借りないといけない住宅ローンの金額が2500万円と決まった！そうしたら、次はどの住宅ローンを借りるのか？を決めないといけませんね。
しかし、住宅ローンを選ぶなんて初めてのことですしよくわからないと思います。
2,500万円もの大金を借りると住宅ローンの利息もたくさんになりますし、どの住宅ローンを選ぶかで数十万円〜数百万円、支払うお金に差が出てしまうでしょう。
そこで、住宅ローンを2,500万円借りるためにどの住宅ローンが有利なのかを私なりに調べて計算してみました。日本全国の住宅ローン全部を調べて計算したわけではありませんが、私なりに有利だと思う住宅ローンを候補にあげて比較してみます。
なお、金利や手数料などの情報は全て2014年7月現在のものです。それ以降は金利などの情報が変わっていると思いますので、参考程度にして下さい。
が、その前に、、、
auじぶん銀行の住宅ローンは金利が低いだけでなく、トップレベルの疾病保障が無料でついてくる借り入れ後の保障が手厚い住宅ローンの1つであるのは間違いありません。最新の住宅ローンを知っておくことは、どの住宅ローンを利用する人にとってもメリットがあることなので、少なくともその商品性をチェックしておくようにしましょう。
目次
2,500万円の住宅ローンを借りて大丈夫かどうか確認しましたか？
そもそも2,500万円借りてダメな状況であれば、いくら住宅ローンを比較して支払うお金を減らしたところで焼け石に水です。
住宅ローンを借りてしまう前に、2,500万円を借りて大丈夫かどうかを確認して下さい。
「年収の5倍以内だから大丈夫」とか「返済負担率が25％以内だから問題ない」とかんたんに考えていると後で痛い目を見ます。
あなたが借りても大丈夫な住宅ローンの金額を確認するためにはライフプラン表を作成するしかありません。
こちらにだれでも作成できるようにひな形と作り方を詳しく書いてあるので読んでみてください。
これをやるまで家買うな！ライフプラン表をエクセルで作る16の手順
ライフプラン表作成が済んだら次に進んで下さい。
まずは、住宅ローンの金利タイプを決める
住宅ローンを選ぼう！という段階になったらやってしまいがちな失敗があります。それは、住宅ローンの金利だけを見て比較してしまうということです。
ハウスメーカーや工務店の人から住宅ローンの提案を受けると、銀行のチラシを並べられたりとか、銀行の金利を一覧表にしたものを見せてくれたりします。
それを見ながら、「オススメはこれです。」とか「どれがいいですか？」と言われても、判断基準は金利の数字しかないので、金利が低いものに目が行きがちです。
金利が低い＝お得な住宅ローンだとは限らない
住宅ローンの金利は低ければ低いほどいいと考えてしまいがちですが、そうとは限りません。低い金利は最初の数年間だけで、その後は金利が上がってしまうという住宅ローンもあります。
例えば、徳島県の阿波銀行では3年固定金利住宅ローンは0.75％ですが、これは3年間だけです。3年後、もう一度3年固定絵を選ぶ場合、現在の金利水準のままであれば2.3％になります。給与振替や各種公共料金の引き落としなどの付き合いをすれば最大−1％してくれますが、それでも1.3％と金利は上がってしまいます。
なので、表示されている金利だけを見てもどれがお得な住宅ローンかは判断することが出来ません
そこでやるべきことは、どの住宅ローンのタイプを借りるのか決めることです。
変動なのか、全期間固定金利なのか、それとも3年固定なのか、住宅ローンの金利タイプを決めてから、その金利タイプの中で1番金利や手数料、保証料が低い住宅ローンを比較して選ぶというのが正しい手順になります。
10年固定などの固定金利期間選択を選ぶメリットはない
徳島県のように地元銀行の変動金利の金利が軒並み高かく、変動金利住宅ローンが視野に入ってこなかったりだとか、変動金利か全期間固定金利か決めかねて10年固定を選ぶというケースが有ると思います
しかし、10年固定金利などの◯年固定金利の住宅ローンを選ぶメリットはありません。
なぜなら、後々変動金利になるのに、初めの金利が変動金利住宅ローンよりも高いからです。後々変動金利になるのであれば、はじめから金利が低い変動金利を選んだほうがいいです。
それについて、詳しい計算と解説をしている記事がこちらにあるのでぜひ読んでみてください。
住宅ローンを変動と固定のミックスにすると絶対後悔する理由とは？
