三井住友信託銀行の住宅ローンは、大手銀行のなかでは金利が低めで、店舗で相談しながら借りられるのが評判の核です。変動金利は年1.080％（2026年9月適用・全期間一定引下げ後）と大手行として低い水準を保つ一方、固定10年は年4.195％まで上がり、無料の疾病保障が付くネット銀行と比べると「保障込みの総コスト」では見劣りする——というのが、FPとして相談を受けてきた私の率直な評価です。徳島など地方にお住まいの方からも「店舗のある大手銀行で相談しながら、なるべく低い金利で借りたい」というご相談をよくいただく銀行ですので、金利・団信・手数料・保証会社の違いまで順に整理します。
三井住友信託銀行の住宅ローンの状況
三井住友信託銀行は、国内最大の信託銀行で、住宅ローンにも力を入れています。この数年、大手銀行の住宅ローンの貸出残高は毎年減少しています。そんな中で三井住友信託銀行は残高を増やしていました。
住宅ローンは毎月決まった金額が返済されるローン商品なので、住宅ローンの貸出残高が増えるという事は返済された金額以上の貸し出しを行ってたということになります。
日本の銀行でもっとも住宅ローンを貸し出しているのは、三菱ＵＦＪ銀行ですが、三菱ＵＦＪ銀行はもちろんメガバンクの住宅ローンの残高は減少を続けています（三菱ＵＦＪ銀行の商品性は三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンの解説記事で整理しています）。
なぜ三井住友信託銀行の住宅ローンが堅調だったかというと、ネット銀行のドコモの銀行（旧・住信SBIネット銀行）が提供している「ネット専用住宅ローン」が三井住友信託銀行の住宅ローンだったからです。何年もの間、すごい勢いでドコモの銀行が住宅ローン利用者を獲得してくれていたわけです。
2023年春からドコモの銀行が三井住友信託銀行のネット専用住宅ローンではなく、ドコモの銀行自らが提供する住宅ローン（WEB申込コース）を主力商品として販売することになりました。
その後、ドコモの銀行は2025年10月にNTTドコモの連結子会社となり、現在はNTTドコモと三井住友信託銀行が議決権50％ずつで共同経営する体制になっています（2026年8月3日に商号が「ドコモSMTBネット銀行」へ変更されました）。「三井住友信託銀行の住宅ローン」と「ドコモの銀行の住宅ローン」は、いまは別々の商品として比較するのが正しい見方です。なお三井住友信託銀行の公式サイトにも「三井住友信託NEOBANK（所属銀行：ドコモSMTBネット銀行）の商品とは異なります」という注記があり、銀行側も両者を分けて案内しています。
三井住友信託銀行の住宅ローンの概要
三井住友信託銀行は、「三井住友トラスト・グループ」の信託銀行です。
「三井住友トラスト・グループ」は、メガバンクの1つである「三井住友ファイナンシャルグループ」（三井住友銀行、ＳＭＢＣ信託銀行が所属するグループ）とはまったく別の銀行グループです。
名前が似ているのでグループ会社と勘違いしてしまいそうですが、「三井住友トラスト・グループ」と「三井住友ファイナンシャルグループ」は、どちらも三井・住友グループから生まれた金融機関グループですが、それぞれ独立した運営を行っています。
むしろ、業界内では犬猿の仲とも言われていて「昔は付き合いがあったが、大ゲンカして今は交流がない親戚」みたいな関係性だと捉えておくと良いと思います。
ちなみに信託銀行とは、通常の預金等の業務に加え、有価証券、不動産等の財産管理や運用も行う銀行のことを言います。三井住友信託銀行は信託銀行大手の中央三井信託と住友信託が合併して誕生した文句なしの国内ナンバー1の信託銀行です。
今回は三井住友信託銀行、住宅ローン担当・窓口の方にインタビューしてきました。
このインタビューはかなり前に行ったものですが、大きな会社ですし中身はなかなか変わりません。住宅ローンの金利・手数料・商品条件などの重要なポイントは、公式の商品概要説明書（2026年4月13日現在）と金利ページをもとに随時更新していますので、参考にしてもらえればと思います。
インタビュー内容を紹介する前に三井住友信託銀行が提供している住宅ローンの内容を整理しておきたいと思います。
- 「融資手数料型」と「保証料型」の2つの住宅ローンが用意されています。違いは「事務手数料が高いか」「事務手数料が低い代わりに保証料がとられるか」で、どっちにしてもお金がかかることにちがいがありません。融資手数料型の方が住宅ローンの金利は低く設定されています（保証料型は一括前払い方式で＋年0.05％、金利上乗せ方式で＋年0.25％）。それ以外の商品性に大きな違いはありません。
- 融資手数料型は「ネット銀行の住宅ローンに近い」く、保証料型は「メガバンクなどの従来型の住宅ローンに近い」と考えておくと良いと思います。
