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そもそも頭金とはなんのこと?

頭金とは?

マイホームを買うためには頭金が必要だ、必要だと言われますが、そもそも頭金とはどのお金のことでしょうか?

頭金とは、マイホームを買うときに支払える現金のことです。持っている貯金のことではなく、貯金の中からマイホームを買うと金出せるお金のことをいいます。

例えば、貯金が500万円あったとして、そのうちの300万円を出せるなら頭金は300万円になります。貯金が1000万円あっても、マイホームを買うときにお金を使わない場合は頭金は0円になります。

他にも、貯金はゼロでも親から500万円のお金を贈与してもらえる場合、頭金は500万円になります

親からお金をもらう時の注意点などはこちらにまとめてあるのでご覧ください

気づいたらドンドン貯まってる!プロ直伝、5STEPマイホーム貯金

頭金とは住宅ローンの借入額を減らすためのお金

頭金があると住宅ローンの借入額が減ります。例えば、建物2000万円、土地1000万円、諸費用400万円かかるとすると、マイホームを買うためにかかるお金は3400万円になります。

この時に頭金が0円だと、住宅ローンの借入額は3400万円になります。頭金が300万円あると住宅ローンの借入額は3100万円になります。

自分がほしい家を買うときに、土地も建物も諸費用も全部住宅ローンで借りて住宅ローン返済をやっていけそうな時。また、住宅ローンの審査に通らない時には頭金を準備する必要があります。

なぜ、マイホームを買うときに頭金を貯めておくべきと言われるのか?

一般的なアドバイスでは、マイホームを買うときに頭金を貯めておきましょうと言われます。その3つの理由について説明していきます。

理由1:毎月の住宅ローン返済額が少なくなるから

頭金をたくさん用意する。つまり、住宅ローンの借入額を減らすと毎月の住宅ローン返済額が少なくなります。例えば、上記の例で3400万円のマイホームを買うとして、頭金が0円の場合と500万円の場合と1000万円の場合で毎月の住宅ローン返済額がどれくらい違うか計算しました。

住宅ローンの条件はフラット35(金利1.75%)、返済年数は35年で計算しています

  • 頭金0円の場合:108,316円
  • 頭金500万円の場合:92,387円
  • 頭金1000万円の場合:76,458円

頭金が0円の場合と頭金が1000万円の場合では毎月の返済額は約3万円差がでます。

頭金がたくさんあるとマイホームの選択肢が広がるとも言える

頭金がたくさんあると住宅ローンの返済額が少なくなります。例えば、毎月返済できる住宅ローンの金額を毎月8万円と設定していた場合、借り入れできる住宅ローンの金額が違ってきますので、買えるマイホイームの金額に差が出ます

以下は、毎月の住宅ローン返済額を8万円に設定した場合に、頭金が0円、500万、1000万円ごとに買えるマイホームの金額の違いを計算しました。

住宅ローンの条件は上と同じ、フラット35(金利1.75%)、返済年数は35年で計算しています

  • 頭金0円の場合:2,500万円
  • 頭金500万円の場合:3,000万円
  • 頭金1000万円の場合:3,500万円

マイホーム購入予算を単純に計算する場合は、借りても大丈夫な住宅ローンの金額+準備できる頭金で計算できます。毎月の住宅ローン返済額を8万円と設定した場合には、借りても大丈夫な住宅ローンの借入額は2500万円になります。その金額に準備できる頭金を足した金額がマイホーム購入しても良い金額になります。

理由2:支払う住宅ローンの利息が少なくて済むから

頭金をたくさん準備して住宅ローンの借入額を減らせば、支払う住宅ローンの利息を減らすことができます。つまり、ムダなお金の支払いを減らして、将来手元に残るお金を多くすることができます。

以下は、3400万円のマイホームを購入する場合に頭金が0円、500万円、1000万円用意した場合で、住宅ローンの総返済額がどう変わるかを計算したものです。

住宅ローンの条件は上と同じ、フラット35(金利1.75%)、返済年数は35年で計算しています

  • 頭金0円の場合:45,492,651円
  • 頭金500万円の場合:38,802,552円
  • 頭金1000万円の場合:32,112,425円

頭金を500万円準備した場合は頭金が0円の時に比べて住宅ローンの利息は169万円少なくなります。頭金を1000万円準備した場合は頭金が0円の時に比べて住宅ローンの利息は338万円少なくなります。

住宅ローンの利息を支払わなくていいようになる分、将来手元に残るお金は多くなります。逆に言うと住宅ローンの借入額が多くなればなるほど、支払わなければいけない住宅ローンの利息が多くなり、将来残るお金が少なくなるので、できるだけ頭金をたくさん準備しておきましょうと言われます。

理由3:住宅ローンの返済期間を短くできるから

3つ目の理由ですが、住宅ローンの返済期間を短くすることができます。頭金をたくさん準備するほど住宅ローンの借入金額を少なくすることができ、結果、毎月の住宅ローン返済額が少なくなります。

