ソニー銀行や住信SBIネット銀行、auじぶん銀行などのネット銀行の住宅ローンは金利が低いだけでなく、無料で将来の病気やケガに備えられる疾病保障がセットできたり、一般的な銀行の住宅ローンよりも魅力的な特徴が多くあります。
また、パソコンやスマホがあれば住宅ローンの残高確認や繰り上げ返済も簡単にできるので、住宅ローンを借りた後の利便性の高さも魅力の1つです。
一方で、注文住宅で家を建てる場合、ソニー銀行や住信SBIネット銀行のようなネット銀行の住宅ローンを利用したいと思っても、「つなぎ融資」や「分割融資」に対応していないことが多いので利用しにくいという弱点があります。
この記事ではソニー銀行や住信SBIネット銀行、auじぶん銀行などのネット銀行の住宅ローンで「つなぎ融資」を利用してから住宅ローンに切り替えていく方法について解説しています。
通常、着工金や中間金などのお金はつなぎ融資という商品を利用して、ハウスメーカーや工務店に支払い、マイホームが完成したタイミングで借りる住宅ローンのお金でつなぎ融資を完済します。その後は、建売住宅やマンション購入時と同じで、住宅ローンを返済していくことになります。
つなぎ融資に対応している住宅ローンは少し探せば簡単に見つかります。ただ、「つなぎ融資に対応している」という理由だけで金融機関を選んでしまうと、住宅ローンの金利が高かったり、疾病保障が充実していない住宅ローンを利用することになってしまいます。それは、総返済額や手数料が数十万円〜数百万円も増えたり、将来の病気に対する備えが不十分になったり、将来、後悔する可能性があります。
「つなぎ融資も利用したいし、ソニー銀行や住信SBIネット銀行のような低金利で疾病保障が充実したネット銀行の住宅ローンを利用したい」という人は、この記事を住宅ローン選びの参考にしていただければと思います。
目次
つなぎ融資に対応しているネット銀行の住宅ローンは？
「住宅ローンの借り換え」は自由に行うことができるので、最初だけつなぎ融資に対応している住宅ローンを使って、マイホームが完成してからすぐに本命の住宅ローンに借り換えることで、注文住宅でもつなぎ融資に対応していない住宅ローンを実質的に利用する裏技のような方法もあります。
ただし、この方法は2回住宅ローンを借りることになるので手続きや準備は面倒ですし、住宅ローンの契約回数が多い分、手数料や税金・司法書士報酬も多くかかります。2回目の住宅ローンの審査に落ちる可能性も否定できません。
そのような裏技より、最初から「つなぎ融資に対応していて、かつ、魅力的な住宅ローンを利用する方がシンプル」なので、最初につなぎ融資に対応していて、かつ、金利が低く疾病保障も充実している住宅ローンを紹介していきます。
SBI新生銀行はグループ会社のアプラスを通じて「つなぎ融資」を提供しているので、注文住宅でつなぎ融資を必要とするケースでもスムーズに利用できる住宅ローンです。（つなぎ融資を利用するには、まずSBI新生銀行の住宅ローンに申し込んで審査に通過する必要があります。つなぎにも審査があるので時間がかかります。以下の公式サイトから早めにSBI新生銀行の住宅ローンに申し込んでおくと良いでしょう。）
※2022年12月にアプラスのつなぎローンの金利などが大幅に改良されて魅力的になっています。結果として、SBI新生銀行の住宅ローンもつなぎ融資が必要な注文住宅でも利用しやすくなります。
変動金利タイプ（変動フォーカス）なら年0.290%で借り入れ可能で、申込・契約は2023年12月29日まで。融資実行は2024年6月28日までなのでこれから家を建てる人でも十分間に合う期間が設定されています。
事務手数料が割引されて無料～になる特典も用意されているので、「低金利にこだわりたい人」「初期費用を節約したい人」のどちらにも対応できるキャンペーンになっているのも特徴的です。
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5 年、10年に限定されます。
auじぶん銀行は今月も住信SBIネット銀行やSBI新生銀行などと並んで、非常に魅力的な低金利で住宅ローンを提供しています。また、auじぶん銀行の住宅ローンの魅力は金利だけでなく、充実した疾病保障です。疾病保障の内容についても事前にこちらのページなどで確認しておくようにしてください。
auじぶん銀行ではアプラスが取り扱うつなぎ融資を紹介してくれます。利用方法は簡単で、auじぶん銀行の住宅ローンの仮審査に申し込んだ後にauじぶん銀行のホームページに設置されている所定のバナーからつなぎ融資を申し込むだけです。
ネット銀行は「工務店に相談して」と突き放した対応をとるケースが多いのですが、ソニー銀行は公式に紹介してくれる商品があるので、問題なく注文住宅でもソニー銀行の住宅ローンは利用できると言えます。
ソニー銀行のよくある質問に上記のように明記されているように、ソニー銀行の住宅ローンにWEBから申し込んだ後に、ソニー銀行から紹介してもらったつなぎ融資による資金でマイホームを建てて、建物が完成した時にソニー銀行の住宅ローンに切り替えるという流れです。
ソニー銀行の住宅ローンに申し込んでしまえば、その後の手続きの流れはシンプル（ソニー銀行に相談しながら決めていけばよい）なので、まずはソニー銀行の住宅ローンに申し込んで、住宅ローンの審査に通るのか、建築に必要な希望金額を貸してもらえるのかを確認することをおすすめします。
