頭金なしのマイホームは危険はウソ。頭金なしでマイホームを買う方法

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頭金なしのマイホーム

頭金がないけど、家が欲しい!でも、どの本を見てもどのサイトを見ても「頭金はきちんと貯めましょう」と書かれていますよね。

頭金がないからマイホーム購入は諦めたほうがいいんでしょうか?頭金が貯まるまで5年も6年も今の狭いアパートで我慢しなければいけないんでしょうか?

5年も6年も経ったら子どもが小学校へ進学しちゃいますよね。そうなると、買える土地が少なくなって家を買うことを諦めないといけなくなるかもしれません。そんなことは避けたいですよね。

というわけで、今回は頭金なしでマイホームを買う方法をお伝えしていきます

頭金なしのマイホーム購入は危険と言われている2つの理由

それでは、まずはなぜ頭金なしのマイホームは勧められない、危険だとみなが口をそろえていう理由についてお伝えします。

理由は2つです。

理由その1:住宅ローンを払えなくなるおそれがあるから

頭金がないと、頭金を用意できる時と比べて住宅ローンの借入額は多くなります。例えば、土地と建物と諸費用と合わせて全部で3000万円というお金でマイホームを購入するとします。頭金がないとまるまる3000万円借りる必要があります。頭金が500万円あれば、2500万円の借り入れ、1000万円あれば2000万円の借入になり、住宅ローンの借入金額が少ないほど月々の返済は少なくなります。

住宅ローンを3000万円借りた場合、2500万円借りた場合、2000万円借りた場合で返済額がどれくらい違うかをシミュレーションしましたのでご覧ください。

住宅ローンの条件は全期間固定金利のフラット35(1.75%)、返済年数は35年でシミュレーションしています。

  • 借入額3000万円の場合:95,573円
  • 借入額2500万円の場合:79,644円
  • 借入額2000万円の場合:63,715円

頭金を1000万円用意できるかできないかで、同じ家を買っても毎月の住宅ローン返済が3万円以上も違ってきます。住宅ローン返済の金額が大きくなるので「支払えなくなるおそれがある」となり、頭金なしでのマイホーム購入は危険だと言われています。

理由その2:支払う住宅ローンの利息が大きくなるから

もう一つの理由は支払う住宅ローンの利息が大きくなるからです。住宅ローンの借入金額が多ければ多いほど、支払う住宅ローンの利息が大きくなります。
それでは、先程と同じ例で住宅ローン利息の支払額がどれくらい変わるかシミュレーションしたのでご覧ください。

  • 借入額3000万円の場合:1,014万円
  • 借入額2500万円の場合:845万円
  • 借入額2000万円の場合:676万円

頭金を1000万円準備する場合と頭金なしの場合と比べると、支払う住宅ローン利息の金額は350万円違います。つまり、同じマイホームを買っても350万円余分に支払わないといけなくなるということです。このお金はあなたが未来で使うはずだったお金から持ってきます。将来手元に残るお金がその分減ってしまうということですね。

以上、2つの理由で頭金なしのマイホーム購入は危険だと言われています。そして、頭金は購入価格の2割貯めておきましょうとか、諸費用を合わせると3割貯めておきましょうと言われています。

では、なぜ頭金を2割貯めておきましょうとか、3割貯めておきましょうと言われるのでしょうか?その根拠とされているものを説明します。

なぜ、頭金を2割や3割貯めておきましょうと言われるのか?

理由1:以前は頭金を2割準備しないと住宅ローンを借りられなかった

頭金を2割準備しておきましょうと言われる一つ目の理由は、「以前は2割の頭金を準備しないと住宅ローンを借りられなかったから。」です。以前というか昔は、住宅ローンの貸出は購入価格の8割までとされていたようです。

つまり、必然的に2割を頭金として用意していないと住宅ローンを借りることができず、マイホームも買うことができなかったというわけです。

その名残で今も2割や3割頭金を貯めておきましょうとアドバイスされることがあります。

理由2:住宅ローンを支払えなくなった時にマイホームを売って住宅ローンをチャラにしやすくするため

もう一つの理由は、住宅ローンを支払えなくなった時の対策です。もし、住宅ローン返済ができなくなった時にマイホームを売って住宅ローンをチャラにしやすくするために頭金を2割位は準備しておきましょうというアドバイスです。

建物の金額の2割〜3割くらいはハウスメーカーや工務店の利益です。この利益は建物の価値には反映されません。

例えば、2000万円の建物を建てたとしても、400万円〜600万円はハウスメーカーや工務店の利益です。ということは、建物の価値自体は1400万円〜1600万円くらいしか無いということです。

住宅ローンを返してしまわないと原則マイホームは売れない

仮に、住宅ローン返済に困ったとして、「マイホームを売ってチャラにしよう。」と思っても住宅ローンを返してしまわないと原則マイホームを売ることができません。ということは、残っている住宅ローンの金額以上の値段で売れるか、足りない部分は現金を支払わないといけないということです。

