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住宅ローンの組み方次第で人生が変わる!

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あなたもご存知かもしれませんが、住宅ローンの組み方次第で何百万円も払うお金が変わってきます。200万、300万、時にはそれ以上住宅ローンに支払うお金が変わってきます。

ということは、将来あなたの手元に残るお金が200万も300万も違ってくるというわけです。老後にゆったり旅行に行けるかどうか世界一周にいけるかどうかの分かれ道になることもあります。

とはいっても、住宅ローンのことを詳しく学校で教えてくれることはありませんので、住宅ローンの賢い組み方を知らないのは当然です。そこで、今回は住宅ローンの組み方を間違えて大金を失わないために知っておくべきことを詳しくお伝えしていきます。

まずは、いくらまでなら住宅ローンを組んでもいいか計算する

一番大事なことはどの住宅ローンにするかよりも、自分がいくらまでの金額なら住宅ローンを組んでも大丈夫かを知ることです。組んでも大丈夫な金額を守っていれば、例え間違えた住宅ローンを選んだとしてもお金を損するだけで済みますが、組んでも大丈夫な金額を超えていれば例え一番有利な住宅ローンを選んだとしても、住宅ローン返済に困る、家を売る、離婚など、良くないことばかり起きます。

そのため、まずは自分がいくらまでの金額なら住宅ローンを組んでも大丈夫かを知ることから初めて下さい。

年収の5倍以内、返済負担率25%という目安はウソ

住宅ローンをいくらまで組んでも大丈夫かを調べた時に必ずと言っていいほど言われることがあります。それは「年収の5倍以内なら大丈夫。」「返済負担率25%以内なら問題ない」というものです。しかし、これらはいくつかの理由でデタラメです。これらを参考にすると組んでも大丈夫な住宅ローンの金額を間違えて、多かれ少なかれマイホーム購入には失敗します。

年収の5倍以内、返済負担率25%がウソな理由を知りたい場合はこちらの記事を読んでみてください。

住宅ローンの借入額、年収の5倍・返済負担率25%なら大丈夫はウソ
住宅ローンは年収の5倍以内、返済負担率25%以内にすべきはどちらもデタラメ なぜこんなデタラメがまかり通っているのか...?しつこいかもしれませんが、家を買う時に一...

組んでも大丈夫な住宅ローンの金額を知るたった一つの方法

それでは、どうすれば組んでも大丈夫な住宅ローンの金額を知ることができるのでしょうか?それには、ライフプラン表を作成することです。あなたの収入やお金を遣うことに対する価値観を反映したライフプラン表を作れば、ゆとりある生活をし、子どもの学費を払い、将来への貯金もしっかりするためには、いくらまでの住宅ローンなら組んでも大丈夫かということがわかります。

逆に、ライフプラン表を作らない限りあなたにとっていくらまでの住宅ローンなら組んでも大丈夫かという正確な数字はわからないです。

その理由と、ライフプラン表を作る16の手順はこちらの記事をご覧ください

これをやるまで家買うな!ライフプラン表をエクセルで作る16の手順
ライフプラン表を作る以外でマイホーム予算を計算することはできないマイホーム購入を考えた時に1番大きな悩みの一つは「自分はマイホーム購入にいくらまでならお金を使...

住宅ローンをたくさん組んだほうが、住宅ローン控除の金額も多くなってお得なのか?

住宅ローンをいくらまで組んでも大丈夫なのかを考えるときに、質問を受けることがあります。それは、「住宅ローンをたくさん組めば住宅ローン控除(減税)も多くなる。住宅ローンの借入額を減らすよりも多くしたほうが得になるのではないか?」というものです。

ここは、住宅ローンをいくら組むかを決めるときに大事な項目になってくるので実際にシミュレーションをしながら説明していきます。

住宅ローン控除(減税)とは?

