住宅ローンの借入額、年収の5倍・返済負担率25%なら大丈夫はウソ

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住宅ローンは年収の5倍以内、返済負担率25%以内にすべきはどちらもデタラメ

住宅ローンは年収の5倍にしておけばいいというのはデタラメです

なぜこんなデタラメがまかり通っているのか…?

しつこいかもしれませんが、家を買う時に一番大事なことは予算をいくらにするかです。

なぜなら、どれだけ良い土地を買ってもどれだけいい家を建てたとしてもお金がだめになれば生活はボロボロ、幸せな生活とは程遠いものになるからです。そして、その状態が何十年と続くようになります。

しかし、賢いあなたは家を買った後マイホーム貧乏生活にならないために自分の予算をいくらに設定すべきか悩まれていることでしょう。

そう思って本やネット、セミナーに参加したりして調べてみると住宅ローンの借入額は年収の5倍以内にすべきとか、返済負担率は25%以内にすべきというアドバイスを目にすることがあると思います。

この2つのアドバイスを用いると、マイホーム購入予算は結構かんたんに計算できます。試しにやってみましょう

マイホーム購入予算設定の常識を使って予算を計算します

仮に、あなたの世帯年収が500万円だったとします。頭金として出せる金額は300万円です。

住宅ローンの借入額は年収の5倍以内で予算を計算すると…

住宅ローンの借入額は年収の5倍以内ですから、500万円×5=2,500万円以内にすべきということです。これに頭金として出せる300万円を足せば2,800万円。この金額で家と土地と諸費用を払えば予算オーバーはしないだろうということです。

計算できた予算は2,800万円になります。

住宅ローン返済負担率を25%以内で予算を計算すると…

住宅ローンの返済負担率とは、年収に占める住宅ローン返済額の割合です。年収が500万円、住宅ローンの返済額が年間で100万円なら、100万円÷500万円×100=20%、この場合住宅ローン返済負担率は20%になります。

では、年収500万円の人が返済負担率を25%に設定した場合、いくらまで借りて大丈夫か計算します。

500万円×25%=125万円。年間の返済額が125万円以内になれば問題ないということです。仮に、35年返済であれば3,190万円まで借り入れ可能ということになります(フラット35、金利2%で計算)

住宅ローン返済負担率25%以内はデタラメ

あれ、計算結果が違うけど…

年収の5倍以内と返済負担率25%、それぞれ計算結果が違うけど一体どちらを信じていいのでしょうか・・・?

正解はどちらも信じてはいけません。どちらもデタラメだからです。その理由をこれから説明していきます。

住宅ローンの借入額は年収の5倍以内にすべきという常識がウソである2つの理由

理由1;住宅ローンを払える年数を考慮していないから

さっきの世帯年収500万円と頭金300万円という例を使って説明していきます。
全く同じ年収と頭金の人が2人いたとします。しかし、Aさんは25歳です。Bさんは45歳です。
二人共住宅ローンの借入額を年収の5倍以内で計算すれば2,800万円の予算になります。

返済できる年数による月々の返済額の違い

Aさんは35年返済しても60歳です。Bさんは35年返済すると80歳になります。80歳まで住宅ローンを払う訳にはいかないと考えて65歳までの20年間で返済したいと考えます。すると、2,500万円借りた場合にそれぞれ毎月の住宅ローン返済額はどうなるでしょうか?

返済年数による住宅ローン返済額の違い

毎月の住宅ローン返済額が4万円違います。年収500万円のBさんが毎月12万円の住宅ローンを支払っていけるでしょうか?

年収500万円というと、毎月の手取りは33万円くらいです。そのうち12万円が住宅ローン、1万円程度が固定資産税の支払いに消えます。残り20万円で生活をして子供の学費を払って将来への貯蓄もしていかなければいけません。大丈夫だと思いますか?

