中古マンションのリフォーム資金は、物件の購入と同時に申し込めば、住宅ローンに上乗せして一体で借りられる金融機関が多くあります。上乗せした分も住宅ローン控除の対象になりますが、購入後に追加で借りることは難しく、控除の借入限度額は中古住宅の省エネ性能で変わる点に注意が必要です。
中古マンションを買って、その費用も含めて住まいを整えたいという相談は、徳島のような地方都市でも珍しくなくなりました。駅や中心部に近い新築物件が少ない地域ほど、中古を買って手を入れる方法が現実的な選択肢になっていると感じています。
中古マンションの成約動向＝首都圏では3年連続で増加
首都圏の中古マンション市場は、成約件数の増加が続いています。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」によると、2025年（1〜12月）の首都圏の中古マンション成約件数は49,114件で、前年より31.9％増え、3年連続の増加でした。
同じ資料では、成約価格も13年連続で上がっています。件数の伸びには登録の仕組みの変化も影響しているとの指摘がありますが、中古マンションが住まい探しの主役の一角になっている状況は、直近のデータでも変わっていません。
中古マンションが選ばれる理由
新築マンションの価格が大きく上がっている
中古マンションの人気の背景には、新築マンション価格の高騰があります。東京カンテイの調べ（2026年1月29日発表・速報値）では、2025年の首都圏の新築マンションの一戸平均価格は9,055万円で、前年の7,528万円から20.3％上がりました。
同じ調べで、2025年の首都圏の中古マンションの一戸平均価格は5,538万円でした。こちらも前年比26.8％と値上がりが続いていますが、新築と比べればまだ手の届く価格帯で、共働き世帯が立地を優先して選ぶ際の現実的な候補になっています。
徳島のような地方都市では価格の水準こそ違いますが、駅に近い物件や中心部の物件で新築の選択肢が少ないという事情は共通しています。無理のない予算で立地のよい住まいを、と考える方ほど、中古を買ってリフォームする方法が候補に上がってきます。
駅近など好立地のマンション用地が少なくなっている
ホテルなどとの用地の取り合いもあって、条件のよい場所に新築マンションを建てる土地そのものが減ってきています。駅に近いなど条件のよい物件を探すうえで、中古マンションが現実的な選択肢になってきた側面があり、マンションの開発会社も管理業務やリノベーションの分野に力を入れています。
中古マンションの購入とリフォームを同時に行う人が増えている
こうした流れの中で、中古マンションの購入と同時にリフォームを行うことが一般的になってきました。リフォームを請け負う会社も増え、大手の不動産会社や百貨店グループがリフォーム事業を手がける例も見られます。購入とリフォームの見積もりを並行して進められる会社を選んでおくと、資金計画の見通しが早い段階で立ちます。
中古マンションの住宅ローンは築年数と借入期間の関係に注意
中古マンションを買うときに見落とされがちな点として、築年数によって住宅ローンの借入期間が短くなることがあります。金融機関によっては、建物の経過年数と借入期間を合わせて完済の時期を制限しています。
たとえば築後50〜60年で完済することを条件にしている金融機関なら、築30年の中古マンションでは借入期間が20〜30年に限られる計算になります。借入期間が短くなると毎月の返済額が上がるので、物件を絞り込む前に借入期間の見込みを金融機関に聞いておくと、予算の組み直しを防げます。
参考までに、税法上の鉄筋コンクリート造の住宅の耐用年数は47年とされています。住宅ローンの審査基準とは別のものですが、建物の資産価値を考えるときの一つの目安にはなります。
立地の水害リスクは洪水と内水の両方のマップで確認を
築年数や借入期間と並んで、立地の水害リスクも購入前に見ておいてほしい項目です。河川があふれる洪水だけでなく、大雨で下水道や排水路の処理能力を超えて水があふれる内水氾濫は、川から離れた市街地でも起こることがあります。
自治体が公開している洪水のハザードマップに加えて、内水（雨水出水）のハザードマップも見比べ、あわせて住戸の階数や電気設備、駐車場の位置も確認してください。各地のハザードマップは国土交通省のハザードマップポータルサイトから探せます。火災保険の水災補償の有無や範囲は契約によって違うので、保険会社や代理店に内容を聞いておくと、購入後の備えまで含めて判断できます。
リフォーム資金を住宅ローンに上乗せできる金融機関
中古住宅の購入資金とリフォーム資金をまとめて借りられる住宅ローンは、リフォーム一体型やリノベーション一体型などと呼ばれます。無担保のリフォームローンを別に組むより金利が低く、返済期間も長く取れることが一般的です。ただ、扱いは金融機関ごとにかなり違います。
2026年10月に各金融機関の公式サイトやよくある質問で確認できた範囲をまとめると、下の表のようになります。同じ一体型でも、工事の完了時期や書類の条件が細かく決まっているので、表の備考欄もあわせて読んでください。