その前、住宅ローン控除とは何かについて少しお話しておきます。住宅ローン控除とは、住宅ローンの残高に応じて所得税と住民税を減税や還付するというものです。

例えば、年末に住宅ローンが2000万円残っているとしたら、その1%である20万円分、所得税や住民税が減額されたり還付されます。

住宅ローン控除(減税)については後日詳しく解説した記事を作成する予定です

受けられる住宅ローン控除の金額を計算する法法

住宅ローンの控除の金額を自分で計算するのはややこしてく大変です。しかし、かんたんに計算するサイトがあるので紹介します。

すまい給付金かんたんシミュレーション 会社員の方|すまい給付金
すまい給付金の公式ホームページです。すまい給付金事務局が運営しています。

↑住まい給付金シミュレータとなっていますが、住宅ローン控除の金額も計算できる便利なサイトです。

住宅ローンの借入額、組み方による住宅ローン控除額の違い

それでは、住宅ローンの借入額や組み方によって住宅ローンの控除額がどれくらい変わってくるのかをシミュレーションしてみます。

シミュレーションは年収500万円(税込み)で計算します。以下のように比較します。

  • 住宅ローン借入額:2,000万円、2,500万円、3,000万円
  • 住宅ローンの金利:1.75%(フラット35)
  • 住宅ローンの返済年数:35年

シミュレーションした住宅ローンの借入額ごとの住宅ローン控除額合計は以下の通りです。

2000万円 2500万円 3000万円
1,757,100円 2,196,500円 2,635,800円

となります。2500万円になると、2000万円の時よりも44万円控除が多くなり、3000万円になると、2000万円よりも88万円控除が多くなる結果になりました。

住宅ローン控除の金額だけ見ると住宅ローンの借入額が多いほど得になりますが、住宅ローンの借入額を多くする、たくさん組むということはそれだけ支払う住宅ローンの利息も多くなります。

住宅ローンの借入額ごとの支払い住宅ローン利息は次のとおりです。

2000万円 2500万円 3000万円
6,760,310円 8,450,424円 10,140,543円

となります。2500万円になると、2000万円の時よりも約170万円住宅ローン利息が多くなり、3000万円になると、2000万円よりも340万円住宅ローンが多くなる結果になりました。

ということは、住宅ローンの借入額を多くしたほうが住宅ローンの控除額は増えるけども、それによって支払う住宅ローン利息がそれ以上に増えてしまうのでお得ではないということが判りました。

ただし、

住宅ローンは組めるだけ組んだほうがいい

住宅ローン控除ではなく、別の理由で住宅ローンは組めるだけ組んだほうがいいのです。といっても、毎月返済できないような金額を借りるのはNGですが、返済できる金額なら借りれるだけ借りたほうがお得です。

その詳しい理由についてはこちら。住宅ローンに対する考え方が180度変わるはずです。必ずチェックして下さい。

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住宅ローン返済は何年にすべきか?

借入れする住宅ローンの金額が決まった後、考えることは住宅ローンを何年で返すかということです。返済年数を何年にするかで毎月返済する住宅ローンの金額も決まりますし、変動か固定かなど選ぶ住宅ローンのタイプも変わってきます。

そのため、次に決めるべきことは何年で住宅ローン返済するかということです。

それでは、住宅ローンの返済年数を決めるにはどう考えていけばいいのでしょうか?

一般的なアドバイス:定年や収入がある間に返済を完了する

一般的には住宅ローンは定年までに終わらせておくこと。もしくは退職金などで一括返済をし、年金生活になるころまで残しておくべきでないとされています。理由は、少ない年金収入だけになった時に住宅ローンの返済が残っていると住宅ローン返済や生活に影響があるからだとういことです。

そのため、年金生活になる前、今なら65歳までには住宅ローンを完済しておきましょうと言われます。ということは、30歳で定年が65歳なら35年間。40歳で定年が65歳なら25年間の返済年数に指定すべきだということですね。もしくは、40歳で35年間で組んだとしても、退職金などで65歳の時には一括で返してしまおうということです。

