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頭金とは？
マイホームを買うため時に必要とされる”頭金”。そもそも頭金とはどのようなお金のことでしょうか？
通常、マイホームを買う時は住宅ローンを利用することになりますが、頭金とはマイホームの購入価格から「住宅ローンで借り入れる金額」を除いたお金のことを言います。
例えば、5,000万円のマイホームを購入する時に住宅ローンを4,000万円を借りて1,000万円を自分で用意する場合、頭金は1,000万円の部分のことを指します。
また、頭金を「自己資金」と呼ぶことがありますが、厳密には異なります。
マイホームを購入する時、不動産会社や銀行に支払う手数料、火災保険、保証料など、マイホームの価格以外にもお金がかかります。通常、それらの費用はローンではなく手元資金から用意することになりますが、正確には頭金にそれらの費用を加えたものが自己資金になります。
※もっとも、それらの費用も含んだ金額を頭金と呼びながら話すことが多いので、細かい定義の違いを気にしすぎる必要はありません。
最近では、SBI新生銀行のように自己資金を10％用意すると金利を優遇してくれるケースも増えています。（自己資金がないと金利が上がるケース）
頭金とは、住宅ローンの借入額を減らすためのお金
頭金をたくさん用意できれば住宅ローンの借入額が減ります。例えば、建物2,000万円、土地1,000万円、諸費用400万円かかるとすると、マイホームを買うためにかかるお金は3,400万円程度になります。
この時に頭金が0円だと、住宅ローンの借入額は3,400万円になります。頭金が300万円あると住宅ローンの借入額は3,100万円になります。
住宅ローンの借入額が減れば、支払う利息も減るので、総返済額で考えると減額効果は大きくなります。
頭金を貯めておくべきと言われる理由
一般的に頭金を貯めてからマイホームを買いましょう、と言われます。その3つの理由について説明していきます。
理由1：毎月の住宅ローン返済額が少なくなるから
頭金を用意して住宅ローンの借入額を減らすと毎月の住宅ローン返済額が少なくなります。例えば、上記の例で3,400万円のマイホームを買うとして、頭金が0円の場合と500万円の場合と1,000万円の場合で毎月の住宅ローン返済額がどれくらい違うか計算しました。
ここでは、今後金利が高くなるかもしれないので、住宅ローンの条件を金利1.75％ぐらいにして、返済年数は35年で計算しています
- 頭金0円の場合：108,316円
- 頭金500万円の場合：92,387円
- 頭金1,000万円の場合：76,458円
頭金が0円の場合と頭金が1,000万円の場合では毎月の返済額は約3万円差がでます。
※10年以上前、住宅ローン金利は3％や4%という時代がありました。ここまで金利が高いと少しでも住宅ローンの金額を減らしておくのは当然でした。今の日本の住宅ローンは0.4%程度で住宅ローンを借りられる時代です。4%の金利が0.4%になると単純計算で支払う利息が1/10になります。
「低金利時代≒頭金の重要性が低下」と言われることがあるのは、そのためです。
頭金がたくさんあるとマイホームの選択肢が広がる
ご自身の収入や家族構成（家計の収支）が同じであれば、頭金がたくさんあると住宅ローンの返済額が少なくできるので、返済可能な範囲で購入できるマイホームの金額が大きくなります。
例えば、毎月返済できる住宅ローンの金額を毎月8万円と設定していた場合、購入できるマイホームの金額に差が出ます
以下は、毎月の住宅ローン返済額を8万円に設定した場合に、頭金が0円、500万、1,000万円ごとに買えるマイホームの金額の違いを計算しました。
住宅ローンの条件は上と同じ金利（年1.75％）で、返済年数は35年で計算しています
- 頭金0円の場合：2,500万円
- 頭金500万円の場合：3,000万円
- 頭金1000万円の場合：3,500万円
このように、マイホーム購入予算を単純に計算する場合は、借りても大丈夫な住宅ローンの金額＋準備できる頭金で計算できます。毎月の住宅ローン返済額を8万円と設定した場合には、借りても大丈夫な住宅ローンの借入額は2500万円になります。
その金額に準備できる頭金を足した金額がマイホーム購入しても良い金額になります。
理由2：支払う住宅ローンの利息が少なくて済む
