「頭金なしのマイホームは危険」はウソ。頭金なしで家を買う方法

頭金がないけど、家が欲しい！でも、どの本を見てもどのサイトを見ても「頭金はきちんと貯めましょう」と書かれているので不安。そう思っている人は多いと思います。

それでは、頭金がない人はマイホーム購入は諦めたほうがいいんでしょうか？頭金が貯まるまで5年も6年もマイホーム購入を我慢しなければならないのでしょうか。そんなことをしている間に子どもはどんどん成長してしまいます。自分も家族も年を取ります。長い人生と言っても、5年も6年もの長い間、マイホームを持つことを我慢するのはとても残念なことです。

というわけで、今回は頭金なしでマイホームを買う方法をお伝えしていきます。

それでは、解説に戻ります。

頭金なしのマイホーム購入は危険と言われている2つの理由

まずは、「頭金なしのマイホーム購入は危険だとみなが口をそろえていう理由」についてお伝えしておきます。

大きな理由は2つです。

理由その１：住宅ローンを払えなくなるおそれがあるから

頭金がないと、頭金を用意できる時と比べて住宅ローンの借入額は多くなります。あたり前のことですね。

例えば、土地と建物と諸費用と合わせて全部で3000万円というお金でマイホームを購入するとします。頭金がないとまるまる3000万円借りる必要があります。頭金が500万円あれば、2500万円の借り入れ、1000万円あれば2000万円の借入になり、住宅ローンの借入金額が少ないほど月々の返済は少なくなります。

住宅ローンを3000万円借りた場合、2500万円借りた場合、2000万円借りた場合で返済額がどれくらい違うかをシミュレーションしましたのでご覧ください。

住宅ローンの条件は全期間固定金利のフラット35（年3.290％＝2026年8月の最も多い金利・新機構団信付き・融資率9割以下・返済期間21〜35年）、返済年数は35年・元利均等返済でシミュレーションしています（月々の返済額は円未満を四捨五入した概算です）。

• 借入額3000万円の場合：120,365円
• 借入額2500万円の場合：100,304円
• 借入額2000万円の場合：80,243円

頭金を1,000万円用意できれば、同じ家を買っても毎月の住宅ローン返済が4万円ぐらい違うことがわかります。

単純に住宅ローン返済の金額が大きくなるので「支払えなくなるおそれがある」。

だから、頭金なしでのマイホーム購入は危険だと言われているわけです。

理由その2：支払う住宅ローンの利息が大きくなるから

もう一つの理由は支払う住宅ローンの利息が大きくなるからです。

住宅ローンの借入金額が多ければ多いほど、支払う住宅ローンの利息が大きくなります。
それでは、先程と同じ例（年3.290％・35年）で住宅ローン利息の支払額がどれくらい変わるかシミュレーションしたのでご覧ください。

• 借入額3000万円の場合：約2,055万円
• 借入額2500万円の場合：約1,713万円
• 借入額2000万円の場合：約1,370万円

頭金を1,000万円準備する場合と頭金なしの場合と比べると、支払う住宅ローン利息の金額は約685万円違います。

つまり、同じマイホームを買っても685万円ほど余分に支払わないといけなくなるということです。このお金はあなたが未来で使うはずだったお金から持ってきます。将来手元に残るお金がその分減ってしまうということですね。なお、超低金利だった時代はこの差がもっと小さかったのですが、金利が上昇してきたことで、頭金が利息を減らす効果は以前より大きくなっています。

以上、この2つの理由で頭金なしのマイホーム購入は危険だと言われています。そして、頭金は購入価格の2割貯めておきましょうとか、諸費用を合わせると3割貯めておきましょうと言われています。

では、なぜ頭金を2割貯めておきましょうとか、3割貯めておきましょうと言われるのでしょうか？その根拠とされているものを説明します。

なぜ、頭金を2割や3割貯めておきましょうと言われるのか？

理由1：以前は頭金を2割準備しないと住宅ローンを借りられなかった

頭金を2割準備しておきましょうと言われる一つ目の理由は、「以前は2割の頭金を準備しないと住宅ローンを借りられなかったから」です。

以前というか昔は、住宅ローンの貸出は購入価格の8割までとされていた時代もありました。頭金がないと借りられなかった有名な住宅ローンでいうとフラット35ですね。フラット35は、最初は頭金を一定額用意できないと利用できなかったのですが、制度が改正され続けていて100%融資も可能になりましたし、諸費用も借りられるようになりました。

