フラット35でつなぎ融資を利用する3つの方法と30万円得する裏ワザ

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フラット35の融資は引き渡しの時なので、つなぎ融資が必要になる

フラット35でつなぎ融資を利用する3つの方法と30万円得する裏ワザ

住宅ローンをフラット35にする場合、融資は建物が引き渡しになる時に行われます。

建売住宅や中古住宅の場合は関係ありませんが、注文住宅を建てる場合は土地代金や着工金、中間金の支払いが必要である場合が多くあります。

土地代金や着工金なども手持ちの現金で支払えれば問題ないのですが、支払えない場合はつなぎ融資を受ける必要があります。

つなぎ融資とはなにか?

フラット35も含め、住宅ローンは原則引き渡しになる時に融資がされます。しかし、それまでに土地代金の支払いなどで融資が必要になった場合にうける融資のことをつなぎ融資といいます。

引き渡しまでのつなぎとして利用するからつなぎ融資というんだと思います。詳しくは知りません。

フラット35を利用する場合のつなぎ融資の流れ

ここでは、フラット35を利用する場合のつなぎ融資を受ける際の流れについて説明します。土地を購入して注文住宅を建てるパターンです。

1.購入する土地を決めて契約する

土地を決めた段階でどこのハウスメーカーや工務店で家を建てるかが決まってなかった場合、まずは土地だけを購入することになります。

土地代を現金で支払えない場合はつなぎ融資を利用することになります。

ちなみに、どこでどんな家を建てるかを決める前に土地選びをするのは間違いです。正しいマイホーム購入の手順はこちらのチェックシートに書いてありますのでチェックして下さい。

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2.土地代の融資を受ける(つなぎ融資)

土地だけを購入する場合フラット35は使えません。土地だけでも融資を受けられる住宅ローンを利用することになります。地方銀行や信用金庫だと通りやすい印象です。

土地代だけを別の住宅ローンを利用して借りているのに、フラット35を利用できるのか?と思われるかもしれませんが問題ありません。詳しくは後述します。

3.建物の契約をしたらフラット35の審査を受ける

土地を購入して、建物の契約をしたらフラット35の審査を受けられるようになりますので審査を受けます。

4.着工金や中間金の融資を受ける(つなぎ融資)

着工金や中間金の支払いを要求された場合で、現金で払えない場合はつなぎ融資を受ける必要があります。利用するつなぎ融資のパターンは後述します。

5.引き渡しの時にフラット35の融資を受ける

建物が引き渡されるときにフラット35の融資が受けられ、翌月もしくは翌々月から住宅ローン返済が始まります。

フラット35を利用する場合のつなぎ融資は3つある

フラット35を利用する場合、つなぎ融資として利用できるものが3つあります。それぞれについて詳しく説明していきます。

フラット35のつなぎ融資その1:金融機関独自のつなぎ融資

フラット35は原則としてつなぎ融資を受けられませんが、フラット35を取り扱う銀行や金融機関で独自のつなぎ融資をしているところがあります。それを利用するのが一つ目の方法です。

金融機関によってつなぎ融資の金利や手数料が違うので要注意!

同じフラット35の同じつなぎ融資でも、金利や手数料が銀行や金融機関によって違うので注意が必要です。

例えば、フラット35を利用する場合に、愛媛銀行の手数料無料などという特別なキャンペーンを除けば1番融資手数料率が低い優良住宅ローンの場合は金利はフラット35の金利と同じ。つなぎ融資の手数料は融資を受ける度に54,000円と融資額の0.4%になります。

つなぎ融資の手数料や利息を計算する方法

銀行や金融機関で手数料や利息が違うので比較した方がいいです。比較をするためには全部で手数料や利息がいくらになるのかを計算できなければいけません。そこで、手数料や利息の計算方法を紹介します。

1.つなぎ融資ごとの1ヶ月の利息を計算する

土地代金1,000万円、着工金700万円、中間金700万円の3回つなぎ融資を受ける場合で説明します。つなぎ融資の金利は1.73%だとします。

つなぎ融資ごとの1ヶ月の利息の計算は以下の通りです

  • 1,000万円×1.73%÷12ヶ月=14,417円
  • 700万円×1.73%÷12ヶ月=10,092円

つまり、土地を買ってから引き渡しまでの間一ヶ月ごとに14,417円の利息がかかるということです。

2.つなぎ融資を受ける期間を調べる

1ヶ月あたりの利息を計算できたら、次はつなぎ融資を受ける期間を調べましょう。調べ方はハウスメーカーや工務店の人に聞いて下さい。着工から引き渡しまでどれくらいかかりますか?中間金を払ってから引き渡しまでどれくらいかかりますか?と聞けば大丈夫です。

