住宅ローンはマイホームを購入するためにお金を借りるサービスですが、利用するには「金利」以外にもまとまった費用がかかります。
代表的なのが、事務手数料・保証事務手数料・保証料・登録免許税・司法書士報酬・印紙税といったお金です。FP（ファイナンシャルプランナー）として住宅ローンのご相談をお受けしていると、「金利ばかり見ていて、手数料や保証料の存在を知らなかった」という方が本当に多くいらっしゃいます。
今回はそのなかでも見落とされがちな住宅ローンの「手数料」と「保証料」に注目して、その違い・支払うタイミング・金融機関ごとの差を、相談を受けるときと同じ目線でかみくだいて解説していきます。
住宅ローンを選ぶ材料の1つが手数料・保証料の安さ
以下は住宅金融支援機構が2025年4月～2025年9月に住宅ローンを借り入れた人を対象に行った「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」の結果です（回答数1,237件・2026年2月公表）。
実際に住宅ローンを借りた人が「何を決め手に住宅ローンを選んだのか」を理解できる、とても参考になる調査です。住宅ローン（フラット35以外）を選んだ理由の1位は「金利の低さ」で62.0％。2位の「団体信用生命保険の保障内容」（17.8％）を大きく引き離しています。
FPとして注目していただきたいのはその次です。3位に「諸費用の低さ」（12.7％）が入り、「日頃から取引がある金融機関（メインバンク）」（12.3％）、「ペアローン・収入合算を利用できた」（12.1％）、少し下って「繰上返済のしやすさ」（9.6％）が続きます（3つまで回答可）。
「金利の低さ」が理由の筆頭に来るのは当たり前と考えると、「団信の保障内容」「諸費用（手数料・保証料）の低さ」「繰上返済のしやすさ」が、金利以外の住宅ローン選びの主要素と言い換えることができます。本記事のテーマである手数料・保証料は、実際に借りた人たちも重視している比較ポイントというわけです。
保証料の負担を抑えつつ、店舗とオンラインの両方で相談しながら進めたいという方は、SBI新生銀行の住宅ローンも検討先の一つになります。最新の金利・手数料・店舗一覧は公式サイトでご確認ください。
手数料と保証料の違いを比較
住宅ローンの手数料と保証料は、どちらも「費用」であることに違いはなく、まとまったお金がかかりますが、支払う目的も支払先も同じではありません。
手数料は一般的に「事務手数料」や「事務取扱手数料」と呼ばれます。保証会社を利用する場合は、保証事務手数料が別途かかることもあります。
この事務手数料と保証料の違いを、まずはざっくり確認しておきましょう。
| 手数料 | 保証料 | |
| 概要 | 住宅ローンを申し込む銀行に支払う手数料。事務手数料・事務取扱手数料とも言われる。一般的には「住宅ローンの金額に対する従量料金（住宅ローンの金額×〇.〇％＝定率型）」と「一律定額（住宅ローンの金額に関わらず〇〇円＝定額型）」のどちらかで料金設定されている。住宅ローンの手数料に加えて、「保証事務手数料」が別途かかる場合もある。保証事務手数料は銀行ではなく保証会社に対して支払われる。 | 住宅ローンの保証を行う保証会社に支払う費用。前払い方式と後払い方式の2つの支払方法がある。保証料は住宅ローンの金額と借入期間、さらに住宅ローンを申し込んだ人の信用度によって決定されるため、住宅ローンの審査に申し込んでみないと実際の保証料の金額はわからない。一般的には「前払い方式」で先に支払った方が保証料を安く抑えることができる。 |
| ポイント |
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同じ金額であれば、将来的に一部返金してもらえる可能性のある保証料の方が、戻ってこない手数料よりは有利ということがわかります。一方で、保証料は審査に申し込んでみないと金額がわからず、審査結果によってはかなり高額になってしまうこともある点には注意が必要です。
各金融機関の手数料と保証料を比較
ということで、各金融機関が提供している住宅ローンの手数料・保証料がどうなっているのかを、一覧形式でまとめてみました（手数料の種類・金額や保証料の有無は各金融機関の公式情報で最新内容をご確認ください）。
| 金融機関名 | 手数料 | 保証料 |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 必要（保証料型＝事務手数料は定額＋別途保証料／定率型＝借入額×2.2%・保証料なしも選択可） | 必要 |