一般的なアドバイス:毎月返済できる金額で考える

もう一つのアドバイスとして、毎月返済できる金額で考えるというものがあります。定年までとか、65歳までということではなくて毎月いくらまでなら住宅ローンを支払えるかを基準に住宅ローンの返済年数を決めるということです。

例えば、以下の条件で住宅ローンを組んだとします。

  • 借入額:2500万円
  • 返済年数:35年
  • 金利:1.75%(フラット35)
  • 返済方法:元利均等返済

この条件であれば、毎月の住宅ローン返済額は79,644円になります。約8万円です。しかし、毎月住宅ローンに10万円なら返済に回せるとします。その場合、住宅ローンの返済年数を35年から26年に短くすることができます。

住宅ローンの返済年数を26年にすると毎月の返済額は99,792円円です。住宅ローンを9年早く完済することができ、支払う住宅ローンの利息を231万円節約することができます。

住宅ローンの返済年数は長ければ長いほどいい

住宅ローンの返済年数に対して、一般的には上で紹介した2つのようなアドバイスがされます。しかし、私はどちらにも従うべきでないと思います。

例え40歳であろうが35年間住宅ローンを借りるべきだと思います。

なぜなら、住宅ローンの返済年数を短くするということは住宅ローンにお金を入れるということだからです。そして、住宅ローンにお金を入れることは損になります。

なぜ、住宅ローンにお金を入れることがそんなのか?そして、本当に賢い住宅ローンの組み方についてはこちらの記事をご覧ください。

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住宅ローンは変動金利で組むべきか、固定金利で組むべきか

住宅ローンの返済年数まで決まったら、次はどの住宅ローンタイプにするか?です。住宅ローンタイプは次の4つがあります。

  • 変動金利
  • 固定期間選択型
  • 全期間固定金利
  • 預金連動型

どの住宅ローンが1番お得かで選んではいけない

どの住宅ローンタイプにするか、つまり変動にするか固定にするかという段階で、変動がお得なのか固定がお得なのかと考えていると住宅ローン選びに失敗します。なぜなら、どの住宅ローンが1番お得だったかということは、住宅ローン返済が終わってみないとわからないからです。

フラット35などの全期間固定金利住宅ローンであれば、借りるときに全部でいくら支払うのかがわかります。例えば、上で計算した借入2500万円、金利1.75%、35年返済であれば、はじめから3345万円の返済になることは決まっています。

しかし、変動金利の住宅ローンの金利がいつどれくらいになるかは誰にもわかりません。つまり、借り入れする段階で全部でいくら支払うかがわからないわけです。フラット35の3345万円以上になるかも以下になるかもわかりません。終わってみて変動金利住宅ローンの金利の結果が出てみて初めて、フラットのほうが得だったとか、変動金利のほうが得だったということがわかります。

そのため、変動のほうがお得なのか固定のほうがお得なのかで住宅ローンを選んでも結果は終わってみないとわからないということです。

変動、固定、それぞれの特徴、メリット・デメリットを理解して自分に合っているかどうかで決める

では、何を基準に変動や固定などの住宅ローンタイプを決めるべきかというと、変動、固定どちらのほうが自分に合っているかどうかで決めます。

簡単に言うと、金利が変動するリスクをとって少ない金利の変動金利を選ぶか、高い金利を払うかもしれないが返済額が変わらない固定金利を選ぶのかということです。

その住宅ローンがどんなものかがわからなければ、自分に合っているかどうかもわかりませんので、まずは変動や固定の仕組みや特徴、メリット・デメリットを知って下さい。

固定金利は変動金利に比べて金利が高いが、借りてから返済終了まで金利が変わらないということだけなので簡単です。

変動金利はちょっとややこしいです。変動金利についてはこちらの記事で簡単にわかるように説明してありますので、自分に合う住宅ローンを選ぶためにぜひ知っておいて下さい。

変動金利住宅ローンの計算、メリットデメリットが猿でもわかる記事
9割以上の人が変動金利住宅ローンを選んでいる!?メガバンク(三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行)で住宅ローンを新規に借りている人の9割が変動金利住宅...

