返済期間を最長50年・40年とする住宅ローンは、2026年9月時点でドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）、SBI新生銀行、SBIアルヒの【フラット50】のほか、西日本シティ銀行・福井銀行・足利銀行といった地方銀行でも選べます。毎月の返済額は35年返済より2〜3割軽くなる一方、総返済額は数百万円単位で増えるのが基本の損得です。
不動産価格の上昇という社会的な背景に加え、金融機関どうしの商品開発競争もあって、返済期間を最長50年とする金融機関はここ数年で一気に増えました。特に2023年8月にドコモSMTBネット銀行が50年ローンの取り扱いを始めたことは、比較的大きなニュースになりました。
今回はFPの立場から、返済期間を最長40年・50年としている金融機関と、そのメリット・デメリットをできるだけかみくだいて解説します。「返済期間を長くして毎月の負担を軽くしたいけれど、本当に大丈夫？」というご相談はとても多いので、後悔のない選び方のヒントにしていただければと思います。
40年ローン・50年ローンの取扱銀行・金融機関（2026年9月時点）
まずは、返済期間が最長40〜50年の住宅ローンを扱っている主な金融機関と、その特徴を整理します。各行の取扱条件は変わることがあるため、申込前に各金融機関で確認してください。
| 金融機関名 | 最長返済期間と特徴 |
|---|---|
| ドコモSMTBネット銀行 | 最長50年。40年超〜50年は年0.150％上乗せ。「スゴ団信」（50歳以下は3大疾病50％保障が上乗せなし）が基本付帯。 |
| SBI新生銀行 | 最長50年（変動金利・新規借入のみ）。35年超は当初借入金利に年0.100％上乗せ。保証料・団信保険料・一部繰上返済手数料が0円。 |
| SBIアルヒ（旧ARUHI） | 全期間固定の【フラット35】と、最長50年の【フラット50】（長期優良住宅等が対象）を取り扱う。つなぎ融資にも対応。 |
| 西日本シティ銀行 | 最長50年。出産・育児で休業した場合に元金返済を最大5年間（累計）据え置ける（3歳までのお子さまがいる場合）。 |
| 福井銀行 | 最長50年（中古住宅・借地上の建物は40年以内）。借入時満18歳以上65歳以下・完済時80歳未満。 |
| 足利銀行 | 最長50年。40年超の返済期間は長期優良住宅など所定の要件を満たす新築物件が対象。 |
このように、地方にお住まいの方であれば、ネット銀行だけでなく、地元の地銀・信用金庫が独自の長期返済プランを用意していることもあります。「ネット銀行は金利が低いけれど相談しづらい」という方は、まずは身近な金融機関の窓口で相談してみるのも一つの方法です。
40年・50年住宅ローンのメリット
毎月の返済額を抑えられる
返済期間を長くする最大のメリットは、毎月の返済額を抑えられることです。同じ借入額でも、35年返済より50年返済のほうが1回あたりの返済額は小さくなるため、家計のゆとりを確保しやすくなります。子どもの教育費がかかる時期や、車のローンと重なる時期でも、毎月の負担を軽くしておけるのは大きな安心材料です。
生命保険としての役割
住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険（団信）という保険に加入します。これは住宅ローンの返済中に契約者が亡くなった場合などに、住宅ローン残高に相当する保険金が支払われる生命保険です。
団信に加入していれば、万が一のとき残されたご家族は住宅ローンの返済をしなくてよくなります。もちろん、マイホームを売却して手元の資金にすることもできます。団信の保険料は多くの銀行で銀行側の負担となるため、住宅ローン利用者はこの生命保険としての役割を実質的に無料で享受できていることになります。
返済期間が長いほど、保障される期間も長く続く点は見落とされがちなメリットです。ただし団信には完済時年齢の上限があるため、長期返済では加入できる団信の種類が限られることもあります。
若い世代のマイホーム購入のチャンス拡大
多くの住宅ローンは完済時の年齢の上限を80歳に設定しているため、50年ローンを利用しやすいのは主に30歳前後までの若い世代です。住宅価格の上昇により、年収がまだ十分でない若年層でもマイホーム購入の選択肢を持てる点は、長期ローンならではのメリットといえるでしょう。
40年・50年住宅ローンのデメリット
総返済額（利息）が増える
返済期間が長くなるぶん、支払う利息の総額は増えます。毎月の返済額は軽くなりますが、トータルで支払う金額（総返済額）はむしろ大きくなる点には注意が必要です。FPとしてご相談を受けるときも、ここを一番ていねいにお伝えしています。
たとえば借入3,000万円を金利年1.0%（一定と仮定）で借りた場合の、35年返済と50年返済のちがいを試算してみましょう。
| 返済期間 | 毎月の返済額 | 総返済額 | うち利息 |
|---|---|---|---|
| 35年返済 | 約84,700円 | 約3,557万円 | 約557万円 |
| 50年返済 | 約63,600円 | 約3,813万円 | 約813万円 |
※借入3,000万円・金利年1.0%で一定と仮定した元利均等返済の試算です。実際の返済額は金利や諸費用によって異なります。
