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なぜ頭金を2割とか3割準備しろと言われるのか？
どれぐらいの金額の家を購入できるかに影響してくるのが「頭金」です。頭金とは、マイホーム購入の際に支払える現金のことです。
この頭金ですが、マイホームを購入する時までにいくら貯めておけばいいのでしょうか？誰もが悩むテーマです。FPとしてご相談をお受けしていても、「頭金が2割貯まるまで買ってはいけないんですよね？」というご質問は本当によくいただきます。
昔からマイホーム購入に関する情報を書いているサイトなどではよく「頭金は２割用意しましょう。」と言われてきました。諸費用が購入金額の１割程度かかるので、頭金２割＋諸費用１割は現金で用意しましょうというアドバイスをされていることもあります。
頭金についてはまるで法律でそう定められているのかと思うくらい一律で同じアドバイスをされることが多いのですが、なぜ頭金を２割用意しましょうと言われるのか、あなたはご存知でしょうか？
これには２つ理由があります。
頭金2割3割の理由1：以前は頭金を2割準備しないと住宅ローンを借りられなかったから
かつての住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）などで住宅ローンを借りる場合、借入限度額が購入金額の８割までだったので、必然的に２割を現金で準備する必要があったのです。
その名残で「頭金は２割」というのが今も残っているのだと思います。ちなみに現在のフラット35（住宅金融支援機構）は融資率9割超でも利用できます（そのぶん金利は高くなる仕組みです）し、民間の住宅ローンには頭金なしで借りられるものも多くあります。
頭金2割3割の理由2：住宅ローンを返せなくなった時に家を売りやすくするため
2つ目は、返済できなくなった時に売りやすくするためです。
新築の場合、ハウスメーカーや工務店の利益は購入金額の2割〜3割程度と言われています。大手のハウスメーカーだと4割〜5割程度だと言われています。
建物価格のうち、ハウスメーカーや工務店の利益は価値に反映されない
仮に2割が利益だったとして、2,000万の建物を買ったとしたら、400万円がメーカーなどの利益です。
メーカーなどの利益は建物の価値に反映されません。
ということは、2,000万円の建物を買った瞬間に価値が1,600万円になるということです。
住宅ローンが残っていると基本的に家を売ることはできない
こんなことはありえないと思いますが、仮に、家を買ってすぐ住宅ローンを払えなくなったとします。
でも、家も新築だし売って住宅ローンをチャラにしようと考えます。
借りている住宅ローンは2,000万円です。家の価値は1,600万円です。
住宅ローンが残っている家を売ろうとすると、基本的に住宅ローンを返してしまわないと売れません。
しかし、この場合家を売っても1,600万円にしかならないので400万円住宅ローンが残ります。
この状態だと売れないので、400万円現金を用意する必要があります。
400万円現金を用意できる状況であれば住宅ローン返済には困ってないですよね。
債務整理などをすれば住宅ローンが残っていても家を売ることも可能かもしれませんが、せっかく建てたマイホームに住めなくなってしまいます。
しかし、借り入れを2,000万円ではなく頭金を2割準備して1,600万円にしておけば、住宅ローンを支払えなくなった時に家を売ってチャラにしやすいと言われています。
以上が頭金は2割とか3割準備すべきだと言われる理由です。
しかし、この考えは私はもう古いと思っています。頭金を貯める本当の目的があるからです。
頭金を貯める本当の目的とは？
では、そもそもなぜ頭金を貯めるのでしょうか？
頭金を貯める最も大きな目的は、希望の物件を手に入れつつ、住宅ローン返済額を「払っていける金額」に抑えるためです。
仮に、希望している物件が3,000万だったとしましょう。諸費用を合わせて3,300万円です。頭金が用意できない場合、3,300万円借りることになります。その場合の返済額は約122,000円になります。（金利2%・30年返済で計算した場合の概算）
毎月の住宅ローン返済に問題ない金額が9万円だった場合は、870万円頭金を用意して、借入額を2,430万円にすれば、毎月の返済は9万円に収まります。
住宅ローンを支払っていけるのであれば頭金を用意する必要はない
では、毎月122,000円の返済が問題なかったとしたらどうでしょうか？特に頭金を貯める必要はありませんよね？
上で紹介した頭金を2割準備する理由の一つに、住宅ローンを支払えなくなった時に家を売りやすくするためというものを挙げました。しかし、住宅ローンを支払っていけるのであれば頭金がたとえゼロ円だったとしても何の問題もないわけです。
現実的に頭金がほとんどないという状況であったとしても、住宅ローンを借りて家を建てることができます。
本当に必要な頭金の計算方法
頭金をいくら貯めれば家を建てられるかではなく、自分がほしい家を建てて住宅ローン返済していくために頭金がいくらあればいいかで考える
頭金を貯める目的は、欲しい家を建てて住宅ローン返済を可能にしていくためです。
なので、必要な頭金は「欲しい家の金額」から「自分が支払える住宅ローンの金額」を差し引いて計算します。
STEP1:ほしい物件を買えばいくらになるのか計算する
まず、ゴールを明確にします。自分がほしい土地や家を買った場合、合計でいくらの金額になるのかを計算します。
- ほしいと思っている土地やほしいと思っている地域の土地の値段相場は？
- 建てたいと思っている家を建てればいくらになる？
- 諸費用は1+2の1割〜15%程度を見ておきましょう（物件の種類や登記・火災保険・ローンの事務手数料などの条件で変わります）
1~3を合計した金額が、欲しい家の金額です。
STEP2:自分が支払える住宅ローンの金額を計算する。
