無料相談フォームに相談をいただいていたので回答しました。
相談内容は以下の通りです。
頭金を増やすかどうか、悩んでいます。
700万円親からの援助が受けられそうなので、700万円を頭金にしよ
うと考えています。
ですが、その他にも用意できそうなお金が300万円ほどあります。
6000万円位の家を35年ローンで購入しようと考えているのですが、主人が39才なので働ける期間が25年程です。頭金を多く支払った方
が月々の返済額が少なくなるのではないかと、悩んでいます。
1000万円支払うべきか、手元に300万円残して投資するのか、どち
らがよいのでしょうか？
回答は以下の通りです。
なるほど。
頭金を増やすかどうか悩まれていると言うことですね。
700万円と300万円、合わせて1,000万円現金があり
それをどうするか。
まずは、6,000万円を借りて毎月の住宅ローン返済が問題ないか確認してみてください。
問題なければ頭金は入れずに運用した方がいいと思います。
以下、住宅ローンは楽天銀行の金利で試算します。
金利は10年間0.507％、11年目から1.507％です。
1,000万円を頭金に入れて節約できる住宅ローン利息は
35年返済で計算して190万円です。
25年返済で計算すると113万円です。
これを運用利回りとして計算すると
35年返済の場合は0.498%、25年返済の場合は0.490%になります。
つまり、1,000万円の頭金を入れると言うことは
約0.5％の運用利回りということになります。
頭金として使わずに0.5％以上の運用利回りを得られるのであれば
手元に置いて運用した方が有利です。
仮に1％でも運用利回りを得られれば
35年の場合は416万円のプラス
25年の場合は282万円のプラスになります。
さらに、頭金を多く支払うことのデメリットも知っておくべきです。
フラット35以外の住宅ローンには団体信用生命保険がついています。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの借り主が死亡すると
住宅ローンの残高が0円になり、住宅ローン返済が終わるというものです。
住宅ローン返済中に借り主が死亡する場合を考えると
頭金を入れてしまうと、その頭金は無意味だったということになります。
頭金を入れなければ6,000万円の保障を受けられ、
1,000万円は手元に残っていたのに、
頭金を入れてしまうと保障は5,000万円で入れた1,000万円は返ってきません。
住宅ローンの返済年数ですが
私なら35年にしておいて、25年との毎月返済の差額を運用に回します。
6,000万円借りて35年で返済する場合、
毎月の返済額は約156,000円、11年目から175,800円です。
25年の場合は毎月212,984円、11年目から229,222円です。
差額は10年間は56,000円、11年目から53,000円あります。
そのため、毎月50,000円を運用に回します。
住宅ローンの返済額の差額は25年の方が464万円安くなります。
毎月50,000円を年2％で運用できれば運用益が460万円になるので
年2％以上の運用ができれば返済年数を長くして運用した方が得になります。
ということで、
全額借りて返済していけるなら頭金は入れずに運用する。
返済年数は35年にして差額を運用する。
というのがオススメです。
ちなみに、私がクライアントさんに案内している投資方法は
年24％という脅威的な成績が出ているものです。
他にも2年〜5年で2倍〜3倍のリターンをローリスクで得られるもの。
元本と利率保障で年4％の利回りを得られるものなどがあります。