このケースでは、50年返済にすると毎月の返済額は約2万円軽くなりますが、総返済額は約256万円増える計算になります。「毎月の負担を軽くする」ことと「総額を抑える」ことは、どうしてもトレードオフの関係になります。
2026年9月の実際の金利水準で試算すると差はさらに広がる
上の試算は説明用に金利1.0%としていますが、金利が上がった現在の水準では差がもっと広がります。ドコモSMTBネット銀行WEB申込コースの2026年9月適用金利（変動・通期引下げプラン）は年1.750％、40年超〜50年の返済期間では年0.150％が上乗せされて年1.900％です。この金利が一定と仮定して同じ3,000万円を試算すると次のようになります。
| 返済期間（適用金利） | 毎月の返済額 | 総返済額 | うち利息 |
|---|---|---|---|
| 35年返済（年1.750％） | 約95,600円 | 約4,014万円 | 約1,014万円 |
| 50年返済（年1.900％） | 約77,500円 | 約4,650万円 | 約1,650万円 |
毎月の負担は約1万8,000円軽くなりますが、総返済額の差は約636万円に広がります。金利が高いほど「長く借りるコスト」は重くなるため、金利上昇局面での50年ローンは、35年で返せる余力があるならあえて選ばない判断も十分にあり得ます。
金利上昇局面での注意点（2026年9月時点）
2026年は金利が上昇する局面に入っています。日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利を1.0%程度から1.25%程度へ引き上げることを決めました（適用は9月24日から）。6月の1.0%への引き上げに続く、約3か月ぶりの利上げです。
固定金利の目安となる【フラット35】（借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）は2026年9月で年3.460%、最長50年の【フラット50】（融資率9割以下）は年3.700%です（住宅金融支援機構・最も多い金利）。いずれも8月（フラット35は年3.290%・フラット50は年3.500%）から引き上げとなり、水準としては近年で高い状態が続いています。
変動金利も動いています。ドコモSMTBネット銀行のWEB申込コースは7月の年0.950%から8月に年1.200%、9月には年1.750%へと上がりました（9月分は物件価格80%以下の優遇終了による影響も含みます）。同行は10月1日から短期プライムレートを年2.925%へ改定すると発表しており、今後の政策金利の変更後は原則として翌月初に主な貸出商品の金利を見直す方針です。
固定金利で長期間借りる場合、金利が高い時期に契約すると総返済額が一段と大きくなるため、返済期間の長さと金利水準は合わせて考えることが大切です。変動金利で長期に借りる場合は、政策金利の引き上げが時間差で各行の基準金利に反映されることを前提に、返済額が増えても耐えられる家計かどうかを先に確認しておきましょう。
景気変動・不動産市況の影響を受けやすい
返済期間が長いほど、景気変動や不動産市場の変化の影響を受ける期間も長くなります。住宅を売却する際に、ローン残高が売却価格を上回り売却損が出る可能性も考慮しておきたいところです。50年返済は元金の減り方がゆるやかなので、借入から10年たっても残高があまり減っていない、という状況になりやすい点は知っておいてください。
長期にわたる返済能力のリスク
事故や病気などで返済能力が低下するリスクも考えておく必要があります。死亡・高度障害や、所定の就業不能状態については団信の保障を受けられますが、返済期間が長いほど不確実性は高まります。教育費・老後資金とのバランスを見ながら、無理のない返済計画を立てましょう。
相談事例｜28歳・年収450万円のご夫婦が50年ローンを検討したケース
FPとして実際にいただいたご相談に近いケースをご紹介します。徳島市内で土地込み3,200万円の注文住宅を検討している28歳のご夫婦（夫の年収450万円・妻はパート）から、「35年だと月9万円を超えて苦しいので50年にしたい」というご相談でした。
この場合、50年返済にすれば毎月の返済額は35年より2万円近く軽くなり、お子さまが小さいうちの家計は確かに楽になります。ただ、完済は78歳。定年後も20年近く返済が続く計画です。私がお伝えしたのは、「50年で契約して毎月の負担を抑えつつ、児童手当や昇給分を一部繰上返済に回して実質35〜40年で終わらせる」という組み合わせでした。
一部繰上返済の手数料が0円の金融機関を選んでおけば、この作戦は現実的です。地方では車の買い替えが10年に1〜2回は必ず来ますので、その支出と繰上返済のタイミングがぶつからないよう、家計の年間スケジュールも一緒に作りました。
おすすめの50年住宅ローンは？
おすすめの50年住宅ローンとして、まず取り上げたいのが住宅ローンサービス大手のドコモSMTBネット銀行です。2023年8月から50年ローンの取り扱いを開始し、全国どこからでも申し込めて50年返済に対応している金融機関としては、ドコモSMTBネット銀行と、SBIアルヒ（旧ARUHI）の【フラット50】が代表的な選択肢になります。