住宅ローンの金利タイプは変動金利にするか固定金利にするかの2択で決める
住宅ローンの金利タイプは変動金利にするのか、全期間固定金利にするのかの2択で決めてほぼ間違いありません。
1つ例外は、現金一括でマイホームを買えるくらい現金を持っていて、さらに運用はしないという選択の場合は預金連動型住宅ローンという選択肢もあります。
あなたがもし、「私はそれに該当する！」と思われたなら、こちらの預金連動型住宅ローンについて解説した記事をご覧ください。
全期間固定金利の住宅ローンはわかりやすい。変動金利は？
全期間固定金利の住宅ローンはわかりやすいです。金利は変動金利に比べると高いです。金利は借りた時から返し終わるまで決まっています。つまり、毎月の返済額も、トータルでいくら支払うのかも借りるときに全部わかるのでわかりやすい住宅ローンです。
変動金利住宅ローンはその逆です。金利は全期間固定金利に比べると低いです。金利は半年に1回変わる可能性があります。毎月の返済額がわかっているのは借りてから5年間（元金均等返済の場合は半年間）だけで、その後は全く不明です。
ただ、全期間固定金利にするのか、変動金利にするのかを選ぶのは、変動金利の特徴やメリット、デメリットを知ってから選んだほうがいいです。
変動金利住宅ローンについてわかりやすく書いた記事がこちらにあるので、変動金利住宅ローンについて詳しく知りたいという場合はご覧ください。
変動金利住宅ローンの仕組み、メリットデメリットが猿でもわかる記事
住宅ローンの借入額2,500万円と揃えて比較してはいけない
もう1つ住宅ローンを選ぶ時にやってしまいがちな失敗があります。それは、借入額を揃えて比較してしまうということです。
借り入れする銀行や住宅ローンによって、借りるためにかかる融資手数料や保証料の金額は違います。ということは、必要な住宅ローンの借入金額自体が選ぶ住宅ローンによって変わってしまうということです。
例えば、土地と建物と住宅ローンの融資手数料や保証料を除いた諸費用合わせて2,900万円かかります。頭金は500万円あります。住宅ローンAを借りれば、融資手数料や保証料で100万円かかります。この場合は、合計の購入金額が3,000万円になりますから、必要な住宅ローンの借入額は2,500万円になります。
一方、住宅ローンBを借りると融資手数料や保証料は30万円です。この場合、合計の購入金額は2,930万円になりますから、必要な住宅ローンの借入額は2,430万円になります。
このように、借り入れする住宅ローンによって、必要な住宅ローンの借入金額自体が変わります。そのため、住宅ローンごとに、この住宅ローンの場合はいくら借りなければいけないのかを計算して比較する必要があります。
購入金額3,000万円、頭金500万円、最大で2,500万円の住宅ローンを借りるとして計算します
今回行う2,500万円の住宅ローンを借りるのにどの住宅ローンが有利なのかというシミュレーションは、1番手数料や保証料がかかる住宅ローンで2,500万円借りる必要が有るという条件でシミュレーションしていきます。
頭金を入れずに住宅ローンの借入額を増やしたが方がお得
少し余談になりますが、住宅ローンの借入額は減らせば減らすほどいいっていうものではありません。住宅ローンの借入額を増やしたほうがお得になるケースも有ります。
それは、こんな場合です。土地を現金一括で買おうとしていたり、頭金をジャブジャブつぎ込もうとしているなら是非チェックして下さい。
本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ？
2,500万円を借りるのに1番お得な住宅ローンはどれだ！変動金利版
それでは、住宅ローンの比較をしていきましょう。まずは、変動金利住宅ローンです
候補の住宅ローン
比較をする住宅ローンの候補は以下の通りです。なるべく、全国で使えるであろう住宅ローンをピックアップしました。
- ソニー銀行
- 住信SBIネット銀行
- イオン銀行
それぞれの銀行の住宅ローンの特徴について挙げていきます
ソニー銀行の変動セレクト住宅ローン金利プラン
- 住宅ローン金利：0.599％
- 融資手数料：借入金額×2.20%
その他、以下の様な特徴があります。
- つなぎ融資不可（特例あり）
- 市街化調整区域、離島は利用できない
- 定期借地権は不可
- 繰上返済は1万円から手数料無料
- 団信の保障は死亡のみ
住信SBIネット銀行のMr.住宅ローン