| 金融機関・商品 | 購入と同時のリフォーム資金 | 備考 |
|---|---|---|
| ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行） | 対応 | 物件の引渡しまでにリフォーム工事が完了し、購入資金と同時にリフォーム資金を支払う場合。工事の契約書・注文書・見積書などが必要。2026年10月30日（金）17時以降の仮審査申込は対面相談コース（銀行代理業者が窓口） |
| 【フラット35】リノベ（リフォーム一体タイプ） | 対応 | 一定の要件を満たすリフォームが条件。取扱金融機関が限られ、資金の受取りは工事完了後（代金決済につなぎ融資が必要な場合あり） |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 対応 | 住宅購入資金とリフォーム資金をあわせて住宅ローンとして借入可 |
| みずほ銀行 | 対応 | リフォーム資金も含めて1本の住宅ローンで借入。分割実行にも対応 |
| りそな銀行 | 対応 | リフォーム資金セット型。支払時期が異なる場合も分割実行で1本の契約 |
| イオン銀行 | 対応 | 中古物件の購入とリフォーム資金を住宅ローンで一括借入 |
| SBI新生銀行 | 対応 | 購入資金とリフォーム資金（30万円以上・10万円単位）を合算で審査し、住宅購入分とリフォーム分は別々に契約・実行 |
| PayPay銀行 | 原則不可 | 購入後に行うリフォーム資金は借入不可。リノベーション済みマンションなど、売買契約書にリフォーム代金が含まれる場合は申込可 |
| auじぶん銀行 | 不可 | 新規のリフォーム資金は資金使途の対象外（他行の住宅ローンとリフォームローンの一括借り換えは可） |
ネット銀行は、購入資金とリフォーム資金の支払いを同じ日にそろえることを求めるところが多く、工事を引渡し後に行う計画だと使えないことがあります。反対に、店舗のある銀行は分割実行で工事の進み具合に合わせて資金を出せる商品を持っていることが多く、工事のスケジュールで選ぶ銀行が変わります。
ドコモSMTBネット銀行の住宅ローンを対面相談コースで検討する場合、窓口となる銀行代理業者のSBIマネープラザでは、購入とリフォームを合わせた資金計画を担当者と相談しながら進められます。諸費用の内訳と節約の考え方は住宅ローンの諸費用はいくら？内訳の計算と節約法にまとめています。
※PR SBIマネープラザは、ドコモSMTBネット銀行を所属銀行とする銀行代理業者です。
FPからのワンポイント｜一体型かリフォームローンか
住宅ローンに上乗せする一体型と、リフォームローンを別に組む方法のどちらがよいかは、リフォーム費用の大きさと返済の組み立て方で変わります。比べるときは、次の4つの観点で整理しています。
- 金利は、一般に一体型の住宅ローンのほうが、無担保のリフォームローンより金利は低めです。
- 返済期間の面では、一体型は住宅ローンと同じ長さで返せますが、リフォームローンは返済期間が短めに決められていることが多く、毎月の返済額は大きくなりがちです。
- 手続きの面では、購入とリフォームの資金を出す時期をそろえる必要がある金融機関があり、リフォーム会社の見積もりを早めに用意しておくと審査が滞りません。
- 住宅ローン控除は、一体型なら住宅取得分とあわせて控除の対象にできます（次の章で取り上げます）。
500万円のリフォーム費用で比べた毎月の返済と利息の総額
たとえば、中古マンションと一緒に500万円のリフォーム費用を借りるケースを考えます。一体型の住宅ローン（仮に年1.6％・35年）なら、リフォーム分の毎月の返済は約1万5,600円です。一方、リフォームローン（仮に年3.0％・15年）を別に組むと、毎月の返済は約3万4,500円まで増えます。
| 500万円の借り方（仮の金利） | 毎月の返済額 | 返済総額 |
|---|---|---|
| 一体型の住宅ローン（年1.6％・35年） | 約15,555円 | 約653万円 |
| リフォームローンを別に組む（年3.0％・15年） | 約34,529円 | 約622万円 |
| 一体型の住宅ローンを15年で返し終える場合（年1.6％・15年） | 約31,263円 | 約563万円 |
毎月の負担は一体型が軽い一方、35年かけて返すぶん利息を払う期間も長くなり、返済総額は金利の高いリフォームローンを15年で返すより多くなることがあります。一体型の本当の得は、金利の低さを生かして早めに返していける場合に出てくると考えています。
少額のリフォームなら手持ちの資金やリフォームローンで済ませ、大規模なリノベーションなら一体型を軸に検討する、という分け方が実際のところ分かりやすいでしょう。住宅ローンの借入期間そのものの考え方は50年・40年住宅ローンの取扱銀行とメリット・デメリットでも整理しています。
リフォームと住宅ローン控除＝上乗せ分も対象・限度額は省エネ性能で決まる