| 三井住友銀行 | 必要（保証料型＝事務手数料は定額＋別途保証料／定率型＝借入額×2.2%・保証料なしも選択可） | 必要 |
| みずほ銀行 | 必要（保証料型＝事務手数料は定額＋別途保証料／定率型＝借入額×2.2%・保証料なしも選択可） | 必要 |
| SBI新生銀行 | 2.20％（税込・定率型） | 原則不要 |
| ソニー銀行 | 44,000円（税込・「住宅ローン」）／変動・固定セレクトは2.20％（税込） | 不要 |
| PayPay銀行 | 2.20％（税込） | 不要 |
| auじぶん銀行 | 2.20％（税込） | 不要※1 |
| ドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）（WEB申込コース） | 2.20％（税込） | 不要 |
| SBIアルヒのフラット35 | 2.20％（税込）※融資手数料型 | 不要 |
| 横浜銀行 | 必要（保証事務手数料・定額で比較的安い） | 必要 |
| 千葉銀行 | 必要（保証事務手数料・定額で比較的安い） | 必要 |
| 福岡銀行 | 必要（保証事務手数料・定額で比較的安い） | 必要 |
※1 審査の結果、保証会社を利用する場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途発生する保証料はありません。
ここで気をつけたいのが、「保証料無料＝必ずおトク」ではないという点です。SBI新生銀行・PayPay銀行・auじぶん銀行・ドコモの銀行などは保証料が原則不要な代わりに、事務手数料が「借入金額×2.2％（定率型）」と高めに設定されています。たとえば3,000万円を借りた場合、2.2％の事務手数料は66万円（税込）にもなります。
一方で、ソニー銀行の「住宅ローン」（44,000円の定額型）や、メガバンク・地方銀行の定額の保証事務手数料のように、初期の手数料そのものを抑えられるタイプもあります。メガバンクは、事務手数料が定額の保証料型（別途保証料が必要）のほか、保証料がかからない定率型（借入額×2.2%）も選べます。保証料型は事務手数料が安い代わりに保証料がかかり、保証料を含めた総額で見るとネット銀行と大きくは変わらないことも多いので、「手数料」と「保証料」は必ずセットで、しかも自分の借入額・借入期間に当てはめて比較するのがFPとしてのおすすめです。
SBI新生銀行のように事務手数料は定率型でも、保証料が0円で諸費用を借入額に含められる銀行は、手元資金を残したい方には選択肢になります。大切なのは「金利＋手数料＋保証料」をならして総額で比べること。金利が少し高くても手数料が安い銀行、金利が低くても手数料が高い銀行があるので、表面の数字だけで決めないようにしましょう。
地方にお住まいの方へ：地銀・信金の手数料・保証料の考え方
徳島など地方では、地元の地方銀行・信用金庫で住宅ローンを組む方も多くいらっしゃいます。地銀・信金は保証会社を使う「保証料型」が中心で、事務手数料は定額（数万円程度）で抑えめな一方、保証料が別途かかるのが一般的です。前払いで保証料を支払っておけば、繰上返済や借り換えのときに戻し保証料として一部返金される可能性がある点は、地方の金融機関でも同じです。窓口でじっくり相談しながら進めたい方には地銀・信金、諸費用を借入額に含めて手元資金を残したい方にはネット銀行、と「相談のしやすさ」と「諸費用の払い方」で選び分けるのがFPとしてのおすすめです。手数料・保証料の金額は各金融機関で異なりますので、気になる金融機関の窓口や公式サイトでご確認ください。
手数料と保証料はいつ払う？
手数料はいつ払う？
手数料は基本的に融資実行・契約時（またはその直前）に支払う必要がありますので、それまでに用意しておく必要があります。基本的には金融機関所定の口座へ事前に振り込む形で支払います。支払方法は審査・契約の手続きの途中で金融機関から案内されますので、その指示に従えば問題ありません。
また、手数料は住宅ローンを申し込む時点で金額がわかりますので、いくら支払いが必要になるかを最初から把握できます。
SBI新生銀行やネット銀行の住宅ローンでは、事務手数料も住宅ローンに含めて借りられることが多く、必ずしも最初に現金で払う必要はありません。
住宅ローンの手数料などの諸費用を借り入れに含めるかどうかは、住宅ローンの審査に申し込んだあとに金融機関から確認してもらえます。あるいは申し込み時に希望の有無を選択できますので、その際に諸費用の借り入れ希望を伝えるようにしましょう。