審査申込・相談はもちろん無料ですし、ソニー銀行の住宅ローンはAIを使ったスピード審査が特徴で最短60分で事前審査の結果を教えてもらうことができます。
＜つなぎ融資を含めた住宅ローン借入の流れ（例）＞
※ただし、住信SBIネット銀行の住宅ローンの場合、申込時につなぎ融資の借入内容が分かる資料の提出が必要なので、事前につなぎ融資の審査を進める必要があるので注意が必要です。
また、フラット35最大手のアルヒもつなぎ融資に対応しています。フラット35はつなぎ融資を探している人の強い味方で、つなぎ融資がかなり利用しやすくなっています。また、フラット35は通常の住宅ローンよりも審査に通りやすい点も魅力的です。
ネット銀行の住宅ローンの審査は厳しいと言われていして、審査に落ちる可能性も十分あります。ネット銀行の住宅ローンの審査に落ちた時のために、できれば並行して申し込んでおくと良いでしょう。
主な金融機関のつなぎ融資を一覧形式で比較
次に、主な金融機関のつなぎ融資の手数料と金利を比較していきます。一覧形式の比較表にしてみたので参考にしてください。
つなぎ融資は、長くても1年間ぐらいの短期間だけ利用するローンで、その1年間は元金の返済はせずに利息だけを支払います。家が完成してから住宅ローンに全額を借り換えることで、つなぎ融資の利用は終了となります。
引用：財形住宅金融株式会社
最終的には「住宅ローン」を利用することになりますし、つなぎ融資は1年ぐらいしか利用しないこともあって、つなぎ融資の商品性には大差がありません。そのため、つなぎ融資の優劣だけで住宅ローンを選ぶ人はほとんどいないでしょう。しかも、借入期間が短いので多少の金利差は、総返済額にあまり影響しません。
つなぎ融資に対応するネット銀行の住宅ローンの一覧
| SBI新生銀行のつなぎ融資 | 無料 | 当初固定金利タイプ（1年）の金利 |
| アプラスブリッジローン（SBI新生銀行・ソニー銀行） | 110,000円（税込） | 短期プライムレート金利に年1.750-2.150％の金利を上乗せ |
| ARUHI フラットつなぎ（Aタイプ） | 110,000円（税込） | 年3.475% |
住信SBIネット銀行の住宅ローンが分割融資に一部対応
住信SBIネット銀行の住宅ローンには「土地先行プラン」というサービスが用意されています。これにより土地購入資金のみを土地購入時に分割融資してもらえるようになりました。
建物建築部分も借りたい場合は、他のつなぎ融資を利用する必要がありますが、土地先行プランを開始したことで、注文住宅建築時に住宅ローン（対面）がさらにお得に使いやすくなったと言えます。
それではつなぎ融資の解説や裏技などの解説に進みます。
つなぎ融資とは？
まず、つなぎ融資というローン商品の基本から確認しておきましょう。
つなぎ融資とは、一言で言えば、マイホームが完成するまでの間、建築に必要なお金を借りることです。
原則として、ハウスメーカー・工務店には、工事にかかるお金を段階的に支払わないと工事をすすめてくれません。家ができているわけではないので住宅ローンはまだ借りられないという段階で「土地の購入費」「着工金」「中間金」などを用意するために利用するのがつなぎ融資という商品です。
土地購入費や着工金、中間金などの必要資金を家が完成して正式に住宅ローンを契約できるようになるまでの”つなぎ”としてお金を貸す商品がつなぎ融資というわけです。
注文住宅を建築する場合は住宅ローンの前につなぎ融資が必要
注文住宅の場合、先に土地を買うか、持っている土地が合って、その上に住宅を建築をするという流れになります。土地を購入するための資金を持ち合わせていなければ、どこかから借りてくる必要があります。そういった場面ではつなぎ融資を利用する必要があります。
また、建物代金については3分割で払う場合がほとんどです。法律では代金の支払いは建物引き渡し時に一括でとされていますが、ハウスメーカーや工務店側は建物の引き渡しまでに自腹を切って材料を仕入れたり人件費を支払う必要があります。
そのための費用をまかなうために、着工金や中間金の支払いを要求してくるハウスメーカーや工務店がほとんどです。
着工金や中間金は工務店で支払うタイミングや頻度が異なりますが一般的には建築代金の3割程度であることが多いです。建物が2,000万円なら600万円とか700万円ですね。このときに、支払える現金を持っていない場合につなぎ融資を利用する必要があります。
注文住宅を建築する場合で着工金や中間金を回避する方法
上にも書きましたが、建物代金の支払いは原則建物の引き渡し時です。これより前に代金を要求すること、つまり着工金や中間金を請求する場合は、それ相応の保証人を設定する必要があると建設業法21条で定められています。
以下、建設業法21条です。
（契約の保証）
第21条 建設工事の請負契約において請負代金の全部又は一部の前金払をする定がなされたときは、注文者は、建設業者に対して前金払をする前に、保証人を立てることを請求することができる。但し、公共工事の前払金保証事業に関する法律（昭和27年法律第184号）第２条第４項に規定する保証事業会社の保証に係る工事又は政令で定める軽微な工事については、この限りでない。
