メールにて無料相談を受け付けていますが、お悩みを頂いたので相談内容を紹介します。
いただいた悩みは以下の通りでした。
ローン返済について調べていてこちらのサイトへ行きつきました。
相談内容が的外れなものだったらすみません。
どこへ相談すればいいかわからず、行きついたこちらにメールさせていただきました。私たちは今年の2月に入籍し、結婚と同時にマンションを購入しました。このとき、25年返済、2290万円のローンを組みました。借主は夫（年収約1000万）、妻である私（専業主婦）が連帯保証人です。毎月約9万円返済で、やっていけると考えてのことでした。
ところが先日、夫が独身の頃よりマンション経営をしていたことが判明しました。3つの会社より、合計11部屋の新築マンションを購入してローンを組んでいました。そのローン返済の合計額は、およそ2億円（35年返済）とのこと。
はじめは節税対策のためだったそうです。その後、勧誘され、断りきれずに次々マンションを契約して行ったのかと思うと呆れて言葉もありませんが、夫自身は、35年かければもとがとれる、すぐに売るのは難しいだろうと言っています。私や夫の両親、私の両親は多額のローンを抱えている状況を不安に思い困り果てています。
マンション経営は、老朽化や住居人とのトラブルなどリスクが大きいと聞きます。実際、現在未払いが続いている部屋もあり、そこについては弁護士をつける必要があったりとトラブルを抱えています。
夫は、管理をすべて管理会社へ委託している状態で、事の重大性をあまり認識してくれませんが、私やほかの家族としては、できることなら、すべての経営しているマンションを手放したいと思っています。もちろん、かなりの額の損失が発生すると予想されます。
このまま先もわからずマンション経営を続けていくのがいいのか、不動産の無料査定などを通して、かなりの損失があってもすぐに売却し手放していくのがいいのかわかりません。
この悩みを解決したいのですが、どうすればいいのでしょうか。こちらへの相談は的外れだった場合、どこへ相談するのがよいのか、教えていただけませんか？
以下、私の回答です
なるほど。
ご主人が独身時代に投資用マンションを買うために作ったローンが2億円あってびっくりしているということですね。
それで、ローンを減らすためにマンションを二束三文でもいいから売るべきなのかそのまま経営を続けていくべきものなのか悩んでいると。
私であればそのままマンション経営をしますね。
11部屋も持っていたら事業的規模としてみなされるので奥さんに管理を任せているという体をとれば奥さんに給料を払えます。
そうすると奥さんへの給料は経費にみなされるので、支払う税金が減ります。
年収が1,100万円あるということは結構所得税や住民税を取られていると思うので不動産所得を赤字にして全体の所得を下げて節税されることをオススメします。
きっと奥さんもご主人の両親もローンが2億円あるという金額にしかフォーカスしていないんだと思います。
確かに金額だけ見れば2億円ローンがあるというとびっくりするでしょう。
しかし、それはお金を生む借金だと思います。
つまり、お金を銀行から低い金利で仕入れてきて、それを高い利回りで運用する（マンション経営する）ということです。
チョコレートを80円で仕入れてきて120円で売るのと何ら違いはありません。
まぁ、トラブルが有るような物件については二束三文でも手放したほうがいいかもしれませんね。
11部屋ある中で優良物件だけを残すという選択肢もありますよ。
ローンが2億円あるというところばかり見ずに、どの選択肢が自分たちにとって有利なのかという視点で考えられるといいと思います。
あと、25年で借りた住宅ローンは借り換えして35年にした方がいいですね。
住宅ローンの返済期間を短くして早く返すということは、金利の低いところへお金を入れる行為なのでお勧めできません。
チョコレートに例えると、80円でチョコレートを仕入れてきて120円で売れるのに
わざわざ80円の仕入れ値のまま売ってしまっているという状況です。
あ、住宅ローンの借換をするなら不動産所得を赤字にして全体の所得を下げるのは住宅ローンの借換が終わってからのほうがいいと思います。
住宅ローン控除で税金を控除してもらっても、まだ所得税や住民税を払わないといけない場合は不動産所得を赤字にするという節税方法がある
年収が多い場合は住宅ローン控除があったとしても所得税や住民税の支払いが残るという場合があります。その場合の節税方法として不動産所得を赤字にするという方法があります。
サラリーマンが得ている収入は給与所得という所得の種類です。この給与所得と不動産所得が損益通算といって合算することができます。
例えば、給与所得が800万円です。不動産所得が100万円です。という場合は、全体の所得は900万円になり、この900万円に対して所得税と住民税が課税されます。
では、給与所得が800万円です。不動産所得が-100万円です。という場合、全体の所得は700万円になり、700万円に対して所得税と住民税が課税されます。
給与所得800万円と700万円では、支払う所得税はざっくり計算して年間で支払う税金が33万円位変わります。
「税金が33万円安くなっても不動産の収入がマイナス100万円だったら意味が無いじゃない。」と思われるかもしれませんが、そのあたりは不動産所得 節税などで検索してもらうといいと思います。
個人的に節税対策としてオススメなのは寄付ですけどね。
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