5年固定や10年固定は必ず公開する住宅ローンなので借りるべきでない

住宅ローンのタイプを変動か固定か決めきれずに、間を取って10年固定にしたり半分固定、半分変動にしたりする人がいますが、意味がありません。

これらどっちつかずの住宅ローンは必ず後悔するようになります。

なぜ、5年固定や10年固定の住宅ローンは必ず後悔するのか?変動と固定を混ぜるミックスプランはやるべきでないかについてはこちらの記事を読んでみてください。

住宅ローンを変動と固定のミックスにすると絶対後悔する理由とは?
絶対に後悔する2種類の住宅ローンの借り方とは? 住宅ローンをどれにするか、どんなタイプの住宅ローンにするかは大…

住宅ローンの返済方法は元利均等返済か元金均等返済か?

住宅ローンの金利タイプまで決まったら次は住宅ローンの返済方法です。これは「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類あります。

元利均等返済とは?

元利均等返済とは、住宅ローンの金利が変わらない限りは住宅ローンの返済方法も変わらないという返済方法です。ほとんどの人がこちらの返済方法を選ばれています。

元金均等返済とは?

元金均等返済とは、住宅ローンの元金(借りた金額)を毎月均等に返済する方法です。例えば、3000万円を25年(300ヶ月)で返済する場合、毎月10万円を均等に返済します。その10万円と住宅ローン利息を合わせた金額を返済していきます。返済額は毎月減っていきます。

元利均等返済と元金均等返済ではどちらが得なのか?

ここで気になることはどちらが得になるか?ということですよね。元利均等返済と元金均等返済、どちらが得になるのか以下の条件でシミュレーションしました。

  • 借入額:2500万円
  • 返済年数:35年
  • 金利:1.75%(フラット35)
元利均等返済 元金均等返済
33,450,424円 32,674,374円

元金均等返済のほうが約77万円安くなる結果になりました。

住宅ローンの組み方

ただ、初めの返済額は16,000円位元金均等返済のほうが高くなります。また、変動金利で元金均等返済の場合は5年間返済額が変わらない、5年後も1.25倍までにしかならないという特徴が無くなります。単純に返済額を比較すると元金均等返済のほうが有利になりますが、デメリットも有るので詳しく知っておきましょう。

元利均等返済と元金均等返済について詳しくはこちらの記事で解説してあります。

元利?元金?住宅ローン2つの返済方法、どちらを選ぶべきか?
住宅ローンの返済方法には2種類あります あまり知られていませんが、住宅ローンの返済方法には2種類あります。 そ…

どこの銀行、金融機関で住宅ローンを組むべきか

借り入れする住宅ローンの金額、返済年数、住宅ローンのタイプ、返済方法まで決まったらいよいよ銀行や金融機関選びになります。

ここまできちんと決めていればあとは比較をするだけなので簡単です。逆に、ここまでの項目が決まっていない段階で銀行や金融機関選びをしてもきちんと住宅ローンを選ぶことができません。

ここでは銀行や金融機関ごとの住宅ローン比較方法についてお伝えします。

住宅ローン金利を調べる方法

借り入れする住宅ローンのタイプが決まっていれば、その金利タイプの中で一番低い金利や手数料の住宅ローンを探すだけです。その探し方を幾つかお伝えします。

住宅ローン商品情報、金利情報チャンネルサイトを使う

まずは、住宅金融普及協会が運営する住宅ローン金利の情報サイトを使います。以前は住宅ローンアドバイザーの資格を持っていないと見ることができませんでしたが、最近は一般開放されています。(3万円払ってこのサイトを使うために住宅ローンアドバイザーの資格を取った私は・・・な気分ですが)

住宅ローン商品金利情報 | 金利情報チャンネル | Sumai-web.TV
全国の金融機関の住宅ローン金利の情報を毎月更新しています。住宅ローンを金利の低い順に並べ替えて比較・検討することができ、また、都道府県やキーワード等により絞...

