メールにて無料相談を受け付けていますが、お悩みを頂いたので相談内容を紹介します。
いただいた悩みは以下の通りでした。
都心でのマンション購入について
中川様。こんにちは。これから第一子出産予定の共働きの夫婦です (ともに30代前半)仮に税込み年収主人700万円、妻400万円で今後生涯横引きと考えた際(実際より保守的に設定)、5250万円の住宅ローンを組むことがむ
りがないか(現状では固定と変動ミックスを検討)心配しております。購入予定物件は6000万円です。それなりの貯蓄はあるつもりですが、今後の生活においてもしっかり堅実に老後に備えた十分な貯蓄をしていけるのか不安に感じております。プランニングを簡単にして頂き第一子のみであれば問題なさそうな結果は出ておりますが第二子を授かった場合等も大丈夫なのか、金利が上がってきた場合大丈夫なのか考えるときりがありません。
年収×0.8である手取り金額の20%以内の借り入れに抑えた方が賢明でしょうか？当方リスクテイクが一切できず、恐怖を覚えすぎて購入できる物件を見送ることにもなりかねないため迷っております
以下、私の回答です
なるほど。
買いたいマンションはあるけど先のことを考えるとなかなか踏み切れないということですね。
もし、プランニングが住宅会社や住宅会社から紹介されたFPならそのプランニングは茶番なので忘れた方がいいです。
これについてはダウンロードされたひな形を元にご自身でキャッシュフロー表を作成してみて下さい。
それで、購入して大丈夫かどうかわかるはずです。
第二子が産まれた場合についても作成してみるといいです。
収入についてですが生涯横ばいとは考えない方がいいです。
そんなこと考えていると本当にそうなってしまいますよ。
住宅ローンの固定と変動のミックスは意味不明なのでやめた方がいいです。
詳しくはこちらの記事を読んで下さい。
住宅ローンを変動と固定のミックスにすると絶対後悔する理由とは？
マンションがフラット３５Sに対応しているなら
フラット３５Sでいいと思います。
2015年3月の金利で0.87％と変動金利と大して変わりません。10年後の金利も1.47％ですから低いです。
あと、貯蓄はできるだけ手元に置いて運用した方がいいですね。
詳しくはこちらの記事を読んで下さい。
本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ？
運用が怖いと言うことなら、運用しないリスクについても考えてみて下さい。
ハウスメーカーや工務店が紹介してくれたＦＰの資金計画がＯＫなら問題ないのか？
ハウスメーカーや工務店からFPを紹介してもらい、そのFPに資金計画をしてもらうこともあるでしょう。一見すると資金計画をしっかりしてくれるので、ありがたいことのように思います。
しかし、これはほとんどの場合で茶番です。ハウスメーカーや工務店から紹介されるFPが資金計画をちゃんとすることはまずないと思っていていいと思います。
理由は2つです。
理由1：FPは紹介元のハウスメーカーや工務店のデメリットになるようなことは言わないし言えない
ハウスメーカーや工務店が見込み客にFPを紹介して資金計画をしてもらう大きな目的の一つは、「住宅ローン返済への不安を解消して購入に踏み切ってもらうこと」です。（もちろん、家を建てたあとで住宅ローンが払えずに家を売ったりとか、カツカツの生活にならないようにという良心的な理由でFPを紹介しているハウスメーカーや工務店もあります。私も付き合いがありますが、そういう会社としか付き合いしていません。）
ということは、ハウスメーカーや工務店からすれば、FPが見込み客に「あなたの収入や貯金の金額ではマイホーム購入はあきらめた方がいいですね。」なんて言っちゃうと困るわけです。
ハウスメーカーや工務店は1人の見込み客を見つけるのに多大なお金と労力を使っています。競合もたくさんいます。そんな中、やっと見込みの高いお客さんを見つけた。のに、FPが「無理ですね。」なんて言っちゃうと目も当てられません。
そしてもう一つ、FPから見てもハウスメーカーや工務店はクライアントを紹介してくれる大事な取引先です。FPはハウスメーカーや工務店から相談料をもらうなり、自分が取り扱っている保険を売るなりして収入を得るでしょう。
なのに、「あなたではマイホーム購入は無理ですね。」なんて言って、ハウスメーカーや工務店の大事な見込み客をつぶすようなことをしてしまったら、収入源を一つつぶしてしまうようなものです。
このような理由から、本当はマイホーム購入が無理、住宅ローン返済が厳しいような見込み客に対してもFPは「あなたではマイホーム購入は無理です。」とか「厳しいです。」というようなアドバイスはできないのです。
こうなってしまう一番の原因は、FPが自分でクライアントを集めてきて生活していく能力がないからです。その能力があるなら、ハウスメーカーや工務店からクライアントの紹介がなくなったところで問題ないからです。
理由2：FPの目的はあなたの住宅ローン返済への不安を取り除くことではなく、保険を売ることだから
現在、日本でFPと名乗って仕事をしている人の99％は保険屋さんです。つまり、保険を売って生計を立てている人です。もっと言うと、保険を売らないと生きていけない人たちです。ということは、たくさん保険を売れば売るほど儲かるわけです。
なので、大半のFPは保険を売ろうとします。資金計画の結果も保険を売るためのこじつけにしてしまいます。
残念ながらこういうFPに資金計画をしてもらってもいい結果にはならないです。そもそも資金計画をしたFPの目的があなたにきちんとした資金計画をすることではなく、保険を売ることだからです。
私へ相談を依頼される方の中にも、すでに他のFPへ相談したあとの人も結構います。そういう方が入っている保険や提案された保険を見ると、まずいらないものばかりです。手を加えなかったことはないです。
必要な保険なんてほとんどありませんし、保険ほど矛盾を抱えたものはないと個人的に思っています。何か予期せぬことが起こって、お金が無くなることに不安を覚えて何らかの保険に入るわけですよね。でも、そのために、毎月毎月保険に入るためにお金を無くしていくんでしょうか？あなたが入っている保険は、どうしてもその保険に入らないと不安なのでしょうか？
こちらにマイホーム購入に際して必要ない保険と見直し方を詳しく書いてあるのでぜひ読んで保険の見直しをしてください。
たった１時間！頭金なしでマイホームを買うために見直すべき３つの保険
FP業界の裏話についてはこちらの記事でも触れているので読んでみてください。見て頂くことでハズレFPに当たってムダなお金や時間を使わずに済むようになります。（というか、当たりのFPを見つけるのが現状至難の業だと思いますが…）
今なら無料相談を試してみるだけでハーゲンダッツのギフト券が3枚がもらえます。大企業のリクルートが提供しているサービスなので、個人で相談先を探すよりも信頼性の高いFPさんに相談することができるでしょう。