【令】第６条の２
２ 前項の請求を受けた建設業者は、左の各号の一に規定する保証人を立てなければならない。
一 建設業者の債務不履行の場合の遅延利息、違約金その他の損害金の支払の保証人
二 建設業者に代つて自らその工事を完成することを保証する他の建設業者
３ 建設業者が第１項の規定により保証人を立てることを請求された場合において、これを立てないときは、注文者は、契約の定にかかわらず、前金払をしないことができる。
つまり、「着工金や中間金を請求するんでしたら、保証人を立ててください。それができないなら中間金も着工金も支払いません。」と言えるということです。これは最初にお金を払ったけど工務店が逃げてしまってお金を取り戻せないようなことにならないよに法律が守ってくれているので、しっかりと制度を活用するようにしましょう。こちらの不安な気持ちを軽視して、保証人を立ててくれないような業者だとしたら、大事なマイホームを建ててもらう業者として不適切な可能性すらあると思ってしっかりと会話するようにしましょう。
なお、着工金や中間金を払わなくてよいメリットは、つなぎ融資にかかる利息や手数料を支払わなくてよくなることと、工事の途中で工務店が倒産したときにお金が返ってこなくなるリスクを防げることです。
ただ、この法律を盾にがんがんハウスメーカーや工務店と交渉しすぎると心象を悪くしてしまいかねません。しっかりと工務店と話し合うようにしましょう。
つなぎ融資不可の住宅ローンでつなぎ融資を利用する方法
次にソニー銀行や住信SBIネット銀行などのネット銀行、三菱ＵＦＪ銀行などの一部のメガバンクの住宅ローンを利用する場合で、本来は対応していないつなぎ融資を利用する方法をお伝えします。正確に言うと対応していないわけなのでつなぎ融資を貸してもらうわけではありません。
地銀の住宅ローンに申し込み、引き渡しの際に住宅ローンの借換をする
つなぎ融資不可の銀行の住宅ローンで、つなぎ融資を利用する方法は、つなぎ融資が必要な期間だけ別の銀行の住宅ローンを利用するという方法です。
つまり、土地代金や着工金、中間金までは別の銀行の住宅ローンから融資を受け、建物が引き渡しになると同時にソニー銀行や住信SBIネット銀行などの住宅ローンへ「借り換え」するという流れです。
地方銀行や信用金庫、ろうきん、JAなどはほとんどの場合でつなぎ融資、つまり建物引き渡し前の住宅ローン融資に対応しています。
土地代や着工、中間金については地銀などで借り入れ、引き渡し時にネット銀行へ借り換えします。
つなぎ融資部分だけ別の銀行の住宅ローンを使う流れ
少しややこしいので、どんな流れになるか解説します。
条件は以下の通りです。
- 建物2,000万円（着工金、中間金はともに700万円）
- 土地1,000万円
それでは流れです。
- ソニー銀行や住信SBIネット銀行などの銀行で住宅ローンの事前審査申し込みをする。（建物と土地を合わせた3,000万円で審査申し込み）
- 1の審査に通過していることを確認できた後、地方銀行、信金、ろうきん、JAなどで住宅ローンの審査申し込みをする
- 地銀などから土地代1,000万円の融資を受ける
- 地銀などから着工金700万円の融資を受ける
- 地銀などから中間金700万円の融資を受ける（地銀からの融資合計2,400万）
- 引き渡し時にソニー銀行から3,000万円の融資を受け、地銀へ2,400万円返済する
- ソニー銀行へ3,000万円返済していく
これで、本来つなぎ融資を実施していないソニー銀行や住信SBIネット銀行などのネット銀行、三菱ＵＦＪ銀行などのメガバンクの住宅ローンを利用できます。
ただし、家が完成する前に本審査をしてもらえないケースが大半なので、最終的な目的の住宅ローンに借り換えられないリスクも念頭においておく必要があります。
この流れについて利用可能かどうか住信SBIネット銀行へ問い合わせてみた回答
本当にこれで大丈夫なのか、確認するために住信SBIネット銀行へ問い合わせてみました。その問い合わせ内容と回答をご確認ください。
【問い合わせ内容】
お世話になります。
注文住宅を計画中です。
土地代金や着工金などは住信SBIネット銀行さんでは融資不可とのことですが、土地代金や着工金、中間金を地方銀行や信用金庫などから借り入れし、引き渡し時に土地代金含む全額を住信SBIネット銀行さんから借り入れ、土地代金や着工金を借りた銀行へ返済してしまうという方法は可能でしょうか？
流れはこうです。
土地代金、建物代金併せて3,000万円とします。
1.住信SBIネット銀行さんへ審査申し込み→通過
2.地方銀行で審査申し込み→通過
3.土地代金、着工金、中間金を併せて仮に2,300万円地方銀行から融資をしてもらう
4.建物引き渡し時に3,000万円を住信SBIネット銀行さんから融資を受け、2,300万円を地方銀行へ返済する
5.3,000万円を住信SBIネット銀行さんへ返していく
これが可能かどうか教えていただければと思います。
よろしくお願いします。
【回答】
住信SBIネット銀行をご愛顧いただきありがとうございます。
このたびは住宅ローンのご利用をご検討いただき、誠にありがとうございます。
お問合せいただいた件についてご案内いたします。