サイトを開くとこんな画面が表示されます。

住宅ローンの組み方

右の地図からお住いの地域を選択します。ここでは、私が住んでいる徳島県で進めていきます

住宅ローンの組み方

すると、徳島県で利用可能な住宅ローンの一覧が表示されます。

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例えば、変動金利住宅ローンを借りる場合は変動金利型の「金利(%)」のリンクをクリックします。そうすれば、徳島県で利用可能な住宅ローンの変動金利が低い順に並び替えができます。

住宅ローンの組み方

現在、徳島県で利用可能な変動金利の金利が一番低いのはソニー銀行で金利が0.599%ということがわかります。

変動金利以外にも、決めている住宅ローンタイプごとに並び替えができます。オススメはしませんが、3年固定で借りる場合は「3年△」のリンクをクリックすると3年固定で金利が低い順に並び替えができます。

住宅ローンの組み方

そうすると、三菱東京UFJ信託銀行の3年固定が0.45%が一番低いことがわかります。

フラット35のサイトを使う

決めている住宅ローンのタイプがフラット35の場合は、フラット35のサイトで比較することができます。

最新の金利情報:長期固定住宅ローン【フラット35】
【フラット35】は、民間と住宅金融公庫が提携して実現した最長35年長期固定金利の住宅ローンです。【フラット35】の最新の融資金利をご案内します。

こちらのページの下の方へいくと「都道府県から検索」という項目があります。ここに必要事項を入力すると徳島県で借り入れ可能なフラット35の情報を一覧できます。

住宅ローンの組み方

ページの中に「並び替えができます」という項目があるので「総支払額の低い順で表示」ボタンをクリックします。すると、金利や手数料が低い順に並び替えをすることができます。

住宅ローンの組み方

すると、金利と手数料を計算して総支払額の低い順に並び替えができます。

住宅ローンの組み方

住宅ローン金利情報チャンネルとフラット35のサイトを使うことでほとんどの住宅ローンの情報を知ることができ、どこで借りれば低い金利で借りられるのかを知ることができます。

詳細に住宅ローンの返済額をシミュレーションする方法

借り入れする住宅ローンの金額、返済年数、住宅ローンのタイプ、返済方法まで決まっていれば、上で紹介した2つの方法で見つけた金利が低い銀行の住宅ローンを借りる手続きをすればいいと思います。しかし、いくつかの住宅ローンを比較検討したいという場合もあると思います。

そこで、詳細に住宅ローンの返済額をシミュレーションする方法をお伝えします。

手順1:住宅ローン返済額シミュレーションサイトへ行く

まずは、住宅ローン返済額をシミュレーションできるサイトへ行きましょう。

サイトへ行くと6つ項目があるので左下の「返済プランの比較」を選択します。

住宅ローンの組み方

返済プランの比較ページを開くと、住宅ローン2つを比較できるようになっています。

それでは、実際に計算していきましょう。例では、手数料無料愛媛銀行のフラット35Sと、阿波銀行のあわぎん35(特別金利型)で比較をします。

手順1:金利タイプを選ぶ

固定金利、変動金利、段階金利から選べますが、フラット35S,あわぎん35ともに固定金利なので固定金利を選びます。

住宅ローンの組み方

手順2:住宅ローンの借入額を入力する

借り入れする住宅ローンの金額を「ご希望の借入額は?」の隣に入力します。ここでは2500万円と入力します。ボーナス返済は今回は無視します。

住宅ローンの組み方

手順3:返済方法を入力する

元利均等返済か元金均等返済を選びます。今回は元利均等返済で比較をします。

住宅ローンの組み方

手順4:返済年数を入力する

返済年数を入力します。住宅ローンの返済年数は長ければ長いほどいいので35年を選択します。

住宅ローンの組み方

手順5:当初の金利を入力します。

乖離れする住宅ローンの金利を入力していきます。2014年4月現在フラット35Sは当初10年間1.45%、11年目以降1.75%です。あわぎん35は全期間1.61%です。