今回の例では土地を買ってから6ヶ月、着工してから4ヶ月、中間金を払ってから2ヶ月で引き渡しされるとします。すると、つなぎ融資の利息は以下の通りになります。

  • 土地代金:14,417円×6ヶ月=86,502円
  • 着工金:10,092円×4ヶ月=40,368円
  • 中間金:10,092円×2ヶ月=20,184円
  • 合計:147,054円

つなぎ融資の利息は147,854円になります。

3.つなぎ融資の手数料を足す

つなぎ融資を受ける場合、利息だけではなくて融資手数料がかかる場合が多いです。そのため、つなぎ融資の手数料も計算します。今回の例では優良住宅ローンの数字を使って、毎回54,000円+融資額の0.4%で計算します。

  • 土地代金:10,000,000円×0.4%+54,000円=94,000円
  • 着工金:7,000,000円×0.4%+54,000円=82,000円
  • 中間金:7,000,000円×0.4%+54,000円=82,000円<
  • 合計:258,000円

つなぎ融資の手数料は全部で258,000円になります

4.利息と手数料を足す

住宅ローンの利息と手数料を計算できたらそれを足します。今回の例では利息が147,054円、手数料が258,000円、合わせて405,054円かかる計算になります。

つなぎ融資のお金は利息と手数料を引かれて振り込まれるので要注意!

つなぎ融資のお金が振り込まれる時は、利息と手数料をあらかじめ差し引かれて振込されます。例えば、上の例で土地代金のつなぎ融資を受ける場合は1,000万円から先に利息と手数料の約18万円が差し引かれて982万円の振込になります。

そうなると、差額の18万円は手持ちのお金で払う必要があります。そのため、土地代金を現金で支払ってしまってスッカラカンという状態にならないように気をつけましょう。

それよりも、手持ちのお金を土地代金や頭金として使いすぎるのはよくありません。それについて詳しくはこちらで。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

フラット35のつなぎ融資その2:現地銀行の住宅ローンをつなぎ融資として利用する

フラット35を借りる際のつなぎ融資、2つ目は現地銀行の住宅ローンを利用する方法です。土地代、着工金などは現地銀行から借り入れをし、建物の引き渡しと同時にフラット35で精算してしまうという方法です。詳しく見ていきましょう。

住宅ローンを借りると言って手続きをし、引き渡しの時に決済する

通常、地元の銀行、例えば私が住む徳島県であれば阿波銀行や徳島銀行です。ここに行って「住宅ローンを利用したいです。借入はフラット35で決めているんですが、つなぎ融資を受けられないのでつなぎ融資の分だけ貸してください。」と言っても、ほぼ間違いなく断られます。なぜなら、手間ばっかりかかって銀行の儲けが殆ど無いからです。

なので、つなぎ融資だけの利用のつもりであっても住宅ローンを利用したいといって、通常の住宅ローンを借りる手続きを踏みましょう。それと並行してフラット35の審査や申込手続きも済ませておき、引き渡しの時にフラット35から借りたお金を持ってつなぎ融資を精算します。

この場合のつなぎ融資の利息、手数料、保証料を計算する方法

それでは、この場合つなぎ融資に係る利息、手数料、保証料がいくらになるのか計算してみます。

つなぎ融資に利用するのは阿波銀行の3年固定金利0.75%です。

その他の条件として、

  • 保証会社取扱手数料:32,400円
  • 保証料:0.2%

それでは計算してきます。つなぎ融資の借入額は先ほどの例と同じように土地代金1,000万円、着工金700万円、中間金700万円でいきます。期間はそれぞれ土地購入から6ヶ月、着工から4ヶ月、中間から2ヶ月です。

1.つなぎ融資に係る利息を計算する

まずは利息を計算していきます。

  • 土地代金:10,000,000円×0.75%×1/2=37,500円
  • 着工金:7,000,000円×0.75%×1/3=17,500円
  • 中間金:7,000,000円×0.75%×1/4=13,125円<
  • 合計:68,125円

