なぜ頭金を2割とか3割準備しろと言われるのか？
頭金は、2割・3割なければ家を買えないものではありません。必要な頭金は「欲しい家の総額」から「無理なく返していける借入額」を引いて決まるため、同じ3,000万円の家でも、ご家庭によって0円で足りることもあれば、数百万円が必要になることもあります。頭金とは、マイホーム購入の際に現金で支払うお金のことです。
この頭金ですが、マイホームを購入する時までにいくら貯めておけばいいのでしょうか？誰もが悩むテーマです。FPとしてご相談をお受けしていても、「頭金が2割貯まるまで買ってはいけないんですよね？」というご質問は本当によくいただきます。
昔からマイホーム購入に関する情報を書いているサイトなどではよく「頭金は２割用意しましょう。」と言われてきました。諸費用が購入金額の１割程度かかるので、頭金２割＋諸費用１割は現金で用意しましょうというアドバイスをされていることもあります。
頭金についてはまるで法律でそう定められているのかと思うくらい一律で同じアドバイスをされることが多いのですが、なぜ頭金を２割用意しましょうと言われるのか、あなたはご存知でしょうか？
これには２つ理由があります。
頭金2割3割の理由1：以前は頭金を2割準備しないと住宅ローンを借りられなかったから
かつての住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）などで住宅ローンを借りる場合、借入限度額が購入金額の８割までだったので、必然的に２割を現金で準備する必要があったのです。
その名残で「頭金は２割」というのが今も残っているのだと思います。ちなみに現在のフラット35（住宅金融支援機構）は融資率9割超でも利用できます（そのぶん金利は高くなる仕組みです）し、民間の住宅ローンには頭金なしで借りられるものも多くあります。頭金なしでフラット35を使うときの工夫は頭金なしでもフラット35で100％住宅ローンを借りる4つの裏技で紹介しています。
頭金2割3割の理由2：住宅ローンを返せなくなった時に家を売りやすくするため
2つ目は、返済できなくなった時に売りやすくするためです。
新築の場合、ハウスメーカーや工務店の利益は購入金額の2割〜3割程度と言われています。大手のハウスメーカーだと4割〜5割程度だと言われています。
建物価格のうち、ハウスメーカーや工務店の利益は価値に反映されない
仮に2割が利益だったとして、2,000万の建物を買ったとしたら、400万円がメーカーなどの利益です。
メーカーなどの利益は建物の価値に反映されません。
ということは、2,000万円の建物を買った瞬間に価値が1,600万円になるということです。
住宅ローンが残っていると基本的に家を売ることはできない
こんなことはありえないと思いますが、仮に、家を買ってすぐ住宅ローンを払えなくなったとします。
でも、家も新築だし売って住宅ローンをチャラにしようと考えます。
借りている住宅ローンは2,000万円です。家の価値は1,600万円です。
住宅ローンが残っている家を売ろうとすると、基本的に住宅ローンを返してしまわないと売れません。
しかし、この場合家を売っても1,600万円にしかならないので400万円住宅ローンが残ります。
この状態だと売れないので、400万円現金を用意する必要があります。
400万円現金を用意できる状況であれば住宅ローン返済には困ってないですよね。
債務整理などをすれば住宅ローンが残っていても家を売ることも可能かもしれませんが、せっかく建てたマイホームに住めなくなってしまいます。
しかし、借り入れを2,000万円ではなく頭金を2割準備して1,600万円にしておけば、住宅ローンを支払えなくなった時に家を売ってチャラにしやすいと言われています。
以上が頭金は2割とか3割準備すべきだと言われる理由です。
しかし、私はこの考えはもう古いと思っています。頭金を貯める本当の目的があるからです。
頭金を貯める本当の目的とは？
では、そもそもなぜ頭金を貯めるのでしょうか？
頭金を貯める最も大きな目的は、希望の物件を手に入れつつ、住宅ローン返済額を「払っていける金額」に抑えるためです。
仮に、希望している物件が3,000万だったとしましょう。諸費用を合わせて3,300万円です。頭金が用意できない場合、3,300万円借りることになります。その場合の返済額は約122,000円になります。（金利2%・30年返済で計算した場合の概算）
毎月の住宅ローン返済に問題ない金額が9万円だった場合は、870万円頭金を用意して、借入額を2,430万円にすれば、毎月の返済は9万円に収まります。
住宅ローンを支払っていけるのであれば頭金を用意する必要はない
では、毎月122,000円の返済が問題なかったとしたらどうでしょうか？特に頭金を貯める必要はありませんよね？