もし、住宅ローン返済額に余裕が有る場合は、住宅ローンの返済額を増やすことで住宅ローンの返済期間を短くすることができます。

上で頭金の金額ごとの住宅ローン返済額を計算しました

  • 頭金0円の場合:108,316円
  • 頭金500万円の場合:92,387円
  • 頭金1000万円の場合:76,458円

この例で、頭金500万円も1000万円も、頭金0円の場合と同じ住宅ローンの返済額にすると返済期間はどうなるか計算しました

  • 頭金0円の場合:35年
  • 頭金500万円の場合:28年
  • 頭金1000万円の場合:22年

住宅ローンの返済年収が短くなると、住宅ローンの総返済額も減ります。返済年数が28年と22年になると35年と比べて総返済額の差はいくらになるか計算しました。

  • 35年の場合:45,492,651円
  • 28年の場合:36,703,451円
  • 22年の場合:28,932,883円

頭金を0円で住宅ローンを借りた場合と、頭金を1000万円準備して22年で返済した場合と比べると555万円住宅ローンの利息を節約することができます

住宅ローンの返済額が短くなると住宅ローンの選択肢も広がる

今まではフラット35という全期間固定金利の住宅ローンでシミュレーションしてきました。しかし、返済年数が短くなると金利の変動リスクが減るので、全期間固定金利ではなく、変動金利も視野に入ってきます。

返済期間が長いほど金利が変わる可能性が高くなる(リスクが高くなる)ので、35年を変動金利で借りるのは勇気が必要かもしれませんが、返済年数が短くなるほどそのリスクが減るので変動金利で借りてみるのもいいと思います。

変動金利住宅ローンの仕組みや特徴、メリット・デメリットについてはこちらに詳しくまとめてありますので参考にしてみてください。

変動金利住宅ローンの仕組み、メリットデメリットが猿でもわかる記事

頭金はたくさんあるほどいいのか?

これまでの計算だと、頭金はたくさん用意すればするほどいいという結果になりました。住宅ローンのことだけを見た時は間違いなく頭金をたくさん準備して、住宅ローンの借入額を減らす、返済年数を短くしたほうが有利になります。

上でもお伝えしましたが、住宅ローンの借入額を減らしたり、返済年数を短くすると住宅ローンの利息支払いを減らすことができます。結果、将来手元に残るお金が多くなります。

お金はたくさんあった方がいいが、頭金はたくさんあった方がいいとは限らない

将来手元に残るお金を多くするという目的で考えた場合に、手元にあるお金をできるだけ頭金として使い、住宅ローンの借入額を減らす、返済年数を短くした方がいいとは限りません。

頭金を入れて住宅ローンの借入額を減らす、月々の返済額を増やして返済期間を短くするということは、住宅ローンにお金を入れるということです。

つまり、住宅ローンの金利でお金を運用するのと同じような効果があります(厳密には違います。)では、住宅ローンの金利以上にお金が増えるところにお金を預けたほうが、将来手元に残るお金は多くなるということです。

住宅ローンの利息支払いは多くなるが、それ以上に増えて返ってくるお金が多くなるという理屈です。

どれくらい得になるのかについて、こちらの記事で詳しく計算してありますのでぜひご覧ください。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?

頭金なしでマイホームを買ってはいけないのか?

一般的には頭金無しのマイホーム購入は危険だと言われています。危険だと言われる理由は住宅ローン支払いができなくなるという理由と、住宅ローンの利息支払いが多くなるから将来手元に残るお金が少なくなって老後生活に影響があるということです。

しかし、住宅ローン利息が多くなるという点は、頭金をたくさん入れたほうが得とは限りませんよね。

では、住宅ローンの支払ができなくなるという問題さえ解決できれば頭金なしでマイホームを買ったとしても問題ないのではないでしょうか?

頭金を貯める本当の目的は?

頭金を貯める目的は、マイホームを買って住宅ローン返済を可能にするためです。要は、欲しい家を買って住宅ローン返済を問題なくするくらい頭金を準備するということです。

例えば、上で計算している3400万円のマイホームを購入する場合、住宅ローンの返済額は以下のようになります。

  • 頭金0円の場合:108,316円
  • 頭金500万円の場合:92,387円
  • 頭金1000万円の場合:76,458円

自分が毎月支払っていけそうな住宅ローンの返済額が仮に9万円だったとしたら500万円の頭金を準備する必要があります。

仮に、住宅ローン返済額が毎月11万でも12万円でも問題ない場合は頭金0円でも問題ありません。頭金を貯めたりする前にさっさと家を買って、貯める予定だった頭金は運用したほうが賢いのです。

自分がいくらの頭金を準備すればいいか、詳しい計算方法はこちらの記事で詳しく計算してありますので参考にしてみてください。

頭金2割や3割はデタラメ?本当に必要な頭金を計算する3STEP

まとめ

頭金とは、マイホームを買うときに住宅ローンの借りれ額を減らすためにあるお金です。

一般的に頭金は多ければ多いほどいいと言われていますが、そうとは限りません。欲しい家を買って住宅ローン返済を可能にするための頭金以上は入れずに運用をしたほうが賢いです。

また、頭金なしでもマイホームを買うことはできます。問題は住宅ローン返済が問題ないかどうかです。頭金がなくても住宅ローン返済が問題ないのであれば、頭金がないからどうしようなんて悩んでいる間に土地を選んでハウスメーカーや工務店を決めるために時間を使いましょう。

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