このたびお客さまよりお問合せいただいている方法は、つなぎ融資を他金融機関でうけられる方法と存じます。
その場合、お取扱いが可能です。
当社では、融資を行うタイミングが、建物完成後、物件引渡しの際に融資金全額を一括となります。
そのため、土地代金や着工金などの先行してお支払いが必要な金額は、このたびお客さまが
お問合せいただいた方法である、つなぎ融資を他金融機関でうけていただくようになります。
とありました。つまり、つなぎ融資部分だけを地銀などから借りてきて、ソニーや住信SBIネット銀行へ引き渡し直後にスイッチする方法で問題ないということです。
ただし、住信SBIネット銀行は以下の場合住宅ローンを利用できないようです。
- つなぎ融資ではなく、現金で土地代金を支払った場合
- 着工金や中間金を現金で立て替えた場合（諸条件を満たすことで借り換え可能）
利用時は念のために住信SBIネット銀行などへ直接確認してください。
さて、本来つなぎ融資不可の銀行の住宅ローンでつなぎ融資を利用する方法ですが、注意点がいくつかあるので紹介しておきます。
注意点１：最初に借りる住宅ローンは金利にこだわる必要はない
住宅ローンは低い金利のものを選びたくなると思いますが、この使い方では最初に借りる住宅ローンはすぐに返済してしまうので金利にこだわる必要はありません。
ネット銀行の住宅ローンの審査に落ちて結局使い続けなければならなくなる危険性はあるので全く気にする必要がないとは言いませんが、事務手数料や保証料など帰ってこないお金や一部しか返してもらえないような初期費用に注意して選ぶようにしましょう。
注意点２：地銀などへはつなぎ融資だけ受けたいと言ってはいけない
まず、土地代や着工金などのつなぎ融資だけを融資してもらうときに、「つなぎ部分だけ融資してください。それが終わったら別の住宅ローンへ借り換えますから。」と言ってはいけません。
そんなことを言うと、つなぎ融資の部分すらその銀行から貸してもらえなくなります。
なぜなら、つなぎ融資部分だけでは地銀や信金は儲からないからです。それなのに、通常の住宅ローンを借りるのと同じように審査や手続きが必要になります。にもかかわらず、借り換えされることがわかっていて儲からないことがわかっているなら、はじめから融資しようと思いません。
なので、つなぎ融資だけを受けるつもりでも、あくまで通常通り住宅ローンを借りるつもりで審査や手続きをしてください。
注意点４：つなぎ融資を受ける銀行の住宅ローンに申し込みをする前に本命銀行の住宅ローンの審査を通しておく
もし、時間的な制約がなければ、これは確実にやっておいた方が良いです。つなぎ融資を受ける目的の地銀などへ住宅ローンの審査申し込みをする前に、本命の銀行の住宅ローン審査申し込みをしましょう。
本命の住宅ローン審査に通過したことを確認した後、つなぎ融資を受けるために地銀などの住宅ローン審査申し込みをした方が良いです。
なぜなら、地銀で住宅ローンの申し込みをしたあと本命住宅ローンの審査を出したのに通らないと、地銀の不利な住宅ローンを借りなければいけなくなってしまうかもしれないからです。
本命住宅ローンに通らないと、また別の住宅ローンを探したり申し込んだりするのに慌てます。落ち着いて行動できるように、本命住宅ローンの審査通貨は先に済ませておきましょう。
注意点４：住宅ローンの審査、申し込みの手続きが2重になる
これは注意点ではないですが、本来つなぎ融資不可の住宅ローンでつなぎ融資を利用する際のデメリットです。
本命の住宅ローンとつなぎ融資を受けるための住宅ローンと、手続きが二重になります。また、契約書に貼り付ける印紙代も2倍になります。
手間をかけても良いから、ソニーや住信SBIネット銀行などの有利な住宅ローンを利用したいということなら、やってみられるといいと思います。
注意点５：つなぎ目的で融資を受けた地銀への気まずい思い
はじめは住宅ローンを借りるつもりで申し込みをするのに、最終的には１年も待たずネット銀行へ住宅ローンを借り換えしてしまいます。
その時の気まずさを乗り越える必要があります。そのため、知人や友人が勤めている銀行やその支店でこのテクニックを利用するのはやめておいた方が良いでしょう。
つなぎ融資目的で申し込みをする地銀の住宅ローンの選び方
次に、つなぎ融資目的で住宅ローンの申し込みをする銀行や住宅ローンの金利タイプの選び方を紹介します。
これはぶっちゃけて言うとどこでもいいですし、住宅ローンの金利タイプも何でも良いです。なぜなら、つなぎ融資を借りる期間は長くても１年くらいなので、どの住宅ローンにしてもそこまで大差は無いからです。ただし気を付けたいのは初期費用です。事務手数料や保証料前払いなどで一括で払うお金は極力すくなくできるようにしましょう。
続いて、つなぎ融資の利息がいくらかかるのか計算してましょう。
つなぎ融資の利息の計算方法
条件は以下の通りです。
- 土地価格1,000万円全額借りる
- 着工金700万円
- 中間金700万円
- 引き渡しまでの期間は土地購入から半年、着工金から4ヶ月、中間金から2ヶ月とします。
- つなぎ融資に利用する住宅ローンは3年固定、0.75％とします。
土地購入のつなぎ融資にかかる利息：1,000万円×0.75％/12ヶ月×6ヶ月=37,500円