頭金の準備有無で金利が違うのですが、2019年10月にはその金利差も縮小し、頭金の有無で適用される金利の違いは大幅に小さくなっています。

つまり、昔は必然的に2割を頭金として用意していないと住宅ローンを借りることができず、マイホームも買うことができなかったというわけです。

その名残りで今も2割や3割頭金を貯めておきましょうとアドバイスされることがあるというわけです。

理由2：住宅ローンを支払えなくなった時にマイホームを売って住宅ローンをチャラにしやすくするため

もう一つの理由は、住宅ローンを支払えなくなった時の対策です。

もし、住宅ローン返済ができなくなった時にマイホームを売って住宅ローンをチャラにしやすくするために頭金を2割位は準備しておきましょう、という話です。ざっくりとした話ですが、家を建てている工務店・ハウスメーカーや不動産会社も利益をあげなければなりません。

一般的に建物の金額の2割〜３割くらいはハウスメーカーや工務店の利益です。当然、この利益分は建物の価値とは言えません。なので、2000万円の建物を建てたとしても、400万円〜600万円はハウスメーカーや工務店の利益であって、建物の価値自体は1400万円〜1600万円くらいしか無いということです。

買った瞬間に家を売ろうとしても買った値段では当然売れません。

住宅ローンを返してしまわないと原則マイホームは売れない

仮に、住宅ローン返済に困ったとして、「マイホームを売ってチャラにしよう。」と思っても住宅ローンを返してしまわないと原則マイホームを売ることができません。ということは、残っている住宅ローンの金額以上の値段で売れるか、足りない部分は現金を支払わないといけないということです。

先程の例で、2,000万円の建物を建てて住宅ローンを2,000万円借りています。住宅ローンを支払えなくなったのでマイホームを売ってチャラにしようとしても、売っても1,600万円にしかなりません。住宅ローンは2,000万円残っているので現金を400万円準備しないと売ることはできないというわけですね。

債務整理という方法もありますが、この方法では家を良い値段で売ることはできませんし、個人信用情報にも大きな傷を作ることになります。もちろんマイホームも失います。

もし、最初から2割ぐらいのお金を頭金として入れていれば、「マイホームを売ったお金で住宅ローンをチャラにしやすい」ということで、2割や3割は準備しておきましょうというアドバイスがされているわけです。

また、先ほども触れましたが頭金がないというデメリットはもうひとつあります。

理由3：金利が高くて利息負担が大きかったから

かつては3%や4%の金利で住宅ローンを借りるのが当たり前の時代がありました。例えば、500万円を4%・35年で借りた場合、400万円ぐらいの利息支払いになります。500万円の頭金がある場合とない場合で400万円も住宅ローンの返済額が変わってくる時代があったわけです。

その後の超低金利時代には、多少の頭金があっても差は数十万円程度になり、「頭金を急いで貯める意味」は小さくなっていました。ただし、2024年以降は日銀の利上げを受けて住宅ローン金利は上昇に転じており、変動金利はおおむね年1％台前半、フラット35は年3％台が当たり前になっています。頭金が利息を減らす効果は再び大きくなりつつありますが、同時に「頭金が貯まるのを待っている間に、さらに金利が上がってしまう」リスクも大きくなっている点に注意が必要です。

住宅ローンをフラット35で借りる場合、金利が高くなってしまう

ただ、金利が変わらない全期間固定金利の代表的な住宅ローンであるフラット35は、購入価格に対して借入額が9割を超えると住宅ローンの金利が高くなってしまいます。このような住宅ローンを利用する場合は注意が必要です。

例えば、マイホームの購入価格が3000万円です。借入額が9割なので、2700万円を超えるとフラット35の金利が高くなってしまうということです。

フラット35の融資率が9割を超えると金利はどれくらい上がるのか？

それでは、融資率が9割以下と9割超で金利がどれくらい変わるか、2026年8月の最も多い金利（新機構団信付き・返済期間21〜35年）で見てみましょう。

• 融資率9割以下：年3.290％
• 融資率9割超：年3.400％

金利が0.110％上がります。かつては0.44％も差があった時期と比べると、上乗せ幅はかなり小さくなりましたが、35年間支払い続けることを考えると無視できない差です。

フラット35の融資率9割以下と9割超で住宅ローンの返済額がいくら変わるかや、頭金なしでもフラット35の融資率9割以下金利を使う裏ワザをこちらの記事で詳しく書いているのでご覧ください。

頭金なしでもフラット35で100％住宅ローンを借りる4つの裏技

一般的にはFPを始め多くの人が「頭金なしのマイホーム購入はすべきでない」とアドバイスをします。

しかし、私はそうは思いません。なぜなら・・・・

住宅ローンを支払っていけるかどうかが問題

頭金なしのマイホーム購入が危険だと言われるのは住宅ローン返済できなくなるおそれがあるからです。では、住宅ローン返済に問題ないのであれば頭金がなくてもマイホーム購入すればいいだけですよね。