- 「融資手数料型」の変動金利はネット銀行と大きく変わらない水準なので、歴史ある大手銀行の窓口で相談しつつ、金利が低い住宅ローンを選ぶという意味では、「大手銀行の中では有力な住宅ローン申し込み先の一つ」と言ってよいと思います（2026年9月はりそな銀行・みずほ銀行の最優遇変動金利のほうが低いので、「大手で一番」ではありません）。
- ただ、ネット銀行の住宅ローンと比較するときは注意が必要で、確かに金利は低いのですが、ネット銀行の住宅ローンには無料の疾病保障がついているのが一般的です。三井住友信託銀行の住宅ローンにも疾病保障は用意されていますが、「金利に＋0.1％～＋0.3％」の上乗せが必要です。疾病保障の費用を考慮すると、ネット銀行の住宅ローンの方がまだ優勢と言わざるを得ないと思います。（借入時の年齢が41歳未満・41歳以上46歳未満・46歳以上56歳未満で保障内容と上乗せ幅が変わり、56歳以上は加入できません）
- 三井住友信託銀行の住宅ローン残高が伸びていた大きな理由に、当時グループ会社だったドコモの銀行が、三井住友信託銀行の商品である「ネット専用住宅ローン」の販売代理店として多くの住宅ローンを販売していたことがあります。2023年春以降はドコモの銀行が自社商品（WEB申込コース）に主力を移し、2025年10月には同行はNTTドコモの連結子会社になりました。この販売チャネルの変化を踏まえると、三井住友信託銀行の住宅ローンは今後、店舗相談を軸に選ばれていく商品と考えられます。
以上を踏まえつつ、住宅ローンを選ぶときに重要になるポイントを確認しておきましょう（商品概要説明書〈2026年4月13日現在〉および公式サイトをもとに整理）。
| 物件条件 | 新築・中古住宅の購入・建築、増改築、土地購入（建物を新築して居住予定のもの）など。本人が住む家はもちろん、家族が住む家でも利用可能。投資用物件には使えません。（普通です） |
| 借換条件 | 三井住友信託銀行の住宅ローンからの借り換えは不可。ドコモの銀行がかつて販売代理店として扱っていた「ネット専用住宅ローン」は三井住友信託銀行の商品のため、同様に借り換え対象外。（2023年以降の「WEB申込コース」はドコモの銀行自身の商品です） |
| 年齢 | 借入時の年齢が満71歳未満、かつ完済時の年齢が満81歳未満（三井住友トラスト保証利用時）。（普通です） |
| 借入可能金額 | 100万円以上3億円以内（10万円単位）。高額物件にも対応できる枠です。 |
| 返済負担率 | 公表されていません。インタビュー当時は「年収400万円以上の場合35％まで、審査金利は4％程度」との説明でしたが、審査基準は変更されている可能性があります。 |
| 借入期間 | 1年以上40年以内（1カ月単位）。40年は融資手数料型のみで、保証料型は35年以内。期間を延ばしても金利の上乗せはありませんが、総支払利息は増えます。 |
| 金利の見直し | 変動金利コースは毎年4月1日・10月1日の短期プライムレートを基準に年2回見直し（6月・12月の返済日から新金利）。元利均等返済なら5年間は返済額据え置き、見直し後も従来の125％以内（いわゆる5年ルール・125％ルール）。固定金利コースの特約期間は2・3・5・10・15・20・30年。 |
| ミックスローン | 対応。ワンライティングミックスローンと言う、ミックスローンを利用すると2重にかかる印紙税や登記費用を節約できる商品も提供。 |
| 繰上返済 | 一部繰上返済はインターネット（三井住友信託ダイレクト）なら手数料無料・1万円以上1円単位。書面手続きは一部繰上返済16,500円（税込）・全額繰上返済22,000円（税込）。返済口座の余剰分で自動的に繰上返済する「自動返済」も提供。 |
| 疾病保障 | 「八大疾病保障」系の特約が主力（借入時年齢とプランにより金利＋0.1％〜＋0.3％の上乗せ）。41歳未満／41〜46歳未満／46〜56歳未満で保障内容が変わり、56歳以上は加入不可。引受保険会社はカーディフ損害保険。 |
| つなぎ融資 | 提携しているハウスメーカーであれば対応可能。それ以外では対応していない。 |
| その他 | 子育てサポートサービス「ジュニさぽ」：借入後にお子さまの誕生・6歳・15歳の誕生日を迎え1年以内に申し出ると、その都度1年間金利を年0.1％優遇（投資信託自動購入プラン等の条件あり。2021年1月4日以降の借入が対象で、それ以前の「ベビさぽ」は新規対象外）。2025年2月3日以降の借入では、産休・育休中に元金返済を1年間据え置くサービスもあります。 |
融資手数料は借入金額の2.20％（税込・保証料は銀行負担）。メガバンクの定額型手数料と比べると高く見えますが、保証料込みの総額で見るとネット銀行と同じ体系で、ネット銀行より少しだけ高い、という位置づけです。
