住宅ローンを借りるためには団信に入るのが必須だと思われているかもしれません
団信とは団体信用生命保険の略で、住宅ローンの借り主が死亡した場合に住宅ローンの支払を免除してくれる保険の事です。
ほとんどの住宅ローンではこの借り入れの条件の中に団信に加入できることとありますが、実は、団信なしで借り入れできる住宅ローンがあります。
健康状態の問題などで団信に入れず住宅ローンの審査に通らなかった場合は、この住宅ローンを使うことで団信なしでも審査に通り、住宅ローンを借りることができます。
そして団信を使わずに50万円節約できる裏技もあります。
団信なしで住宅ローンを借りる方法の全てについて解説していきます。
目次
目次
1.団信なしの住宅ローンを選ぶべき理由
一般の銀行住宅ローンであれば団信の保険料は金利に含まれているので負担はありません。しかし、わざわざ団信なしの住宅ローンを選ぶ理由は何でしょうか？
1-1.健康上の理由で団信加入を断られた場合
団信も保険なので一般の生命保険に加入するときと同じように健康状態の審査があります。
ということは、病気などが原因で団信に加入できないこともあります。団信の加入が住宅ローンを借りるための用件になっているといくら収入など他の要件を全部満たしていたとしても、住宅ローンの審査に通らなくなってしまいます。
そんな場合に団信なしで借りられる住宅ローンがあれば、健康状態を気にせず審査を受け、通れば住宅ローンを借りることができます。
団信なしで借りられる住宅ローンはフラット35のみ
フラット35も原則団信へ加入することとなっていますが、あくまで原則です。加入しなくても住宅ローンの審査には通ります。つまりフラット35であれば団信なしで住宅ローンを借りることができるということです。
ただし、住宅ローンに対する保障はないので要注意
フラット35は団信に入らずに借りることができます。しかし、団信がないということは住宅ローンに対する保障がないということです。
つまり、住宅ローンを借りている人が亡くなったとしても遺族に住宅ローンの支払が残ります。この場合でも国から支給される遺族年金や現在入っている生命保険の保険金などで遺族の生活が問題無いということであれば、団信なしの借入はOKだと思います。
しかし、団信なしだと遺族の生活が不安ということであればその点をよく話し合って団信なしの住宅ローンを進めるかどうかを考えて下さい。
1-2.フラット35を利用する場合
もう一つ団信なしの住宅ローンを選び理由は、フラット35を利用する場合です。
これは、健康状態の問題ではなく一番有利な住宅ローンにうフラット35を選んだ場合です。
1-2-1.団信の加入は実は任意
フラット35の場合、原則団信へ加入することとなっていますが、入らずに審査や申込みを進めることができます。そして、
1-2-2.団信よりも民間生保会社の収入保障保険の方が安く加入できる場合がある
団信に入らずに、団信で得るはずだった保障を民間生命保険会社の「収入保障保険」で準備したほうが安く加入できる場合があるのです。
どれくらい安く加入できるかは年齢や住宅ローンの返済年数や毎月の返済額、性別やタバコを吸うか吸わないかなどで変わりますが、50万円、多ければ80万円くらい節約できるケースも有ります。
収入保障保険とはなにか？
収入保障保険とは、保険に入っている人がなくなった場合指定した金額を毎月遺族が指定した期間受け取れるという保険です。
例えば、30歳の人が毎月10万円を65歳まで受け取れる収入保障保険に入ったとします。
この人が40歳でなくなったら、遺族は毎月10万円をこの人が65歳になる年まで、つまり25年間受け取れます。
50歳でなくなれば15年間です。
収入保障保険が団信の代わりになる理由
なぜ、収入保障保険が団信の代わりになるのでしょうか？
団信は住宅ローンの借り主が亡くなった場合、住宅ローンの支払が免除されます。住宅ローンの返済が月7万円だったら、月7万円の支払いが無くなります。