- 住宅ローン金利：0.65％
- 融資手数料：借入金額×2.20%
その他、以下の様な特徴があります。
- つなぎ融資不可
- 市街化調整区域、離島は利用できない
- 定期借地権は不可
- 繰上返済は1円から手数料無料
- 団信の保障は死亡と8大疾病保障
イオン銀行の変動金利
- 住宅ローン金利：0.57％
- 融資手数料：借入金額×2.20%
その他、以下の様な特徴があります。
- イオンカード（クレジットカード）作成要
- 給与振込みをイオン銀行に指定要
- 公共料金の引き落とし設定orWAONオートチャージorイオン銀行カードローンBIGのいずれか申し込み要
- つなぎ融資不可
- 市街化調整区域、離島は利用できない
- 定期借地権は不可
- 団信の保障は死亡のみ、8大疾病を選択の場合は+0.3%
- イオングループでの買い物が毎日5％OFF（上限金額あり）
ソニー銀行、住信SBIネット銀行、イオン銀行を比較
それでは、これらの3行を比較します。かかる手数料が横並びで2.20%なので、借入金額は全て2,500万円で比較します。返済方法は元利均等返済です。
金利の上昇は以下の3パターンで計算しました。
- 5年間は今の金利のままで6年目から徐々に金利上昇、11年目から現在の金利より＋1.6%とする
- 10年間は今の金利のままで11年目から徐々に金利上昇、15年目から現在の金利より＋1.6%とする
- 1年間は今の金利のままで2年目から徐々に金利上昇、5年目から現在の金利より+1.6%とする
1.6%金を上昇させる根拠ですが、現在の変動金利の金利が2.475％程度（基準金利）。過去の変動金利住宅ローンの平均が約4％なので、その差の1.6％上がるとしています。
| パターン1 | パターン2 | パターン3 | |
|---|---|---|---|
| ソニー銀行 | 32,961,646円 | 31,226,511円 | 34,778,570円 |
| 住信SBIネット銀行 | 33,232,916円 | 31,489,403円 | 35,056,720円 |
| イオン銀行 | 32,803,562円 | 31,074,837円 | 34,614,547円 |
どのパターンになっても金利が一番低いイオン銀行がお得になります。イオンでの買い物が5％OFFになるという特典もあるので、金銭的に見るとイオン銀行ですね。ただ、公共料金の引き落としや給与振替をしてする必要が有る面倒臭さをどう捉えるかですね。
ただ、イオン銀行の変動金利0.57％は期間限定ということです。（まぁ、銀行の期間限定なんてあてにならないのですが・・・）
このシミュレーションを金利交渉に使う！
もし、あなたがお住いの地域にある銀行で変動金利の優遇をしている銀行があれば、このシミュレーション結果を持って金利を下げてもらえないかどうか交渉してみてください。
住宅ローンの金利は交渉次第で下げることが出来ます。詳しいやり方はこちら
2,500万円を借りるのに1番お得な住宅ローンはどれだ！全期間固定金利版
さて、次は全期間固定金利で比較していきます。
候補の住宅ローン
全国で使える全期間固定金利の住宅ローンは、フラット35以外「いいな！」というものがないので、あなたがお住いの地域で使えるかどうかはわかりませんが、私が知っている限りで「いいな！」と思う住宅ローンを挙げていきます。
- 阿波銀行：あわぎん35特別金利型
- 優良住宅ローン：フラット35S
- 伊予銀行：段階金利型住宅ローン
- 筑波銀行：アトラク（逆段階型住宅ローン）
それぞれの銀行の住宅ローンの特徴について挙げていきます
阿波銀行：あわぎん３５特別金利型
- 住宅ローン金利：1.58％
- 融資手数料：借入金額×2.20%
- 保証料：1,000万円辺り267,000円（審査結果による）
その他、以下の様な特徴があります。
- 給与振込みを阿波銀行に指定要
- 公共料金の引き落とし設定orあわぎんplus card or阿波銀カードorモバイルバンキングのいずれか2つ申し込み要
- 預金、国債、投資信託の残高が100万円以上必要
- 繰上返済はネットバンキングを使えば手数料無料
- 団信の保障は死亡のみ
- つなぎ融資はなく、土地購入時や着工金支払い時に全額融資される
優良住宅ローン：フラット35S
- 住宅ローン金利：1.43％、11年目から1.73％
- 融資手数料：借入金額×0.8％(性能評価書があれば0.5％)