店舗で相談したいという人はメガバンク・地銀より金利が低い三井住友信託銀行を選択肢に加えた方が良いと思いますが、ネットで申し込めるような人はネット銀行の住宅ローンも候補に加えることをおすすめします。もちろん金利が低いのも重要ですが、疾病保障が無料でついているという点でもネット銀行の住宅ローンの方が有利です。
ひとつ、いまの時点で知っておいてほしいのが金利の動く局面にあることです。日本銀行の次回の金融政策決定会合は2026年9月17〜18日で、複数の報道機関が「政策金利を1.25％程度へ引き上げる公算が大きい」と報じています（結論は18日に公表されるまで分かりません）。三井住友信託銀行の変動金利コースは毎年4月1日と10月1日の短期プライムレートを基準に見直す仕組みなので、仮に政策金利が動いても、既に借りている人の適用金利がすぐ変わるわけではなく、次の基準日を経て6月・12月の返済分から反映される流れになります。返済予定表で「次の見直し時期」を確認しておくと、慌てずに済みます。
それではインタビュー内容の紹介を続けます。
取材したのは、三井住友信託銀行の新宿支店。新宿ＧＵＣＣＩ（現在はアンダーアーマー）の隣にありますますし、都内に住んでいる人であれば見たことがある人がいるかもしれません。
店内に入ると、入口にいらっしゃった、インフォメーション係のような紳士に案内されて、住宅ローンの相談コーナーに向かいました。公式サイトには「住宅ローン相談は事前予約が必要」といった趣旨のことが記載されていますが、今回は予約なしでも対応してもらえました。
数分待って住宅ローンの相談窓口に現れたのは、フレンドリーな女性でした。ここでは、仮に“三井住友信託さん”とお呼びすることにします。ネットの評判を見ると、「三井住友信託銀行は、お高くとまっている」とか「ビンボー人は相手にしてくれない」などと書いてあることもありますが、この段階ではそのような印象はありませんし、非常に気さくな雰囲気の方です。
ということで、インタビュー（1ユーザとして住宅ローンの相談）を紹介していきます。
――ネットの評判や口コミを読むと、「三井住友信託銀行は、３大メガバンク系、大手銀行系の住宅ローンの中では、金利が低い」と書いてあるのですが、本当ですか？
三井住友信託さん：はい。大手５行（三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行）の中では、一番低い金利となっております。当行の固定プラン１０年をお選びいただきますと、最大引き下げ後の当初適用金利は年0.45％（店頭表示金利 年2.75%）となります。さらに、住宅ローンをご契約いただいた上で、「証券（投資信託・国債）口座」、「ＮＩＳＡ口座」（「ジュニアＮＩＳＡ口座」でも可）、新型定期預金〈グッドセレクト（固定型）または（変動型）〉（５年）の残高が30万円以上の場合は、それぞれ住宅ローンの金利を0.01％、合わせて最大0.03％引き下げます。先程お伝えした、金利0.45%から0.03％をお引きしますので、金利が0.42％と大変低くなりますよ。
※インタビュー当時の情報です。
大手銀行どうしで比べると、三井住友信託銀行の変動金利（年1.080％）は今も低めの水準です。ただし当編集部が2026年9月1日に各行公式サイトの表示金利を実測したところ、最優遇の変動金利はりそな銀行が年0.950％、みずほ銀行（ネット専用）が年1.025％と三井住友信託銀行を下回っており、三菱ＵＦＪ銀行は年1.195％、三井住友銀行（WEB申込）は年1.525％でした。「大手5行で一番低い」というインタビュー当時の状況とは変わり、大手行どうしの金利差は入れ替わりも含めてかなり縮まっています。また、ネット銀行の住宅ローンには無料の疾病保障がセットされていることが大半なので、表面上の金利差だけではおトク度を比べられない点にも注意が必要です。
その辺りを考慮すると、「大手銀行の中では金利が低い住宅ローンを提供しているが、ネット銀行よりおトクか、と言われるとそうでもない」という評価が妥当だと思います。
インタビューの続きに話を戻します。
三井住友信託銀行が住宅ローン金利を他の銀行と比べて下げているのは若い顧客獲得のため
――なんでこんなに金利を低くしていらっしゃるのですか？
三井住友信託さん：弊社は、信託銀行ということもあって、主なお客さまは、不動産等の財産をお持ちの年配の方々なんです。けれど、もっとお若い方たちにもご利用いただきたいと考えておりまして、住宅ローンをきっかけに、長くお付き合いしていただければと、金利を引き下げています。
公務員や大手企業ならさらに住宅ローン金利は下がる可能性も
――けれど、「必ず誰でも、最低金利で住宅ローンが組める」というわけじゃないんですよね？