利息は68,125円でした。

2.つなぎ融資に係る保証料を計算する

次に保証料です。つなぎ融資の場合の保証料は金利上乗せにしておいて問題ないでしょう。つまり、金利が0.75%、保証料0.2%であれば金利を0.95%で計算するということです。

  • 土地代金:10,000,000円×0.95%×1/2=47,500円
  • 着工金:7,000,000円×0.95%×1/3=22,166円
  • 中間金:7,000,000円×0.95%×1/4=16,625円<
  • 合計:86,291円

利息は68,125円でしたので、86,291円から差し引くと保証料は18,166円になります。

3.融資手数料を足す

つなぎ融資の利息と保証料を計算できたら、融資実行にかかる手数料を足します。阿波銀行の場合新規貸出に保証会社の保証料32,400円がかかるようです。なので、利息と保証料と手数料を足すと118,691円になります。

先ほどフラット35貸出金融機関の独自つなぎ融資を利用した場合の利息や手数料の合計が約40万円でしたから、約30万円も節約できる計算になります。

デメリットは2つ、住宅ローン審査の手間と気まずさ

つなぎ融資を利用する場合の費用を抑えたいということであれば、この方法は優秀です。デメリットも有ります。それは、住宅ローンの審査と手続きを2回しないといけないという手間。それから、現地銀行への気まずさでしょう。住宅ローンを借りますと言って手続きしておきながら、半年程度で借り換えされるんですから、気まずいでしょう。そのために銀行も審査を初め手続きをしてくれるわけです。それでも構わない、俺は1円でも安いほうがいいんだ!ということであれば、この方法を取られるといいと思います。

フラット35のつなぎ融資その3:手持ちのお金を増やす

つなぎ融資とは、土地代や着工金、中間金を現金で支払えないから必要になります。ということは、支払える現金があればつなぎ融資を受ける必要はありません。ということで、建物が引き渡されてフラット35から融資をしてもらうまでの間だけでも手持ちのお金を増やす方法を探ってみるというのも手です。考えられる方法を挙げていきます。

手持ちのお金を増やす方法その1:取りあえず親から借りておく

親が現金をたくさん持っているという場合であれば、引き渡しまでの間だけ親に借りておくというのもひとつの方法でしょう。引き渡しになり、フラット35から融資を受けた段階で親に借りた分を返すという方法です。この方法ならつなぎ融資の利息も手数料も保証料もかかりません。親にお願いする手間だけです。

こちらの記事に親へ上手にお金を貸してもらったり、もらったりする方法を書いていますので参考にして下さい。

気づいたらドンドン貯まってる!プロ直伝、5STEPマイホーム貯金

手持ちのお金を増やす方法その2:生命保険に貯まっているお金を使う

手持ちのお金として意外と気が付かないのが生命保険に貯まっているお金、解約返戻金です。

その保険に入っている事自体が不要なら解約して返戻金を受け取る。もし、その保険の利率などがよくて継続したい場合は契約者貸付を利用するという方法もあります。

ただ、契約者貸付になると保険会社に支払う利息が発生してしまいます。上に挙げた2つのつなぎ融資の方法と比べてみて有利な方を選ばれるといいでしょう。

生命保険ですが、必要な保険はほとんどありません。こちらの記事を参考にバッサリ見直しして下さい。

たった1時間!頭金なしでマイホームを買うために見直すべき3つの保険

フラット35のつなぎ融資を回避して30万円節約する裏ワザ

ここまで、つなぎ融資を受けるときの有利な方法について説明してきました。が、つなぎ融資は回避することもできますし、減らすことも出来ます。回避できればつなぎ融資の利息や手数料は必要ありませんし、減らすことができればその分利息も手数料も節約できます。その方法をこれから説明していきます。

着工金や中間金は本来は支払わなくてもいい?