2026年9月時点で、【フラット50】（融資率9割以下）の金利は年3.700%です。一方、ドコモSMTBネット銀行の変動金利（WEB申込コース・通期引下げプラン）は同時点で年1.750%（40年超〜50年は年0.150%上乗せ）と、全期間固定の【フラット50】とは大きな開きがあります。「まずは低い変動金利で借りたい」というニーズが高い場合、有力な選択肢となるのがドコモSMTBネット銀行です。
なお、同行の対面相談コースでは、環境配慮型住宅または物件価格の80%以下で借りる場合に年1.200%（2026年9月適用）と、WEB申込コースより低い金利が案内されています。頭金を2割以上用意できる方は、対面相談コースも含めて比較すると良いでしょう。WEB申込コースと対面相談コースの違いはドコモSMTBネット銀行の住宅ローンのメリット・デメリットで詳しく解説しています。
低水準の変動金利を提供しつつ、上乗せ金利なしで手厚い団信「スゴ団信」を用意しているのが大きな魅力です。住宅ローン実行時に50歳以下の方であれば、3大疾病（がん・脳卒中・急性心筋梗塞）で所定の状態になった場合に住宅ローン残高の50%が保障される「3大疾病50」と、全疾病保障が上乗せ金利なしで基本付帯します（50歳超の方も全疾病保障は基本付帯）。
もう一つ、FPとして候補に挙げたいのがSBI新生銀行です。変動金利（半年型）で新規に借りる場合に限り返済期間を最長50年まで選べ、35年超は当初借入金利に年0.100%の上乗せで済みます。
保証料・団信保険料・一部繰上返済手数料が0円で、SBIハイパー預金を開設すると変動金利が年0.990%（2026年9月適用）になる金利優遇もあります。店舗での相談とオンライン手続きの両方に対応しているので、「ネットだけでは不安」という地方在住の方にも使いやすい選択肢です。
よくある質問（FAQ）
Q. 50年ローンは誰でも組めますか？
A. 多くの住宅ローンは完済時年齢の上限を80歳としているため、50年返済を選べるのは主に申込時30歳前後までの方が中心です。年齢や年収、物件の条件によって借入可能な期間は変わります（足利銀行のように40年超は長期優良住宅等に限る例もあります）ので、まずは利用したい金融機関で借入可能額・期間を確認しましょう。
Q. 50年ローンでも途中で早く返せますか？
A. はい。多くの金融機関では繰上返済が可能です。最初は返済期間を長めに設定して毎月の負担を抑えておき、家計に余裕ができたタイミングで繰上返済を行えば、利息の負担を軽くできます。「長く借りて、余裕があるときに早く返す」という使い方は、FPとしてもおすすめしやすい考え方です。繰上返済手数料の有無は金融機関によって異なるため、契約前に確認しておきましょう。
Q. 50年ローンにすると金利は上乗せされますか？
A. 金融機関によります。2026年9月時点では、ドコモSMTBネット銀行は40年超〜50年で年0.150%、SBI新生銀行は35年超で年0.100%の上乗せです。【フラット50】はフラット35とは別の金利体系で、2026年9月は年3.700%（融資率9割以下）とフラット35より年0.240%高くなっています。上乗せ幅は小さく見えても50年間続くため、総返済額への影響は無視できません。
Q. 変動金利と固定金利、長期ローンならどちらがよいですか？
A. 一概には言えませんが、返済期間が長いほど金利上昇の影響を受ける期間も長くなります。毎月の返済額の安定を重視するなら全期間固定（フラット50など）、当面の金利の低さを重視するなら変動金利、という考え方が基本です。2026年は日本銀行が6月・9月と続けて利上げした局面ですので、変動金利を選ぶ場合は将来の金利上昇に備えて家計に余裕を持たせておくことが大切です。
Q. 徳島など地方の地銀・信金でも40年・50年返済は選べますか？
A. 本文の表でご紹介したように、西日本シティ銀行や福井銀行、足利銀行など、地方銀行にも最長50年の返済期間を用意している例があります。地銀・信金は商品改定が個別に行われるため、お住まいの地域の金融機関で長期返済の取り扱いがあるかは、窓口で直接確認するのが確実です。地元の金融機関なら対面で相談しながら進められるので、「長期ローンは不安が多い」という方にはその安心感も大きな価値になります。
まとめ
50年ローンは、若い世代にとってマイホームを手に入れる大きなチャンスを広げてくれる一方、長期にわたる利息の負担や、景気・市況の変化を受けやすいといったリスクも伴います。毎月の返済額を抑えられるメリットと、総返済額が増えるデメリットのバランスをよく見極めることが大切です。万が一の場合に備えた団体信用生命保険は、ご家族にとっての安心材料になるでしょう。
マイホーム購入は人生で最も大きな買い物の一つです。50年ローンはその夢を叶えるための有力な選択肢になりますが、無理のない返済計画とセットで考えることが何より重要です。年収に対してどのくらいまで借りてよいかは年収700万円の住宅ローン｜借入限度額の目安と無理なく返せる額も参考にしてください。返済期間や金利タイプの選び方に迷ったら、どうぞお気軽にFPにご相談ください。
※本記事の金利・取扱条件は2026年9月時点の情報です。最新の適用金利・返済期間の条件は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