三井住友信託さん：引き下げ金利は、弊社所定の審査基準により決定します。具体的には、お客さまの勤務先、年収等を材料に、保証会社が審査するんです。外資系企業等にお勤めで年収の上がり下がりが激しい方より、公務員のように安定した収入を得ている人の方が、低い金利でご利用いただけたりします。また、当行には、特定の大手企業名をまとめたリストがありまして、そのリストに掲載されている企業にお勤めの方は、優遇金利でご利用いただけます。リストをお見せすることはできないのですが、勤務先名をお教えいただければ、すぐに確認してきますよ。
――保証会社の審査ってどういうものですか？ 審査基準等があるんですか？
三井住友信託さん：保証会社が行う審査には３つのポイントがあります。１つ目は属性。お客さまの年齢、収入、勤務先、家族構成等を確認させていただきます。２つ目は、収入と返せる金額、年間返済率のバランスを見ます。３つ目は、ご購入予定の不動産価格、物件の価値といった不動産そのものをチェックいたします。保証会社の審査は、この３つの要素を見て、お貸出しできる金額と金利を決定いたします。
三井住友トラスト保証と全国保証の違い＝金利・完済年齢・団信の引受先が変わる
「三井住友トラスト保証と全国保証は何が違うのですか」というご相談は、この記事を読んだ方からとくに多くいただきます。三井住友信託銀行の住宅ローンは、まずグループの三井住友トラスト保証（株）の審査を受け、そこで厳しい場合に全国保証（株）の審査に回る、という二段構えになっています。窓口の説明は次のとおりでした。
三井住友信託銀行の住宅ローンをご利用いただくためには、保証会社、三井住友トラスト保証（株）または、全国保証（株）のうちどちらかの審査を受けていただく必要がございます。違いとしましては、三井住友トラスト保証でお申し込みをいただき、審査に通った場合、全国保証を使うより０．０５%ほど低い金利で住宅ローンがご利用いただけます。ですから、まず、三井住友トラスト保証で審査を受けていただき、そこでの審査結果が厳しい感じでしたら、全国保証に申し込んでいただきます。
※保証料型の場合・インタビュー当時の説明です。
2026年9月時点で公式サイトから確認できる違いを、FPの目で整理するとこうなります。
- 審査の順番：三井住友トラスト保証が本命、全国保証は「トラスト保証で厳しかった人の受け皿」。全国保証は多くの地銀・信金とも提携している独立系の大手保証会社なので、勤務先や年収の面でトラスト保証の基準に届かなくても、全国保証で通る余地があります。
- 完済時年齢：三井住友トラスト保証は満81歳未満、全国保証は満80歳未満（公式の「借入期間40年のお取り扱い」ページより）。40年ローンを組む場合はこの1歳の差が効いてきます。
- 団信の引受保険会社：三井住友トラスト保証付きの商品では住友生命保険相互会社（疾病保障特約はカーディフ損害保険）。全国保証を利用する場合の引受会社は窓口で確認してください。
- 金利：インタビュー当時の説明では「トラスト保証で通ればおよそ0.05％低い」。現在の差は公表されていないため、仮審査の結果で提示された金利を必ず見比べてください。
FPとしてお伝えしたいのは、「全国保証に回された＝落ちた」ではない、ということです。金利が少し上がる可能性はありますが、それでも三井住友信託銀行で借りられること自体に価値がある方（店舗相談を重視する方、相続や資産運用も一緒に相談したい方）は、提示された金利で総返済額を試算したうえで判断しましょう。
住宅ローン金利「変動プラン」「固定プラン」「上限プラン」のメリット・デメリット
――金利プランには、「変動プラン」「固定プラン」「上限プラン」があるとのことですが、それぞれのメリット・デメリットを教えてください。
三井住友さん：まず、お客さまの８割がお選びになる、一番人気の「固定プラン」からご説明しますね。こちらは、最初に選択していただいた特約期間の借入利率が一定なので、安心してご返済していただけることがメリットです。デメリットとしては、特約期間終了後は、金利の変動に左右されますので返済額が確定しません。また、特約期間終了まで、他の金利プランに変更できませんし、特約期間を変えることもできません。
次に、「変動プラン」についてご説明します。こちらは、半年ごとに金利を見直します。お借入後、金利が低下した場合、お借入利率の見直しに合わせて利息額が減額されることがメリットです。しかし、金利水準が上昇した場合は、利息額が増額されますし、お借入期間中の返済額が確定しないことがデメリットです。
「上限プラン」のメリットは、半年ごとに金利を見直しますが、特約期間中はあらかじめ設定された上限金利を超えることがないことです。デメリットは、特約期間終了後の返済額が確定しません。また、特約期間終了まで他の金利プランには変えられません。特約期間の変更もできないんですよ。
金利プランの切り替えは、インターネットを使えば無料です（来店・郵送で切り替えを行う場合は、手数料・税込み5,400円が必要）。