上で紹介した頭金を2割準備する理由の一つに、住宅ローンを支払えなくなった時に家を売りやすくするためというものを挙げました。しかし、住宅ローンを支払っていけるのであれば頭金がたとえゼロ円だったとしても何の問題もないわけです。
現実的に頭金がほとんどないという状況であったとしても、住宅ローンを借りて家を建てることができます。
本当に必要な頭金の計算方法
頭金をいくら貯めれば家を建てられるかではなく、自分がほしい家を建てて住宅ローン返済していくために頭金がいくらあればいいかで考える
頭金を貯める目的は、欲しい家を建てて、住宅ローンを返済していけるようにするためです。
なので、必要な頭金は「欲しい家の金額」から「自分が支払える住宅ローンの金額」を差し引いて計算します。
STEP1:ほしい物件を買えばいくらになるのか計算する
まず、ゴールを明確にします。自分がほしい土地や家を買った場合、合計でいくらの金額になるのかを計算します。
- ほしいと思っている土地やほしいと思っている地域の土地の値段相場は？
- 建てたいと思っている家を建てればいくらになる？
- 諸費用は1+2の1割〜15%程度を見ておきましょう（物件の種類や登記・火災保険・ローンの事務手数料などの条件で変わります）
1~3を合計した金額が、欲しい家の金額です。
STEP2:自分が支払える住宅ローンの金額を計算する。
次に計算することは、自分が支払える住宅ローンの金額がいくらかということです。
これを詳細に計算するためにはキャッシュフロー表を作成する必要があります。
ここでは、毎月支払える住宅ローンの金額×支払える年数で計算します。下にそれを一覧にした表があるので、自分が借りられそうな住宅ローンの金額を探してみてください。
借入可能額は住宅ローンの金利によっても変わりますが、この表はずっと金利が2％だったらという前提で計算しています。2026年9月時点の実際の金利は、主要銀行の変動金利（最優遇）でおおむね年0.9%台〜1%台後半、全期間固定のフラット35で年3%台と幅があるので、あくまで目安としてお使いください。
まず、上の表の左端の列を見て、毎月返済できそうな住宅ローンの金額を見つけて下さい。
頭の中で思い浮かべた金額から1万円引いてください。なぜなら、家を買った後は固定資産税の支払いが始まるからです。固定資産税の金額も土地や建物の値段によって変わりますが、ここでは年間12万円、毎月に直すと1万円かかるとします。
次に、表の一番上の行を見て下さい。何年で住宅ローンを返済するかの年数です。自分に当てはまるところを見つけて下さい。
2つの数字が交わるところが、住宅ローンを借りても問題ない金額になります。
例えば、毎月支払える住宅ローンの金額が8万円、30年で返済する場合は2,160万円という見方です。
STEP3:貯めなければいけない頭金を計算する
STEP1で計算した購入金額から、STEP2で計算した借りても問題ない住宅ローンの借入額を引くと、貯めなければいけない頭金を計算することができます。
例えば、STEP1で計算した購入金額が全部で3,000万円、STEP2で計算した借りても問題ない住宅ローンの借入額が2,600万円だったとすると、貯めなければいけない頭金は400万円ということになります。
購入金額3,000万円に対して頭金は400万円なので、2割でも3割でもありません。約13%です。
頭金を2割準備していなくても、住宅ローンの支払いに問題がなければそれで構いません。
3,000万円の家なら頭金はいくら？1割・2割・3割で毎月の返済を比べると
「3,000万円の家だと、頭金はいくら必要？」というご相談もよくいただきます。まず計算の基本として、3,000万円の2割は600万円、1割は300万円、3割は900万円です。では、頭金の割合で毎月の返済はどれくらい変わるのでしょうか。フラット35（35年・全期間固定）で借りた場合を、2026年9月の最多金利で試算してみました。
| 頭金（物件3,000万円） | 借入額と金利 | 毎月の返済額の目安 |
|---|---|---|
| 0円（融資率10割） | 3,000万円・年3.570%（融資率9割超） | 約125,200円 |
| 300万円（1割） | 2,700万円・年3.460% | 約111,000円 |
| 600万円（2割） | 2,400万円・年3.460% | 約98,600円 |
| 900万円（3割） | 2,100万円・年3.460% | 約86,300円 |
※金利は住宅金融支援機構「最新の金利情報」の2026年9月の最多金利（買取型・21〜35年・新機構団信付き）。元利均等・ボーナス返済なし・諸費用は含まない概算です。
