本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

住宅ローンを借りる時、頭金はできるだけ手元においておいたほうがいい理由

住宅ローンはこう返済するのが賢いと言われるけど・・・

住宅ローンを借りる時、頭金はできるだけ手元においておいたほうがいい理由

住宅ローンを決めるときに悩むポイントとして、返済期間を何年に設定するかという点があるかと思います。一般的には定年まで、つまり収入を得られる期間で返済を終わらせておくことが理想的だと言われます。例えば定年が60歳であれば、ローンの返済も60歳までに終わらせることが賢い返済方法だと言われます。

その理由は、給料での収入がなくなり年金だけの生活になったとき、年金もきちんともらえるかどうかわからないのに住宅ローンの支払いが残っていることは、リスクが大きすぎるからというものです。ですから一般的に、定年までに住宅ローンの返済を終わらせておくことが賢い返済方法だと言われます。

また、住宅ローンの返済年数が短ければ短いほど、住宅ローンで支払う利息、つまり銀行への手数料が少なくて済みます。そのため住宅ローンの返済年数は短ければ短いほどいいと言われますが、返済期間を短く設定しすぎると、毎月の返済額が上がりすぎて払えないという問題が起こってしまうので、払える範囲内でできる限り短く設定することが賢い返済方法だと言われます。

例えば、返済年数が35年と30年であれば、返済する住宅ローンの利息は約100万円違います。

賢い住宅ローン返済方法

※フラット35、金利1.74%、借入額2000万円で比較

本当に賢い住宅ローン返済方法とは?

ただ、私はそうは思いません。私は住宅ローンは借りられるだけ借りたほうがよい、返済期間は長ければ長いほどよいと思っています。それが、本当に賢い住宅ローンの借り方であり、返済方法です。

住宅ローンの返済期間を短くするということは、月々支払う額を増やすということです。例えば住宅ローンを35年で組めば月々の返済額は7万円で済むのに、20年や25年で組めば月々10万円の返済になるかもしれません。ということは月々3万円多く住宅ローンにお金を回すことになります。それによって住宅ローンを早く返済するということになるわけです。

先ほどの例で、返済年数を20年にした場合、毎月約3万円多く住宅ローンに支払う事になります。

賢い住宅ローン返済方法

※左返済年数35年、右返済年数20年

住宅ローンを早く完済する目的は何か?

では住宅ローンを早く終わらせる目的は何なのかと考えてみると、それは将来お金で困らないようにするため、金銭的な安心を得るためですね。そのために住宅ローンの返済を早く終わらせて、手元に残るお金を多くしておきましょうと言われるわけです。

住宅ローンを早く返す、繰上返済をするのは将来手元に残るお金を多くする手段の一つ

では、将来手元に残るお金を多くするためには、住宅ローンを早く返してしまうこと、返済年数を短くすることが一番よい手段なのかと考えるとそうではありません。

賢い人は住宅ローンの金利よりも高い金利でお金が増えるところにお金を回す

住宅ローンの返済にお金を回すということは、住宅ローンと同じ金利でお金を運用するようなものです。厳密に計算すると違いはありますが、同じような効果を得ることができると言えます。

では、住宅ローンの金利よりも高い金利でお金を運用できるところにお金を預けたらどうなるのかというと、住宅ローンにお金を回して返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして返済年数を短くしたりするよりも、将来手元に残るお金ははるかに多くなるのです。

上記の例では、住宅ローンの返済年数を15年短くすることで、住宅ローンに支払うお金を360万円減らすことができました。

では、毎月3万円を利回り(金利)3%で運用できる預け先へ35年間回した場合にどうなるかというと、35年後には980万円の運用益があります。

どちらにお金を回したほうが得かは明らかですよね。

住宅ローンを早く終わらせて運用した場合はどうなるのか?

住宅ローンを繰上返済などして早く返すよりも、運用したほうが有利かもしれない。しかし、住宅ローンを早く終わらせてそれから住宅ローン返済していた金額を運用したほうが有利なんじゃないか?と思われるかもしれません。

そこで計算してみました。

賢い住宅ローン返済方法

↑の画像の右は20年で住宅ローンが終わります。それから、毎月95,000円を3%の利回りで15年間運用した時の運用益は473万円です。それに、減った住宅ローンの利息360万円を足すと、合計で833万円の得になります。

一方、毎月3万円を35年間運用した場合の運用益は980万円でした。

この場合でも、住宅ローン返済にお金を回さずに運用したほうが得という計算になります。

まとめ:住宅ローンを繰り上げ返済しろ!返済年数を短くして早く返せ!は昔の常識、賢い人は将来手元に残るお金を多くするためにどの手段を取るべきかで考える

住宅ローンの返済は早く終わりましたが手元にあまりお金が残っていませんという状態と、住宅ローンは残っていますが手元にはたくさんのお金が残っていますという状態では、いったいどちらのほうが安心できるのでしょうか。

住宅ローンの返済年数を短く設定したり、繰り上げ返済をして早く返したりする本来の理由、借入額を減らす本来の目的、理由は何だったのかということを考えれば、これは後者のほうが安心できる状態と言えると思います。

もちろん今の低金利の時期にしかできない話ではありますが、低い金利のところにお金をどんどん入れるよりも、高い金利でお金が運用できるところにお金を入れたほうが将来手元に残るお金は多くなるので、より安心感を得ることができるということです。

ですから、住宅ローンの返済年数は長ければ長いほどよいということです。

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中川優也

「理想の家と豊かな暮らしを両方手に入れるためのコンサルタント」 子どもの時から母子家庭で育ち、お金で苦労をする。「お金の苦労を終わらせる!」という決意の元、お金に関するあらゆることを学習、実践する。ついにオリジナルの誰でもお金持ちになる方法を開発。 500件を超えるコンサルティングを行い、多くのクライアントが理想のマイホームとお金に不安のない暮らしを実現している。北海道から沖縄まで、全国から多数コンサルティング依頼を受けている。