※インタビュー当時の説明です。2026年9月時点の公式案内では、書面での金利再設定手数料は11,000円（税込）、三井住友信託ダイレクト経由なら無料です。現在の商品概要説明書は「変動金利コース」と「固定金利コース（特約期間2・3・5・10・15・20・30年）」の2本立てで案内されており、上限金利コースの取り扱いは窓口でご確認ください。
金利タイプの選び方そのものに迷っている方は、変動金利型住宅ローンの5年ルール・125％ルールの解説もあわせて読んでみてください。三井住友信託銀行の変動金利コースにもこの2つのルールが採用されています。
三井住友信託銀行の住宅ローンは金利ミックスプランでは余分にかかる諸費用を抑えられる
――固定金利と変動金利を組み合わせた「ミックスローン」ってどのようなプランですか？
三井住友さん：固定金利と変動金利の比率を、自由にご選択いただけるプランです。金利上昇は怖いけれど、金利が下がっているときにはそのメリットを受けたいという方にお選びいただいております。ただ、デメリットとして、組み合わせるお借入金額によっては、単独のお借入時に比べて、契約書に貼付する印紙税額が増える可能性があります。
さらに、「ミックスローン」より簡単なお手続きでご利用いただける「ワンライティングミックスローン」というプランもご用意しています。こちらは、申込書、契約書、付随する契約関係書類は１通のみ。抵当権の設定は、借入金額の合計額で１件のみとなります。弊社との契約は、選択した金利プランごとに２契約、保証会社との不動産抵当権設定は１契約となります。２契約とも、借入期間、返済方法、保証料支払方法等は同じ内容です。詳細をお知りになりたい場合は、ご連絡くださいね。
メリットとしては、通常のミックスローンだと2つの契約書が必要なところが一つでいいので手間が省けることと、抵当権設定登記費用が通常2件分かかるところが1件分で済むところです。ただ、住宅ローンの借入額は変わらないので抵当権設定登記費用が1件分になって節約できるのは司法書士への報酬です。
三井住友信託銀行の住宅ローンを借りた後はどうなのか？
――三井住友信託銀行って、店舗数も専用ＡＴＭの数も少ないですよね。ちょっと不便だと思うんですけど。
三井住友信託さん：三井住友信託銀行は全国に１３２支店、コンサルティングオフィス他を１７店舗設けております。三井住友信託銀行のキャッシュカードは、手数料無料でゆうちょ銀行ＡＴＭ、セブン銀行ＡＴＭ、Ｅ－ｎｅｔＡＴＭがご利用いただけます。
また、インターネットサービス「三井住友信託ダイレクト」もご用意していますから、２４時間いつでも、一部繰上返済や残高照会等のお取引が可能です。各所にある提携ＡＴＭとネットをお使いいただければ、特に不自由なことはないかと思います。
※店舗数・ATM提携はインタビュー当時の内容です。
住宅ローンの返済額を減らせる自動返済や自由返済について
――返済額を減らせる、「自動返済」というサービスがあると、小耳に挟みました。「自動返済」ってなんですか？
三井住友信託さん：「自動返済」とは、返済用口座に、毎月の返済額より多めにご入金いただいた分を使って、自動的に繰上返済するというサービスです。「自動返済」のメリットは、いろいろあるのですが、まず１つ目に、利用手数料が無料であること。２つ目は、返済額が１万円以上１００万円まで、自由に選べること。３つ目は、返済用口座から自動的に引き落とししますから、手間がかからないということ。４つ目は、返済額変更方式ですから、金利上昇に伴う返済額増額リスクに備えつつ、返済額を減らせることです。
例えば、お子様の学費負担が少なく、経済的に余裕のある時期にこの自動返済を使い、学費負担が大きくなってからは、毎月の返済額だけを支払うという方法を使うこともできます。お客さまの家計の事情に合わせて、お使いいただけるサービスです。
自動返済を活用することで、住宅ローン返済はどう変わるのか？
自動返済とは、返済用口座に余分なお金を入れておけば返済額軽減型の繰上返済を自動的に行ってくれるというものです。返済額軽減型の繰上返済なので返済期間は変わりません。
利用の仕方としては三井住友さんが伝えてくれたとおり、子どもの学費があまりかからないときに余分を返済しておき、教育費がかかるときには住宅ローンの負担を減らすという使い方になると思います。
以下の条件で計算します（金利は説明用の仮定値です。現在の適用金利とは異なります）。
- 借入額3,000万円
- 返済期間35年
- 変動金利0.57％→10年後から1.57％
- 返済額は78,807円だが、10年間は毎月10万円返済に回す
自動返済をしない場合
- 当初返済額は78,807円
- 10年後の返済額は88,832円
- 総返済額は36,106,390円
になります。
では、自動返済をする場合の毎月の返済額の推移と総返済額は、
- 当初返済額は78,807円
- 10年後の返済額は78,282円
- 総返済額は35,484,732円
- になります。
