住宅ローンの保証料とは?一括、分割どっちが得?返還は?全部わかります

住宅ローンの保証料とは?一括、分割どっちが得?返還は?全部わかります
住宅ローンの保証料とは?一括、分割どっちが得?返還は?全部わかります

住宅ローンを借りる際も色んな諸費用がかかります。融資手数料や登記費用など。中でも一番高額になりやすいものが住宅ローンの保証料です。

金額は高額だけれど、一体何のお金なのか?今回は住宅ローンの保証料について詳しく説明します。

住宅ローンの保証料とはなにか?

住宅ローンの保証料とは、あなたが住宅ローンの返済ができなくなった時に、保証会社にあなたに代わって住宅ローンの肩代わりをしてもらうために払うお金です。つまり、銀行にとって住宅ローンをきちんと払ってもらうための保険な訳です。

住宅ローンは保証会社が払ってくれればそれで終了か?

もしあなたが住宅ローンを払えなくなっても保証会社があなたに代わって住宅ローンを支払ってくれます。そのために高い保証料も支払っているので、それで終了。とはいかないのです。

保証会社が銀行に住宅ローンの肩代わりをしたあとは、保証会社があなたに肩代わりしたお金を払いなさいと請求してきます。つまり、お金を払う先が銀行から保証会社に切り替わっただけなのです。

それで終了にしてしまうと、わざと住宅ローンを支払わない人も出てくるからという理由もあるかもしれませんが。

住宅ローンの保証料は全く意味のないお金

上の説明を見て頂ければ分かる通り、住宅ローンの保証料はあなたにとっては全く意味のないお金です。しかも、この意味のない保証料というお金は何十万円もします。

なんとかこの意味のないムダな保証料を支払わずに済む方法は無いのでしょうか?

保証人がいれば保証料は必要ないのか?

では、保証会社に保証を頼むのではなく、保証人を立てれば保証料を支払わずに済むでしょうか?もしかすると、それで銀行がOKするなら保証料を支払わずに済むかもしれません。

しかし、殆どの銀行の場合で住宅ローンの借入条件に「保証会社による保証を受けること」と書かれているため、保証人を立てるんだから保証料は払わないということは難しそうです。

では、いったい住宅ローンの保証料はいくらか?

それでは、住宅ローンの保証料が一体いくらなのかを説明します。

住宅ローンの保証料は審査結果によって変わる

実は、住宅ローンの保証料は一律で決まっているわけではなく、住宅ローンの審査によっても変わります。

例えば、徳島県にある阿波銀行の住宅ローン保証料についての記述をご覧ください

住宅ローンの保証料とは?一括、分割どっちが得?返還は?全部わかります

一番下に書いてある通り、保証料は審査によって変わります。審査とは住宅ローン審査のことですね。

銀行が住宅ローン審査でどんな項目を優先してみているのかをこちらの記事でまとめてあるので参考にしてみてください。

住宅ローンの審査、基準、期間、事前に確認しておくべき3つの項目

阿波銀行の例だと、住宅ローンの借入額が2500万円、返済期間が35年だと住宅ローンの保証料は次のようになります。

  • 保証料率0.2%の場合:667,500円
  • 保証料率0.4%の場合:1,335,000円

阿波銀行の場合、住宅ローン保証料の計算式は次のとおりです。

  • 1,000万円当たりの保証料×住宅ローンの借入額÷1,000万

住宅ローンの保証料は銀行によっても違う

上では阿波銀行の例を出しましたが、保証料は銀行によって変わります。以下、徳島県で住宅ローンを借りる場合の主要な銀行の保証料についてまとめたのでご覧ください。保証料は住宅ローンの借入額2500万円、返済年数は35年で計算しています。

銀行の種類 銀行名 保証料率 保証料
メガバンク 三菱東京UFJ銀行 0.127%〜0.497% 56万〜224万
第一地銀 阿波銀行 0.2%〜0.4% 67万~133万
第二地銀 徳島銀行 0.2%〜0.3% 42万〜82万
信用金庫 徳島信用金庫 0.123% 53万
労働金庫 四国労金 0.16%〜0.36% 70万〜161万