計算したように、年収や準備している頭金が同じでも住宅ローンを返済できる年数が人によって違うので年収の5倍以内なら問題無いと考えてしまうことは危険です。

理由2;年収の計算が間違っているから

もう一つの理由は年収の計算を間違えているからです。年収というのは通常「税込み」つまり、税金や社会保険料などを払う前の金額のことをいいます。

しかし、税金や社会保険料などに払うお金はあなたが自由に使えるお金ではありませんよね。使えないお金を計算に入れてはいけません。

間違えた年収で計算した借入可能額と手取り年収で計算した借入可能額の違い

仮に、住宅ローンの借入額を年収の5倍以内と設定するのなら、計算する年収は「税込み」ではなく「手取り」で計算する必要があります。年収500万円なら、手取りは400万円ほどになります。

そうなると、予算の計算も変わってきます。400万円×5=2,000万円ですから、500万円も計算が変わります。

では、借入金額が500万円違うと毎月の住宅ローン返済額はどれくらい変わるでしょうか?

借り入れが500万円変わると返済額はいくら変わるのか?

毎月16000円の差額は結構大きいんじゃないかと思います。毎月70,000円くらいに抑えたいと思っていたのに毎月86,000円の支払いとなると、後々の住宅ローン返済計画だけではなくて、生活やもしかすると子どもに受けさせる教育が変わって、こどもの将来すら変えてしまうかもしれません。

以上2つの理由で、住宅ローンの借入額を年収の5倍以内にすべきだという常識、アドバイスは間違えていると言えます。

住宅ローンの返済負担率を25%以内にすべきという常識がウソである2つの理由

理由1:年収の計算を間違えているから

これは上にも書いたとおりですね。返済負担率の計算に使われる年収には税金や社会保険料など、手元に残らず使えないお金が含まれています。なので、返済負担率を基準に住宅ローンの借入額を設定するにしても、手取りの金額で計算する必要があります。

間違えた年収で計算した返済負担率と手取り年収で計算した返済負担率の違い

では、間違えた年収で計算した返済負担率と、手取り年収で計算した返済負担率ではどれくらい違いが出てくるか計算します。

住宅ローンの返済額は毎月10万円、年間120万円とします。

  • 間違えた年収:120万円÷500万円×100=24%
  • 手取り年収:120万円÷400万円×100=30%

仮に、返済負担率を25%以内にすべきだとしても年収の計算違いだけで25%以内に収まったり収まらなかったりという結果になります。

個人的な感覚になりますが、手取り年収400万円で毎月10万円の住宅ローンを支払っていくのは結構厳しいと思います。子どもを作る予定が全然ないということなら問題ないかもしれませんが・・・

理由2:あなたの価値観を反映していないから

返済負担率を25%以内にすべきというのは、家に払うお金は収入の4分の1以内にしておきなさい。と、お金の使い方を枠にはめているようなものです。

しかし、人によって好きなものや考え方が違うように、なんのためにお金をどれくらい使いたいのかは違うはずです。

例えば、子どもの教育にはいくらお金をつぎ込んでも構わない。そのためなら多少自分の生活が貧相でもいい。という考えの人がいたとします。

こういう人は、お金を遣う優先順位の1番が教育な訳です。つまり、家よりも教育のほうが大事だということですね。

こどもに受けさせたい教育を考えた時に、住宅ローンの返済負担率が25%だったとしても「住宅ローン返済が高い」と負担を感じるかもしれません。

一方で子供の頃から家を買うのがほんとうに夢で、自分が建てたい家を買うためならどんなことでも我慢できるという人もいるかもしれません。

こういう人が返済負担率を25%設定してしまうと、自分が建てたい家を建てることができず後悔が残る人生になってしまうでしょう。

このように、お金をどのように遣うかは人によって違います。それを、返済負担率25%以内という枠にはめてしまって、本当にあなたが送りたい人生を送ることができるでしょうか?

