頭金なしでもフラット35で100%住宅ローンを借りる4つの裏技

頭金なしでもフラット35で100%借り入れする4つの裏技

再びフラット35で100%借りられるようになった


頭金なしでもフラット35で100%借り入れする4つの裏技

購入価格の90%までの融資になっていたフラット35ですが、2014年度から購入価格の100%融資を受けられるようになります。

あなたが頭金は全然ないけど、全期間固定金利のフラット35を利用したいという場合は朗報のように思えます。

しかし、これは利用価値はほとんどありませんし、こんなことをしなくてもフラット35で100%融資を受ける方法はあります。

この記事では、フラット35の100%融資再開の特徴、デメリット、フラット35を100%借りる裏ワザなどを紹介していきます。

以前は100%借りられていた

100%融資が再開されたフラット35ですが、実は以前は100%まで借りることができていました。2012年の4月から融資限度額が購入価格の9割までに引き下げられました。

再び100%借りられるようになる理由とは?

頭金が少ないけど家が欲しい!と悩んでいるあなたのような人が、「頭金もないし、全然たまらないし、家を買うのは諦めよう。」となるのを防ぐためのようです。

家は高額ない買い物なので、お金が沢山動きます。家を買う人が減ると景気にも影響があるからこういう対策を取ったのかもしれません。

ただ融資限度額が90%から100%になっただけではない

これまでも何度か融資限度額の割合が変わってきたことはありました。その時は融資限度額が変わっただけで他のものは変わりませんでした。

しかし、今回はこれまでの90%以内の借入とそれを超える借入を受ける場合で異なる借り入れの条件が設定されます。

融資率9割以下と9割超で借入金利が変わる

なんと!90%以内の借入とそれを超える借入では借り入れする金利が変わってしまうのです。では、

融資率の計算方法

借り入れする金利に大きな影響を与える融資率ですが、それはどうやって計算するのでしょうか?計算方法を紹介します。

融資率の計算方法は

  • 融資率=フラット35の借入金額÷住宅の建築費もしくは購入費

・「住宅の建設費」とは、お借入れの対象となる住宅の建設に要する費用で、請負契約書に記載された請負金額をいいます。また、住宅の建設と併せて購入した土地がある場合は、土地の取得に要した売買金額(借地権を取得するための費用を含みます。)と請負金額との合計額をいいます。
・「住宅の購入費」とは、お借入れの対象となる住宅の売買に要する費用で、売買契約書に記載された売買金額をいいます。また、住宅の購入に付随して新たに土地または借地権を取得するための費用を含みます。

フラット35サイトより引用

住宅の建築費や購入費についてわかりやすく言うと「土地と建物にかかったお金」です。諸費用は含みません。

つまり、融資率9割にしようとすると諸費用+建築費や購入価格の1割を準備しないといけないということになります。

例えば、土地と建物合わせて2500万円だとして、その諸費用が15%だとすると375万円。375万円+250万円で625万円。家を買ったあと貯金が0になるのはまずいから最低でも100万円残すとすると725万円貯金がないとフラット35の融資率9割の金利は使えないということになります。

「それだけ貯まるのを待っていると年金もらう歳になるかも・・・」

どれくらい金利が変わるのか?

それでは、どれくらい金利が変わるのかを見てみましょう。

2014年3月のフラット35最低金利は1.74%です。これは融資率9割以下の金利です。

融資率9割超の金利は2.18%です。なんと、0.44%も金利が違いますね。といってもどれくらい返済額が違ってくるのかイメージが湧かないと思うので計算してみます。

フラット35の100%融資を使うべきでない理由1:金利が高いから

9割以内の融資と9割超の融資では金利が0.44%も違います。これはどれくらい返済額に差が出てくるのでしょうか?

