車のローンを抱えたままだと住宅ローンの審査に通らないかも…
家がほしいけど頭金がない。このまま家を買っても新しい家具や家電を買う余裕がない。車のローンが残っているけれども住宅ローンの審査に通るだろうか。
そのような悩みを抱えていると、家具や家電を買うお金やクルマのローンを住宅ローンに組み込めないんだろうか？ということを考えることがあると思います。
果たしてそんなことができるのでしょうか？
結論は、全部は無理でもある程度は可能、です。何でもかんでも住宅ローンに組み入れることはできませんが、住宅購入にまつわる諸費用を借りることができる住宅ローンは増えてきています。
家具や家電・引っ越し費用であれば住宅ローンに組み入れて借りることが出来るでしょう。住宅購入や引っ越しのために用意している資金があれば、それを車のローンの繰り上げ返済に回すことで間接的に車のローンを住宅ローンに借り換ることも可能な時代です。
ただ、車のローンやカードローン・フリーローンなどを住宅ローンにまとめるのは原則的にはできません。違法でも良くて、工務店・不動産会社の協力も得られるのであればできます。いわゆる住宅ローンの水増し行為と言われるもので、例えば、本来は3,000万円の住宅の建築費用（または販売価格）を、3,200万円と言うことにして、金融機関から3,200万円の住宅ローンの融資を受けるといった方法です。この手法は、不正融資問題として世間や金融機関厳しい目が向けられるようになっているので、正確には「できました」の方が正しい言い方かもしれません。
フラット35を不正に水増しして利用していた人が調査されて住宅ローンの全額返済を求められる事例も2019年8月に発表されたばかり、今も昔も住宅ローンは家を買うためのお金であり、建物と土地、それから諸費用以外の目的では融資をしないというのが原則です。
確かに、以前は家買う人・家を建てる人と不動産会社と結託して家を建てたり買ったりする費用を水増しした書類を作って、それを銀行の住宅ローンの審査資料として提出することで、本来あるべき家の金額以上のお金を借りるという手口が日本中で行われています（いました）。
ところが、少し前にJR九州グループの不動産会社での不正行為が全国的なニュースになったり、いくつかの不正住宅ローンが発見されたことをきっかけに銀行側が審査を厳しくしています。フラット35についても国が正しい融資が実行されているか総チェックするような事態になるなど、不正行為が行われないような審査対策を進めているのが最近の住宅ローン事情です。
どんな犯罪行為も同じですが、現実的に住宅価格の水増しを100％防ぐことは難しくいたちごっこの世界なのも事実です。そのため、工務店さんや建築会社さんのほうから住宅ローンに混ぜましょうという提案をされる可能性は残っていると言えるわけです。もしくは住宅ローンを借りる側から相談してシナリオを作ってくれる工務店さんもゼロではないと思います。
ですので、昔はよく行われていた手法だとしても、基本的にはお勧めはできません。違法行為であることはもちろん、借りるお金が減るわけではありませんし、数年で完済できるはずの自動車ローンを住宅ローンに組み込むことで10年・20年・30年も実質的に返済を先延ばしにしているだけとも言えます。
住宅価格を水増しして車のローンをまとめるのは違法行為
先ほどお話しした住宅価格の水増しは脱税行為というか違法と判断されます。私文書偽装などの罪に問われる可能性があります。
また、住宅ローンを借りると受けられる住宅ローン控除の金額が変わりますので、脱税行為としてみなされる可能性も排除できません。住宅ローンの残高に対して所得税や住民税が減免されたり還付されたりする制度で、この額が変わってしまうからです。
現実的には行われている・行われていたことであっても、最近は金融機関も国も厳しい目を向けていることも考えて、もし工務店や不動産会社から甘い誘惑があった場合でも、かなり慎重な判断が必要だということは気に留めておいていたほうがよいと思います。
クルマのローンと住宅ローン、得なのはどっち？
ところで、クルマのローンを住宅ローンに組み込んだ場合と、クルマのローンをそのまま払い続けた場合とでは、どちらが得なのか？という疑問もあると思います。
住宅ローンの金利のほうがクルマのローンの金利よりも低い場合がほとんどなので、クルマのr−ンを住宅ローンに混ぜたほうが得な気がします。果たして本当にそうでしょうか？
仮に、クルマのローンが200万円、5年だとします。金利は3.9％です。毎月の支払は36,742円です。そのまま払い続けた場合は利息を約20万円支払う事になります。
では、この200万円を住宅ローンに組み込んだらどうなるでしょうか？住宅ローンの条件は35年返済、金利はフラット35の1.36％(2018年3月金利）だとします。この条件だと、利息は51万円になりました。毎月の支払は5,987円になります。
車のローン | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 毎月返済額 | 36,742円 | 5,987円 |
| 総返済額 | 2,204,545円 | 2,514,526円 |
なぜ、住宅ローンの金利のほうが低いのにクルマのローンをそのまま返すよりも、住宅ローンに組み込んだほうが余分な利息を支払うことになるかというと、期間が長いからです。クルマのローンが5年に対し、住宅ローンは35年です。金利は住宅ローンのほうが低くても、期間が長いのでクルマのローンを払うよりも多く利息を払うようになります。