一方収入保障保険に入っていても、住宅ローンを借りている人がなくなったとしても住宅ローンの返済はなくなりません。しかし、保障額を住宅ローンの返済額と同じ7万円に設定していると、毎月7万円のお金を受け取れます。このお金を住宅ローン返済に充てることで団信の代わりになります。
1-2-5.団信に入らずにフラット35を借りるときに必要な書類はたった1つ
団信なしでフラット35の借入を進めるにはどうすればいいでしょうか？
それは、「団信不加入に関する念書」という書類にサインして印鑑を押すだけです。この書類をフラット35の審査を受ける金融機関に申込書を一緒に提出するだけで大丈夫です。団信に加入せずに審査を受け、申込みを続けることができます。
2.３STEPで団信と収入保障保険を比較する
それでは団信と収入保障保険とどちらが安いのか調べる方法を紹介します。
2-1.まず、団信の保険料が幾らかを調べる
まずは、団信に入った場合の保険料がいくらになるのかを調べてみましょう。
2-1-1.機構団信特約料シミュレーションサイトへいく
団信の保険料は住宅金融支援機構のサイトで計算することができます。
2-1-2.住宅ローンの条件を入力する
機構団新特約料シミュレーションサイトへ行ったら、住宅ローンの条件を入力します。
ここでは仮に、3大疾病なし、デュエットなし、元利均等返済、借入額を2,500万円、借入期間を30年、金利は1.8％とします。
そうすると、団信の総額と毎年いくら支払うのかの結果が表示されます。
団信の保険料ははじめが一番高く毎年下がっていきます
2-2.収入保障保険の掛け金を調べる
次に、収入保障保険の保険料を調べましょう。収入保障保険の保険料を調べるのは団信の保険料よりも少し手間がかかります。
2-2-1.収入保障保険の保障内容を決める
まずは、収入保障保険の補償内容について決める必要があります。決める必要がある内容は
- 保障の金額
- 保障の期間
です。
収入保障保険の保障金額の決め方
収入保障保険の補償金額をいくらにするのか決める必要があります。これは住宅ローンの返済額を計算することで決められます。
そのため、住宅ローンの返済額がいくらになるか計算してみましょう。
住宅ローンの返済額計算で使いやすいサイトは以下のサイトです。
上記サイトへいくとこんな画面が表示されます。
ここに住宅ローンの条件を入力していきます。
団信の時に入力したのと同じ条件を入力します。
住宅ローンの条件を入力したあと、計算実行ボタンを押すと結果が表示されます。
今回は結果が毎月80,272円となったので、収入保障保険の保障額も8万円に設定します。
収入保障保険の保障期間の決め方
これは単純に住宅ローンの返済期間と合わせればいいので、今回は35年とします。
2-2-2.収入保障保険の保険料を調べる方法
収入保障保険の保険料は保険会社によって違います。インターネットで保険料を計算できる会社とそうでない会社があります。
ここではアクサダイレクト生命の収入保障保険を使って計算していきます。
アクサダイレクト生命のサイトへ行く
トップページから少し下がったところに「死亡保障」のコーナーが有ります。
その一番右に「カチッと収入保障」というボタンがあるのでクリックします。
少し下がったところの右の方に「保険料見積もり」というボタンがあるのでクリックします。
このページは収入保障保険の特徴を書いてあるので詳しく知りたい方は読んでみてください。
ページが開いたら生年月日と性別を入力する画面になるので、入力します。
ここでは、1983年6月2日男性とします。
生年月日と性別を入力すると、なぜか収入保障保険以外の保険に全てチェックが入っている状態で見積もりが表示されるので、他の保険のチェックを外し、収入保障保険にチェックを入れます。
収入保障保険にチェックを入れると情報を入力できるようになるので、上で計算した保障額と期間を入力します。
すると月額の保険料が表示されます。オプション1の災害死亡・災害高度障害保険金は必要ありません。
このケースだと、月額3,440円なので、35年間の保険料は
- 3,440円×12ヶ月×35年=1,444,800円
になります。
2-2-3.一番安い保険会社を探す