返済額に大きな差が出てくる

それでは、返済額の差を計算します。計算の条件は以下の通りです。

  • 住宅ローンの借入額2,500万円、返済年数35年、元利均等返済

まずは単純な金利の比較結果です。

金利1.74% 金利2.18% 差額
毎月の返済額 79,519円 85,143円 5,624円
毎月の返済額 33,397,729円 35,760,222円 2,362,493円

なんと、金利が0.44%違うと約236万円も総返済額で差額がでますね。

しかし、1.74%の金利を使うには借入額を9割以内にしないといけないのできちんとした比較は2,250万円と2,500万円の比較になります。

その結果は以下の通りです。

金利1.74% 金利2.18% 差額
毎月の返済額 71,567円 85,143円 13,576円
毎月の返済額 30,057,939円 35,760,222円 5,702,283円

この計算での差額は570万円になりますが、元金の差額も入っているので利息だけの差額は320万円になります。

頭金1割と諸費用分のお金を用意できるかどうかで支払う金額が320万円も違ってしまうということですね。

頭金はないけどすぐ家が欲しいという人にとってはフラット35の100%融資はいい選択のように思えますが、差額が大きすぎるので使うべきではないです。

フラット35の100%融資を使うべきでない理由2:団信保険料も高くなるから

フラット35の金利が上がるということは、団体信用生命保険料の保険料も上がります。

なぜなら、団信の保険料は借り入れするフラット35の金利、返済期間、借入金額で決まるからです。

団信保険料はいくら違うのか?

それでは、フラット35の金利が9割以下の場合と9割超の場合で団信保険料がいくら違うのかを計算してみます。

計算の条件は以下の通りです。

  • 住宅ローンの借入額2,500万円、返済年数35年、元利均等返済

計算の条件は以下の通りです。

金利1.74% 金利2.18% 差額
団信保険料 1,756,800円 1,794,500円 37,700円

借入金額を揃えた単純な比較では団信保険料はそれほど差は出なかったですね。

しかし、1.74%の金利を使うには借入額を9割以内にしないといけないのできちんとした比較は2,250万円と2,500万円の比較になります。

この条件での計算の条件は以下の通りです。

金利1.74% 金利2.18% 差額
団信保険料 1,581,000円 1,794,500円 213,500円

約21万円の差がでましたね。住宅ローンの利息と合わせると340万円の差額が発生することになります。

その他にも融資手数料や抵当権設定費用にも差額が発生するので、9割以下で借りるのと9割超で借りるのとでは350万円以上の差になります。

団信の保険料はあなた自身でも計算して比較することができます。そのやり方や団信を50万円節約する方法はこちら

たったこれだけ?住宅ローンを団信なしで借り、50万円節約する裏ワザ

また、抵当権設定登記費用も節約することができます。その方法はこちら

新築時の登記費用はいくら?小学生でも登記で20万円節約する方法

以上、支払う住宅ローン利息と団信保険料を合わせるとかなりの差額になるのでフラット35の100%融資は使うべきではありません。

でも、頭金はないし住宅ローンを借りるんだったらフラット35がいい!と思われるあなたに頭金が無くても融資率9割以下の金利でフラット35を借りる裏技を紹介します。

頭金0でも融資率9割以下の金利でフラット35を借りる裏ワザ

ここでは、頭金がなくても融資率9割以下の金利でフラット35を借りる裏技を紹介します。

裏ワザ1:建物価格を水増ししてもらう

これはフラット35の融資限度額が90%になった時から内緒で行われてきたテクニックです。

90%までしか借りられないなら、100%を90%にしてしまおうということです。具体的に説明します。

購入価格の90%が100%になるよう設定する

例えば、土地と建物合わせて2500万円だったとします。融資限度額が90%なら2250万円までしかフラット35では借りられません。

そこで、90%で2500万円になるように建物価格を調整する方法です。

建物価格をいくらにすればいいかは、次の計算で計算できます。

  • 借りたい金額÷0.9=建物価格

先ほどの例で2500万円借りたいとすると、2500万÷0.9=2,778万円になります。なので、土地と建物を合わせて2780万円になるよう請負契約書や売買契約書を作ってもらう方法です。

多くのハウスメーカー、工務店でやってくれると思いますが、中にはやってくれないところもあるので事前に確認しておきましょう。

裏ワザ2:金融機関独自の1割融資を利用する

フラット35の借入が90%までなので、金融機関独自で不足の1割を融資してくれるところがあります。

例えばSBIモーゲージであればSBIフラットαという名目で不足の1割を融資してくれるものがあります。

金利などの条件はフラット35とは異なる

例えば、SBIフラットαの金利は変動金利で2.475%と変動金利にしてはかなり高めの金利設定です。

では、フラット35の借入額9割超の金利と、9割以下の金利にこのSBIフラットαを追加した場合と有利なのはどちらでしょうか?

