住宅ローン変動金利とは

住宅ローン変動金利とは、適用される金利が半年に１回変わる住宅ローンのことを言います。

半年に１回金利の変動がありますが、返済額が変わるのはほとんどの場合で５年に１回です。

金利が下がると、返済額に占める金利の割合が減るので元金の減りが早くなります。

金利が上がると、返済額に占める金利の割合が増えると元金の減りが遅くなります。

元金の減りが遅くなると、5年に１回の返済額が変わるタイミングで大きく返済額が増える可能性があります。

しかし、変動金利型住宅ローンの場合「激変緩和措置」として、返済額の変動は以前の返済額の1.25倍までとされていることがほとんどです。

一見この激変緩和措置は住宅ローン返済者のことを考えたいい制度のように思えます。

しかし、この激変緩和措置が発動される状況は決していい状況ではありません。

仮に、以前の返済額が毎月10万円で、金利が上昇したので本来なら返済額が毎月15万円になるはずだったとします。

しかし、激変緩和措置で毎月の返済額は12.5万円に抑えられます。

本来なら15万円の返済なのに12.5万円です。足りない2.5万円はどうするのか？

それは、元本の返済を減らして利息に充てられます。

ということは、さらに元本の減りが遅くなりいつまでたっても住宅ローン返済が終わりません。

さらに、金利が急上昇した場合、返済額に占める利息の割合が100%を超えることもあります。

例えば、返済額が10万円なのに利息支払が12万円という場合です。

この場合、毎月2万円が未払利息として残っていきます。

未払利息は分割で支払ったり、返済期間終了時に一括で精算するなどして最終的には支払う必要があります。

変動金利住宅ローンでも元金均等返済で返済すれば未払利息は発生しません。

しかし、この場合金利の上昇によってあがる返済額が1.25倍までという激変緩和措置はありませんので注意が必要です。

変動金利型住宅ローンは返済終了まで低い金利で推移すれば、住宅ローン利息支払を大きく減らすことができます。

しかし、金利が上昇すれば返済額アップや未払利息が発生するというリスクを抱えることになります。

変動金利型住宅ローンが向いているのは、「返済期間が短い人」「毎月の返済額にかなりの余裕がある人」です。

返済期間が短ければ、金利が上昇するリスクが少なくなります。

そのため、現在の低金利のメリットを最大限享受できます。

また、返済期間が長い場合でも毎月の返済額にかなりの余裕があれば変動金利型住宅ローンでも問題ないと思います。

かなりの余裕とは、変動金利の金利が最悪6%や7%になったとしても返済できるくらいの余裕です。

上記２つに当てはまらない場合は変動金利を利用するのはリスクが高いと思います。

ハウスメーカーや銀行から提示される、目先に低い金利に飛びつかないようにしましょう。

リスクが高い買い物になってしまいます。