マンションから一戸建てに住み替えるとき、二重ローンを避けたいなら、売り先行で進めるか、今の住まいに住みながら売り出して引き渡しの時期を新居の完成に合わせる方法があります。買い先行は引っ越しが1回で済む反面、売れるまで2つのローンを払い続ける覚悟が必要です。

無料相談フォームにいただいたご相談をもとに、それぞれの進め方と、住宅ローン控除や売却時の税金の特例との関係をお答えします。相談内容は次のとおりです（過去にいただいたご相談で、制度・税金・金利の記述は2026年10月時点の内容です）。

 １０年前に分譲マンションを購入して、九州居住中です。４月の地

震では、随分揺れて妻がやはり戸建が良いと、転居を検討中です。

マンションの残債は、1200万。私は38歳で手取年収440万、妻は36

歳手取年収320万、子供は小学生二人、マンションの 売却査定は15

00-1700万、マンションは、妻が所有者で持ち分10割、ローンも妻

名義です。検討中の新築戸建注文で3000～3300万、頭金は500～700

万、住宅ローン控除を考えた比率で、ローンと持ち分比率を考える

予定です。まずは、マンションの売却から手をつけて、一時引っ越

しをして、売り先行で行きたい私と、 引っ越しが面倒だから戸建

を私単独ローンで買い先行で行きたい妻がいます。確かに一時転居

の費用は掛かるのですが、売れずに家庭内二重ローン状態で新居を

購入するのは、私としては、危険と思うのですが、如何でしょうか

？ありなのでしょうか？

マンションの売却が決まるまで仮住まいで待ってから買う売り先行と、二重ローンを覚悟して先に一戸建てを買う買い先行のどちらがよいか、というご相談です。ご夫婦で意見が分かれているので、まずは3つの進め方を比べてみます。

売り先行・買い先行・住みながら売却の違い

売り先行の弱みは仮住まいの費用と2回の引っ越しの手間、買い先行の弱みは売れるまで住宅ローンを二重に払う必要があることです。3つの進め方の特徴は下の表のようになります。

進め方メリット注意点
売り先行（売却→仮住まい→購入）売却代金が確定してから資金計画を立てられる。二重ローンにならない仮住まいの家賃・引っ越し2回分の費用と手間がかかる
買い先行（購入→引っ越し→売却）引っ越しが1回で済む。新居探しに時間をかけられる売れるまで二重ローン。焦って値下げしやすく、審査でも旧ローンが負担になる
住みながら売却（居住中に売り出し→引き渡し時期を調整）仮住まい不要で二重ローン期間を最小化できる内覧対応の手間。引き渡し時期の条件次第で価格交渉が入りやすい

金利の動きも計画に関わります。フラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下）の最も多い金利は、2026年10月は年3.830％で、前月から0.370％上がりました（住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」）。日本銀行も2026年9月18日の会合で政策金利を1.25％程度へ引き上げています。

住宅ローンは多くの場合、申込時ではなく融資を実行する時点の金利が適用されます。売り先行で計画が長引くと、その間に金利が動く分も資金計画に入れておく必要があります。とはいえ、金利を気にして旧居を安売りしては元も子もなく、この先の金利を言い当てることは誰にもできません。

夫婦で住宅ローン控除を受けたいなら借り方の選択肢が狭くなる

先に一戸建てを買う場合のもうひとつの注意点は、夫婦それぞれで住宅ローン控除を受けたいときに、借り方の選択肢が狭くなることです。

夫婦それぞれが控除を受けるには、ペアローンにするか、連帯債務の形で収入合算をする必要があります。連帯保証の形の収入合算では、合算した側は控除を受けられません。贈与税の心配を避けるためにも、お金を出す割合に合わせて土地と建物の持ち分も分けておくと安心です。

今回はマンションのローンが奥さま名義のまま残ります。住宅ローンの審査では、すでにある借り入れの年間返済額も返済負担率に含めて計算するため、奥さまの収入はマンションの返済でかなりの部分が埋まってしまいます。そのうえ、自分が住むための住宅ローンを同じ人が2本同時に借りることは、住み替え向けの商品などを除くと多くの金融機関で認められていません。こうした理由から、奥さまが新居のローンを借りたり、収入合算者になったりするのは難しいと考えています。ご主人お一人での借り入れを前提に計画しておくほうが無理がありません。

そもそも夫婦でローンを分ける必要があるかも検討の余地があります。手取り440万円なら税込みの年収は550万円前後と見られ、3,000万円程度の借り入れなら、ご主人お一人でも控除の枠をかなり使えるはずです。控除額の出し方は住宅ローン控除の計算方法の記事で紹介しています。

新築の注文住宅は省エネ性能の区分で控除の上限が変わる

いまの住宅ローン控除は、年末のローン残高（借入限度額まで）の0.7％を、最長13年間、所得税と住民税の一部から差し引く制度です。令和8年度税制改正で、2030年12月31日までの入居分まで5年延長されました（国土交通省「住宅ローン減税」）。

2024年以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準を満たさないと控除の対象になりません。さらに、2028年（令和10年）以降に建築確認を受ける新築の省エネ基準適合住宅も対象外となり、ZEH水準以上の性能が必要になります。

借入限度額は、長期優良住宅・ZEH水準・省エネ基準適合といった性能の区分で変わります。19歳未満のお子さんがいる世帯や、夫婦のどちらかが40歳未満の世帯は上限の上乗せもあります。小学生のお子さんが2人いる今回のご家庭も対象になるので、建てる家の性能がどの区分に当たるかを住宅会社に必ず聞いておいてください。