また、一般的には頭金を貯めれば貯めるほどいい、頭金はたくさんあればあるほどいいと言われますが、これは間違いです。頭金は貯めれば貯めるほど損をする可能性があります。

頭金を貯めれば貯めるほど損になる3つの理由

それでは、頭金を貯めれば貯めるほど損になる理由を説明していきます。

理由1：住宅ローンの金利が上がってしまったらどうする？

1つ目は、住宅ローンの金利が上がってしまう可能性があるからです。住宅ローンの金利がいつ、何％になるかは誰にもわからないことです。しかし、物価が上昇すると金利も上がりやすくなります。

3ヶ月の間に0.25％上がった例もある

2013年の4月から7月の3ヶ月間でフラット35の金利は0.25％上がりました。0.25％上がると、借入金額にもよりますが、住宅ローンの利息は約100万円以上増えます。そして、この増える住宅ローン利息を帳消しにしようとすると、頭金は300万円必要になります。

ということは、頭金を300万円貯める間に金利が0.2％や0.3％上がってしまうと、全く頭金を貯める意味がなかったということになります。

そして、これはまさにこの数年で実際に起きたことです。2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除した後、政策金利は段階的に引き上げられ、2026年6月には1.0％程度と1995年以来約31年ぶりの高水準になりました。フラット35の最も多い金利も3％台に乗せています（2026年8月は年3.290％と前月から0.150％上がり、現行制度になった2017年10月以降で最も高い水準を更新しました）。「頭金が貯まってから」と購入を先送りしていた人ほど、結果的に高い金利で借りることになってしまったわけです。

なお、日本銀行は2026年7月31日の金融政策決定会合で政策金利を1.0％程度で据え置きましたが、長期金利は高い水準が続いており、フラット35のような全期間固定型の金利が先に上がりやすい局面になっています。全期間固定で借りたいとお考えの方ほど、毎月の金利発表から目を離さないようにしてください（最新の金利は住宅金融支援機構や各金融機関の公式サイトでご確認ください）。

頭金を貯める間、賃貸マンションに住んでいたらその家賃もかかりますよね。その分も無駄になってしまうということです。

理由2：お金を住宅ローンに入れると損になることがあるから

頭金を貯めるということは、住宅ローンにお金を入れるということです。住宅ローンにお金を入れて借入額を減らしたり、返済年数を短くしたりします。

これは、住宅ローンの金利でお金を運用するのと同じような効果があります。ということは、住宅ローンの金利以上の利回りを期待できるところでお金を運用したほうがお得になる可能性があるということです。

住宅ローンの借入額は増えて住宅ローンの利息支払いは増えるけども、それ以上に運用をして増えるお金のほうが大きくなるということです。ただし、住宅ローン金利が上がってくると、この考え方の有利さは超低金利時代ほど大きくはなくなります。運用はあくまで余裕資金で、リスクを理解した上で行うのがFPとしてのアドバイスです。

頭金を貯めずに運用したほうがどれくらいお得になるのかなど、具体的なシミュレーションをこちらの記事でしてありますのでぜひご覧ください。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ？

理由3：不動産価格、建材費が上がり続けているから

アベノミクス開始以降、不動産価格は上昇を続けており、特にコロナ禍以降の不動産価格、建材費の上昇は驚くレベルになっています。

頭金をためるスピードより不動産価格、建材費の上昇スピードの方が速い状況では、頭金を貯めている方が結果的に損をするという状況がこの数年続いてきました。

このままいつまでもこれらの価格が上昇し続けるのかという論点はありますが、この数年では頭金を貯めるより物件の購入を優先したほうが、マイホームに関わる総コストを抑えられた可能性が高い状況です。

頭金なしでマイホームを買うためにすべきこと

では、頭金なしでマイホーム購入するためにやるべきことを紹介します。

借りても大丈夫な住宅ローンの金額を知る

まずは、借りても大丈夫な住宅ローンの金額を知ることから始めます。頭金を入れないことが合理的でも、毎月の住宅ローン返済ができないのでは意味がありません。そこで、問題なく支払っていける住宅ローンの借入額を知りましょう。

年収の5倍以内、返済負担率25％はデタラメ

問題なく支払っていける住宅ローンの借入額を知りましょうと言われても、いくらかわかりませんよね。よくある「年収の5倍」とか「返済負担率25％以内」という目安は間違いではありませんが、参考にできないことが多いのが実情です。