住宅ローンの組み方

手順6:融資手数料を計算して入力する

融資手数料を計算して入力します。愛媛銀行のフラット35Sは条件を満たせば手数料無料です。今回は無料で計算します。あわぎん35は借入額の2.16%です。2500万円×2.16%=540,000円なので、54万円を融資手数料の欄に入力します。

住宅ローンの組み方

手順7:保証料を計算して入力する

次に、保証料を計算して入力します。保証料は銀行のホームページにきちんと書かれていることもあれば、診査をしないとわからない場合があります。阿波銀行の場合はホームページにきちんと書かれています。今回は0.2%の保障料率として、667,500円を入力します。

住宅ローンの保証料についてはこちらの記事で詳しく説明しています。保証料についての全てがわかるのでぜひご覧ください。

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手順8:団体信用生命保険料を計算する

フラット35の場合、保証料はかかりませんが団体信用生命保険料が別途かかりますので計算します。団体信用生命保険料の計算方法や節約する方法については、こちらの記事で詳しく説明していますのご覧ください。

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住宅ローンの組み方

団体信用生命保険料を計算できたら、保証料の欄に数字を入力します。

手順9:住宅ローンの借入額を調整する

借り入れする住宅ローンによって融資手数料や保証料の金額に差があります。ということは、必要になる諸費用の金額が変わり、必要な住宅ローンの借入額自体も変わってしまいます。

今回の愛媛銀行のフラット35とあわぎん35の例では、フラット35の場合は融資手数料や保証料は無料です。あわぎん35は融資手数料と保証料を合わせて120万円かかります。

ただ、フラット35を借りるのには適合証明書という書類が必要になり、これを発行する費用に5万円程度かかるので5万円を融資手数料とみなします。それから、団体信用生命保険料の初年度分約9万円も融資手数料とみなします。

すると、あわぎん35を借りる場合よりも諸費用が106万円少なくなりますので、フラット35Sの借入額を106万円減らします。

住宅ローンの組み方

手順10:団体信用生命保険料を調整する

フラット35の借入額が変わると団体信用生命保険料も変わります。そのため、再度計算して正確な団体信用生命保険料を計算します。計算したら保証料の欄に入力します。

住宅ローンの組み方

手順11:計算実行ボタンを押す

ここまで出来たら計算実行ボタンを押します。そうすると結果が表示されます。

住宅ローンの組み方

手順12:住宅ローンの利息部分を計算する

ここで表示される住宅ローンの返済額は元金と利息を合わせたものになっています。しかし、元金がそれぞれ違うので住宅ローン利息の金額だけを計算します。

住宅ローン利息だけを計算する方法は、総返済額から住宅ローンの借入額を引きます。

例えば、フラット35の場合以下の様な計算になります。

  • 31,319,332円 - 23,940,000円 = 7,379,322円

これと同じ計算であわぎん35の住宅ローン利息だけを計算すると、7,717,908円になります。

手順13:住宅ローンの利息と諸費用を足す

手順12で計算した住宅ローンの利息と、融資手数料、保証料、団体信用生命保険料を合計して、全部でいくらの「掛け捨て」をするかを計算します。愛媛銀行のフラット35とあわぎん35を比べると

  • 愛媛銀行:7,379,322円+140,000円+1,667,500円=9,186,822円
  • 阿波銀行:7,717,908円+540,000円+667,500円=8,925,408円

となり、あわぎん35のほうが261,414円有利になることがわかります。

ここまで計算して、正確な住宅ローンのシミュレーションをすることが出来ます。逆に、正確な住宅ローンの比較をしたい場合はここまでやらないといけないということです。

住宅ローンを組むときに、金利や手数料以外にも考慮しておくべき項目とは?