頭金ゼロと1割では、借入額が300万円減るうえに融資率9割以下の金利が使えるため、毎月の返済は約14,000円下がります。一方で、頭金を2割・3割と増やすほど手元の現金は減っていきます。「毎月いくらなら払えるか」と「手元にいくら残したいか」の両方を見て、頭金の割合を決めるのがFPとしてのおすすめです。
【2026年の補足】金利上昇で「同じ返済額で借りられる金額」は減っている
ひとつ、いまの時期ならではの注意点をお伝えします。日本銀行の利上げや長期金利の上昇を受けて、住宅ローン金利は変動・固定ともに上昇傾向にあります。金利が上がると、同じ毎月返済額で借りられる金額は小さくなるため、頭金の持つ意味は以前より少し重くなっています。毎月9万円・30年返済で借りられる金額の目安を、金利別に比べてみましょう（元利均等・ボーナス返済なしの概算です）。
| 想定金利（全期間一定と仮定） | 毎月9万円・30年で借りられる金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 年1% | 約2,800万円 | 低金利期の変動金利のイメージ |
| 年2% | 約2,430万円 | 本文の計算例で使用した水準 |
| 年3% | 約2,130万円 | 全期間固定金利のイメージ（2026年9月のフラット35の最多金利は年3.460%） |
金利1%と3%では、同じ毎月9万円でも借りられる金額が約670万円も違います。「欲しい家の金額」と「支払える返済額」のギャップが金利上昇で広がった分だけ、頭金でギャップを埋める必要が出てくる——というのが2026年時点の状況です。
変動金利で借りる場合も、今の金利で「払える」と判断した返済額が、将来の金利上昇で増える可能性があります。変動金利を選ぶなら、金利が1%ほど上がっても家計が回るかを試しておくと安心です。実際の適用金利は金融機関・商品・審査で変わります。
現時点で欲しい家を買って住宅ローン支払いが難しいと判断して初めて頭金を貯めることを考える
頭金を2割とか3割貯めないと家を買ってはいけないわけではありません。
まず、今自分達が持っている頭金と住宅ローンを支払っていく能力で、欲しい家や土地を買っても問題ないかどうかを判断します。
その結果、問題ないという判断ができればムリに頭金を貯める必要はありません。購入を進めればいいと思います。
しかし、住宅ローン支払いが難しいという判断になれば、頭金をあといくら用意すれば支払っていけるようになるのかと考えていきます。
欲しい家を買って住宅ローン支払いが問題ないかどうかを判断するためにはキャッシュフロー表（ライフプラン表）が必須です。頭金を貯め始める前に、まず今の年収でいくら借りられそうかを確かめておきたい方は、頭金を貯め始める前にやるべきこと｜まず事前審査で確かめようも参考にしてください。
頭金についてよくいただくご質問
Q. 逆に、頭金を入れすぎるのは危険ですか？
A. はい、注意が必要です。貯蓄を頭金につぎ込みすぎると、病気・転職・車の買い替え（地方では特に切実です）といった急な出費に対応できなくなります。生活費の半年〜1年分程度の生活防衛資金と、数年以内に使う予定のお金（教育費・車など）は頭金に充てず、手元に残すのがFPとしてのおすすめです。
Q. フラット35は頭金1割で金利が変わりますか？
A. 変わります。フラット35は融資率（購入価格に対する借入の割合）が9割以下か9割超かで金利が分かれ、9割以下のほうが低い金利です。2026年9月の最多金利（21〜35年・新機構団信付き）は、9割以下が年3.460%、9割超が年3.570%でした。
Q. 頭金ゼロでも住宅ローンは組めますか？
A. 組めます。フラット35は融資率9割超（最大で購入価格の10割）でも利用でき、民間の住宅ローンにも物件価格の全額まで借りられる商品があります。ただし借入額が増える分、毎月の返済と審査のハードルは上がります。年収との関係は年収450万円・頭金500万円で3,200万円の住宅ローンはキツイ？の試算も参考になります。
Q. 諸費用まで住宅ローンに含めることはできますか？
A. 含められる場合があります。フラット35は一定の諸費用を借入の対象にでき、民間でも諸費用込みで借りられる（諸費用ローンを併用できる）金融機関があります。ただ借入額が増えるぶん返済負担は重くなるため、諸費用分の現金は頭金とは別に用意できると安心です。
頭金は「2割」という思い込みではなく、欲しい家と支払える返済額から逆算して、あなたのご家庭に必要な金額を計算してみてくださいね。
※金利・諸費用などの最新の条件は、各金融機関や住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。