正確な年収や借入額、住宅の性能区分が分からないので断定はできませんが、この規模の借り入れなら、ご主人だけのローンでも控除の恩恵は十分に受けられるケースが多いと考えています。

住みながら売れば仮住まいなしで二重ローンを防ぎやすい

もうひとつの進め方が、今のマンションに住んだまま売りに出す方法です。新しい家の計画を並行して進め、早く買い手が見つかったら、新居の引き渡しまで明け渡しを待ってもらう条件をつけて売ります。

その分だけ価格を少し下げたり、売買契約から引き渡しまでの間、買い主に家賃を払ったりする方法もあります。これなら引っ越しは1回で済み、仮住まいの費用もかかりません。

早めに売り出せるぶん買い手が見つかるのも早くなり、新居の引き渡しまでに売れれば二重ローンは避けられます。内覧に対応する手間はかかりますが、欲しい物件がすでにあるなら、売り出しを先延ばしにせず早めに動かれたほうがよいと考えています。

旧居の残債があると新居のローンの借入可能額は減る

住宅ローンの審査では、ほかのローンの返済額も含めて年収に対する返済の割合を見られるため、旧居の残債が大きいほど新居で借りられる額は減ります。今回は旧居が奥さま名義、新居がご主人名義と分かれているので影響は比較的小さいものの、同じ名義で住み替える場合は注意が必要です。

同じ名義で住み替えるときは、旧居の残債と売却代金の差額を新居のローンに上乗せして借りられる住み替えローン（買い替えローン）を扱う金融機関もあります。金利や条件は通常の住宅ローンと異なるので、申込先ごとに比べる必要があります。残債をまとめて借りる考え方は住宅ローン残債を新しいローンに組み込めるかの記事でも解説しています。

買い先行で二重ローンになったら延滞する前に相談する

二重ローンになった場合は、一時的なものと割り切って、その期間の家計の収支を書き出し、何か月なら耐えられるかを把握しておきましょう。そのうえで旧居の売却活動を後回しにせず、売り出し価格や媒介契約の内容も不動産会社と定期的に見直すことが、期間を短くするいちばんの対策です。

それでも返済が苦しくなりそうなら、延滞する前に借り入れ中の金融機関へ相談してください。返済が厳しいときの考え方は住宅ローン返済がキツいと感じたときにできることの記事で紹介しています。

売らずに賃貸に出すなら金融機関の承諾と税金の確認が必要

売らずに賃貸に出す方法もあります。ただし、住宅ローンは自分が住む家のための融資なので、ローンを残したまま無断で賃貸に出すと契約違反になり得ます。転勤などやむを得ない事情なら認められる場合もありますが、必ず借り入れ中の金融機関に事情を説明して相談してください。認められなければ、賃貸用のローンへの借り換えが必要になることもあります。

賃貸に出すと、家賃収入は不動産所得として申告します。減価償却費や管理費、修繕費などの経費が家賃収入を上回って赤字になれば給与所得と損益通算できますが、黒字になればその分の所得税と住民税は増えます。賃貸に出せば自動的に節税になるわけではありません。

築年数や経費の内訳で収支は大きく変わるので、貸す前に収支を試算し、税務の扱いは税務署や税理士に確かめてください。

旧居を賃貸に出した年以降は、旧居の住宅ローン控除は受けられません。転勤などやむを得ない事由で転居し、届出をしていれば、再び住んだときに残りの期間の控除を受け直せますが、賃貸に出していた年は再入居の翌年からになります（国税庁 No.1234）。住み替えのための転居は、この対象にならないと考えておいてください。

旧居の売却で使える税金の特例と住宅ローン控除の関係

売却益の3,000万円特別控除を使うと新居の住宅ローン控除は受けられない

マイホームを売って利益が出たときに使える居住用財産の3,000万円特別控除は、新居の住宅ローン控除と同時には使えません。新居に住み始めた年と、その前2年・後3年の計6年間にこの特例を受けると、住宅ローン控除の対象外になります（国税庁 No.1211-1）。

売却益の大きさと、13年分の住宅ローン控除で減る税金を比べて選ぶことになります。今回のように残債1,200万円・査定1,500万〜1,700万円のケースでは、仲介手数料などの諸費用を引くと売却益はそれほど大きくならないことが多く、住宅ローン控除を優先するほうが有利になりやすいと見ています。

売却損が出たら損益通算の特例と住宅ローン控除を併用できる

反対に、マンションが値下がりして売却損が出た場合は、一定の要件のもとで、その損失を給与所得などと損益通算し、引ききれない分を翌年以後3年間繰り越せる特例があります。こちらは住宅ローン控除と併用できます。

主な要件は、2027年12月31日までに売ること、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること、新居の床面積が50㎡以上で、取得した年の年末に返済期間10年以上の住宅ローンがあることなどです（国税庁 No.3370）。10年前に買ったマンションなら所有期間の要件は満たしますが、細かな要件があるので、売却前に税務署で確認しておくと安心です。

住み替えは、売る・買う・借りる・税金の4つが絡みます。順番を決める前に、旧居の査定額と残債、新居の予算、使える税金の特例を一覧にして、無理のない進め方を家族で話し合ってください。

制度や金利は改正・改定があるので、実際に売買やローンを決める段階では、税務署や各金融機関の最新の条件をご自身でも確かめてから判断してください。