土地代金は土地を買う契約をすれば払う必要があります。しかし、つなぎ融資の原因にもなっている着工金や中間金については払わないということもできます。

おそらく、ほとんどのハウスメーカーや工務店は当たり前のように着工金や中間金を請求していると思います。しかし、先銭を要求する場合はきちんとした保証人を立てる必要があるのです。

以下、建設業法の抜粋です。

(契約の保証)
第21条 建設工事の請負契約において請負代金の全部又は一部の前金払をする定がなされたときは、注文者は、建設業者に対して前金払をする前に、保証人を立てることを請求することができる。但し、公共工事の前払金保証事業に関する法律(昭和27年法律第184号)第2条第4項に規定する保証事業会社の保証に係る工事又は政令で定める軽微な工事については、この限りでない。
【令】第6条の2

2 前項の請求を受けた建設業者は、左の各号の一に規定する保証人を立てなければならない。
一 建設業者の債務不履行の場合の遅延利息、違約金その他の損害金の支払の保証人
二 建設業者に代つて自らその工事を完成することを保証する他の建設業者

3 建設業者が第1項の規定により保証人を立てることを請求された場合において、これを立てないときは、注文者は、契約の定にかかわらず、前金払をしないことができる。

つまり、契約金や着工金などを要求する場合はそれ相応の保証人を立てる必要があり、それを立てない場合は前払いでお金を支払う必要はないということです。
着工金などを支払う必要がなくなれば、土地代以外につなぎ融資を受ける必要がなく、つなぎ融資の手数料や利息を節約することが出来ます。

ただし、着工金や中間金の回避に関しては家を建てる工務店と相談をする

着工金や中間金を請求する理由としては、引き渡しまでに材料等等にお金の支払が必要になるからだと思います。家を建てるハウスメーカーや工務店の資金が潤沢にあるなら着工金や中間金をなしにして引き渡しの時に一括でも大丈夫でしょう。しかし、全部が全部そういう会社とは限りません。

あなたの目的はお金を節約することではなく、あなたにとっていい家を建ててもらって豊かな生活をすることのはずです。それが、少しのお金を節約するために家を建ててくれる工務店にヤイヤイ「着工金なんて払わない。払って欲しければ保証人を立てろ!」なんて言い出すとどうなるでしょうか?当然、工務店にはよく思われないでしょう。工務店も人間ですから、うっとうしい奴よりも、好きな人の工事をちゃんとするはずです。なので、着工金や中間金はどうにかなりませんか?と相談する程度にしておいたほうがいいでしょう。

少し話はそれますが、とにかくお金を使わないようにしようとする守銭奴的な発想は身を滅ぼすだけです。お金は使うためにありますし、節約は上手なお金の使い方です。お金を貯め込む意味はありません。

つなぎ融資がない住宅ローンを利用する

フラット35を初め、多くの住宅ローンは原則建物が引き渡しになった時に実行されます。そのため、その前の土地代金や着工金、中間金を用意するためにつなぎ融資が必要になります。

しかし、つなぎ融資がない住宅ローンというものもあります。例えば阿波銀行の住宅ローン。阿波銀行の住宅ローンは変わっていて、必要な借入額全額が土地購入など一回目の融資の時に全額支払われます。例えば、土地1,000万建物2,000万で3,000万円借り入れが必要としましょう。そうすると、土地代金の融資の時に3,000万円全額が融資されます。その時点で返済を始めることも出来ますし、元金を据え置いて利息だけを支払うということも出来ます。

融資された段階で返済を開始すればつなぎ融資の利息や保証料はかかりません。

まとめ:つなぎ融資も住宅ローンの一部。つなぎ融資に係る利息や手数料も計算して住宅ローンを比較しましょう。

住宅ローンの金利や手数料を比較する人はたくさんいると思います。しかし、ここにつなぎ融資にかかるお金も含めて計算しないと本当に有利な住宅ローンを見つけることは出来ません。忘れずにつなぎ融資の利息や手数料も計算しておきましょう。

住宅ローン自体の正しい比較方法もチェックしておいて下さい。

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中川優也 About 中川優也

「理想の家と豊かな暮らしを両方手に入れるためのコンサルタント」
子どもの時から母子家庭で育ち、お金で苦労をする。「お金の苦労を終わらせる!」という決意の元、お金に関するあらゆることを学習、実践する。ついにオリジナルの誰でもお金持ちになる方法を開発。
500件を超えるコンサルティングを行い、多くのクライアントが理想のマイホームとお金に不安のない暮らしを実現している。北海道から沖縄まで、全国から多数コンサルティング依頼を受けている。

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