頭金をたくさん準備して住宅ローンの借入額を減らせば、支払う住宅ローンの利息を減らすことができます。つまり、ムダなお金の支払いを減らして、将来手元に残るお金を多くすることができます。
以下は、3,400万円のマイホームを購入する場合に頭金が0円、500万円、1,000万円用意した場合で、住宅ローンの総返済額がどう変わるかを計算したものです。
住宅ローンの条件は上と同じす。
- 頭金0円の場合：45,492,651円
- 頭金500万円の場合：38,802,552円
- 頭金1000万円の場合：32,112,425円
頭金を500万円準備した場合は頭金が0円の時に比べて住宅ローンの利息は169万円少なくなります。頭金を1,000万円準備した場合は頭金が0円の時に比べて住宅ローンの利息は338万円少なくなります。
住宅ローンの利息を支払わなくていいようになる分、将来手元に残るお金は多くなります。
逆に言うと住宅ローンの借入額が多くなればなるほど、支払わなければいけない住宅ローンの利息が多くなり、将来残るお金が少なくなるので、できるだけ頭金をたくさん準備しておきましょうと言われるわけです。
理由３：住宅ローンの返済期間を短くできるから
3つ目の理由として考えられるのが住宅ローンの返済期間の短縮です。
頭金をたくさん準備するほど住宅ローンの借入金額を少なくすることができ、結果、毎月の住宅ローン返済額が少なくなるわけですが、もし、住宅ローン返済額に余裕が有る場合は、住宅ローンの返済額を増やすことで住宅ローンの返済期間を短くすることができます。
上で頭金の金額ごとの住宅ローン返済額を計算しました
- 頭金0円の場合：108,316円
- 頭金500万円の場合：92,387円
- 頭金1000万円の場合：76,458円
この例で、頭金500万円も1000万円も、頭金0円の場合と同じ住宅ローンの返済額にすると返済期間はどうなるか計算しました
- 頭金0円の場合：35年
- 頭金500万円の場合：28年
- 頭金1000万円の場合：22年
住宅ローンの返済年収が短くなると、住宅ローンの総返済額も減ります。返済年数が28年と22年になると35年と比べて総返済額の差はいくらになるか計算しました。
- 35年の場合：45,492,651円
- 28年の場合：36,703,451円
- 22年の場合：28,932,883円
頭金を0円で住宅ローンを借りた場合と、頭金を1000万円準備して22年で返済した場合と比べると555万円住宅ローンの利息を節約することができます
では、頭金はたくさんあるほどいいのか？
このように住宅ローンのことだけを考えると、間違いなく頭金をたくさん準備して、住宅ローンの借入額を減らす、返済年数を短くしたほうが有利です。
上でもお伝えしましたが、住宅ローンの借入額を減らしたり、返済年数を短くすると住宅ローンの利息支払いを減らすことができます。結果、将来手元に残るお金が多くなるためです。
ただし、お金が必要になるのは住宅ローンだけではありませんので、ある程度の余裕を残しておくべきなのは言うまでもありません。また、繰上げ返済はいつでも行えますので、頭金としての金額を増やし過ぎる必要はありません。
頭金なしでマイホームを買ってはいけないのか？
一般的には頭金無しのマイホーム購入は危険と言われることがあります。
危険だと言われる理由は住宅ローン支払いができなくなるという理由と、住宅ローンの利息支払いが多くなるから将来手元に残るお金が少なくなって老後生活に影響があるためです。
まとめ
頭金とは、マイホームを買うときに住宅ローンの借りれ額を減らすためにあるお金です。
一般的に頭金は多ければ多いほどいいと言われていますが、そうとは限りません。欲しい家を買って住宅ローン返済を可能にするための頭金以上は入れずに運用をしたほうがよいという考え方もあります。
また、頭金なしでもマイホームを買うことはできます。問題は月々の住宅ローン返済が問題ないかどうかです。
頭金がなくても住宅ローン返済が問題ないのであれば、頭金がないからどうしようなんて悩んでいる間に土地を選んでハウスメーカーや工務店を決めるために時間を使いましょう。
この数年では不動産価格や資材価格の上昇が激しく、頭金を貯めている間に住宅価格が大きく上昇して、頭金を貯めるよりも早く住宅を購入した方がよかったということも発生していますので、頭金をどの程度貯めるべきかは判断が必要になっています。