※保証料率が明記されていない銀行は明示されている保証料を元に独自で計算

こうして並べてみてみると、住宅ローンの金利だけではなく、保証料も銀行によって違うということがわかります

住宅ローンの保証料が必要ない銀行もある

払うことに全く意味が無い住宅ローンの保証料ですが、保証料を支払わなくても住宅ローンを借りられる銀行があります。それは、保証料を免除してくれるという意味ではなく、はじめから保証料無料を謳っている銀行です。例えば、以下の様な銀行、住宅ローンです

  • フラット35
  • ソニー銀行
  • 住信SBIネット銀行
  • 新生銀行

ただし、これらの住宅ローンは保証料がかからない代わりに、割と高額な融資手数料がかかります。そのため、保証料がかからないからその分だけ総返済額で安くなるのかというと、そういうわけではありませんので注意して下さい。

住宅ローンの保証料は人によっても違う

銀行によって保証料が違うこと、また審査結果によっても違うことをお伝えしました。それに加えて、人によっても保証料は変わります。

といっても、銀行の担当者の気分でということではなくて、その人の勤務先などの属性によっても変わるということです。

例えば、公務員であったり大手企業であったりすると、銀行や保証会社から見て住宅ローンがちゃんと返ってこないリスクはその他の中小企業に勤めている人よりも少ないと見ます。

そうなれば、保証会社が補償する可能性も低くなるので保証料を少なくしても大丈夫そうだと判断されるわけです。

実際に、私が知っている例で保証料が0円になったケースも有ります。

ただし、この場合も銀行や保証会社の方から進んで「住宅ローンの保証料を0円にしますよ。」なんてことは言ってくれません。こちらから保証料を下げてもらえるように交渉してみましょう。

具体的に住宅ローンの保証料を下げてもらう交渉の方法はこちらの記事で詳しく書いてあります。

住宅ローンの金利を値切って130万円得する裏技とは?

こちらの記事は住宅ローンの金利を値切る裏ワザですが、保証料にも同様に使えますのでぜひ使って下さい。

住宅ローンの保証料は一括払いと分割払い、どちらがお得か?

保証料の説明や金額についてお伝えしてきましたが、保証料の支払いには2種類の方法があります。それは、住宅ローンを借りるときに一括で支払う「一括払い方式」と、住宅ローンの金利に上乗せして払う「金利上乗せ方式」です。

それでは、一括払い方式と金利上乗せ方式の保証料の違いについて計算していきましょう。計算条件は次のとおりです。

  • 阿波銀行
  • 住宅ローンの借入額2500万円
  • 返済年数35年
  • 保証料率0.2%

この条件の場合、一括払い方式と金利上乗せ方式の場合で保証料はこうなります。

  • 一括払い方式:534,000円
  • 分割払い方式:887,078円

こうして比べてみると、一括払い方式のほうが353,078円有利になります。

正しい住宅ローン保証料の比較方法

単純に住宅ローンの借入額を揃えて保証料を計算するとほぼ間違いなく一括払いのほうが有利になります。しかし、よく考えてもらいたいのですが、一括払いの方は初めに現金で50万60万円というお金が必要です。しかし、分割払いの方は初めにお金は必要ありません。ということは、一括払いのほうが余分に諸費用がかかるということです。

逆の言い方をすると、保証料を分割払いにすると手元に残るお金が一括払いに比べて多くなるので、その分住宅ローンの借入額を下げることができるということです。

そこで、きちんとそれぞれの住宅ローン借入額を計算してもう一度比較をします。

  • 一括払い方式の借入額:2500万円
  • 分割払い方式の借入額:2466万円

それでは、それぞれの保証料はどうなるでしょうか?

  • 一括払い方式:534,000円
  • 分割払い方式:875,013円

やはり一括払い方式のほうが安くなりますね。しかし、保証料だけを見てはいけません。一番大事なことは「全部でいくら支払うか」つまり総返済額です。

保証料を一括払いした時と分割払いした時の総返済額はどうなるでしょうか?計算してみます。

  • 阿波銀行
  • 住宅ローンの借入額2500万円
  • 返済年数35年
  • 住宅ローン金利:1.61%
  • 保証料率0.2%
住宅ローンの保証料とは?一括、分割どっちが得?返還は?全部わかります

なんと、総返済額の差額は56,000円しかなくなります。一括払いの方のお金は今の価値です。今後インフレが起こってお金の価値が下がることを考えると保証料は分割払いのほうが有利になるかもしれません