先程の例で、2000万円の建物を建てて住宅ローンを2000万円借りています。住宅ローンを支払えなくなったのでマイホームを売ってチャラにしようとしても、売っても1600万円にしかなりません。住宅ローンは2000万円残っているので現金を400万円準備しないと売ることはできません。

債務整理という方法で売ることはできますが、家を取られてしまうことになるのでマイホームを失ってしまう結果になります。

しかし、ここで2割位頭金として入れていれば、マイホームを売ったお金で住宅ローンをチャラにしやすいですよということで、2割や3割は準備しておきましょうというアドバイスがされます。

実は、頭金がないというデメリットはもうひとつあります。

住宅ローンをフラット35で借りる場合、金利が高くなってしまう

金利が変わらない全期間固定金利の代表的な住宅ローンであるフラット35は、購入価格に対して借入額が9割を超えると住宅ローンの金利が高くなってしまいます。
例えば、マイホームの購入価格が3000万円です。借入額が9割なので、2700万円を超えるとフラット35の金利が高くなってしまうということです。

フラット35の融資率が9割を超えると金利はどれくらい上がるのか?

それでは、融資率が9割以下と9割以上で金利がどれくらい変わるか見てみましょう。

  • 融資率9割以下:1.75%
  • 融資率9割以上:2.19%

金利が0.44%あがります。

フラット35の融資率9割以下と9割超で住宅ローンの返済額がいくら変わるかや、頭金なしでもフラット35の融資率9割以下金利を使う裏ワザをこちらの記事で詳しく書いているのでご覧ください。

頭金なしでもフラット35で100%住宅ローンを借りる4つの裏技

以上、頭金なしでのマイホームが危険だと言われる理由やそのデメリットについて説明しました。

一般的にはFPを始め多くの人が「頭金なしのマイホーム購入はすべきでない」とアドバイスをします。しかし、私はそうは思いません。なぜなら

住宅ローンを支払っていけるかどうかが問題

頭金なしのマイホーム購入が危険だと言われるのは住宅ローン返済できなくなるおそれがあるからです。では、住宅ローン返済に問題ないのであれば頭金がなくてもマイホーム購入すればいいと思いますが、あなたはどう思われますか?

また、一般的には頭金を貯めれば貯めるほどいい、頭金はたくさんあればあるほどいいと言われますが、これは間違いです。頭金は貯めれば貯めるほど損をします。

頭金を貯めれば貯めるほど損になる2つの理由

それでは、頭金を貯めれば貯めるほど損になる理由を説明していきます。

理由1:住宅ローンの金利が上がってしまうから

1つ目は、住宅ローンの金利が上がってしまう可能性があるからです。住宅ローンの金利がいつ、何%になるかは誰にもわからないことです。しかし、これから物価が上昇すると金利も上がりやすくなりますし、これから金利は上がってくるだろうという見方が多いです。

3ヶ月の間に0.25%上がった例もある

2013年の4月から7月の3ヶ月間でフラット35の金利は0.25%上がりました。0.25%上がると、住宅ローンの利息は約130万円増えます。そして、この増える住宅ローン利息130万円を帳消しにしようとすると、頭金は300万円必要になります。

ということは、頭金を300万円貯める間に金利が0.2%や0.3%上がってしまうと、全く頭金を貯める意味がなかったということになります。

頭金を貯める間、賃貸マンションに住んでいたらその家賃もかかりますよね。その分も無駄になってしまうということです。

理由2:お金を住宅ローンに入れると損だから

頭金を貯めるということは、住宅ローンにお金を入れるということです。住宅ローンにお金を入れて借入額を減らしたり、返済年数を短くしたりします。

これは、住宅ローンの金利でお金を運用するのと同じような効果があります。ということは、住宅ローンの金利以上の金利をもらえるところにお金を預け入れたほうがお得だということです。

住宅ローンの借入額は増えて住宅ローンの利息支払いは増えるけども、それ以上に運用をして増えるお金のほうが大きくなるということです。

頭金を貯めずに運用したほうがどれくらいお得になるのかなど、具体的なシミュレーションをこちらの記事でしてありますのでぜひご覧ください。頭金を貯めたり言えたりせずにマイホームを買ったほうが得になることがわかっていただけるはずです。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

頭金なしでマイホームを買うためにすべきこと

それでは、頭金なしでマイホーム購入するためにやるべきことを紹介します。

借りても大丈夫な住宅ローンの金額を知る

まずは、借りても大丈夫な住宅ローンの金額を知ることから始めます。頭金を入れずに運用をしたほうが得とはいえ、毎月の住宅ローン返済ができないのでは意味がありません。そこで、問題なく支払っていける住宅ローンの借入額を知りましょう。

年収の5倍以内、返済負担率25%はデタラメ

問題なく支払っていける住宅ローンの借入額を知りましょうと言われても、いくらかわかりませんよね。よくある「年収の5倍」とか「返済負担率25%以内」という目安は全く参考にできないので無視して下さい。