リフォーム資金を住宅ローンに上乗せした場合でも、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は受けられます。現在の住宅ローン控除は、年末のローン残高に0.7％を掛けた金額を所得税から差し引き、引ききれない分は翌年の住民税から一部を差し引く仕組みです。
令和8年度（2026年度）の税制改正で適用期限が5年延び、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した場合が対象になりました。あわせて、省エネ性能の高い中古住宅（既存住宅）は借入限度額が引き上げられ、控除期間も13年に延びています（国土交通省「住宅ローン減税」）。
中古マンションを個人から買う場合は消費税がかからないこともあり、中古住宅の借入限度額は新築より低めに決められています。2026年以降に入居する場合の中古住宅（既存住宅）の区分は次のとおりです。
| 中古住宅（既存住宅）の区分 | 借入限度額 | 控除期間 | 1年あたりの控除上限の目安 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円） | 13年 | 24.5万円（3,500万円×0.7％） |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は3,000万円） | 13年 | 14万円（2,000万円×0.7％） |
| その他の中古住宅 | 2,000万円 | 10年 | 14万円（2,000万円×0.7％） |
かつての控除率1％・年間上限20万円という数字は、2022年（令和4年）の改正で控除率が0.7％に変わってからは使えません。古い記事や昔の資料の数字をそのまま当てはめて資金計画を立てると、控除額を多く見積もってしまうことになります。
そのうえで、中古住宅で控除を受けるときに押さえておきたい要件は次のとおりです。
- 耐震性については、以前あった築年数の制限は2022年の改正でなくなり、登記簿上の建築日が1982年（昭和57年）1月1日以降の住宅は新耐震基準に適合しているとみなされます。それより前の建物は、耐震基準適合証明書などで耐震性を証明する必要があります。
- 所得と床面積は、合計所得金額2,000万円以下で、床面積は40㎡以上（合計所得金額が1,000万円を超える方や、子育て世帯等の上乗せを使う方は50㎡以上）が条件です。取得から6か月以内に入居して住み続けていること、返済期間10年以上の借入であることも必要です。
- 初年度は確定申告が必要で、入居した年の分は、ご自身で確定申告をする必要があります（会社員は2年目以降、年末調整で控除を受けられます）。必要書類は住宅ローン控除に必要な8つの書類と入手方法で取り上げています。
控除の借入限度額や要件は税制改正で見直されることがあり、適用を受ける年のルールは国税庁の案内や所轄の税務署で確認できます。控除額の具体的な計算は住宅ローン控除の計算方法｜控除額の出し方と使い切るコツが参考になります。
よくあるご質問（FAQ）
Q. リフォーム費用だけを住宅ローンに後から追加できますか？
A. 多くの金融機関は、購入とリフォームを一緒に申し込むことを一体型の条件にしていて、購入後しばらくたってから上乗せするのは難しいことが多いです。その場合はリフォームローンが中心になるので、購入前の段階でリフォームの計画も金融機関に伝えておいてください。
Q. 中古マンションだと住宅ローンが組みにくいのでしょうか？
A. 築年数によって借入期間が短くなることはありますが、新耐震基準に適合する物件なら住宅ローンも住宅ローン控除も使えます。地方では地元の地方銀行や信用金庫が中古住宅の融資に柔軟なこともあるので、ネット銀行と地元の金融機関の両方に条件を聞いて比べてみてください。
Q. リノベーション済みの物件を買う場合も控除は受けられますか？
A. 不動産会社が中古住宅を買い取ってリフォームのうえ販売する買取再販住宅は、一定の要件を満たすと、一般の中古住宅より有利な借入限度額や控除期間が使える場合があります。該当するかで条件が変わるため、購入前に売主や仲介会社、税務署に確認してください。
Q. 中古マンションの省エネ基準適合はどうやって確認しますか？
A. 建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書など、省エネ性能を証明する書類で判断します。中古マンションでは書類がそろわないことも多いので、控除の区分を前提に資金計画を立てるなら、売主や仲介会社に早めに書類の有無を聞いておいてください。
まとめ
中古マンションを買ってリフォームする場合、購入と同時に申し込めば、リフォーム資金を住宅ローンに上乗せして一体で借りられる金融機関は少なくありません。金利と住宅ローン控除の面で有利になりやすい一方、築年数による借入期間の制約や、工事の時期と資金を出す時期をそろえる条件には気を配る必要があります。
金融機関を選ぶときは、金利だけでなく、リフォーム資金をどの条件で扱っているか、工事の予定に合わせて資金を出してもらえるか、地方からでも相談しやすいかを並べて比べてみてください。実際に選ぶ段階では、各金融機関の最新の条件をご自身でも確かめてから判断してください。