着工金のつなぎ融資にかかる利息：700万円×0.75％/12ヶ月×4ヶ月=17,500円
中間金のつなぎ融資にかかる利息：700万円×0.75％/12ヶ月×2ヶ月=8,750円
合計：37,500円＋17,500円＋8,750円=63,750円
となります。
これが、住宅ローンの金利が1％だったとすると、つなぎ融資にかかる利息の合計は85,000円になります。
金利が0.25％変わっても1万円ちょっとしか変わりません。なので、そこまで真剣に金利が一番低いところ！と探すのではなく、普段使っている銀行などの便利が良いところや、工務店や不動産屋さんが紹介してくれる銀行の住宅ローンを選ばれるといいと思います。
とにかく金利が低いものでいい
つなぎ融資に利用する住宅ローンの金利タイプは、その銀行が持っている住宅ローンの金利タイプの中で一番低い金利が提示されているものにしましょう。
変動金利なら変動金利、3年固定なら3年固定です。どうせ借り換えするんだから、金利が一番低いものにしておいて大丈夫です。
ただし手数料が高くて金利が低いような住宅ローンを選ぶ必要はありません。手数料は戻ってきませんので。
保証料は一括払いではなく金利上乗せを選ぶ
保証料がかかる場合は、一括払いではなく金利上乗せを選びましょう。一括払いにしておいても住宅ローンを借り換えた際にほぼ全額返ってきますが、その間数十万円というお金が人質に取られたままになってしまいます。
上にも書いたとおり、金利が上乗せになって高くなってもつなぎ融資にかかる利息に大差は生まれません。
つなぎ融資目的で借りる住宅ローンの保証料は一括払いではなく、金利上乗せを選んでおきましょう。
返済年数は35年
つなぎ融資を目的で借りる住宅ローンの返済年数は35年でOKです。もしくは、借りられる最長の年数にしておきましょう。
すぐに借り換えることが前提で、多少借り換えに時間がかかったとしても半年から１年しか借りないので、条件はそれほど気にする必要はありません。
まとめ
地銀や信用金庫などの住宅ローンを利用するより、店舗費や人件費を抑えて効率的な銀行経営を行っているソニーや住信SBIネット銀行などのネット銀行の方が良い条件の住宅ローンを提供できます。
なぜネット銀行の方が良い条件の金融サービスを提供できるのかというと、その理由は効率的な経営基盤です。効率的な経営が商品の競争力に反映されるというわけです。
この記事では低金利のネット銀行の多くが「つなぎ融資に対応していないことが多い」ので、この記事ではつなぎ融資に対応した住宅ローンを経由して、ネット銀行の低金利の住宅ローンに行きつく方法・テクニックを紹介しました。
テクニックというほどのものでもなく、家ができたらすぐ借り換える準備しておくだけの話ですが。
住宅ローンは人生最大の高額の借り入れです。住宅ローンを何を選ぶかで支払うお金が数十万円〜１００万円以上変わってきますし、疾病保障の内容もおおきく変わるので将来の人生に大きく影響する可能性があります。将来の自分の人生をより豊かにするために、住宅ローンの使い方はしっかりと理解しておきたいものですね。
なお、最終的に借り換えたい住宅ローンは事前に審査を申し込んで審査結果をできるだけ確認しておいた方が良く、最低でも事前審査までは行っておくようにしましょう。
最近はネット銀行も注文住宅・つなぎ融資に柔軟に対応するようになっているので、この裏技を使う機会は減っているかもしれませんが、例えば、転職したばかりでネット銀行の住宅ローンが今すぐ利用できそうにないといった状況などでもこの方法は活用できると思います。
コメント
まさにSBIでローンを組もうとして、困っていましたので、参考になりました。
一点質問させてください。
この手法を取る場合、地方銀行の融資は、
本融資の契約をしないということでしょうか？
（するつもりで話をすすめるけど、決済前にやっぱりやめたとするということですか？）
また、SBIの借り入れは、「借り換え」ではなく「新規借り入れ」ということになるのでしょうか？
返信が遅くなりました。コメントありがとうございます。地銀で本融資の契約は行う、あくまでも地銀の住宅ローンは1度は借りることになります。
住宅ローンの借り換えを行うのは私たちの自由なので、借りた直後に住宅ローンの借り換えをするという流れになります。ですので、SBIの借り入れは「借り換え」ということになります。
地銀で本契約をした場合、多くの地銀は基本的に融資手数料などがかかりますがそこは考えに含まれてますか？
また、本融資をした場合、登記費用などの費用が２～３０万かかるはずですがそれも考えに含まれてますか？
コメントありがとうございます。
「考えに含まれているか・いないか」で言いますと、もちろん、考えに含んでいます。
多くの地方銀行の住宅ローンは融資事務手数料は数万円程度で、保証料が数十万円を超える商品性になっていることが多いと思います。保証料は一括前払いと金利に上乗せして支払うことができますが、いずれにして費用としては発生します。
すぐに借り換えることを前提にするのであれば、初期費用をできるだけ抑えられる住宅ローンを選ぶことがポイントになると思いますし、保証料も一括前払いにしない方が良い（一括前払いにしても保証料は期間按分で返金されますが、金融機関が定める計算式で減額された金額で返金されるため）ケースが多いでしょう。