毎月2万円〜3万円を10年間自動返済をすると、自動返済する金額は303万円、10年後の返済額を毎月1万円ほど抑えることが出来ます。総返済額は62万円ほど抑えられます。
子どもの学費にお金がかかる期間がどれくらいかは人によります。仮に、三井住友信託銀行が住宅ローン自動返済を説明している資料と同じ期間、子どもが中学校入学から10年間とします。今回の計算であれば、毎月住宅ローン返済を1万円減らすことが出来ます。10年間での負担減は120万円です。しかし、自動返済する金額を貯蓄しておけば303万円貯まります。これを10年間で取り崩していけば毎月25,000円余分に使えることになります。
本当に子どもの学費が必要なときに支出を減らすという目的で利用するのであれば、住宅ローンを自動返済していくよりもそのお金を貯蓄してお金がかかるときに取り崩した方が有利かと思います。
――同様に返済額を減額できる、「自由返済」というサービスもあるんですよね？
三井住友さん：「自由返済」は、インターネットで繰上返済のお申し込みをしていただくことで、総返済額を減らせます。「自由返済」をご利用いただくメリットの１つ目は、利用手数料、一部繰上返済手数料が無料ということ。２つ目は、返済日以外でも手続き可能ということ。３つ目は、自宅等から、インターネットを使って繰上返済ができるということです。
この自由返済は住宅ローンの繰上返済です。2026年9月時点でも、三井住友信託ダイレクトからの一部繰上返済は手数料無料・1万円以上1円単位で、期間短縮型と返済額軽減型を選べます。
三井住友信託銀行の住宅ローンにつけられる八大疾病団信はお得なのか？
――ご担当の方から見て、三井住友信託銀行・住宅ローンのうまい使い方や、その他、おすすめポイントってありますか？
三井住友信託さん：私の個人的なおすすめは、住宅ローンをお申し込みになるときに、団体信用生命保険（保険料負担なし）に加えて、「八大疾病保障」（トリプル入院保障・奥様保障付。引受保険会社は、カーディフ損害保険会社）特約を付けることですね。人生、お金は大切ですけど、やっぱり健康も大事だと思うんです。「八大疾病保障」をお付けいただくと、ガンと診断されたら、住宅ローン残高が０円になります。日本人のうちの約５割は、ガンと診断されているので（公益財団法人がん研究振興財団「がんの統計‘15」年齢階級別罹患リスク、’１１年罹患・死亡データより）、どなたでも、ご自分がガンになることを可能性としては、考えておいた方がいいかなと。その他、条件がありますが急性心筋梗塞・脳卒中や高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎になった場合も、住宅ローン残高が０円となります。
私も、住宅ローンを担当するようになって知ったのですが、住宅ローンご利用中に、重いご病気になったり、お亡くなりになったりされる方ってけっこういらっしゃるんですよ。この「八大疾病保障」を付けておけば、ご病気になったときに住宅ローンのことを心配せず治療に専念できます。また、住宅ローンのご利用者さまが、お亡くなりになってしまった場合にも、家は、残りますから、ご家族さまが住宅のことで困るということがありません。
６ヶ月以上支払を延滞されますと、購入したお家が競売にかけられてしまうんですよ。実際、住宅ローンのご利用中に、お支払いができなくなって、ご自宅が競売にかけられてしまう方は、いらっしゃいます。今なら、「八大疾病保障」特約 １００％給付型を、お申し込みいただくと、金利を年０．０５%引き下げております（平成２９年３月３１日（金）まで）。ぜひ、ご利用をご検討ください。
※インタビュー当時の内容です。文中の金利引き下げキャンペーンは終了しています。
団体信用生命保険に追加の保障を設定する場合は、それにかかるコストを計算して、それを払ってでも加入したいかどうかを検討すべきです。
三井住友信託銀行の住宅ローンにつけられる八大疾病保障系の特約は、プランと借入時の年齢に応じて金利＋0.1％〜＋0.3％の上乗せです（公式の案内では41歳未満はがん保障が＋0.1％から、41歳以上46歳未満は＋0.2％〜＋0.3％。56歳以上は加入できません。2026年9月時点・出典：三井住友信託銀行 疾病保障特約）。ここでは上乗せ＋0.3％として試算します。
- 変動金利0.57％→10年後1.57%（説明用の仮定金利）
- 借入額3,000万円
- 返済期間35年
この条件だと総返済額は36,106,390円になります。
これに八大疾病保障（＋0.3％）を追加すると総返済額は約3,793万円となり、上乗せ分の実質的な保険料負担は約182万円となります（説明用の仮定金利による当編集部試算・元利均等返済）。
一方の保障の方は下記の画像の上の段に書かれてある保障です（インタビュー当時のパンフレット。現在の保障内容は年齢区分ごとに公式ページでご確認ください）。