住宅ローン返済負担率が20%以内でも負担を感じることもあります

私自身は住宅ローンの返済額は手取り収入から計算して20%以内です。しかし、住宅ローン返済には負担を感じています。それは、家を買った後で家に対する価値観、優先順位がそれほど高くないことに気がついてしまったからです。

正直、もう少し家を買う金額を少なくして毎日の生活を豊かにしたりとか旅行に行くためにお金を回したほうが良かったな〜と思っています。

こんなことを思っていると家を買った満足度は高くありません。一生で一番大きい買い物ですから、後悔を残したくないですよね。

予算を考える時に、あなたのマイホームに対する価値観、優先順位を「冷静に」考える

家を買うことはあなたの人生を幸せや豊かにするための一つの「手段」です。家を買うこと自体が人生の目的ではないですよね。

あなたも今家がほしいと思ってこのブログを読んでいると思います。なので、「今一番欲しいものは?」と聞かれると「家!」と答えるでしょう。しかし、あなたの一生のことを考えた時に外に優先順位が高いもの、あなたが価値を感じているものはないでしょうか?

そして、家を買って住宅ローンを借りた時に家よりも優先順位が高いものを犠牲にしてしまわないでしょうか?

住宅ローンを借りた後でそれに気づいてしまったとしても、取り返すことは難しいです。収入を増やすしかありません。

あなたの価値観を考えたマイホーム購入予算の計算方法

住宅ローンの借り入れは年収の5倍以内、返済負担率を25%以内にする、というあなたの価値観を無視したデタラメな予算の設定方法ではなく、家を買ってもあなたが本当に価値を感じて大切だと思っているものを壊さないための予算を計算するためには、キャッシュフロー表を作成することです。

マイホーム購入資金計画で失敗しないためにはキャッシュフロー表が必須です

キャッシュフロー表を作成することで、欲しい家を買うと住宅ローン返済がいくらになって、あなたが大切だと思っているものを壊さずにやっていけるかどうかがわかります

キャッシュフロー表を作成するメリットはたくさんあります。

キャッシュフロー表を作成する場合としない場合で言えを買う前と後の生活の比較表が掲載されています:予算オーバーだけじゃない!予算設定2つの失敗とは?

あなたがいくらの家を買っても大丈夫かはどこを調べてもわからない

お伝えしたとおり、マイホーム購入予算はあなたの価値観を考慮する必要があります。

それをやらないと、家を買った後で徐々に生活に違和感を感じてしまい、家を買った満足度が下がって公開をするようになります。

そして、あなたの価値観を考慮したマイホーム購入予算はどこを調べても書かれていません。計算する方法は、キャッシュフロー表を作成すること。それしかありません。

キャッシュフロー表の作成方法をこちらの記事で詳しく解説しています。ひな形もダウンロードできるのでぜひご覧ください。
これをやるまで家買うな!ライフプラン表をエクセルで作る16の手順

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あなたにとって一生に一度の買い物。もちろん、どれも失敗したくないですよね。ただ、これら5つの失敗を全て避けようとすると、本当にたくさんの時間と手間がかかりますよね。

仕事に家事に育児に大忙しのあなたは、子どもを寝かしつけて、やっと一息ついてからの調べ物じゃないでしょうか?眠い目をこすりながら検索、検索、検索の日々。大変ですよね。気がついたらiPhoneを握りしめたまま眠っているんじゃないでしょうか?

もしあなたが、「マイホーム購入に失敗したくない!でも時間がない…」「家を買った後何十年もマイホーム貧乏生活にはなりたくない」と思われているならこの魔法のチェックシートをお使い下さい。

チェックするだけで上の5つの失敗をせずに済みます。下手なFPに相談するよりよっぽど優秀です

  • たった5つの簡単な数字を入力するだけで無理ないマイホーム購入予算を計算できるようになります
  • 書いてある順番にマイホーム購入すれば慌てることも後悔することもほとんどなくなります
  • 誰もが見落としている注意点を知り、住宅ローンを借りすぎることがなくなります
ぜひ、あなたのマイホーム購入にお役立て下さい

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中川優也 About 中川優也

「理想の家と豊かな暮らしを両方手に入れるためのコンサルタント」
子どもの時から母子家庭で育ち、お金で苦労をする。「お金の苦労を終わらせる!」という決意の元、お金に関するあらゆることを学習、実践する。ついにオリジナルの誰でもお金持ちになる方法を開発。
500件を超えるコンサルティングを行い、多くのクライアントが理想のマイホームとお金に不安のない暮らしを実現している。北海道から沖縄まで、全国から多数コンサルティング依頼を受けている。

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