9割以下+αと9割超の金利、どちらが有利か?

SBIフラット35の9割超の金利を使って全額融資を受けた場合と、9割以下の金利とSBIフラットαを利用して借りた場合を比較してみました。

SBIフラットαの金利は当初5年間2.475%、6年目から10年目まで3%、11年目以降4%で計算しています。

9割以下+α 9割超のみ 差額
毎月の返済額 85,143円 80,470円〜82,176円 4,664円〜2,967円
総返済額 35,760,222円 34,346,987円 1,413,235円

わざわざフラット35の9割超の金利で借りなくても、差額の1割を融資してもらったほうがかなり有利になる結果になりました。

やはり、フラット35の100%融資は使うべきではありません。

ところで、この差額の1割を融資してもらえるのはSBIモーゲージだけではありません。

その他にも不足の1割を融資してくれる金融機関をいくつかピックアップし、条件をまとめてみました

不足1割を融資してくれ、フラット35で100%借り入れ可能になる金融機関

SBIモーゲージ セゾン 優良住宅ローン 楽天銀行 日本住宅ローン
名称 SBIフラットα フラット35PLUS プラスワン 変動と固定 MCJプロパーローン
金利 2.475% 2.3%(3.2%) 2.475% 1.917% 2.475%
金利タイプ 変動金利 5年固定 変動金利 変動金利 変動金利
融資手数料 融資額×2% 融資額×1.89%(2.1%) 52,500円 融資額×1.365% 融資額×1.5%

※セゾンの()内の数字はセゾンカードの会員以外の場合

頭金がなくても9割以下の金利でフラット35を借りられる金融機関があります。わざわざ金利が高い9割超のフラット35を借りないようにしましょう。

裏ワザ3:親などから資金援助をもらう

裏ワザではないですが、どうしても頭金を準備できないとなると親から資金援助をもらうのもひとつの手です。

親からお金をもらうのが厳しい場合は親に1割部分を借りるという方法もあります。

親からお金を借りるとあなたも親も得をする

親からお金をもらったり借りたりするなんて悪い気がする・・・と思われるかもしれません。しかし、親からお金を借りることはあなたの親も特をすることにつながるのです。

親からお金を借りると特をするというのはどういうことでしょうか?

少し利子を付けて返してあげる

現在、銀行の預金金利は0.02%などとかなり低い金利です。どれくらい低いかというと100万円を1年預けて200円しか利子がつかず、さらにここから20%税金を持っていかれるというひどい始末です

あなたの親がしばらく使う予定のないお金を銀行の預金に眠らせているなら、そのお金を借りて少し利子を付けて返してあげましょう。

あなたとあなたの親がどれくらい得をするのか?

それでは、どれくらいあなたとあなたの親にとって特があるのか計算してみましょう。

2,500万円の1割を親から借りるとします。あなたは親に1%の利子をつけて返すとします。返済期間は20年です。

1割をSBIフラット+αで借りた場合と比較してあなたの得は

フラット+α 親から借りる
金利 2.475% 1%
月の返済額 11,183円 9,421円
総返済額 3,355,095円 2,826,408円

親から250万円借りて返したほうが、528,687の得になることがわかりました。

では、あなたの親はどれくらい特をするでしょうか?計算してみます。

銀行預金 子どもに貸す
金利 0.02% 1%
25年後 2,504,000円 2,826,408円

あなたの親は322,408円得する計算になりました。つまり、あなたと親と合わせて約85万円得をするということになります。

裏ワザ4:住宅ローンミックスプランを利用する

この裏技は2番めの「金融機関独自の1割融資を利用する」と似ています。

フラット35とその銀行独自の住宅ローンを合わせて借りる方法です。この場合、フラット35の割合は9割でなくてもよく、4割でも5割でも構いません。

頭金と諸費用が準備できないというやむを得ない事情で住宅ローンミックスプランを利用する場合はいいですが、変動か固定化を選びきれずに住宅ローンのミックスプランを選ぶのはやめましょう。

なぜなら、必ず後悔するからです。

住宅ローンのミックスプランを選ぶと必ず後悔する理由についてはこさい。

意味ない?住宅ローンを変動と固定にすると絶対後悔する理由とは?