住宅ローンをどうやって組むか、どこの住宅ローンにするのかを考えるのは「どこが一番安いか?」つまり払うお金が一番少なくなる住宅ローンはどれかという考えで選ぶと思います。

しかし、支払う金額だけを見ていると見落としてしまい、後々面倒なことになったりするので住宅ローンの金利や手数料以外にも確認しておくべき項目をお伝えします。

団体信用生命保険の保障内容

フラット35以外の住宅ローンではほとんどの場合で団体信用生命保険がついており、保険料も住宅ローン金利の中に含まれています。しかし、住宅ローンによっては団体信用生命保険の保障内容に違いがあるので見落とさないようにしておきましょう。

例えば、住信SBIネット銀行の住宅ローンであれば、標準で死亡保障+8大疾病の保障がついてます。この団体信用生命保険の保障内容の違いを知っておくと、住信SBIネット銀行と他の住宅ローンを比較して、少し高くても8大疾病の保障がある方が有利だと判断することができます

繰り上げ返済の金額

住宅ローンの繰上返済は損なのでする必要はありません。しかし、どうしても住宅ローンという借金が残っているのが嫌で、損になってもいいから繰上返済をしたいという人もいるでしょう。その場合にチェックしておくべき項目は「何円から繰り上げ返済できるか?」という項目です。

銀行によって繰り上げ返済できる最低の金額に違いがあります。1円から出来る銀行もあれば、50万円から出来る銀行もあります。もちろん、少ない金額からできる方がいいです。

繰上返済も視野に住宅ローンの返済を考えるのであれば、何円から繰り上げ返済できるかという項目もチェックしておきましょう。

繰上返済の手数料

繰上返済を考えるのであれば、繰上返済の手数料も見逃せません。ネット銀行はほとんどの場合で繰上返済は手数料無料で出来ます。フラット35もかかりません。ネットじゃない銀行は繰上返済をするごとに手数料がかかる場合があります。住宅ローンを組む銀行の繰上返済手数料がどうなっているのかも確認しておきましょう。

住宅ローンの返済口座の指定

住宅ローン返済に使う口座がどこの銀行になるかもチェックポイントの一つです。どこの銀行でもいいのか、それとも住宅ローンを借りる銀行で返さないといけないのかなどチェックしておきましょう。

住宅ローンを借りる時は、「少し暗い手間を掛けるだけで安くなるなら・・・」と考えてしまい、住宅ローンの返済口座だけ別の銀行にするということもありますが、それが何十年も続くとなると結構面倒です。

住宅ローンの返済口座を自由に選べるのか、選べないのかを確認しておきましょう。

住宅ローン金利優遇の条件

フラット35やネット銀行の住宅ローンにはみかけませんが、地方の銀行や金融機関の場合、住宅ローンの金利引き下げの条件として「給与受取口座の指定」「公共料金の引き落とし」「クレジットカードを作ること」などの条件を指定されることがあります。ここを確認しておかないと、「職場が給与受取口座の変更に対応していなかった。」などで住宅ローンの選び直しになることもあります。

あと、銀行などのホームページで掲載されている金利はほとんどの場合で金利の優遇を最大限満たした後の金利になっています。自分がその条件をきちんと満たせるのかどうかも確認した上で住宅ローンを選びましょう。

優遇金利終了後の金利

5年固定や10年固定という固定期間選択型住宅ローンの場合、最初の5年や10年は優遇金利が適用されて金利が低くなっていることがほとんどです。その5年や10年が経過すると優遇金利が終わったり少なくなって金利が上がり、住宅ローンの返済額も上がります。

そこで、5年固定や10年固定を選ぶ場合は5年後や10年後の金利がいくらになるのかをあらかじめチェックしておきましょう。

たまに銀行が住宅ローンのシミュレーションをしている表を見てみると、35年間最初の金利のままでシミュレーションされているものがありますが、それはありえないです。全期間固定金利以外の住宅ローンを借りる場合は、将来的に金利がどれくらいになるのかまで確認しておきましょう。

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