もっと言うと、手元に残したお金を住宅ローンの頭金にせずに運用したほうが有利です。住宅ローンの借入額は払っていける範囲なら多いほうがいいですから。それについて詳しくはこちらの記事で解説しています。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

つまり、住宅ローンの保証料を一括で支払おうが分割で支払おうが大差はないということです。

住宅ローンの保証料は繰上返済で返ってくる

保証料を一括払いしているときに限った話ですが、繰上返済をすると支払った保証料の一部が返ってきます。

どれくらい返ってくるかは銀行によっても違いますし、「返さない」という銀行(保証会社)によっても違うと思うので気になる場合は保証会社に事前に聞いておくといいでしょう。

返ってきた保証料を住宅ローン借換の原資にする

借りた時よりも住宅ローンの金利が下がっている、もっと有利な住宅ローンが出ているということで今後借換を検討されることもあるでしょう。その時にネックになるのが借換をする時の費用です。

住宅ローンの借換では住宅ローンを借りるときと同じだけ費用がかかります。融資手数料、保証料、登記費用もかかります。

住宅ローンを借りた時と同じように数十万円の費用が必要になるわけです。これを理由に住宅ローンの借換を尻込みしてしまう人も少なくありません。

しかし、住宅ローンの保証料を一括払いしていた場合、現在借りている住宅ローンの保証料の未経過分は返金されます。返金される保証料を原資に住宅ローンの借換をすることもできます。

登記費用の話が出てきたので登記費用を20万円節約する記事を紹介します。

新築時の登記費用はいくら?小学生でも登記で20万円節約する方法

保証会社によって住宅ローン審査に通りやすいにくいはあるのか?

住宅ローン審査の記事(住宅ローンの審査、基準、期間、事前に確認しておくべき3つの項目)でもお伝えしていますが、住宅ローン審査には銀行による審査と保証会社による審査があります。

では、この保証会社によって住宅ローン審査に通りやすい、通りにくいがあるのかということですが、これはあるようです。

一般的に全国保証という保証会社は住宅ローンの審査に通りやすいと聞きます。ということは、住宅ローンの審査に自信がないという場合は、保証会社に全国保証を使っている銀行で住宅ローン審査を受けてみるといいかもしれません。

保証会社の見分け方

それでは、その銀行がどの保証会社を使っているかを調べる方法を紹介します。

手順1:銀行の住宅ローンを紹介しているページを開く

阿波銀行の場合で見て行きましょう

住宅ローンの保証料とは?一括、分割どっちが得?返還は?全部わかります

手順2:住宅ローン商品説明書のリンク(PDF)を探す

ほとんどの場合で住宅ローンのページには住宅ローン商品説明書(PDF)へのリンクが有るはずです

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阿波銀行の場合は文字で「住宅ローン商品説明書」と書かれていませんでしたが、他の銀行では「住宅ローン商品説明書」と書かれていることが多いです。

手順3:住宅ローン商品説明書の保証会社の記述を探す

住宅ローン商品説明書ではどの保証会社を使うか書かれています。

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この手順でどこの保証会社を使うかを調べることができます。阿波銀行はあわぎん保証という系列会社を使うようです。住宅ローン審査に自信がないという場合は、この手順で保証会社を全国保証にしている銀行を探して審査を受けてみてください。

まとめ

住宅ローンの保証料自体にお金を払うことは意味がありません。しかし、保証料を設定している銀行で住宅ローンを借りようと思えば必須になります。

どんなものかわからないものに何十万円もお金を払うのに比べて、「意味が無い」ことを知っておけばスパッとお金を払うことができるでしょう(笑)

冗談はさておき、住宅ローンの保証料の払い方で住宅ローンの総返済額に影響を与えますし、値切ることもできます。払う意味のないお金ですから、極力少なくなるように知識をつけて銀行や保証会社に対抗しましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

中川優也

「理想の家と豊かな暮らしを両方手に入れるためのコンサルタント」 子どもの時から母子家庭で育ち、お金で苦労をする。「お金の苦労を終わらせる!」という決意の元、お金に関するあらゆることを学習、実践する。ついにオリジナルの誰でもお金持ちになる方法を開発。 500件を超えるコンサルティングを行い、多くのクライアントが理想のマイホームとお金に不安のない暮らしを実現している。北海道から沖縄まで、全国から多数コンサルティング依頼を受けている。