全額を借りることもできますが、基本的には「いくら借りたいですか？」というやり取りがありますので、その際に希望する金額を伝えることになります。
手数料借り入れ時の注意点は？
注意が必要なのは、「手数料も借りることになれば、その分にも利息がかかる」という点です。
例えば、100万円の手数料を金利1.000％・35年・元利均等返済の住宅ローンに上乗せして借りた場合、最終的に約118万円を支払うことになります。利息として18万円余分に払うことになるわけです。単純計算で1年あたり約5,000円、返済額が増えることになります。
事務手数料が100万円を超えることはほとんどないと思いますので、それほど神経質になる必要はありませんが、念頭に置いておくようにしましょう。
また、手数料の借り入れを希望すると借入額が膨らみ返済負担率が高くなるため、審査上はマイナスに働くことになります。住宅ローンは自己資金があるほど審査上は有利に働きます。手数料を借りるのはその真逆の行為なので、どうしても審査上は不利になると考えておく必要があります。
保証料はいつ払う？
保証料の支払い方は前払いと後払いの2つがあり、前払いは融資実行・契約時までに支払うことになります。
後払いは住宅ローンの金利に0.200％～0.500％程度を上乗せすることになります。金利が上乗せされれば毎月の返済額が増え、その増えた分で保証料を毎月少しずつ支払っていくことになります。
保証料後払い時の注意点は？
保証料は「前払い」より「後払い」の方が高額になるように設定されているので、総返済額をとにかく抑えたいのであれば、保証料は前払い方式で支払うことをおすすめします。
先ほど手数料を住宅ローンの金利に上乗せすると総返済額が増えるという注意点を説明しましたが、保証料の場合は「前払い時」と「後払い時」でそもそもの料金設定が違うため、前払いと後払いの金額差は大きくなることが多い点にも注意が必要です。
住宅ローンの手数料・保証料に関するよくある質問（FAQ）
Q. 事務手数料は「定額型」と「定率型」のどちらが得ですか？
A. 一概には言えず、借入額と借入期間で逆転します。借入額が大きいほど、定率型（借入金額×2.2％）の手数料は高くなります。たとえば3,000万円なら2.2％で66万円ですが、定額型（例：44,000円や5万5,000円）なら借入額に関わらず一定です。ただし定率型は金利が低めに設定されていることが多いため、「手数料＋総返済額」のトータルで比較することが大切です。繰上返済や借り換えを早めに予定しているなら、戻ってこない定率型の手数料は重くなりやすいので、定額型が向くこともあります。
Q. 保証料は途中で繰り上げ返済や借り換えをすると戻ってきますか？
A. 前払い（一括前払い型）で支払った保証料は、繰上返済や借り換えで残りの期間に応じた分が一部返金されます（戻し保証料）。ただし全額が戻るわけではなく、事務手数料が差し引かれる場合もあります。後払い（金利上乗せ型）の場合は、上乗せ分を毎月支払う仕組みのため、原則として返金はありません。
Q. 手数料・保証料が「無料」「不要」の銀行が一番おトクですか？
A. 必ずしもそうとは限りません。保証料が不要なネット銀行は、その代わりに事務手数料が定率型（借入金額×2.2％）で高めなことが多く、初期費用が小さいとは限りません。金利・事務手数料・保証料・団信の上乗せまで含めた「総額」で比較するのがFPとしてのおすすめです。
まとめ
この記事では住宅ローンの手数料と保証料について解説してきました。
冒頭で紹介した調査のとおり、「手数料」と「保証料」だけで住宅ローンを選ぶ方はほとんどいません。住宅ローン選びの基本は、やはり「金利」です。
一方で同じ調査では、住宅ローンを選ぶ際に比較した住宅ローンの数が「1つだけ（現在借りているローンのみ）」という方が65.6％にのぼることもわかっています。FPとしてご相談をお受けしていても、勧められた1本だけで決めてしまう方は少なくありません。手数料・保証料まで含めた総額の差は数十万円になることもありますので、最低でも2～3本は並べて比較することをおすすめします。
ただし、その金利を比べるときには「手数料」と「保証料」も必ず一緒に、しかも自分の借入額・借入期間に当てはめてトータルの総額で比較するように意識しましょう。表面の金利や「手数料無料」の文字だけで判断すると、思わぬところで損をしてしまうことがあります。判断に迷ったときは、複数の金融機関で正式に審査を受け、出てきた条件を並べて比べてみるのが確実です。