100%融資を受ける=危険ではない

ファイナンシャルプランナーのアドバイスを見ると、「全額借りるのは危険だ!」とよくあります。しかし、本当にそうなのでしょうか?

なぜ100%融資を受けると危険だと言われるのか?

それは、もし支払えなくなった時に家を売って住宅ローンをチャラにできないからでしょう。

新築の場合、建物の値段に建築害者の利益が入っています。この利益は家を得る時の値段には反映できないので、家を建ててすぐ売ったとしても買った値段では売れないのです。

例えば、2,000万円の建物を建てたとして、2割が建築害者の利益だとすると純粋な建物の価値は1,600万円ということになります。

ここで住宅ローンが2,000万円残っていると、もし支払いに困って家を売りたいとなったとしても、家を売っても住宅ローンを返してしまえないので売れないということになります。

しかし、頭金を2割程度入れておけば万が一支払えなくなったとしても家を売って住宅ローンを完済しやすいという理由です。

それであれば、、、

例え100%融資でも、支払うのに問題ない金額であればいいのでは?

100%融資が危険だと言われる理由が、支払いに困った時のことなら、支払いに困らないくらいの借入額なら問題ありません。

頭金を貯める本当の目的は、「ほしい家を買って住宅ローン返済を可能にするため。」です。

2割や3割貯まっていなくても、家を買って住宅ローンを払っていけるなら極端な話頭金はゼロでも構いません。頭金がなくても住宅ローンを借りて家を建てることはできます。

頭金がいくら必要かについてはこちらの記事で詳しく説明しているので参考にして下さい。

頭金2割や3割はデタラメ?本当に必要な頭金を計算する3STEP

金利が変わらない住宅ローンがいいという理由ならフラット35以外の選択肢もある

ここまで、フラット35の融資率が9割以下と超で金利が変わることや、頭金がなくても9割以下の金利で借りる方法などをお伝えしてきました。

しかし、金利が変わらない住宅ローンがいいということなら、フラット35以外にも選択肢はあります。

フラット35の融資率云々であれこれ考えるより、その他の住宅ローンを選んだほうが楽かもしれません。

フラット35以外の全期間固定金利住宅ローン

それでは、私が知っているフラット35以外の全期間固定住宅ローンを幾つかピックアップしてフラット35との総返済額を比較します。

阿波銀行 伊予銀行 住信SBIネット銀行 筑波銀行 フラット35
名称 あわぎん35 段階金利型住宅ローン 35年固定 アトラク フラット35
金利 1.59% 0.99%→2.24% 2.29% 1.9%→1.4% 1.74%
金利タイプ 全期間固定 段階金利型 全期間固定 逆段階金利 全期間固定
総返済額 32,614,001円 32,915,958円 36,365,426円 32,962,939円 35,154,529円

※総返済額には融資手数料や保証料は含まれていません。

フラット35と同じ全期間固定金利の住宅ローンでフラット35より有利なものがあります。フラット35にこだわらず、その他に全期間固定金利の住宅ローンがないか探してみましょう。

100%借りるのは返せるなら問題ない。あとは、フラット35だけでなく総返済額が少ない住宅ローンを選ぼう

今回お伝えしたように、フラット35の100%融資は何のメリットもないので使う必要はありません。

その代わりに頭金がなくてもフラット35を融資率9割以下の金利で借りる裏技や、その他の選択肢についてお伝えしました。

100%借りたいなら、今回紹介した裏技を使った方法とその他の住宅ローン、どちらが総返済額が少なくなるのかを計算し、有利な住宅ローンを選んで下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

中川優也

「理想の家と豊かな暮らしを両方手に入れるためのコンサルタント」 子どもの時から母子家庭で育ち、お金で苦労をする。「お金の苦労を終わらせる!」という決意の元、お金に関するあらゆることを学習、実践する。ついにオリジナルの誰でもお金持ちになる方法を開発。 500件を超えるコンサルティングを行い、多くのクライアントが理想のマイホームとお金に不安のない暮らしを実現している。北海道から沖縄まで、全国から多数コンサルティング依頼を受けている。