なお、「登記費用」は当然借り換え時にもかかります。それらの費用を払ってでも総返済額を抑えられる住宅ローンに最終的に借り換えなければ意味がないことになります。
また、住宅ローンは毎回、しっかりと審査されますし審査に通るまで借り換えできる保障はありません。借り換えの審査が通って、契約手続きが済むまではどうなるかわからない、という気持ちを持つことが重要だと思います。
最悪、借り換えの審査に落ちて、当初の住宅ローンを利用し続けることになる可能性もゼロではありません。様々なリスクを総合的に考慮しながら、当初の住宅ローン選び、最終的な住宅ローン選びをすることが大切になってくると思っています。
ご返事ありがとうございます。
分からない点があるので明確にご教授いただきたいのですが、言われていることはつまり一度地方銀行で借入をし、一括繰り上げ返済をしてネット銀行で借換えをした方が得だと言うことですよね？？
コメントありがとうございます。
「一度地方銀行で借入をし、一括繰り上げ返済をしてネット銀行で借換えをした方が得」と断言することはできないです。
「地方銀行の住宅ローン」と言っても金利や条件は各地方銀行により違いますので一言で評価することはできません。また、「借入金額」「借入期間」「金利タイプ」でもこの方法による節約効果が違ってきます。今、人気を集めている変動金利タイプを選ぶ場合、「将来銀行が金利を引き上げる可能性がある」金利タイプなので最終的にどうなるかについて確定的なことは誰にも言えないと思います。
ネット銀行の住宅ローンにすぐに借り換えることで、オトクにどれぐらいオトクになるのか（ならないのか）、しょうけい様が検討している住宅ローン借り入れの諸条件（地方銀行・ネット銀行の組み合わせや借入金額・借入期間・金利タイプ）で、実際に(計算）シミュレーションしてみてどのような結果になるのか確認することをおすすめします。
SBIではなくauじぶん銀行でローンを組もうと考えています。
その場合、auじぶん銀行のローン申し込み、通過した後、地銀で分割融資の住宅ローンを申し込むということで良いのでしょうか？
地銀でつなぎのあるローンでなくて、分割融資で大丈夫ということでしょうか？
コメントありがとうございます。最終的に利用する住宅ローンはどの住宅ローンでも違いはありません。
かんたんに言えば、家が完成したら「本命の住宅ローンにすぐに借り換える」だけだからです。
なお、ご質問は「つなぎ融資」「分割融資」のどちらでも大丈夫なのかという話かと思いますが結論としてはYesです。（最終的にマイホームが完成したら好きな住宅ローンに借り換えるだけなので）
また、一般的には「つなぎ融資」よりも「分割融資」の方がおトクになることが多い（つなぎ融資の手数料などが別途かからないですし、分割融資に適用されるのは住宅ローン金利なので、一般的なつなぎ融資より金利が低いため）とされています。
とだも参考になる知識をありがとうございます。
つなぎ融資部分だけ他行で受ける方法について質問させてください。
本命の審査を先に通過する事と書いてありましたが、この方法では事実上の借り換えになるかと思うのですが、支払い実績もない中で本命の銀行に借り換えの審査はしてもらえるのでしょうか？
それともあくまで新規借り入れとしての審査を通過させておくという意味ですか？
今まさに住宅ローン選びで迷っておりますのでご教授いただければ幸いです。
コメントありがとうございます。「本命の審査」を先に正式に通過するのは難しいと思います。また、裏技として紹介している方法は、住宅が完成した直後に借り換えという形で乗り換えると言う方法ですので、新規借り入れの審査ではありません。（そもそも、つなぎ融資に対応していないので、新規借り入れでは審査も進められないという前提です。
記事中でも少し紹介していますが、当サイトが過去にネット銀行に問い合わせを行った際は、直後に借り換えることは可能と回答を得ることができました。（正式審査通過ではありません）
なお、コウさんが本命として考えている銀行がどちらの銀行かわかりませんが、ソニー銀行や新生銀行もつなぎ融資専用商品を紹介・案内してくれますので、わざわざ裏技を使わなくても注文住宅＆つなぎ融資を使いながらネット銀行の住宅ローンを利用できるようになっていますので、合わせて参考としてください。
ご返信ありがとうございます。やはりそうですよね。
ということ注意点4の「つなぎ融資を受ける銀行の住宅ローンに申し込みをする前に本命銀行の住宅ローンの審査を通しておく」というのはあくまで仮審査レベルということですか？
ネット銀行は仮審査を通過しても本審査が通らない事が普通にあるそうなので不安です。
当サイトが確認した限りでは基本的には事前審査までになります。ただし、個別で相談にのってもらえる可能性はあると思いますので、事前審査通過後にコールセンターなどで状況を説明して相談してみることをお勧めします。
なお、審査にやや不安をかかえてらっしゃるようですが、審査に自信がある人でも審査に落ちる可能性は十分あります。ご認識されている通り、ネット銀行は特にあっさりと審査に落ちることがありますので、最初に利用する住宅ローンを少なくともしばらくの期間、継続利用せざるを得ない状況になることも考慮しながら検討するようにしましょう。