今回はアクサダイレクト生命の収入保障保険で計算をしましたが、年齢や性別、喫煙の有無などの条件により、保険会社によって有利不利があります。
一番有利な条件の収入保障保険を探したい場合はインターネットでは不可能です。
なぜなら、インターネットで調べていても保険料を計算出来ない保険会社があるからです。
なので、手間をかけてもいいということなら近くにいる保険ショップに行って指定した条件の収入保障保険を保険会社ごとに比較してもらいましょう。
そうすることで、一番有利な収入保障保険を探すことができます。
ただし、無防備で保険ショップに行くのは注意が必要
保険ショップの人たちはあなたに保険を売るのが仕事です。そして、収入保障保険一本取れてもそんなに利益にはなりません。そこで、何をしてくるかというと、他であなたが入っている保険も見直しをしないかと声をかけてくることです。
住宅ローンを借りたタイミングは保険を見なおすいいタイミングなことは確かです。しかし、彼らの言うことに耳を貸してはいけません。
ムダな保険、入ったら損をするような保険をさも必要で、入るのが当然のようにあなたに話をしてきます。
どうしても保険ショップへ行くというなら、私が不要な保険について書いた記事を最低5回は読んで知識をつけてから行って下さい。
たった１時間！頭金なしでマイホームを買うために見直すべき３つの保険
2-3.団信の保険料と収入保障保険の保険料を比べる
それでは、計算した団信の保険料と収入保障保険の保険料を比べてみましょう。
- 団信保険料：1,762,100円
- 収入保障保険保険料：1,444,800円
今回のケースでは収入保障保険のほうが317,300円安くなる結果になりました。
この金額は条件によって代わります。あなたが借りる住宅ローンがフラット35ならぜひ試算して比べてみてください。
3.団信なしで収入保障保険で代用する場合の注意点団信に入らず、収入保障保険で代用する場合は注意が必要なこともあります。それについて2点お話しておきます
3-1.健康状態によっては収入保障保険に入れない場合もある
団信の加入申し込みはフラット35の本審査が終わって契約をするときに行います。その時になって慌てて団信に入らず収入保障保険で手当てをしようとする場合。
この場合は、健康状態によっては収入保障保険に入れないという可能性も出てきます。
収入保障保険に入れなければ団信に入ればいいじゃないと思われるかもしれません。
しかし、収入保障保険も手続きすればすぐ加入できるかといえばそうではなく、最低でも1周間から10日、ながければ1ヶ月位かかります。
その間フラット35の手続きはストップしてしまいますので、引渡し日がずれたりという問題が起こります。
なので、団信なしで収入保障保険を使う場合は本審査に通った段階で早めに手続きしておくといいでしょう。
3-2.借入時に申し込まなければ団信には二度と加入できない
もし、収入保障保険に入れず、団信も申し込まないままフラット35の申込みを進めてしまった場合は、2度と団信に加入することはできません。
どちらにも入れなかったということを防ぐために、余裕を持って収入保障保険の手続きをしておきましょう。
4.すでに団信に加入してしまっている場合
この場合は、健康状態によっては収入保障保険に入れないという可能性も出てきます。
しかし、収入保障保険も手続きすればすぐ加入できるかといえばそうではなく、最低でも1周間から10日、ながければ1ヶ月位かかります。
その間フラット35の手続きはストップしてしまいますので、引渡し日がずれたりという問題が起こります。
どちらにも入れなかったということを防ぐために、余裕を持って収入保障保険の手続きをしておきましょう。
もし、すでに団信に加入してしまっている。団信の申し込みを済ませてしまったという場合は、団信の年払い保険料を支払わないことで契約を解除することができます。
団信と収入保障保険を比較した結果、団信のほうが安いということであれば、あとからでも切り替えることができます。
ただ、その場合も保障が切れたりしないよう、先に収入保障保険に入ったことを確認してから団体信用生命保険を解除するようにしましょう。