がん（上皮ガンは対象外）や入院一時金10万、2ヶ月継続したら一時金30万という保障があることから、この八大疾病団信を追加する代わりに現在はいっているガン保険や医療保険を解約してしまってもいいと思います。
住宅ローン残高にもよりますが、がん診断で住宅ローンがチャラになるなら下手なガン保険よりも保障は手厚いですし、医療保険に相当する保障もついているので保険料と保障のバランスを考えるとお得だと思います。
※団体信用生命保険の引受保険会社は住友生命保険相互会社、疾病保障特約の引受保険会社はカーディフ損害保険株式会社です（三井住友トラスト保証付きの商品概要説明書・2026年4月13日現在）。全国保証（株）を利用する場合の引受保険会社は窓口でご確認ください。
※三井住友信託銀行の住宅ローンでは、火災保険の団体割引（引受保険会社は、三井住友海上火災保険（株）。「割引率はお客さまの事情によって異なります」とのことで、具体的には教えてもらえませんでした）も利用可能です。
三井住友信託銀行の住宅ローンの仮審査や本審査について
――仮審査、本審査、実際の融資までに必要となる期間を教えていただけますか？
三井住友信託さん：混み具合にもよるのですが、仮審査、本審査ともに、結果をお出しするまでに２週間から３週間ほどかかることが多いですね。実際の融資までには、１ヵ月半くらいお時間をいただいております。
なお、2026年9月時点の金利引下げ条件には「契約日の前日までに説明動画『どこでもローンガイド』の視聴を完了すること」「三井住友信託ダイレクトの申込とアプリのユーザー登録、または返済口座を給与振込口座に指定すること」が含まれています。仮審査が通ったら早めに済ませておくと、金利引下げの適用漏れを防げます。
住宅ローン担当者が語る三井住友信託銀行の住宅ローンのデメリット
――三井住友信託銀行・住宅ローンのデメリットって、どのようなことだと思われますか？
三井住友信託さん：デメリットですか……（少し沈黙）。繰上返済をしていただく場合、インターネット上から、期間短縮手続きはできるのですが、返済期間の変更はできません。他行さんだと、返済期間の変更申し込みも、ネット経由でできたりするようなのですが。
三井住友信託銀行の住宅ローンの評判・メリット
金利の低さと、歴史と風格が魅力。公務員、一流企業勤務の方におすすめ。
三井住友信託銀行は日本最古の信託銀行（営業開始１９２５年＝大正１４年！）ということもあり、なかなか重厚感のある落ち着いたムードの銀行です。安定感をお求めの方、公務員や老舗の大企業、一部上場企業等にお勤めの方にとっては、とっても良い銀行かもしれません。なぜなら、窓口のお姉さんに、勤務先の大企業（もしくは、官公庁）の名前を伝えると「○○にお勤めなんですね！ では、当行の最低金利を適用させていただきます！」と、少しテンションの高い感じで言ってくれたりするので、「この敷居の高そうな三井住友信託銀行で、最低金利でローンを利用できるなんて、おいらも偉くなったもんだ」と優越感に浸ることができます。
また、住宅ローンを入り口に将来のための資産運用を考える方や、遺産相続等が発生する可能性のある方にはぴったりです。例えば、相続関係の問題について相談できる弁護士を紹介してくれるサービス（有料）は、歴史ある信託銀行ならではのもの。人生全般の金銭面のアレコレをトータルでお任せすると考え、メインバンクに選択するというのも一つの手だと思います。
三井住友信託銀行の住宅ローンのデメリット
自営業の人など、収入に変動が大きい人は審査上で不利な印象。また、事務手数料の高さもネック。
三井住友信託銀行の住宅ローンのデメリットは、利用者の属性によって金利が大きく異なることです。大手企業や公務員にとって、三井住友信託銀行の住宅ローンは低金利で利用しやすいのですが、自営業者や収入変動の大きい外資系企業勤務の場合には、仮審査の結果を見てから利用するかどうか決めると良いでしょう。審査に通っても金利が高く設定されてしまうようなら、他の住宅ローンにしておいた方が良いので、時間がたっぷりある人を除いて、同時に他の住宅ローンにも申し込んでおくと選びやすいと思います。
例えば、当初期間金利引下げ、固定プラン10年の場合、最大引き下げ後の当初適用金利は低いのですが、保証会社の審査により、場合によっては最小引き下げ後の当初適用金利もかなりあがります。公式サイトにも「金利引下幅は当社所定の審査基準に基づき決定します」と明記されています。
属性の違いによって、金利が、0.3%変わってくるので、高い金利を提示されるとけっこうショックをうけると思います。借入金額も、属性によって決まるので、希望する金額を借りられない可能性も十分あります。
２つ目のデメリットとしては、手数料です。一部繰上返済はインターネットバンキング（三井住友信託ダイレクト）なら手数料無料ですが、書面で手続きする場合は一部繰上返済16,500円（税込）・全額繰上返済22,000円（税込）がかかります。条件変更手数料も11,000円（税込）です（出典：三井住友信託銀行 ローン手数料一覧・2026年9月確認）。