コメント失礼致します。分割融資をして貰う為の仮の銀行ですが地方銀行とされるのはなぜでしょうか。分割融資を可としている、り〇な銀行などでも上記手段は通用するものでしょうか。大手だと借り換えを拒否されるといったこともありうるのえしょうか。質問責めですみません。
特に地方銀行に限定する必要は無いと思っています。分割融資・つなぎ融資に対応している金融機関であれば問題ありません。結局は本命の住宅ローンの借り換えを行うことになるので、本命の住宅ローンの審査に通って融資を実行してもらえるのであれば、借り換え元の銀行がそれを拒否する権利はないとの理解で良いと思います。
ご返信ありがとうございました。ご紹介して頂いた手法で、と考えていましたが分割をしてくれる銀行と本命の金利差がわずか0.06％でした。5000万近くを35年で借りる予定ですが、借り換えの際、当然諸費用がかかることを考えると最初の銀行で借りたままのほうが良いでしょうか。ただ無料で保証が付帯することを考えるとネット銀行のほうが魅力的ではあるのですが・・・裏技を使うとすれば、金利上乗せを選択する他にしておくべきことがあればご教示頂けますでしょうか。
仮に5,000万円・30年返済・元利均等返済で0.06%の金利差で試算した場合、累計で50万円弱の利息額の差になると思われます。なお、保証料が0.2%の金利上乗せとして0.26%の金利差で試算すると200万円弱の利息の差額になると思います。一方で、ネット銀行の住宅ローンを借り換えにかかる費用は150万円程度はかかると思いますので、無理にネット銀行の住宅ローンに切り替えるほどのメリットはないと言えると思います。
ポイントになるのは、コメントいただいている通り、「無料の疾病保障の価値をどのように捉えるか」です。まず、注意して欲しいのは、ネット銀行の無料の疾病保障には「1年以上の入院」・「1年以上の就業不能状態」のように保険金の受取条件が厳しいものが多くあります。それらの保険金の受取条件が厳しすぎると、将来病気にかかって利用できる可能性が低いので過剰に評価しないようにしてください。
Ｇ・Ｄさまのおっしゃる「ネット銀行」が「がんと診断されたら」という保険金の受取条件がシンプルな疾病保障が付帯しているようであれば検討する価値はあると思いますが、分割融資をしてくれる銀行もネット銀行に近い金利水準のようですし、伺った状況から、「そのまま利用する」・「ネット銀行にすぐに借り換える」のどちらの判断が絶対に正しいと言いきれるような状況ではないと思います。
現段階で対応しておいた方が良さそうなことは、「将来の選択肢を広げておくことにデメリットはないので、ネット銀行への借り換えの審査申込はすすめておく」、「ネット銀行にすぐに借り換えることを前提にする場合、最初に借りる住宅ローンの初期費用は可能な限り少ないプランにしておく（保証料以外にも選べるようであれば）」です。なお、「ソニー銀行の住宅ローン」はつなぎ融資を紹介してくれます。どちらも無料の疾病保障が付帯する住宅ローンを提供していますので、時間的猶予があって、利用条件に合致するようなら申込してみる価値はあると思います。
度々失礼致します。お蔭様で本命の本審査も通過し、元の銀行にて土地決済も済みました。この後着工金及び中間金が終わり次第元の銀行に全額返済する流れで行こうと考えておりますが、最終融資実行を待たずして全額返済する場合も建物に対する抵当権設定費用などは元の銀行に支払う必要があるのでしょうか。
また私情でしかないのですが、私の場合5000万借入予定でネット銀行ですと金利0.41ですが事務手数料が借入額の2.2%(上記の場合110万円)かかります。しかし楽○銀行だと金利0.537で事務手数料一律33万円なのでどちらのほうが総支払額が済むのかと悩んでます。他にも別の角度から何かご教示頂ける事がありましたら教えて頂けないでしょうか。
レポートいただきありがとうございます。先に事務手数料が2.2％(税込）で金利が年0.410%の住宅ローンと事務手数料が33万円で年0.537%の住宅ローンの総支払額についてコメントします。変動金利は金利が確定せず金利が高くなる可能性がある金利タイプなので、断言できることは少ないという前提で読みください。まず「借入期間」が影響してくるとお考えください。例えば、35年返済のように返済期間が長いと金利・利息の低い住宅ローンが有利になり、20年・25年返済のように比較的短期間で計画する場合は事務手数料の安い住宅ローンが有利になってきます。また、返済期間を短縮したり毎月の返済額を減らすための「繰り上げ返済」をどの程度積極的に行うかも影響してきます（繰り上げ返済を積極的に行うと返済期間の短縮や元本返済スピードが早まるため）。
また、最近取り扱いが増えている「がん50％保障」が付帯する住宅ローンで繰上げ返済する場合に注意しておきたいポイントもありますので参考記事を紹介しておきます。おそらく利用を検討されていると思いましたので。（参考記事：https://housingloan-hikaku.net/feature/jibun_bank_otoshiana#index4）
