無料相談フォームに相談をいただいたので回答しました。
当方、54歳で公務員です。分譲マンションを購入します。25年の住
宅ローンを組みます。
銀行からの借入金を2200万とするか2500万とするかで悩んでいます
。銀行ローン条件は10年固定で利率0.65%と格安です。年収は800万
ぐらいで、今後変動はありません。現在源泉徴収額は毎年約20万円
で年末調整をしているのて゜実税額は15~18万ぐらいで低負担です
。しかし、扶養家族が昨年度4人から今年は3人、あと3年ぐらいで
子供が就職するので2人に減り、今後、所得税額は増えそうです。1
0年後には、ローン残金は繰り上げで完済するつもりです。借入額
が300万違えば、毎月の利子負担額は多少増えますが、8~9年後の住
宅ローン減税額枠の恩恵の方が大きい方のではと考えはじめていま
すが、総額としてはいずれが得でしょうか。10年後のローン残額12
00万or1500万いずれでも完済できそうです。よろしくお願いします
なるほど。
住宅ローンの借入額を300万円増やすかどうか悩んでいるということですね。
まず、10年固定で0.65％というのはそこまで格安では無いと思います。もちろん、保証料なしの0.65％なら安いですが、保証料や手数料が高額にかかる場合は有利な住宅ローンでは無いと思います。
さて、300万円借入額が増えることで住宅ローン減税額が増えるから増える住宅ローンの利息よりも有利じゃ無いのか？ということですね。
これは比較してみましょう。
住宅ローンの借入額2,200万円の場合、10年間で受けられる住宅ローン控除は10年間で1,743,400円になります。
住宅ローンの借入額が2,500万円の場合は10年間で受けられる住宅ローン控除は10年間で1,981,100円になります。
差額は237,700円です。
10年間で支払う住宅ローンの利息は
2,200万円の場合：1,163,011円
2,500万円の場合：1,321,613円
差額は158,602円です。
あと違いが出るのは
・保証料もしくは融資手数料
・抵当権設定費用
です。
保証料になると銀行に寄りけりなので、融資手数料が2.20%かかるとして計算すると300万円×2.20%＝64,800円
抵当権設定費用は登録免許税が住宅ローン借入額の0.1％かかるので300万円×0.1％=3,000円
158,602円＋64,800＋3,000円＝226,402円
受けられる住宅ローン控除は237,700円増えますが、支出が226,402円増えるので差し引き11,298円プラスになります。
・・・ほとんど変わりませんのでどちらでもいいと思います。
ただ、手元に置いた300万円を運用に回すなら話は別です。300万円を10年間、年利1％で運用できれば31万円増えます。こうなると、住宅ローンの借入を多くした方がお得ですね。
住宅ローンの借入を多くすれば、住宅ローン控除が増えて得じゃないか？と思われる方は多いですが、実際は大差ありません。しかし、手元に置いたお金を運用することで住宅ローンの借入額を多くすることの真価が発揮されます。
それについて詳しくはこちらの記事をご覧ください。
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