さらに、保証会社利用時に支払う手数料も、ネット系銀行と比べると高額です。
三井住友信託銀行の住宅ローンは、利用できる保証会社が２種類あるので、それぞれの手数料を紹介します。
三井住友トラスト保証を利用する場合（保証料型）は、保証取扱手数料33,000円（税込）と保証料が必要です。保証料は2種類の支払い方法（１：金利上乗せ方式／２：借入時に一括前払い）から選択でき、一括前払いの支払例は借入金額3,000万円・借入期間30年の場合、元利均等返済で574,050円、元金均等返済で458,130円です（公式「ローン手数料一覧」・2026年9月確認）。金利上乗せ方式を選ぶと、一括前払いに比べて借入利率が年0.2％高くなります。
全国保証を利用する場合も、所定の取扱手数料と保証料（一括前払い方式）が必要です。金額は借入条件によって異なるため、窓口で提示された見積もりで確認してください。
三井住友信託銀行の住宅ローンは、一生分のお金まわりのことを、総合的に相談できるという心強さがあります。付帯する保険が充実していますし、子育て世帯向けの金利優遇、自動返済、自由返済、低金利戦略等個性的な商品展開を実施中です。窓口で相談をすると、パンフレット等の紙資料だけでなく、「三井住友信託の住宅ローン ご契約に係るご説明」というＤＶＤまで手渡してくれます（現在は「どこでもローンガイド」という説明動画の視聴が金利引下げの条件になっています）。従来の年配資産家向けの金融機関というイメージを打ち破り、住宅ローンをきっかけに新たな顧客を掴もうとしているということは、ビンビンに伝わってきます。が、ネット系銀行的な気軽さには欠けるかなと感じました。
自営業者に対する融資には、厳しい面があるということ、手数料の高さをどう捉えるかで、三井住友信託銀行の住宅ローンに対する評価は変わってきます。ご自分の属性や、価値観を再確認した上で、どの金融機関の住宅ローンを利用すれば良いかを考えることが必要です。
三井住友信託銀行の住宅ローンが気になった方は、まずはパンフレットを申し込んでみましょう。
私が、資料請求をしたときには３日ほどでパンフレットが手元に届きました。届いた資料をよく読んで、近くに支店ある人は、支店の窓口に足を運ぶと良いでしょう。
不明点がある場合はフリーダイヤルで質問すれば丁寧に教えてくれます。
三井住友信託銀行の住宅ローンについてよくあるご相談
Q. 三井住友信託銀行の住宅ローンは40年返済でも組めますか？
A. 組めます。借入期間は1年以上40年以内で、40年を選んでも金利の上乗せはありません。ただし40年は融資手数料型のみで、完済時年齢は三井住友トラスト保証で満81歳未満、全国保証で満80歳未満という制限があります（2026年9月時点）。
Q. 融資手数料型と保証料型はどちらを選ぶべきですか？
A. 完済まで長く借りる予定なら金利が低い融資手数料型、早めに繰上返済して完済する可能性が高いなら保証料型（一括前払い方式）が有利になりやすい、というのが基本です。保証料型は繰上返済時に保証料の返戻がありますが、融資手数料型は返戻がありません。金利差は一括前払いで＋年0.05％、金利上乗せ方式で＋年0.25％です。
Q. 徳島など地方在住でも三井住友信託銀行で住宅ローンを申し込めますか？
A. 公式サイトでは「本・支店所在地近隣にお住まいの方」に限ると案内されています。お住まいの地域に支店がない場合は申し込めないことがあるため、最寄りの支店を確認したうえで、店舗相談を重視するなら地銀・信金、金利重視ならネット銀行も並行して検討するのが現実的です。
三井住友信託銀行の住宅ローンは、確かに大手銀行の中では優れている方だと思います。三井住友信託銀行の口座を持っている人ならそのまま申し込んでもよいかもしれません。
なお、少しでもお得で安心感のある住宅ローンを選びたいと思っている人は、以下のネット銀行の住宅ローンとしっかり比較して選ぶことをおすすめして締めくくりたいと思います。無料のがん団信で人気のソニー銀行の住宅ローンは、疾病保障込みの総コストを比べる相手として分かりやすい存在です。
店舗で相談しながらネット銀行に近い金利で借りたい、という方には、SBI新生銀行も選択肢の一つです。店舗とオンラインの両方で手続きでき、事務手数料は借入金額の2.20％（税込）の定率型でわかりやすく、団信（一般団信は上乗せ0円、がん団信・全疾病保障付団信なども用意）も充実しています。詳しくはSBI新生銀行の住宅ローンのメリット・デメリットで解説しています。三井住友信託銀行とあわせて、金利だけでなく諸費用・団信・手続きのしやすさまで含めて比較しておくと安心です。金利や手数料は毎月見直されるため、最新の条件は各行の公式サイトでご確認ください。