なお、前半部分でご質問いただいた件ですが、「最終融資実行を待たずして全額返済する」という方法が受け入れてもらえるのかは不明です。（この記事で紹介しているのは、最終融資が実行された後に速やかに住宅ローンを借り換えるという方法なので、元の銀行の住宅ローンをいったんは利用する前提です。従って、最初の住宅ローンを提供する金融機関に抵当権を設定する費用は発生することを想定しています。）
いずれにせよ、断定的なコメントは難しく、審査に通られている本命の住宅ローンを提供する金融機関や「元の銀行」にお問い合わせいただくのが確実かと思います。お役に立てず申し訳ありません。
また、よろしければ、最終的にどのように決着したか報告いただけますと幸いです。
コメント失礼します。
色々な有益な情報の提供ありがとうございます。
ネット銀行の審査は「新規」ではなく「借り換え」で行えばよろしいんですよね？
重複していたらすいません。
また現在、土地だけを無担保ローンで借りようとしているのですが、その場合だとネット銀行は土地代金まで貸してくれないのでしょうか？
はい、当サイトで紹介している方法は、要は「家が完成したらすぐに借り換えてしまう」という方法なので借り換えでの審査申込を想定しています。
また、一般的なネット銀行では、「土地の費用のみ」の融資に対応した住宅ローンは提供していません。土地購入資金を融資してもらう場合はつなぎ融資を利用するのが一般的です。なお、ネット銀行ではありませんが、新生銀行は土地の融資に対応したつなぎ融資を提供しています。BD様の希望する条件に合致しているかわかりませんがご参考までです。
有益な情報ありがとうございます。
現在住宅ローン借入の検討をしているものです。
注文住宅のためつなぎ融資の利用を検討しており、現在ソニー銀行や三井住友信託の仮審査を行い通過済みです。
いずれもつなぎ融資または二本立ての借入で土地分も借入可能なのですが、利息としてはつなぎ融資のできないauじぶん銀行が一番安いと思われる状況です。
そこで、本サイトに記載されている方法を検討しようと思ったところなのですが、一方で土地代金は一時的に手元の貯金から全額出すことは可能です。
この場合、様々な手数料等の節約のため、つなぎ融資を受けず、一旦手元資金から払った上であとから金融機関で住宅ローンとして全額借入をするというのは、一般的に可能なものでしょうか。
ご教示いただけますと幸いです。
よろしくお願い致します。
コメントありがとうございます。
いただいた内容を、仮の金額で表現すると、
①土地＋住宅の建築費用で4,000万円。内訳は土地が1,500万円、建物が2,500万円。
②手元に1,500万円あるので、土地の購入資金は現金で支払うことができる。つなぎ融資は残金の2,500万円だけにして利息を節約する。
④手元に資金は残しておきたいので住宅ローンは4,000万円借りる。
ということかと思います。
住宅ローン＆つなぎ融資の組み合わせは様々ありますので、全てのケースに当てはまるとは言えませんが、一般的には住宅ローンの審査で4,000万円の融資で通過していれば可能と考えます。
まさに同じ事を考えて検索した結果、辿り着きましたが、あまり、実行に移している人の多いメジャーな方法では無さそうですよね。
1年程、そのまま地銀で借りて地銀と金利交渉して決めようと思います。
最初の借り入れ時に地銀と金利交渉できれば良いのですが、なんとなくハードルが高いんですよね。
以前コメントをさせて頂いた者です。このサイトで教えて頂いた通り土地先行融資、建物着工、中間まで別の銀行で借り最終実行（引渡）前にネット銀行で借り換えする事が出来ました。結果的に金利を安く抑えることが出来たので登記費用などは余分にかかりましたが良かったと思っています。来年から税制改正でまた色々と難しそうですが、このサイトにたどり着いた方が最善の銀行選びをされることをお祈りしております。ありがとうございました。
違約金やペナルティーついて教えてください
地銀からのネット銀行へスイッチする場合
地銀の違約金発生はないのでしょうか？
土地先行の融資から
一年以内に一括返済をするにあたり
ネット銀行へ切り替えられないリスクが
どれほどあるか確認したいです。
通常、住宅ローンの借り換え時に違約金を支払うなどのペナルティはありません。（すべての住宅ローンについて調査していませんので100％無いとは言い切れませんが、少なくともそのような話は耳にしたことはありません）
注文住宅の場合、地銀の住宅ローンが対応していることが多い分割融資を利用するケースが多数ありますが、住宅が完成・居住した後、すぐに住宅ローンを借り換えることは可能です。また、新規借り入れ時に支払った事務手数料などは返金されませんし、保証料を前払いしている場合、全額返金される金額は多くはありませんので、最初に利用する住宅ローンは初期費用が少ない商品の方がトータルの費用を抑えやすいと思います。
なお、ご懸念されている通り、ネット銀行の住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、借り換えできないことになります。これはその時が来てネット銀行の住宅ローンの審査に申し込んでみるしか正確に知る方法はありませんし、住宅ローンは職業・年収・勤続年数・物件情報などなどの観点で総合的に審査されますので、「どれほどのリスクがあるか」はお答えすることは難しいです。満足できる回答になっていないかもしれませんがご参考になれば幸いです。