年収の5倍以内なら大丈夫という目安がいかにデタラメかを徹底解説したコチラの記事を読んでもらうとよくわかると思います。

年収600万円の人が住宅ローンを3000万円借りるとこうなる

借りて大丈夫な住宅ローンの金額をきちんと計算するためにはライフプラン表を作成するしかない

それでは、借りても大丈夫な住宅ローンの金額を計算するためにはどうすればいいでしょうか?それには、ライフプラン表を作成する以外にありません。

ライフプラン表とは以下の様なものです。

頭金なしでマイホームを買う方法

あなたの収入、生活費、教育費、住宅ローンの支払などが将来的にどうなっていくのか、どれくらいお金が残っていくのかを予測する表です。
このライフプラン表をあなたの価値観を反映させて作成することで、あなたがいくらまでの住宅ローンなら借りて大丈夫か、ゆとりある生活を送れるのかがわかるようになります。

逆に言うと、このライフプラン表を作らないとあなたがいくらまで住宅ローンを借りて大丈夫かはわかりません。

そうなると、予算をオーバーしたり、予算を少なく見積もり過ぎたりして、マイホーム購入が失敗に終わってしまいます。

予算オーバーや予算を少なく見積もりすぎる失敗の原因と影響はこちらの記事で詳しく書いてあります。

予算オーバーだけじゃない!予算設定の2つの失敗とは?

借りて大丈夫な住宅ローンの金額(予算)がわかったら諸費用を計算して差し引く

ライフプラン表を作成して、借りても大丈夫な住宅ローンの金額を計算したら次にやることは諸費用の金額を計算することです

マイホーム購入には土地代や建物代以外にも様々な諸費用がかかります。さらに、この諸費用は土地と建物台を合わせた金額の15%程度かかり、高額です。

この諸費用を見落としている人や、悪徳ハウスメーカーや工務店から「100万円くらい」と言われたデタラメを信じてしまうと、予算オーバーして住宅ローン返済が苦しくなる原因になります。

そこで、予算がわかったらあらかじめ諸費用を計算して引いておきましょう。
仮に、借りても大丈夫な住宅ローンの金額が2500万円なら、そこから15%引いておきます。計算式は以下の通りです。

  • 2500万円×85%=2,125万円

この2125万円で土地を買って建物を買うようにすれば予算オーバーすることはありません。

頭金がない場合、諸費用も住宅ローンで借りる必要があるので建物代を水増ししてもらう

頭金がない場合、少ない場合は諸費用も住宅ローンで借りる必要があります。しかし、諸費用を住宅ローンで貸してくれる場合とかしてくれない場合があります。貸してくれる場合はそのまま借りればいいですが、貸してくれない場合は建物価格を水増ししてもらいましょう。

例えば、上の例で土地が500万、建物が1,625万、諸費用が375万円かかる場合は、諸費用375万円分も建物値段として見積書や契約書を作ってもらうという方法です。

そうすれば、建物代の金額で諸費用を借りることができます

特にフラット35は諸費用の融資をしませんし、上で書いたように融資率が9割以下と9割超で金利が変わってしまいますので、このテクニックは大事です。

まとめ

頭金なしでも住宅ローン返済に問題さえなければマイホームを買ってもいいです。頭金は貯めれば貯めるだけ損ですので、「頭金がない!」と思い悩むヒマがあったら、自分がいくらまでなら住宅ローンを借りて大丈夫なのかを計算して、住宅ローンの金利や物価、消費税が上る前にマイホーム購入を完了させましょう。

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  5. 周辺からの騒音や悪臭、日当たりや風通しが悪い…住んでいるだけでイライラする土地選びの失敗

あなたにとって一生に一度の買い物。もちろん、どれも失敗したくないですよね。ただ、これら5つの失敗を全て避けようとすると、本当にたくさんの時間と手間がかかりますよね。

仕事に家事に育児に大忙しのあなたは、子どもを寝かしつけて、やっと一息ついてからの調べ物じゃないでしょうか?眠い目をこすりながら検索、検索、検索の日々。大変ですよね。気がついたらiPhoneを握りしめたまま眠っているんじゃないでしょうか?

もしあなたが、「マイホーム購入に失敗したくない!でも時間がない…」「家を買った後何十年もマイホーム貧乏生活にはなりたくない」と思われているならこの魔法のチェックシートをお使い下さい。

チェックするだけで上の5つの失敗をせずに済みます。下手なFPに相談するよりよっぽど優秀です

  • たった5つの簡単な数字を入力するだけで無理ないマイホーム購入予算を計算できるようになります
  • 書いてある順番にマイホーム購入すれば慌てることも後悔することもほとんどなくなります
  • 誰もが見落としている注意点を知り、住宅ローンを借りすぎることがなくなります
ぜひ、あなたのマイホーム購入にお役立て下さい

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中川優也 About 中川優也

「理想の家と豊かな暮らしを両方手に入れるためのコンサルタント」
子どもの時から母子家庭で育ち、お金で苦労をする。「お金の苦労を終わらせる!」という決意の元、お金に関するあらゆることを学習、実践する。ついにオリジナルの誰でもお金持ちになる方法を開発。
500件を超えるコンサルティングを行い、多くのクライアントが理想のマイホームとお金に不安のない暮らしを実現している。北海道から沖縄まで、全国から多数コンサルティング依頼を受けている。

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