年収の5倍以内なら大丈夫という目安がいかにデタラメかを徹底解説したコチラの記事を読んでもらうとよくわかると思います。

年収600万円の人が住宅ローンを3000万円借りるとこうなる

借りて大丈夫な住宅ローンの金額をきちんと計算するためにはライフプラン表を作成するしかない

それでは、借りても大丈夫な住宅ローンの金額を計算するためにはどうすればいいでしょうか？それには、ライフプラン表を作成する以外にありません。

ライフプラン表とは以下の様なものです。

あなたの収入、生活費、教育費、住宅ローンの支払などが将来的にどうなっていくのか、どれくらいお金が残っていくのかを予測する表です。
このライフプラン表をあなたの価値観を反映させて作成することで、あなたがいくらまでの住宅ローンなら借りて大丈夫か、ゆとりある生活を送れるのかがわかるようになります。

逆に言うと、このライフプラン表を作らないとあなたがいくらまで住宅ローンを借りて大丈夫かはわかりません。

そうなると、予算をオーバーしたり、予算を少なく見積もり過ぎたりして、マイホーム購入が失敗に終わってしまいます。

予算オーバーや予算を少なく見積もりすぎる失敗の原因と影響はこちらの記事で詳しく書いてあります。

予算オーバーだけじゃない！予算設定の2つの失敗とは？

借りて大丈夫な住宅ローンの金額（予算）がわかったら諸費用を計算して差し引く

ライフプラン表を作成して、借りても大丈夫な住宅ローンの金額を計算したら次にやることは諸費用の金額を計算することです。

マイホーム購入には土地代や建物代以外にも様々な諸費用がかかります。登記費用・仲介手数料・火災保険料・ローン関係の手数料などに加えて、引越し代や家具・外構まで含めて考えると、余裕をみて土地と建物を合わせた金額の15％程度を見込んでおくと安心です。

この諸費用を見落としている人や、悪徳ハウスメーカーや工務店から「100万円くらい」と言われたデタラメを信じてしまうと、予算オーバーして住宅ローン返済が苦しくなる原因になります。

そこで、予算がわかったらあらかじめ諸費用を計算して引いておきましょう。
仮に、借りても大丈夫な住宅ローンの金額が2500万円なら、そこから15％引いておきます。計算式は以下の通りです。

• 2500万円×85％=2,125万円

この2125万円で土地を買って建物を買うようにすれば予算オーバーすることはありません。

頭金がない場合は「諸費用も借りられる住宅ローン」を選ぶ

頭金がない場合・少ない場合は、諸費用も住宅ローンと一緒に借りる必要があります。かつては「フラット35は諸費用を貸してくれない」ため、見積書を工夫するような裏ワザが語られた時代もありましたが、いまは事情が変わっています。現在はフラット35でも、融資手数料・印紙代・抵当権設定費用・火災保険料などの諸費用を借入額に含めることができます（対象となる諸費用の詳細は住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください）。

ネット銀行を中心に、民間の住宅ローンにも諸費用まで含めて借りられる商品が増えています。なお、諸費用分を建物代に上乗せした見積書・契約書を作ってもらう「水増し」は、虚偽の申告として契約違反や一括返済請求の対象になり得るため、絶対にやめてください。今は正面から諸費用を借りられる時代です。

ただし、フラット35は融資率が9割を超えると金利が上がります（2026年8月時点で0.110％差）。諸費用まで借りる場合は、自分の借り方がどちらの金利区分になるのかを必ず確認しましょう。

頭金なしのマイホーム購入でよくいただくご質問

Q．頭金なしだと住宅ローンの審査に通りにくくなりませんか？

借入額が大きくなる分、年収に対する返済負担率は上がりますので、その意味では審査のハードルは上がります。ただ、審査で重視されるのは「頭金の有無」そのものより、年収・勤続年数・他の借入・返済負担率のバランスです。ライフプラン表で無理のない借入額に収まっていれば、頭金なしでも審査に通るケースは珍しくありません。

Q．「頭金なし」と「貯金ゼロ」は同じことですか？

違います。ここが一番大事なポイントです。頭金を入れないことと、手元にお金がないことは別の話で、病気や収入減に備える生活防衛資金（生活費の半年〜1年分が目安）は必ず手元に残してください。手元資金まで使い切って家を買うのは、頭金なし購入よりはるかに危険です。

まとめ

頭金なしでも住宅ローン返済に問題さえなければマイホームを買ってもいいです。「頭金がない！」と思い悩むヒマがあったら、自分がいくらまでなら住宅ローンを借りて大丈夫なのかを計算して、住宅ローンの金利や物価がさらに上がる前にマイホーム購入を完了させるのが合理的です。

頭金を準備しても金利が高い住宅ローンを選んだら意味がない

頭金について説明してきましたが、結局、頭金を用意しても金利が高い住宅ローンを選んでしまったら全く意味がないことになってしまいます。逆に言えば、金利が低い住宅ローンを利用することで、頭金を貯めているのと同じような総返済額の削減効果を得られることにもなります。（頭金を貯めて金利が低い住宅ローンを選んだ人からは勝てませんが）

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