次に計算することは、自分が支払える住宅ローンの金額がいくらかということです。
これを詳細に計算するためにはキャッシュフロー表を作成する必要があります。
ここでは、毎月支払える住宅ローンの金額×支払える年数で計算します。下にそれを一覧にした表があるので、自分が借りられそうな住宅ローンの金額を探してみてください。
借入可能額は住宅ローンの金利によっても変わりますが、この表はずっと金利が2％だったらという前提で計算しています。（2026年7月時点の実際の金利は、変動型でおおむね0.9%台〜、全期間固定のフラット35で3%台と幅があります。あくまで目安としてお使いください）
まず、上の表の左端の列を見て、毎月返済できそうな住宅ローンの金額を見つけて下さい。
頭の中で思い浮かべた金額から1万円引いてください。なぜなら、家を買った後は固定資産税の支払いが始まるからです。固定資産税の金額も土地や建物の値段によって変わりますが、ここでは年間12万円、毎月に直すと1万円かかるとします。
次に、表の一番上の行を見て下さい。何年で住宅ローンを返済するかの年数です。自分に当てはまるところを見つけて下さい。
2つの数字が交わるところが、住宅ローンを借りても問題ない金額になります。
例えば、毎月支払える住宅ローンの金額が8万円、30年で返済する場合は2,160万円という見方です。
STEP3:貯めなければいけない頭金を計算する
STEP1で計算した購入金額から、STEP2で計算した借りても問題ない住宅ローンの借入額を引くと、貯めなければいけない頭金を計算することができます。
例えば、STEP1で計算した購入金額が全部で3,000万円、STEP2で計算した借りても問題ない住宅ローンの借入額が2,600万円だったとすると、貯めなければいけない頭金は400万円ということになります。
購入金額3,000万円に対して頭金は400万円なので、2割でも3割でもありません。約13%です。
頭金を2割準備していなくても、住宅ローンの支払いに問題がなければそれで構いません。
【2026年の補足】金利上昇で「同じ返済額で借りられる金額」は減っている
ひとつ、いまの時期ならではの注意点をお伝えします。日銀の利上げを受けて、住宅ローン金利は上昇傾向にあります。金利が上がると、同じ毎月返済額で借りられる金額は小さくなるため、頭金の持つ意味は以前より少し重くなっています。毎月9万円・30年返済で借りられる金額の目安を、金利別に比べてみましょう（元利均等・ボーナス返済なしの概算です）。
| 想定金利（全期間一定と仮定） | 毎月9万円・30年で借りられる金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 年1% | 約2,800万円 | 低金利期の変動金利のイメージ |
| 年2% | 約2,430万円 | 本文の計算例で使用した水準 |
| 年3% | 約2,130万円 | 2026年7月のフラット35（21〜35年・融資率9割以下・団信付き）の最多金利は3.140% |
金利1%と3%では、同じ毎月9万円でも借りられる金額が約670万円も違います。「欲しい家の金額」と「支払える返済額」のギャップが金利上昇で広がった分だけ、頭金でギャップを埋める必要が出てくる——というのが2026年時点の状況です。実際の適用金利は金融機関・商品・審査で変わりますので、最新の金利は必ず各金融機関や住宅金融支援機構（フラット35）の公式サイトでご確認ください。
現時点で欲しい家を買って住宅ローン支払いが難しいと判断して初めて頭金を貯めることを考える
頭金を2割とか3割貯めないと家を買ってはいけないわけではありません。
まず、今自分達が持っている頭金と住宅ローンを支払っていく能力で、欲しい家や土地を買っても問題ないかどうかを判断します。
その結果、問題ないという判断ができればムリに頭金を貯める必要はありません。購入を進めればいいと思います。
しかし、住宅ローン支払いが難しいという判断になれば、頭金をあといくら用意すれば支払っていけるようになるのかと考えていきます。
欲しい家を買って住宅ローン支払いが問題ないかどうかを判断するためにはキャッシュフロー表（ライフプラン表）が必須です。
頭金についてよくいただくご質問
Q. 逆に、頭金を入れすぎるのは危険ですか？
A. はい、注意が必要です。頭金に貯蓄をつぎ込みすぎて手元資金が枯渇すると、病気・転職・車の買い替え（地方では特に切実です）といった急な出費に対応できなくなります。生活費の半年〜1年分程度の生活防衛資金と、数年以内に使う予定のお金（教育費・車など）は頭金に充てず、手元に残すのがFPとしてのおすすめです。
Q. フラット35は頭金（自己資金）を入れると金利が下がると聞きました。
A. フラット35は融資率（購入価格に対する借入の割合）が9割以下か9割超かで金利水準が変わり、9割以下のほうが低い金利で利用できます。つまり頭金1割の有無が金利に直結する商品です。2026年7月の金利（21〜35年・融資率9割以下・団信付き）は最多で年3.140%でした。金利は毎月見直されるため、最新は住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。
Q. 諸費用まで住宅ローンに含めることはできますか？
A. 諸費用込みで借りられる（諸費用ローンを併用できる）金融機関もありますが、借入額が増えるぶん審査・返済負担は重くなります。なお、諸費用は金融機関によって体系が異なり、たとえばSBI新生銀行は保証料0円・一部繰上返済手数料0円、事務手数料は借入金額×2.20%（税込）の定率型と、費用の内訳が比較的シンプルで比較しやすい例です。各行の諸費用は必ず公式サイトで最新の条件をご確認ください。
頭金は「2割」という思い込みではなく、欲しい家と支払える返済額から逆算して、あなたのご家庭に必要な金額を計算してみてくださいね。