実は住宅ローンに組み込んだほうが損をする
このようにクルマのローンや家具や家電を買うお金を住宅ローンに組み込むと余分なお金を支払うようになります。つまり、トータルで考えるとお金を損するということです。
それでも、なぜ住宅ローンに他の借り入れをまとめたりする人が後を絶たないのでしょうか？
なぜ？損をしても住宅ローンにまとめる理由①
1つ目はマイホームを持つという目的です。例えば、工務店などから事前に200万円を受け取って、そのお金でクルマのローンを返済。その後、実際は3,000万円の工事代金を3,200万円に水増しして住宅ローンの借り入れ書類を作成して金融機関に提出。クルマのローンは完済していることもあり、3,200万円の住宅ローンの審査も無事に通過。結果的に、クルマのローンは無くなり、住宅ローンに一本化される、というようなやり方です。
クルマのローンが無くなったことで、住宅ローンの審査が通りやすくなり、夢のマイホームを持てる確率が高まるということです。
なぜ？損をしても住宅ローンにまとめる理由②
2つ目は住宅ローン借り入れ後にゆとりある生活をおくるためです。
住宅ローンを借りるとすぐに毎月10万円の住宅ローンの返済がスタートします。そこで5万円のクルマのローンが残っていたら、家と自動車の2つで15万円の返済が必要です。先ほどのシミュレーションの通り、住宅ローンに一本化するとゆっくり返済できるので毎月の返済額が大きく増えることはありません。
つまり、月々の家計・生活には当然ゆとりが出てきます。手元資金に余裕ができれば欲しいものを買うこともできるようになるわけです。
なぜ？損をしても住宅ローンにまとめる理由③
3つ目が住宅ローンの希望金額を借りられるようにするためです。
住宅ローンの審査では「年間返済負担率」でこの人にいくら融資できるのかが計算されます。この年間返済負担率には「自動車ローン」「カードローン」「フリーローン」など住宅ローン以外の年間の返済金額も加味されます。
例えば、年収400万円の人に返済負担率30％まで貸してくれる銀行があったとします。
住宅ローン以外の借り入れが無ければ「住宅ローン：月10万円×12か月＝120万円」まで借りることができるので、30年返済なら×30年で3,600万円の総返済額になるぐらいまでであれば住宅ローンを契約できる可能性があるわけです。
ところが、自動車ローンで月3万円の返済があると「自動車ローン：月3万円×12か月=36万円」＋「住宅ローン：7万円×12か月=84万円」までしか借りられないので、同じ30年返済でも2,520万円の総返済額になるぐらいまでしか借りられないことになります。
この差は大きいですね。買える家の水準がかなり違ってくることが想像できます。
家具や家電・引っ越し代金は住宅ローンに含むことができる
危ない橋を渡る前にまず利用を考えて欲しい商品があります。それは「諸費用を組み込むことができる住宅ローン」の活用です。
ネット銀行の住宅ローンは比較的諸費用の借り入れができるタイプの商品が増えてきています。例えばネット銀行のauじぶん銀行の住宅ローンはかなり幅広く借り入れできることが特徴です。
具体的には・・・
- 印紙税（売買契約書などに貼付）
- 登記にかかる登録免許税
- 司法書士・土地家屋調査士の手数料
- 住宅ローン事務手数料
- 火災保険料
- 地震保険料
- 不動産仲介手数料
- 引っ越し費用など
です。自動車ローンはさすがに含まれまていませんが、かなり幅広い費用を住宅ローンの一部として貸してくれるので、最近はほぼ手元資金ゼロ円でも家を買うことができる時代になってきています。住宅購入・住宅ローン関連費用が手元資金が無くても大丈夫と言うことは、残った手元資金はすでに借りている自動車ローンの返済などに回すことができるようになるはずです。
クルマのローンやカードローンに対応する商品も登場
フラット35を日本で一番貸し出している金融機関「アルヒ」が2018年から取扱いを開始しているのが、自動車ローンやカードローンをまとめたうえで、35年返済にすることができる「諸費用ローンワイド」という商品です。
正式にはアルヒと提携している新生銀行グループのアプラスという信販会社が提供する商品ですが、上記の「３」に記載されている通り、他のローンからの借り換えができるという点が特徴です。カードローンや自動車ローンを最長で35年返済（限度額は300万円まで）に借り換えることができるので、合法なのはもちろん、まっとうな商品を利用することで、マイホーム購入にまつわる様々な悩みを解決できる可能性があります。
ただし、この商品は住宅ローンの金利が適用されるわけではなく、この商品特有の金利が適用されます（長期プライムレートという金利に連動することになっていて、2％～3％ぐらいだと思っておくと良さそうでした）ので、住宅ローンにまとめるよりは利息が高くなってしまう点には注意しましょう。
金融機関からバレルかもしれない、あとで調べられるかもしれない・・・なんて不安を抱えるよりはこの商品を利用した方が精神的にも法律的にも良いのは言うまでもないと思います。
この商品はアルヒでフラット35を借りる人でなければ利用できませんので、興味がある人はお近くのアルヒの店舗に来店予約して相談してみると良いでしょう。アルヒは一応全国展開している金融機関ですが、行ける範囲に店舗があるか確認してみてください。