その他、以下の様な特徴があります。
- 返済口座は自由
- 建物が一定以上の基準を満たす必要あり
- 公共料金の引き落とし設定などの縛りなし
- 借入に適合証明証の発行要
- 繰上返済は100万円から手数料無料（7月下旬から繰上返済が10万円からできるようです）
- 団体信用生命保険料が別途必要
伊予銀行：段階金利型住宅ローンBプラン
- 住宅ローン金利：0.98％、11年目から2.23％
- 融資手数料：借入金額×1.8％
- 保証料：金利0.2％上乗せ（阿波銀と同水準）
その他、以下の様な特徴があります。
- 給与振替口座に伊予銀行を指定する必要あり（愛媛県以外は例外有り）
- 建物が一定以上の環境性能を満たす必要あり
- 公共料金の引き落とし設定、伊予銀のクレジットカードを作る必要あり
- 団信は死亡のみ。3大疾病や7大疾病も選択可能（別途保険料要）
徳島県の伊予銀行は、給与振替を伊予銀行に指定するという条件設定はありませんでした。地元の銀行ではないので伊予銀行を給与振替口座に設定するという条件のハードルが結構高いようです。なので、給与振替口座を伊予銀行に設定しなくても、伊予銀行の段階金利型住宅ローンを利用できます。
その他の伊予銀行でも同様に例外があるかもしれませんので、お近くの伊予銀行の店舗に聞いてみましょう。
筑波銀行：逆段階金利型住宅ローンアトラク
- 住宅ローン金利：1.9％、12年目から1.4％
- 融資手数料：33,000円
- 保証料：470,575円（100万円辺り18,823円）
その他、以下の様な特徴があります。
- 金利優遇設定に関する特約書へのサインが必要（詳細不明）
- 夫婦ともに年収200万円以上必要（それ以外は金利＋0.2％）
全期間固定金利の住宅ローンを比較
それぞれ、借り入れするときにかかる手数料や保証料が違うので、1番手数料と保証料の金額が多い阿波銀行で借りた時に2,500万円必要として、他の住宅ローンはその差額を借りるとします。
| 銀行名 | 借入金額 | 住宅ローン利息 | 借入手数料等 | 合計掛け捨て |
|---|---|---|---|---|
| 阿波銀行 | 2,500万円 | 7,562,219円 | 1,207,500円 | 8,769,719円 |
| フラット35S | 2,410万円 | 7,328,255円 | 1,927,400円 | 9,255,655円 |
| 伊予銀行 | 2,470万円 | 7,768,783円 | 906,490円 | 8,675,273円 |
| 筑波銀行 | 2,425万円 | 7,724,063円 | 488,857円 | 8,212,920円 |
という計算になりました。筑波銀行のアトラクは最初にかかる手数料も少ないので、金利引き下げ条件に当てはまるならばかなりお得な住宅ローンだと思います。
ただ、筑波銀行のアトラクは住宅ローン金利の再優遇を受けようとすると条件が結構厳しいので、安定して有利なのは伊予銀行の段階金利型住宅ローンかもしれません。
ちなみに、阿波銀行のあわぎん３５よりも有利な徳島銀行のとくぎんロングランという住宅ローンもありますが、銀行の儲けが少ないのか公表されていません。
私が以前に確認した時は、あわぎん３５の特別金利型よりも金利が0.02％低く、保証料も0.11％〜0.15％上乗せと有利な条件になっています。詳しくは徳島銀行の支店にて確認してみてください。
フラット35はフラット35についている機構団体信用生命保険で計算しましたが、節約することで結果が変わってくるかもしれません。
団体信用生命保険料を節約する方法はこちらで確認して下さい。
たったこれだけ？住宅ローンを団信なしで借り、50万円節約する裏ワザ
住宅ローンを2,500万円借りるのに一番有利な住宅ローンは変動金利ならイオン銀行、固定金利なら筑波銀行のアトラク、条件次第では伊予銀行。
という結果になりました。ただ、支払うお金以外にもチェックしてもらいたいのが、金利を引き下げるための条件などです。
金利は低くても給与振替の銀行を変える必要があったりすると、結構面倒です。また、職場がその銀行に給与振替しないという場合もありますので住宅ローン審査をする前に、あなたの職場はどの銀行に給与振替ができるのかどうかも確認しておいたほうがいいですね。
これらのチェック項目を含めて、私が住宅ローン選びをアドバイスする際に実際行っている手順をまとめた記事がありますので一読ください。